حق المطالبة بزيادة أو خفض الإيجار هو حق مهم منصوص عليه في قانون إيجار الأراضي والمباني. وهو آلية تتيح تعديل الإيجار بصورة معقولة تبعاً لتغيرات قيمة العقار، وهي معرفة قانونية ينبغي على كلٍّ من المالك والمستأجر الإلمام بها جيداً. يشرح هذا المقال الحالات التي تُقبل فيها مطالبات زيادة أو خفض الإيجار والخطوات التفصيلية للإجراءات.
ما هو حق المطالبة بزيادة أو خفض الإيجار؟
حق المطالبة بزيادة أو خفض الإيجار هو الحق في المطالبة بتعديل الإيجار إلى مستوى معقول. في عقود الإيجار طويلة الأمد، عندما تتغير قيمة العقار، فإن الاستمرار بإيجار وقت التعاقد يُلحق الضرر بأحد الطرفين، ولهذا تم إرساء هذا الحق.
تنبيهات عند وجود شرط عدم خفض الإيجار
إذا كان عقد الإيجار يتضمن "شرط عدم خفض الإيجار"، فلن تُقبل مطالبة خفض الإيجار لفترة معينة. في المقابل، قد يكون الشرط المانع من الخفض (الشرط غير المواتي للمستأجر) مقيَّد النفاذ. تحقق دائماً من مضمون العقد.
ما هي الحالات الأربع التي تُقبل فيها مطالبة زيادة أو خفض الإيجار؟
استناداً إلى المادتين 11 و32 من قانون إيجار الأراضي والمباني، قد تُقبل المطالبة عند تحقق الظروف الأربعة التالية:
الحالة الأولى: انخفاض أو ارتفاع مستوى الإيجار في المنطقة المجاورة
إذا تغير مستوى إيجار العقارات المجاورة تغيراً ملحوظاً، أصبح ذلك مسوّغاً لمطالبة زيادة أو خفض الإيجار. غير أن تغيير السعر المحلي وحده قد لا يكون كافياً حسب الظروف الخاصة بالعقد، لذا يُنصح باستشارة متخصص.
الحالة الثانية: زيادة أو نقصان الضرائب والأعباء الأخرى المتعلقة بالعقار
تغيّر الضرائب العقارية كضريبة الملكية الثابتة منصوصٌ عليه قانوناً كمسوّغ لتعديل الإيجار. يُقيَّم مدى اللاعقلانية في الإيجار بشكل شامل مع التغيرات الاقتصادية.
الحالة الثالثة: تغير الأوضاع الاقتصادية
يندرج ضمن الحالات تغيّر الأوضاع الاقتصادية المرتبطة بالإيجار كتقلبات أسعار الأراضي والمباني، وتذبذب مستويات الأسعار والدخل.
الحالة الرابعة: تعذّر استخدام المبنى بسبب قوة قاهرة
تُقبل أيضاً مطالبة خفض الإيجار عند تعذّر استخدام المبنى لأسباب لا يتحملها المستأجر، كالكوارث الطبيعية من زلازل وأمطار غزيرة، أو قيود التشغيل الناجمة عن حالة الطوارئ.
ما هي خطوات مطالبة زيادة أو خفض الإيجار؟
يجري التفاوض على تعديل الإيجار عادةً وفق الخطوات التالية:
الخطوة الأولى: إعلان النية عبر البريد المعتمد
إعلان النية في مطالبة زيادة أو خفض الإيجار عبر البريد المعتمد يُبقي دليلاً على التاريخ، مما يُحدد تاريخ نفاذ الأثر القانوني. عند الإرسال، يُراعى أسلوب الصياغة الذي يأخذ في الاعتبار مشاعر المتلقي.
الخطوة الثانية: التفاوض بين المالك والمستأجر
بعد إرسال البريد المعتمد، يتشاور الطرفان حول قيمة الإيجار وشهر البدء والمدة. في حال التوصل إلى اتفاق، يُوثَّق كتابةً ويُوقَّع عليه من الطرفين للاحتفاظ به.
الخطوة الثالثة: الوساطة (في حال تعذّر الاتفاق)
إذا تعذّر التوصل إلى اتفاق، يُتقدَّم بطلب الوساطة المدنية إلى المحكمة البسيطة التابعة لموقع العقار. يتولى أعضاء الوساطة التوسط للوصول إلى حل، وإن فشلت تُستكمل الخطوة التالية.
الخطوة الرابعة: التقاضي
في حال فشل الوساطة، يمكن رفع دعوى قضائية، لكنها تنطوي على تكاليف باهظة وإجراءات مطوّلة وعبء نفسي. قيّم الجدوى الاقتصادية بعناية قبل اتخاذ القرار.
للاطلاع على العلاقة بين تحديد الإيجار وقيمة الأصول، راجع أيضاً لماذا يؤثر تحديد الإيجار على سعر البيع | استراتيجية استثمار عقاري: فرق 10,000 ين شهرياً يُنتج 3 ملايين ين من قيمة الأصول.
أسئلة شائعة حول مطالبات زيادة أو خفض الإيجار
س1. هل يمكن التفاوض حتى في وجود شرط عدم خفض الإيجار؟
خلال فترة سريان الشرط، لا تُقبل مطالبة الخفض بوجه عام، غير أنه بعد انتهاء مدة الشرط يمكن المطالبة بصورة اعتيادية. كما قد يُقضى بعدم صحة الشرط إذا تعارض مع النظام العام والآداب.
س2. هل يمكن رفض زيادة الإيجار؟
يحق للمستأجر الاستمرار في دفع "الإيجار الذي يراه معقولاً" حتى يُبَتّ في الأمر بالوساطة أو التقاضي، دون التزام فوري بالقبول. غير أنه إذا أُقرّت الزيادة في نهاية المطاف، وجب دفع الفارق مع الفوائد.
س3. أين يُقدَّم طلب الوساطة؟
يُقدَّم الطلب في الأصل إلى المحكمة البسيطة المختصة بموقع العقار. تبلغ رسوم الطلب بضعة آلاف ين.
س4. هل تحتاج إلى محامٍ لتخفيض الإيجار؟
لا يُشترط ذلك في مرحلة التفاوض، لكن يُوصى بشدة بالاستعانة بمحامٍ إذا وصل الأمر إلى الوساطة أو التقاضي. يُستحسن الاستفسار عن التكاليف في استشارة أولية.
س5. هل يمكن المطالبة بخفض الإيجار بسبب تراجع المبيعات في زمن الجائحة؟
قد تُعدّ طلبات الإغلاق الناجمة عن حالة الطوارئ "قيوداً على الاستخدام بسبب قوة قاهرة" وتُقبل. غير أن الإثبات ضروري، لذا يُعدّ الاحتفاظ بالوثائق الإثباتية أمراً بالغ الأهمية.
