O direito à reivindicação de aumento ou redução do aluguel é um direito importante estabelecido na Lei de Arrendamento de Terras e Edifícios. É um mecanismo que permite ajustar razoavelmente o aluguel conforme as variações no valor do imóvel, e é um conhecimento jurídico que tanto o locador quanto o locatário devem compreender corretamente. Este artigo explica os casos em que as reivindicações de aumento ou redução do aluguel são reconhecidas e o fluxo de procedimentos específicos.
O que é o direito à reivindicação de aumento ou redução do aluguel?
O direito à reivindicação de aumento ou redução do aluguel é o direito de exigir que o aluguel seja ajustado para um nível razoável. Em contratos de locação de longo prazo, quando o valor do imóvel muda, manter o aluguel estabelecido no momento do contrato gera inequidade para uma das partes, razão pela qual esse direito foi criado.
Precauções quando há cláusula de não redução do aluguel
Se o contrato de locação contiver uma "cláusula de não redução do aluguel", a reivindicação de redução do aluguel não será reconhecida por um determinado período. Por outro lado, a validade de uma cláusula que proíbe a redução (uma cláusula desfavorável ao locatário) pode ser limitada. Sempre verifique o conteúdo do contrato.
Quais são os 4 casos em que o direito à reivindicação de aumento ou redução do aluguel é reconhecido?
Conforme os artigos 11 e 32 da Lei de Arrendamento de Terras e Edifícios, a reivindicação pode ser reconhecida quando ocorrem as seguintes quatro circunstâncias:
Caso 1: Quando o mercado de aluguel da vizinhança cai ou sobe
Quando o nível de aluguel dos imóveis vizinhos muda significativamente, isso constitui uma base para a reivindicação de aumento ou redução do aluguel. No entanto, dependendo das circunstâncias individuais do contrato, uma mudança no mercado local por si só pode não ser reconhecida como base, por isso é recomendável consultar um especialista.
Caso 2: Quando os impostos e outros encargos sobre o imóvel aumentam ou diminuem
As variações nos impostos imobiliários, como o imposto sobre propriedade fixa, também estão explicitamente mencionadas na lei como base para o ajuste do aluguel. A irrazoabilidade do aluguel é avaliada de forma abrangente junto com as mudanças nas condições econômicas.
Caso 3: Quando as condições econômicas mudam
As mudanças nas condições econômicas relacionadas ao aluguel, como flutuações nos preços de terrenos e edificações, e variações nos níveis de preços e renda, também estão incluídas.
Caso 4: Quando o edifício não pode ser utilizado por força maior
A reivindicação de redução do aluguel também é reconhecida quando o edifício não pode ser utilizado por razões alheias à negligência do locatário, como desastres naturais (terremotos, chuvas torrenciais), ou restrições de operação por declaração de emergência.
Qual é o fluxo específico de uma reivindicação de aumento ou redução do aluguel?
A negociação para o ajuste do aluguel geralmente segue os seguintes passos:
Passo 1: Manifestação de intenção por correspondência certificada
Quando a intenção de reivindicar um aumento ou redução do aluguel é comunicada por carta certificada, fica uma prova com data, e a data de entrada em vigor do efeito jurídico pode ser claramente estabelecida. Ao enviar, é importante redigir considerando também os sentimentos do destinatário.
Passo 2: Negociação entre locador e locatário
Após o envio da carta certificada, as partes discutem o aluguel, o mês de início e o período. Se um acordo for alcançado, este deve ser documentado por escrito, assinado pelas duas partes e mantido em arquivo.
Passo 3: Mediação (se não for possível chegar a um acordo)
Se as partes não conseguirem chegar a um acordo, uma mediação civil é solicitada ao juizado de pequenas causas competente para o local do imóvel. Um mediador intervém para buscar uma solução; se fracassar, avança-se para o próximo passo.
Passo 4: Litígio
Se a mediação falhar, pode-se entrar com uma ação judicial, mas isso envolve altos custos, longa duração e carga mental. Avalie cuidadosamente a relação custo-benefício antes de decidir.
Para informações sobre a relação entre a fixação do aluguel e o valor dos ativos, consulte também Por que a fixação do aluguel influencia o preço de venda | Estratégia de investimento imobiliário: diferença de 10.000 ienes mensais gera 3 milhões de ienes em valor de ativos.
FAQ: Perguntas frequentes sobre reivindicações de aumento ou redução do aluguel
P1. É possível negociar mesmo com uma cláusula de não redução do aluguel?
Durante o período em que a cláusula é válida, a reivindicação de redução não é reconhecida em princípio, mas após o término do período da cláusula, pode ser solicitada normalmente. Além disso, se a cláusula for contrária à ordem pública e aos bons costumes, pode ser declarada inválida.
P2. É possível recusar um aumento do aluguel?
O locatário não é obrigado a aceitar imediatamente o aumento, e pode continuar pagando "o aluguel que considera razoável" até que uma decisão seja tomada por mediação ou sentença. No entanto, se o aumento for finalmente reconhecido, a diferença e os juros deverão ser pagos.
P3. Onde se solicita a mediação?
Em princípio, a solicitação é feita no juizado de pequenas causas competente para o local do imóvel. A taxa de solicitação é de alguns milhares de ienes.
P4. É necessário um advogado para obter uma redução do aluguel?
Não é indispensável na fase de negociação, mas se chegar à mediação ou litígio, é fortemente recomendado contratar um advogado. Recomenda-se verificar os custos em uma consulta prévia.
P5. É possível solicitar redução do aluguel devido à queda nas vendas durante a pandemia de COVID?
As restrições de operação por declaração de emergência podem ser reconhecidas como "restrições de uso por força maior". No entanto, como é necessária comprovação, manter os documentos de evidência é crucial.
