Qu'est-ce que l'impôt progressif ? Taux et 7 stratégies fiscales pour les investisseurs immobiliers

Au Japon, un « système d’imposition progressive » est appliqué, dans lequel la charge fiscale augmente à mesure que les revenus progressent. Pour les investisseurs immobiliers à hauts revenus, la compréhension de ce système et la mise en œuvre de stratégies fiscales adaptées ont un impact direct sur la maximisation de la rentabilité.

Qu’est-ce que le système d’imposition progressive ?

L’imposition progressive est un mode d’imposition dans lequel le taux augmente par paliers à mesure que le montant imposable devient plus élevé. Ce système a été mis en place pour demander une charge fiscale plus importante aux personnes disposant de revenus ou d’un patrimoine successoral plus élevés, et pour réduire les écarts.

Les 2 types d’imposition progressive

• Progressivité simple : méthode dans laquelle, lorsque la base imposable dépasse un seuil de référence, le taux maximal s’applique à l’ensemble
• Progressivité par tranches : méthode dans laquelle un taux plus élevé s’applique uniquement à la « part excédentaire » dépassant le seuil de référence (l’impôt sur le revenu et les droits de succession au Japon, entre autres, suivent cette méthode)

Principaux impôts soumis à l’imposition progressive et leurs taux

Voici une synthèse des principaux impôts progressifs liés à l’investissement immobilier et de leurs taux.

Taux de l’impôt sur le revenu (à partir de l’ère Reiwa)

L’impôt sur le revenu applique 7 tranches de progressivité par excédent, de 5 % à 45 %. Le taux est déterminé sur le revenu imposable obtenu après déduction des charges et des déductions de revenu. Les revenus salariaux et les revenus fonciers sont additionnés et soumis à l’imposition globale.

Taux des droits de succession

Les droits de succession comportent 8 tranches, de 10 % à 55 %. Depuis 2015 (Heisei 27), la fiscalité a été renforcée, et la part dépassant l’abattement de base (30 millions de yens + 6 millions de yens × nombre d’héritiers légaux) est imposée.

Taux de l’impôt sur les donations

L’impôt sur les donations comporte également 8 tranches, de 10 % à 55 %, comme les droits de succession. Il s’applique au montant de la donation dépassant l’abattement annuel de base de 1,1 million de yens. Sa particularité est qu’il est prélevé sur la personne qui reçoit le patrimoine (le donataire).

7 stratégies d’optimisation fiscale mobilisables en investissement immobilier

Dans l’investissement immobilier soumis à l’imposition progressive, l’utilisation appropriée des méthodes d’optimisation fiscale contribue directement à l’amélioration du rendement réel.

1. Réduire le revenu imposable grâce à la compensation des profits et pertes

Si le revenu immobilier est déficitaire, notamment la première année d’investissement, il peut être compensé avec le revenu salarial et d’autres revenus. En réduisant le revenu imposable, il est possible de passer à une tranche inférieure de l’impôt sur le revenu.

2. Comptabiliser correctement les charges

La comptabilisation en charges des coûts liés à l’investissement immobilier (frais de gestion, réparations, intérêts d’emprunt, primes d’assurance, commissions d’intermédiation, etc.) permet de réduire le revenu imposable. Comme l’indique la formule impôt sur le revenu = (revenus − charges) × taux d’imposition − montant de la déduction, la comptabilisation des charges constitue la base de l’optimisation fiscale.

3. Utiliser l’amortissement

La dépréciation du bâtiment (le terrain est exclu) peut être enregistrée chaque année en charge. Il s’agit d’une méthode à fort effet fiscal, car elle permet de créer une perte comptable sans sortie réelle de trésorerie. La durée d’utilité légale varie selon la structure du bâtiment (bois, RC, etc.).

4. Utiliser l’immobilier comme outil de préparation successorale

Transmettre un bien immobilier plutôt que des liquidités peut offrir un avantage fiscal, car la valeur retenue pour les droits de succession est inférieure à la valeur de marché. En particulier, les biens loués bénéficient d’une évaluation de terrain grevé d’un droit locatif, ce qui réduit encore davantage leur valeur fiscale.

5. Régime spécial applicable aux petites parcelles résidentielles, etc.

Il s’agit d’un régime spécial permettant de réduire jusqu’à 80 % la valeur retenue pour les droits de succession sur les terrains à usage professionnel ou résidentiel détenus par le défunt. C’est l’une des mesures les plus efficaces en matière de préparation successorale.

6. Déduction spéciale de la déclaration bleue

Si certaines conditions sont remplies (activité de taille professionnelle, comptabilité en partie double, etc.), une déduction de revenu pouvant aller jusqu’à 650 000 yens est possible. Pour les investisseurs particuliers qui déclarent des revenus immobiliers, il s’agit d’une méthode fiscale de base.

7. Envisager la création d’une société au-delà de 9 millions de yens de revenus

Lorsque le total des revenus salariaux et des revenus immobiliers dépasse 9 millions de yens par an, le taux de l’impôt sur les sociétés peut devenir inférieur au taux de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. La mise en société peut permettre d’optimiser la fiscalité en tirant parti de cet écart de taux, mais la décision doit être prise après avoir évalué le rapport coût-efficacité au regard des coûts de maintien de la société et des formalités associées.

FAQ : Imposition progressive et optimisation fiscale en investissement immobilier

Q. Quelle est la différence entre l’imposition progressive et l’imposition séparée ?

A. L’imposition progressive s’applique à l’« imposition globale », dans laquelle les revenus sont additionnés pour déterminer le taux. En revanche, les plus-values sur cession d’actions ou sur la vente de terrains et de bâtiments relèvent de l’« imposition séparée » avec un taux uniforme de 20 % (20,315 % en incluant l’impôt de reconstruction), et ne sont pas additionnées aux autres revenus.

Q. Puis-je obtenir le remboursement de l’impôt prélevé à la source sur mon salaire si mon investissement immobilier est déficitaire ?

A. Si le revenu immobilier est déficitaire, vous pouvez obtenir le remboursement de l’impôt prélevé à la source sur votre salaire grâce à la compensation des profits et pertes. Une déclaration fiscale est nécessaire. Toutefois, les intérêts d’emprunt liés à l’achat d’un terrain sont exclus de cette compensation.

Q. Quel est le bon moment pour créer une société ?

A. En règle générale, le seuil de référence se situe lorsque le revenu imposable (salaire + revenu immobilier) dépasse 9 millions de yens, mais nous recommandons de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal en tenant également compte du nombre de biens, des coûts de maintien de la société et des projets d’expansion futurs.

Q. Pendant combien d’années l’amortissement peut-il être pratiqué ?

A. Pendant la durée d’utilité légale du bâtiment (22 ans pour une structure en bois, 34 ans pour une structure en acier lourd, 47 ans pour le RC, etc.). Toutefois, pour les biens d’occasion, la durée résiduelle ou une durée calculée selon une formule simplifiée s’applique.

Q. Quelle solution est la plus avantageuse fiscalement : la donation ou la succession ?

A. Cela dépend de l’horizon de temps, de l’ampleur du patrimoine et de la situation des héritiers. Dans certains cas, l’accumulation de donations annuelles (jusqu’à 1,1 million de yens par an) est efficace ; dans d’autres, le recours au système de liquidation fiscale au moment de la succession peut être plus avantageux. Des simulations régulières avec un conseiller fiscal sont essentielles.