Base legal da negociação de aumento do aluguel e como agir | Guia para locadores e inquilinos

Para locatários que receberam de repente uma notificação de aumento de aluguel do proprietário, ou para proprietários que estão considerando revisar o valor para um aluguel adequado, conhecer a base legal e as formas de lidar com a negociação de aumento é indispensável. Explicamos os motivos pelos quais o aluguel é aumentado, o momento do aumento e as medidas que ambas as partes devem tomar.

O aluguel pode ser aumentado no meio do contrato? Qual é a base legal?

O direito de solicitar aumento ou redução do aluguel é um direito reconhecido pela Lei de Locação de Terras e Edificações do Japão e pode ser exercido quando o aluguel se torna inadequado por motivos como aumento ou redução de impostos, variação do valor do imóvel, mudanças nas condições econômicas e alterações nos aluguéis da região. O locatário não pode recusá-lo unilateralmente, mas é necessário o acordo de ambas as partes.

Quais são os 3 casos em que o aumento do aluguel pode ser aceito?

Quando o valor do terreno ou do edifício aumentou

Se o imposto sobre ativos fixos aumentou devido, por exemplo, à reurbanização da região, é permitido refletir no aluguel o aumento de custos do proprietário. A resposta adequada por parte do locatário é solicitar a apresentação de documentos que comprovem o aumento do imposto sobre ativos fixos.

Quando está significativamente abaixo do mercado da região

Se o aluguel estiver excessivamente baixo em comparação com imóveis da mesma região e com as mesmas condições, isso pode fundamentar um aumento. Como explicamos em Por que a definição do aluguel influencia o preço de venda, definir um aluguel adequado está diretamente ligado ao valor patrimonial do proprietário.

Quando a alta dos preços tornou o aluguel efetivamente mais barato

A inflação reduz o valor real do dinheiro e torna um aluguel fixo relativamente mais barato. Mudanças no ambiente econômico também são legalmente reconhecidas como motivo para aumento.

Quando o aumento é feito? Tendências de timing

Em geral, há muitos casos em que o aumento é feito no momento da renovação do contrato (muitas vezes a cada 2 anos) ou na mudança de proprietário. No entanto, não há limitação legal quanto ao momento, e até uma notificação repentina de aumento pode ser juridicamente possível.

4 formas de o locatário lidar com o aumento

Solicitar a apresentação dos dados que fundamentam o aumento

Peça a apresentação do certificado de aumento do imposto sobre ativos fixos e dos dados de mercado da região que justificam o aumento. Se não houver fundamento razoável, há espaço para negociação.

Pesquisar por conta própria o mercado da região

Verifique, em sites de busca de imóveis para aluguel, a faixa de preços de imóveis com as mesmas condições e confirme se o valor do aumento proposto está dentro do mercado.

Informar a intenção de permanecer por longo prazo

Ao informar que deseja “continuar morando com o aluguel atual”, há casos em que o proprietário, querendo evitar o risco de vacância, retira o aumento.

Negociar por meio de outros custos

Também é eficaz negociar pelo custo total, como redução da faixa de aumento, aumento escalonado ou diminuição da taxa de renovação.

O que acontece se a negociação fracassar?

Mesmo que não seja possível chegar a um acordo sobre o aumento, você não poderá ser despejado se continuar pagando sem atraso o aluguel anterior ao aumento. No entanto, é preciso cuidado, pois a falta de pagamento do aluguel pode se tornar motivo para despejo. Se no fim não houver acordo, existem meios de solução por conciliação ou ação judicial.

Perguntas frequentes (FAQ)

Q. Existe um período de antecedência entre a notificação do aumento do aluguel e a efetiva aplicação do aumento?

Não há um período de antecedência claramente definido em lei, mas, em casos de renovação contratual, a prática é notificar alguns meses antes da renovação. Mesmo em caso de notificação repentina, não é possível aumentar unilateralmente sem acordo.

Q. O que devo fazer se o proprietário tentar impor o aumento?

Um aumento unilateral sem acordo é inválido. Você pode continuar pagando o aluguel anterior. Se não houver solução, utilize a mediação de um corretor imobiliário, de um advogado ou do tribunal.

Q. O direito de solicitar aumento ou redução do aluguel pode ser usado tanto pelo proprietário quanto pelo locatário?

É um direito bilateral. Também é legalmente reconhecido que o locatário solicite redução alegando que “o aluguel ficou acima do valor de mercado”.