Rechtliche Grundlagen für Mietanhebungsverhandlungen und Handlungsmöglichkeiten | Leitfaden für Vermieter und Mieter

Für Mieter, die plötzlich eine Mitteilung über eine Mieterhöhung von ihrem Vermieter erhalten haben, ebenso wie für Eigentümer, die eine Anpassung auf eine angemessene Miete prüfen, ist es unverzichtbar, die rechtlichen Grundlagen und den richtigen Umgang mit einer Mieterhöhungsverhandlung zu kennen. Wir erläutern die Gründe für eine Mieterhöhung, typische Zeitpunkte und die Maßnahmen, die beide Seiten ergreifen sollten.

Kann die Miete während der Vertragslaufzeit erhöht werden? Was ist die rechtliche Grundlage?

Das Recht, eine Erhöhung oder Herabsetzung der Miete zu verlangen, ist ein im japanischen Mietrecht für Grundstücke und Gebäude anerkanntes Recht. Es kann ausgeübt werden, wenn die Miete aufgrund von Steuererhöhungen oder -senkungen, Veränderungen des Immobilienwerts, wirtschaftlichen Veränderungen oder Schwankungen der ortsüblichen Vergleichsmiete unangemessen geworden ist. Der Mieter kann dies nicht einseitig ablehnen, erforderlich ist jedoch die Einigung beider Parteien.

Welche drei Fälle rechtfertigen eine Mieterhöhung?

Wenn der Wert von Grundstück oder Gebäude gestiegen ist

Wenn sich etwa durch eine städtebauliche Entwicklung in der Gegend die Grundsteuer erhöht, darf der Eigentümer die gestiegenen Kosten in der Miete berücksichtigen. Für Mieter ist es angemessen, die Vorlage von Unterlagen zum Nachweis der erhöhten Grundsteuer zu verlangen.

Wenn die Miete im Vergleich zum Umfeld deutlich zu niedrig ist

Liegt die Miete im Vergleich zu Objekten mit vergleichbaren Bedingungen in derselben Gegend deutlich zu niedrig, kann dies eine Grundlage für eine Erhöhung sein. Wie wir auch in Warum die Miethöhe den Verkaufspreis beeinflusst erläutern, wirkt sich die Festlegung einer angemessenen Miete unmittelbar auch auf den Vermögenswert des Eigentümers aus.

Wenn die Miete infolge der Inflation real gesunken ist

Steigende Preise mindern den realen Geldwert und machen eine feste Miete relativ günstiger. Auch Veränderungen des wirtschaftlichen Umfelds sind gesetzlich als Grund für eine Mieterhöhung anerkannt.

Wann wird die Miete erhöht? Typische Zeitpunkte

Häufig erfolgt eine Mieterhöhung bei der Vertragsverlängerung, die oft alle zwei Jahre stattfindet, oder beim Eigentümerwechsel. Rechtlich gibt es jedoch keine feste zeitliche Beschränkung, sodass auch eine plötzliche Mitteilung über eine Mieterhöhung grundsätzlich möglich ist.

Vier Möglichkeiten für Mieter, auf eine Mieterhöhung zu reagieren

Nachweise und Daten anfordern

Fordern Sie die Vorlage der Bescheinigung über die erhöhte Grundsteuer sowie Daten zur ortsüblichen Vergleichsmiete an, die als Begründung für die Erhöhung dienen. Fehlt eine nachvollziehbare Grundlage, besteht Verhandlungsspielraum.

Die Vergleichsmiete selbst prüfen

Prüfen Sie auf Immobilienportalen die Mieten vergleichbarer Objekte und verifizieren Sie, ob sich die geforderte Erhöhung innerhalb des marktüblichen Rahmens bewegt.

Die Absicht eines langfristigen Verbleibs mitteilen

Wenn Sie mitteilen, dass Sie „zu der bisherigen Miete weiter wohnen möchten“, kann ein Eigentümer, der das Leerstandsrisiko vermeiden will, die Erhöhung zurücknehmen.

Über andere Kostenpositionen verhandeln

Es kann ebenfalls sinnvoll sein, über die Gesamtkosten zu verhandeln, etwa durch eine geringere Erhöhung, eine stufenweise Anhebung oder eine Reduzierung der Verlängerungsgebühr.

Was passiert, wenn die Verhandlung scheitert?

Selbst wenn keine Einigung über die Erhöhung erzielt wird, müssen Sie nicht ausziehen, solange Sie die bisherige Miete weiterhin pünktlich zahlen. Allerdings sollten Sie beachten, dass ein Mietrückstand ein Kündigungsgrund sein kann. Kommt letztlich keine Einigung zustande, stehen als Lösungswege eine Schlichtung oder ein Gerichtsverfahren zur Verfügung.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F. Gibt es zwischen der Mitteilung über die Mieterhöhung und der tatsächlichen Erhöhung eine Schonfrist?

Gesetzlich ist keine klare Schonfrist festgelegt, doch bei Vertragsverlängerungen ist es üblich, mehrere Monate vor der Verlängerung zu informieren. Auch bei einer plötzlichen Mitteilung kann die Miete ohne Einigung nicht einseitig erhöht werden.

F. Was sollte ich tun, wenn der Vermieter die Erhöhung durchsetzen will?

Eine einseitige Erhöhung ohne Einigung ist unwirksam. Sie können weiterhin die bisherige Miete zahlen. Wenn sich der Konflikt nicht lösen lässt, sollten Sie einen Immobilienfachmann, einen Anwalt oder eine gerichtliche Schlichtung einschalten.

F. Können sowohl Vermieter als auch Mieter das Recht auf Erhöhung oder Herabsetzung der Miete nutzen?

Ja, es handelt sich um ein beidseitiges Recht. Auch der Mieter kann rechtlich eine Mietsenkung verlangen, wenn „die Miete im Vergleich zum Markt zu hoch geworden ist“.