El derecho a la reclamación de aumento o reducción del alquiler es un derecho importante establecido en la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios. Es un mecanismo que permite ajustar el alquiler de manera razonable según los cambios en el valor de la propiedad, y es un conocimiento jurídico que tanto el arrendador como el arrendatario deben comprender correctamente. Este artículo explica los casos en que se reconocen las reclamaciones de aumento o reducción del alquiler y el flujo de procedimientos específicos.
¿Qué es el derecho a la reclamación de aumento o reducción del alquiler?
El derecho a la reclamación de aumento o reducción del alquiler es el derecho a exigir que el alquiler se ajuste a un nivel razonable. En contratos de arrendamiento a largo plazo, cuando el valor del inmueble cambia, continuar con el alquiler establecido en el momento del contrato genera inequidad para alguna de las partes, por lo que se ha establecido este derecho.
Precauciones cuando existe una cláusula de no reducción del alquiler
Si el contrato de arrendamiento incluye una "cláusula de no reducción del alquiler", la reclamación de reducción del alquiler no será reconocida durante un período determinado. Por otro lado, la validez de una cláusula que impide la reducción (una cláusula desfavorable para el inquilino) puede estar limitada. Asegúrese de verificar el contenido del contrato.
¿Cuáles son los 4 casos en que se reconoce el derecho a la reclamación de aumento o reducción del alquiler?
Según los artículos 11 y 32 de la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios, la reclamación puede ser reconocida cuando se producen las siguientes cuatro circunstancias:
Caso 1: Cuando el mercado de alquiler de la zona sube o baja
Cuando el nivel del alquiler de propiedades cercanas cambia significativamente, esto constituye una base para la reclamación de aumento o reducción del alquiler. Sin embargo, dependiendo de las circunstancias individuales del contrato, un cambio en el mercado local por sí solo puede no ser reconocido como base, por lo que se recomienda consultar con un experto.
Caso 2: Cuando los impuestos y otras cargas sobre el inmueble aumentan o disminuyen
Los cambios en impuestos relacionados con inmuebles, como el impuesto sobre bienes inmuebles, también están explícitamente reconocidos en la ley como base para el ajuste del alquiler. La irrazonabilidad del alquiler se juzga de manera integral junto con los cambios en las condiciones económicas.
Caso 3: Cuando las condiciones económicas cambian
También están incluidos los cambios en las condiciones económicas relacionadas con el alquiler, como fluctuaciones en los precios de terrenos y edificios, y cambios en los niveles de precios e ingresos.
Caso 4: Cuando el edificio no puede ser utilizado por fuerza mayor
La reclamación de reducción del alquiler también se reconoce cuando el edificio no puede ser utilizado por razones ajenas a la negligencia del inquilino, como desastres naturales (terremotos, lluvias torrenciales), o restricciones operativas por declaración de emergencia.
¿Cuál es el flujo específico de una reclamación de aumento o reducción del alquiler?
La negociación para el ajuste del alquiler generalmente sigue estos pasos:
Paso 1: Manifestación de intención mediante correo certificado
Al manifestar la intención de reclamar un aumento o reducción del alquiler mediante correo certificado, queda constancia de la fecha y se puede clarificar la fecha de entrada en vigor del efecto jurídico. Al enviar, es importante redactar considerando también los sentimientos del receptor.
Paso 2: Negociación entre arrendador e inquilino
Después de enviar el correo certificado, las partes discuten el alquiler, el mes de inicio y el período. Si se llega a un acuerdo, este debe ponerse por escrito, con firma de ambas partes y conservado para referencia futura.
Paso 3: Mediación (si no se puede llegar a un acuerdo)
Si las partes no pueden llegar a un acuerdo, se solicita una mediación civil ante el juzgado de paz competente del lugar donde se ubica la propiedad. Un mediador intenta lograr una resolución; si fracasa, se pasa al siguiente paso.
Paso 4: Litigio
Si la mediación fracasa, se puede iniciar un proceso judicial, pero este implica altos costos, larga duración y carga mental. Evalúe cuidadosamente la relación coste-beneficio antes de decidir.
Para información sobre la relación entre la fijación del alquiler y el valor de los activos, consulte también Por qué la fijación del alquiler afecta al precio de venta | Estrategia de inversión inmobiliaria: 10.000 yenes de diferencia mensual generan 3 millones de yenes en valor de activos.
Preguntas frecuentes sobre reclamaciones de aumento o reducción del alquiler
P1. ¿Se puede negociar aunque haya una cláusula de no reducción del alquiler?
Durante el período en que la cláusula es válida, la reclamación de reducción no se reconoce en principio, pero una vez finalizado el período de la cláusula, se puede solicitar normalmente. Asimismo, si la cláusula va en contra del orden público y las buenas costumbres, puede ser declarada inválida.
P2. ¿Se puede rechazar un aumento del alquiler?
El inquilino no tiene la obligación de aceptar inmediatamente el aumento, y puede continuar pagando "el alquiler que considera razonable" hasta que se resuelva mediante mediación o sentencia. Sin embargo, si finalmente se reconoce el aumento, deberá pagar la diferencia con los intereses correspondientes.
P3. ¿Dónde se solicita la mediación?
En principio, la solicitud se realiza ante el juzgado de paz competente del lugar donde se ubica la propiedad. El costo de la solicitud es de unos pocos miles de yenes.
P4. ¿Es necesario un abogado para conseguir una reducción del alquiler?
No es imprescindible en la fase de negociación, pero si se llega a mediación o litigio, se recomienda encarecidamente contratar un abogado. Se recomienda consultar los costos en una consulta previa.
P5. ¿Se puede solicitar una reducción del alquiler por disminución de ingresos durante la pandemia?
Las restricciones operativas por declaración de emergencia pueden ser reconocidas como "restricciones de uso por fuerza mayor". Sin embargo, como es necesario probarlo, conservar los documentos de evidencia es crucial.
