Le droit à la réclamation d'augmentation ou de réduction du loyer est un droit important établi dans la Loi sur le bail foncier et immobilier. Il s'agit d'un mécanisme permettant d'ajuster raisonnablement le loyer en fonction des variations de la valeur immobilière, une connaissance juridique que les propriétaires et les locataires doivent comprendre correctement. Cet article explique les cas où les réclamations d'augmentation ou de réduction du loyer sont reconnues et le déroulement des procédures concrètes.
Qu'est-ce que le droit à la réclamation d'augmentation ou de réduction du loyer ?
Le droit à la réclamation d'augmentation ou de réduction du loyer est le droit d'exiger que le loyer soit ajusté à un niveau raisonnable. Dans les contrats de location à long terme, lorsque la valeur immobilière change, maintenir le loyer établi lors du contrat crée une iniquité pour l'une ou l'autre des parties, d'où l'établissement de ce droit.
Précautions en cas de clause de non-réduction du loyer
Si le contrat de location comporte une « clause de non-réduction du loyer », la demande de réduction du loyer ne sera pas reconnue pendant une certaine période. D'autre part, la validité d'une clause interdisant la réduction (une clause défavorable au locataire) peut être limitée. Vérifiez toujours le contenu du contrat.
Quels sont les 4 cas où le droit à la réclamation d'augmentation ou de réduction du loyer est reconnu ?
Conformément aux articles 11 et 32 de la Loi sur le bail foncier et immobilier, la réclamation peut être reconnue lorsque les quatre circonstances suivantes surviennent :
Cas 1 : Quand le marché locatif du voisinage baisse ou monte
Lorsque le niveau des loyers des propriétés voisines change significativement, cela constitue une base pour la réclamation d'augmentation ou de réduction du loyer. Cependant, selon les circonstances individuelles du contrat, un changement du marché local seul peut ne pas être reconnu comme base suffisante, d'où la recommandation de consulter un spécialiste.
Cas 2 : Quand les taxes et autres charges sur l'immobilier augmentent ou diminuent
Les variations des taxes immobilières comme la taxe foncière sont également explicitement mentionnées dans la loi comme base d'ajustement du loyer. Le caractère déraisonnable du loyer est évalué de manière globale avec les changements de conditions économiques.
Cas 3 : Quand les conditions économiques changent
Les changements des conditions économiques liées au loyer, comme les fluctuations des prix des terrains et des bâtiments ou les variations des niveaux de prix et de revenus, sont également concernés.
Cas 4 : Quand le bâtiment ne peut pas être utilisé en raison d'un cas de force majeure
La demande de réduction du loyer est également reconnue lorsque le bâtiment ne peut pas être utilisé pour des raisons indépendantes de la volonté du locataire, comme des catastrophes naturelles (tremblements de terre, fortes pluies) ou des restrictions d'exploitation dues à une déclaration d'état d'urgence.
Quel est le déroulement concret d'une réclamation d'augmentation ou de réduction du loyer ?
La négociation pour l'ajustement du loyer se déroule généralement selon les étapes suivantes :
Étape 1 : Manifestation d'intention par lettre recommandée
Lorsque l'intention de réclaimer une augmentation ou une réduction du loyer est communiquée par lettre recommandée, une preuve datée est conservée et la date d'entrée en vigueur de l'effet juridique peut être clairement établie. Lors de l'envoi, il est important de formuler la lettre en tenant compte des émotions du destinataire.
Étape 2 : Négociation entre propriétaire et locataire
Après l'envoi de la lettre recommandée, les parties discutent du loyer, du mois de début et de la période. En cas d'accord, celui-ci doit être mis par écrit, signé des deux parties et conservé.
Étape 3 : Médiation (si un accord n'est pas possible)
Si les parties ne peuvent pas s'entendre, une médiation civile est demandée au tribunal d'instance compétent pour l'emplacement du bien. Un médiateur intervient pour trouver une solution; si cela échoue, on passe à l'étape suivante.
Étape 4 : Procès
En cas d'échec de la médiation, un procès peut être intenté, mais cela implique des coûts élevés, une longue durée et une charge mentale. Évaluez soigneusement le rapport coût-bénéfice avant de décider.
Pour des informations sur la relation entre la fixation du loyer et la valeur des actifs, consultez également Pourquoi la fixation du loyer influence le prix de vente | Stratégie d'investissement immobilier : 10 000 yens de différence mensuelle génèrent 3 millions de yens de valeur d'actif.
FAQ : Questions fréquentes sur les réclamations d'augmentation ou de réduction du loyer
Q1. Peut-on négocier même avec une clause de non-réduction du loyer ?
Pendant la période de validité de la clause, la demande de réduction n'est pas reconnue en principe, mais après l'expiration de la clause, elle peut être normalement demandée. De plus, si la clause est contraire à l'ordre public et aux bonnes mœurs, elle peut être déclarée invalide.
Q2. Peut-on refuser une augmentation du loyer ?
Le locataire n'est pas tenu d'accepter immédiatement l'augmentation et peut continuer à payer « le loyer qu'il juge raisonnable » jusqu'à ce qu'une décision soit rendue par médiation ou procès. Cependant, si l'augmentation est finalement reconnue, la différence et les intérêts devront être payés.
Q3. Où dépose-t-on la demande de médiation ?
En principe, la demande est déposée au tribunal d'instance compétent pour l'emplacement du bien. Les frais de demande sont de quelques milliers de yens.
Q4. Un avocat est-il nécessaire pour obtenir une réduction du loyer ?
Ce n'est pas indispensable en phase de négociation, mais si cela mène à une médiation ou un procès, il est fortement recommandé de faire appel à un avocat. Il est conseillé de se renseigner sur les coûts lors d'une consultation préalable.
Q5. Peut-on demander une réduction du loyer en raison de la baisse de chiffre d'affaires pendant la pandémie de COVID ?
Les restrictions d'exploitation dues aux déclarations d'état d'urgence peuvent être reconnues comme « restrictions d'utilisation par cas de force majeure ». Cependant, comme une preuve est nécessaire, la conservation des documents justificatifs est importante.
