Können Mieterhöhungs- und Mietminderungsanträge akzeptiert werden? Erläuterung der Voraussetzungen und Verfahren

Das Recht auf Mieterhöhung oder -minderung ist ein wichtiges Recht, das im Gesetz über Grundstücks- und Gebäudemiete verankert ist. Es ist ein Mechanismus, der eine angemessene Mietanpassung entsprechend der Wertveränderung von Immobilien ermöglicht, und stellt juristisches Wissen dar, das sowohl Vermieter als auch Mieter kennen sollten. Dieser Artikel erklärt die Fälle, in denen Mieterhöhungs- oder -minderungsansprüche anerkannt werden, und den konkreten Verfahrensablauf.

Was ist das Recht auf Mieterhöhung oder -minderung?

Das Recht auf Mieterhöhung oder -minderung ist das Recht, die Anpassung der Miete auf ein angemessenes Niveau zu fordern. Bei langfristigen Mietverträgen entsteht eine Ungleichheit für entweder Vermieter oder Mieter, wenn die Miete trotz Wertveränderungen der Immobilie unverändert bleibt, weshalb dieses Recht eingeräumt wurde.

Hinweise bei einer Mietminderungsausschlussklausel

Wenn im Mietvertrag eine „Mietminderungsausschlussklausel" enthalten ist, ist eine Mietminderungsforderung für einen bestimmten Zeitraum nicht anerkannt. Andererseits kann die Wirksamkeit einer Klausel, die eine Minderung ausschließt (eine für den Mieter nachteilige Klausel), eingeschränkt sein. Überprüfen Sie stets den Inhalt des Vertrags.

Was sind die 4 Fälle, in denen ein Mieterhöhungs- oder -minderungsanspruch anerkannt wird?

Gemäß §§ 11 und 32 des Gesetzes über Grundstücks- und Gebäudemiete kann ein Anspruch anerkannt werden, wenn folgende vier Umstände eingetreten sind:

Fall 1: Sinkende oder steigende Mieten in der Nachbarschaft

Wenn sich die Mietniveaus in der Nachbarschaft erheblich verändern, kann dies als Grundlage für einen Mieterhöhungs- oder -minderungsanspruch dienen. Allerdings kann eine Veränderung des lokalen Mietpreisniveaus allein je nach individuellen Vertragsumständen möglicherweise nicht als Grundlage anerkannt werden, daher wird eine Beratung durch Fachleute empfohlen.

Fall 2: Erhöhung oder Senkung von Steuern und sonstigen Belastungen der Immobilie

Auch Veränderungen bei immobilienbezogenen Steuern wie der Grundsteuer sind gesetzlich als Grundlage für Mietanpassungen festgehalten. Die wirtschaftlichen Verhältnisse und die Unangemessenheit der Miete werden umfassend bewertet.

Fall 3: Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse

Auch Veränderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse in Zusammenhang mit der Miete, wie Preisentwicklungen bei Grundstücken und Gebäuden oder Schwankungen bei Preisen und Einkommen, sind Gegenstand.

Fall 4: Das Gebäude kann aufgrund höherer Gewalt nicht genutzt werden

Eine Mietminderungsforderung wird auch anerkannt, wenn das Gebäude aus Gründen, die nicht auf das Verschulden des Mieters zurückzuführen sind, nicht nutzbar ist, wie bei Naturkatastrophen (Erdbeben, Starkregen) oder Betriebsbeschränkungen aufgrund von Notstandserklärungen.

Wie läuft ein Mieterhöhungs- oder -minderungsverfahren konkret ab?

Verhandlungen über Mietanpassungen werden in der Regel nach folgenden Schritten geführt:

Schritt 1: Willenserklärung per eingeschriebener Post

Wenn die Willenserklärung zur Mieterhöhung oder -minderung per eingeschriebenem Brief übermittelt wird, bleibt ein datierter Nachweis erhalten, und der Zeitpunkt des Eintretens des Rechtswirkung wird klar. Bei der Formulierung sollte auch auf die Emotionen des Empfängers Rücksicht genommen werden.

Schritt 2: Verhandlung zwischen Vermieter und Mieter

Nach dem Versand des eingeschriebenen Briefs besprechen die Parteien die Miete, den Beginn und den Zeitraum. Bei einer Einigung sollte diese schriftlich festgehalten und von beiden Seiten unterzeichnet und aufbewahrt werden.

Schritt 3: Schlichtung (falls keine Einigung erzielt wird)

Wenn keine Einigung erzielt wird, wird beim zuständigen Amtsgericht für den Standort des Objekts ein zivilrechtliches Schlichtungsverfahren beantragt. Schlichter vermitteln, aber wenn keine Einigung erzielt wird, geht es zum nächsten Schritt.

Schritt 4: Klage

Bei gescheiterter Schlichtung kann eine Klage eingereicht werden, aber dies ist mit hohen Kosten, langer Dauer und psychischer Belastung verbunden. Wägen Sie das Kosten-Nutzen-Verhältnis sorgfältig ab.

Informationen zur Beziehung zwischen Mietfestsetzung und Vermögenswert finden Sie auch in Warum die Mietsetzung den Verkaufspreis beeinflusst | Immobilienanlage-Strategie: 10.000 Yen Unterschied pro Monat erzeugen 3 Millionen Yen Vermögenswert.

FAQ: Häufige Fragen zu Mieterhöhungs- und Mietminderungsansprüchen

F1. Kann trotz Mietminderungsausschlussklausel verhandelt werden?

Während der Gültigkeit der Klausel ist eine Minderungsforderung grundsätzlich nicht anerkannt. Nach Ablauf der Klausellaufzeit ist ein Antrag wie gewohnt möglich. Wenn die Klausel gegen die öffentliche Ordnung oder gute Sitten verstößt, kann sie für unwirksam erklärt werden.

F2. Kann eine Mieterhöhung abgelehnt werden?

Der Mieter muss bis zur endgültigen Entscheidung durch Schlichtung oder Urteil nicht sofort einer Erhöhung zustimmen und kann weiterhin „die als angemessen erachtete Miete" zahlen. Wenn jedoch letztendlich eine Erhöhung anerkannt wird, müssen die Differenz und Zinsen nachgezahlt werden.

F3. Wo wird der Schlichtungsantrag gestellt?

Der Antrag wird in der Regel beim zuständigen Amtsgericht für den Standort des Objekts gestellt. Die Antragsgebühr beträgt einige tausend Yen.

F4. Ist ein Anwalt für eine Mietminderung erforderlich?

In der Verhandlungsphase ist dies nicht zwingend, aber wenn es zu Schlichtung oder Klage kommt, wird eine anwaltliche Begleitung dringend empfohlen. Es wird empfohlen, die Kosten in einer Vorabberatung zu klären.

F5. Kann wegen rückläufiger Umsätze in der Corona-Pandemie eine Mietminderung gefordert werden?

Betriebsbeschränkungen aufgrund von Notstandserklärungen können als „Nutzungsbeschränkung durch höhere Gewalt" anerkannt werden. Da jedoch ein Nachweis erforderlich ist, ist die Aufbewahrung von Belegen wichtig.