임료의 증감을 요구하는 「임료 증감 청구권」은 차지차가법에 정해진 중요한 권리입니다. 부동산 가치의 변동에 따라 임료를 합리적으로 개정할 수 있는 구조로, 임대인·임차인 쌍방이 올바르게 이해해야 할 법적 지식입니다. 이 기사에서는 임료 증감 청구가 인정되는 케이스와 구체적인 절차의 흐름을 해설합니다.
임료 증감 청구권이란 무엇인가?
임료 증감 청구권이란 임료를 합리적인 수준으로 개정하도록 요구하는 권리입니다. 장기의 임대차 계약에서 부동산 가치가 변동한 경우, 계약 시의 임료 그대로 계속하는 것은 임대인·임차인 중 어느 한쪽에 불공평이 생기기 때문에, 이 권리가 설정되어 있습니다.
임료 불감액 특약이 있는 경우의 주의점
임대 계약서에 「임료 불감액 특약」이 기재되어 있는 경우, 일정 기간은 임료의 감액 청구가 인정되지 않습니다. 한편, 임료를 감액하지 않는 취지의 특약(임차인에게 불리한 특약)은 효력이 제한되는 경우가 있습니다. 계약서의 내용을 반드시 확인해 주세요.
임료 증감 청구권이 인정되는 4가지 케이스란?
차지차가법 제11조·제32조에 기반하여 다음 4가지 사정이 발생한 경우에 청구가 인정될 가능성이 있습니다.
케이스①: 인근의 임대 시세가 하락·상승했을 때
인근 물건의 임료 시세가 크게 변동한 경우, 임료 증감 청구의 근거가 됩니다. 단, 계약의 개별 사정에 따라서는 인근 시세의 변동만으로는 인정되지 않는 경우도 있기 때문에, 전문가에게 상담하는 것을 권장합니다.
케이스②: 부동산에 대한 세금·기타 부담이 증감했을 때
고정자산세 등 부동산 관련 세금의 증감도 임료 개정의 근거로서 법률에 명기되어 있습니다. 경제 사정의 변화와 임료의 부당성이 종합적으로 판단됩니다.
케이스③: 경제 사정이 변동했을 때
토지·건물의 가격 변동, 물가·소득 수준의 변동 등 임료와 관련되는 경제 정세의 변화가 발생한 경우도 대상입니다.
케이스④: 불가항력에 의해 건물을 사용할 수 없게 되었을 때
지진·집중 호우 등의 자연재해, 또는 긴급사태선언에 의한 영업 제한 등, 임차인의 과실에 의하지 않는 이유로 건물이 사용 불능이 된 경우도 임료 감액 청구가 인정됩니다.
임료 증감 청구의 구체적인 흐름은?
임료 개정의 교섭은 다음 스텝으로 진행하는 것이 일반적입니다.
스텝 1: 내용 증명 우편으로 의사 표시
임료 증감 청구의 의사 표시는, 내용 증명 우편으로 행함으로써 날짜의 증거가 남아, 법적 효과의 발생일을 명확히 할 수 있습니다. 발송 시에는 상대방이 받은 후의 감정에도 배려한 문장이 중요합니다.
스텝 2: 임대인·임차인 간의 교섭
내용 증명 발송 후, 당사자 간에 임료·개시월·기간에 대해 이야기합니다. 합의가 성립한 경우에는 서면화하고, 쌍방이 날인하여 보관하세요.
스텝 3: 조정 (합의할 수 없는 경우)
당사자 간에 합의할 수 없는 경우에는, 물건 소재지의 간이재판소에 민사조정을 신청합니다. 조정위원이 중개하여 해결을 도모하지만, 불성립의 경우에는 다음 스텝으로.
스텝 4: 소송
조정 불성립의 경우 소송을 제기할 수 있지만, 고액의 비용·장기화·정신적 부담을 수반합니다. 비용 대비 효과를 신중히 검토한 후에 판단하세요.
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FAQ: 임료 증감 청구에 대해 자주 있는 의문
Q1. 임료 불감액 특약이 있어도 교섭할 수 있나요?
특약이 유효한 기간 중에는 감액 청구는 원칙적으로 인정되지 않지만, 특약 기간 종료 후에는 보통대로 청구가 가능합니다. 또한, 특약이 공서양속에 반하는 경우 등에는 무효로 판단되는 경우도 있습니다.
Q2. 임료 증액을 거부할 수 있나요?
임차인 측은 조정이나 소송이 확정될 때까지의 동안, 「상당하다고 인정하는 임료」를 계속 지불함으로써 즉시 증액에 응해야 하는 의무는 없습니다. 단, 최종적으로 증액이 인정된 경우에는 차액과 이자의 지불이 필요합니다.
Q3. 조정 신청은 어디에서 하나요?
원칙적으로 물건 소재지를 관할하는 간이재판소에 신청합니다. 신청 비용은 수천 엔 정도입니다.
Q4. 임료를 인하 받기 위해 변호사가 필요한가요?
교섭 단계에서는 필수는 아니지만, 조정·소송으로 발전하는 경우에는 변호사에게 의뢰하는 것을 강력히 권장합니다. 사전 상담에서 비용감을 확인하는 것을 추천합니다.
Q5. 코로나 사태의 매출 감소를 이유로 임료 감액을 요구할 수 있나요?
긴급사태선언 등에 의한 휴업 요청은 「불가항력에 의한 사용 제한」으로서 인정될 가능성이 있습니다. 단, 입증이 필요하기 때문에, 증거 서류의 보관이 중요합니다.
