بالنسبة لكل من المستأجر الذي تلقى فجأة إشعارًا برفع الإيجار من مالك العقار المؤجر، أو المالك الذي يدرس تعديل الإيجار إلى مستوى مناسب، فإن معرفة الأساس القانوني للتفاوض على الزيادة وطرق التعامل معها أمر لا غنى عنه. نشرح أسباب رفع الإيجار وتوقيت الزيادة والإجراءات التي ينبغي على الطرفين اتخاذها.
هل يمكن رفع الإيجار أثناء سريان العقد؟ وما الأساس القانوني لذلك؟
يشير حق المطالبة بزيادة أو خفض الأجرة إلى حق أقره قانون إيجار الأراضي والمباني، ويمكن ممارسته عندما تصبح الأجرة غير مناسبة بسبب زيادة أو انخفاض الضرائب، أو تغير قيمة العقار، أو تغير الظروف الاقتصادية، أو تغير مستويات الإيجارات في المنطقة المحيطة. ولا يمكن للمستأجر رفض ذلك من جانب واحد، لكن الأمر يتطلب اتفاق الطرفين.
ما الحالات الثلاث التي يُعترف فيها برفع الإيجار؟
عند ارتفاع قيمة الأرض أو المبنى
إذا زادت ضريبة الأصول الثابتة بسبب إعادة تطوير المنطقة مثلًا، فيجوز عكس زيادة تكاليف المالك في الأجرة. ويتمثل التصرف المناسب من جانب المستأجر في طلب تقديم مستندات تثبت زيادة ضريبة الأصول الثابتة.
عندما يكون الإيجار منخفضًا بشكل ملحوظ مقارنة بالسوق المحيط
إذا كان الإيجار منخفضًا أكثر من اللازم مقارنة بالعقارات المماثلة في المنطقة وبالشروط نفسها، فقد يشكل ذلك أساسًا للزيادة. وكما أوضحنا أيضًا في أسباب تأثير تحديد الإيجار في سعر البيع، فإن تحديد الإيجار المناسب يرتبط مباشرة أيضًا بقيمة أصل المالك.
عندما يصبح الإيجار منخفضًا فعليًا بسبب ارتفاع الأسعار
يؤدي ارتفاع الأسعار إلى خفض القيمة الفعلية للنقود، ويجعل الإيجار الثابت منخفضًا نسبيًا. كما أن التغيرات في البيئة الاقتصادية معترف بها قانونًا بوصفها سببًا لرفع الإيجار.
متى يتم رفع الإيجار؟ الاتجاهات الشائعة في التوقيت
بوجه عام، تكثر حالات رفع الإيجار عند موعد تجديد العقد (وغالبًا كل سنتين) أو عند تغير المالك. ومع ذلك، لا يوجد في القانون قيد زمني محدد، ولذلك فإن الإخطار المفاجئ برفع الإيجار ممكن قانونًا أيضًا.
أربع طرق تمكّن المستأجر من التعامل مع رفع الإيجار
اطلب تقديم البيانات التي تستند إليها الزيادة
اطلبوا تقديم شهادة زيادة ضريبة الأصول الثابتة وبيانات مستويات الإيجارات المحيطة التي تشكل سبب الزيادة. وإذا لم توجد مبررات معقولة، فهناك مجال للتفاوض.
تحقّق بنفسك من مستويات الإيجارات المحيطة
افحص أسعار العقارات ذات الشروط المماثلة عبر مواقع البحث عن العقارات المؤجرة، وتحقق مما إذا كانت الزيادة المقترحة تقع ضمن مستوى السوق.
أبلغ برغبتك في الاستمرار في السكن على المدى الطويل
قد يتراجع المالك الذي يرغب في تجنب مخاطر الشغور عن الزيادة إذا أبلغته بأنك «ترغب في الاستمرار في السكن بالإيجار الحالي».
تفاوض بشأن تكاليف أخرى
قد يكون من الفعال أيضًا التفاوض على أساس التكلفة الإجمالية، مثل تقليص مقدار الزيادة، أو تطبيق الزيادة على مراحل، أو تخفيض رسوم التجديد.
ماذا يحدث إذا فشلت المفاوضات؟
حتى إذا تعذر الاتفاق على الزيادة، فلن يتم إجبارك على الإخلاء ما دمت تواصل سداد الإيجار قبل الزيادة من دون تأخر. لكن يجب الانتباه إلى أن عدم سداد الإيجار قد يصبح سببًا للإخلاء. وإذا لم يتم التوصل إلى تسوية في النهاية، فهناك وسائل للحل عبر الوساطة القضائية أو القضاء.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. هل توجد مهلة بين إشعار رفع الإيجار وتطبيق الزيادة فعليًا؟
لا توجد في القانون مدة انتظار محددة بوضوح، لكن في حالات تجديد العقد جرى العرف على الإخطار قبل عدة أشهر من التجديد. وحتى في حال الإخطار المفاجئ، لا يمكن رفع الإيجار من جانب واحد من دون اتفاق.
س. ماذا ينبغي أن أفعل إذا أصر المالك على رفع الإيجار؟
الزيادة الأحادية من دون اتفاق باطلة. ويمكنكم الاستمرار في سداد الإيجار السابق. وإذا لم تُحل المسألة، فاستعينوا بوسيط عقاري مرخص أو بمحامٍ أو بالوساطة القضائية.
س. هل يمكن لكل من المالك والمستأجر استخدام حق المطالبة بزيادة أو خفض الأجرة؟
إنه حق متبادل للطرفين. ويُعترف قانونًا أيضًا بحق المستأجر في المطالبة بالتخفيض إذا أصبحت «الأجرة أعلى من مستوى السوق».
