要求租金增减的「租金增减请求权」是借地借家法规定的重要权利。根据不动产价值变动合理修订租金的机制，是出租方・承租方双方都应正确理解的法律知识。本文解说租金增减请求被认可的情况和具体手续流程。
什么是租金增减请求权？
租金增减请求权是要求将租金修订至合理水准的权利。在长期租赁合同中，不动产价值发生变动时，以签约时的租金继续维持对出租方・承租方其中一方不公平，因此设立了这一权利。
有租金不减额特约时的注意点
租赁合同书中记载有「租金不减额特约」时，一定期间内不允许减额请求。另一方面，规定不减少租金的特约（对承租人不利的特约）其效力有时受到限制。请务必确认合同书内容。
租金增减请求权被认可的4种情况是什么？
依据借地借家法第11条・第32条，以下4种情况发生时有可能允许请求。
情况①：附近租赁行情下落・上涨时
附近物件租金行情发生大幅变动时，可成为租金增减请求的依据。但根据合同的个别情况，有时仅凭附近行情变动并不被认可，推荐咨询专家。
情况②：不动产相关税金・其他负担增减时
固定资产税等不动产相关税金的增减也在法律中被明确记载为租金修订的依据。经济事情的变化和租金不相当性被综合判断。
情况③：经济事情变动时
土地・建筑价格变动、物价・收入水准变动等，与租金相关的经济形势变化发生时也是对象。
情况④：因不可抗力建筑无法使用时
地震・集中暴雨等自然灾害，或紧急状态宣言导致的营业限制等，因非承租人过失的理由导致建筑无法使用时，减额请求也被认可。
租金增减请求的具体流程是什么？
租金修订的交涉一般按以下步骤进行。
步骤1：通过内容证明邮件表达意思
租金增减请求的意思表示，通过内容证明邮件进行可留下日期证据，明确法律效果的发生日。寄送时也要注意对方收到后的感受，文章表达很重要。
步骤2：出租方・承租方之间的交涉
内容证明寄送后，当事人之间就租金・开始月・期间进行协商。达成合意时请书面化，双方盖章保存。
步骤3：调停（无法合意时）
当事人之间无法合意时，向物件所在地的简易法院申请民事调停。调停委员居中调解寻求解决，不成立时进入下一步骤。
步骤4：诉讼
调停不成立时可提起诉讼，但伴随高额费用・长期化・精神负担。请在慎重考量性价比后判断。
关于租金设定与资产价值的关系，也请参阅租金设定左右出售价格的原因｜月1万日元的差异产生300万日元资产价值。
FAQ：关于租金增减请求的常见疑问
Q1. 有租金不减额特约也可以交涉吗？
特约有效期间内，原则上不允许减额请求，但特约期间结束后可以正常请求。此外，特约违反公序良俗时，也有被判定为无效的情况。
Q2. 可以拒绝租金增额吗？
承租方直到调停或诉讼确定前，可以通过持续支付「认为适当的租金」来暂不回应即时增额。但最终增额被认可时，需要支付差额和利息。
Q3. 调停申请在哪里进行？
原则上向管辖物件所在地的简易法院提出申请。申请费用约为数千日元。
Q4. 要求降低租金需要律师吗？
交涉阶段不是必须的，但发展为调停・诉讼时，强烈建议委托律师。推荐事先咨询确认费用感。
Q5. 可以以新冠期间销售减少为由要求租金减额吗？
紧急状态宣言等导致的停业要求有可能作为「不可抗力导致的使用限制」被认可。但需要举证，证据文件的保管非常重要。
