在日本，採行的是隨著所得增加而稅負加重的「累進稅制」。對高所得的不動產投資人而言，理解這項制度並落實節稅策略，直接關係到收益最大化。
累進課稅是什麼樣的制度？
所謂累進課稅，是指隨著課稅對象金額增加，稅率分階段提高的課稅方式。這項制度旨在要求所得或遺產較多的人承擔更多稅負，以緩和差距。
累進課稅的兩種類型
- 單純累進課稅：當課稅標準超過基準額時，對整體適用最高稅率的方式
- 超額累進課稅：僅對課稅標準超過基準額的「超出部分」適用較高稅率的方式（日本的所得稅、遺產稅等採用此方式）
適用累進課稅的主要稅種與稅率
以下整理與不動產投資相關的主要累進稅種及其稅率。
所得稅稅率（令和以後）
所得稅適用5%至45%的7級超額累進稅率。稅率是依據從收入中扣除費用與所得扣除後的應課稅所得額來決定。薪資所得與不動產所得會合併後按綜合課稅處理。
遺產稅稅率
遺產稅分為10%至55%的8個級距。自2015年（平成27年）起增稅，對超過基礎扣除額（3,000萬日圓＋600萬日圓×法定繼承人人數）的部分課稅。
贈與稅稅率
贈與稅與遺產稅相同，也分為10%至55%的8個級距。對超過每年110萬日圓基礎扣除額的贈與金額課稅。其特色在於是向取得財產的一方（受贈人）課稅。
不動產投資可運用的7項節稅策略
在累進課稅下進行不動產投資，妥善運用節稅方法，直接關係到實質報酬率的提升。
1. 透過損益通算壓縮應課稅所得額
如果不動產所得為虧損（尤其是在投資第一年），可以與薪資所得等進行損益通算。藉由降低應課稅所得額，可以達到降低所得稅稅率級距的效果。
2. 適當列報費用
將與不動產投資相關的費用（管理費、修繕費、貸款利息、保險費、仲介手續費等）列為費用，可壓縮應課稅所得額。正如所得稅＝（收入－費用）×税率－控除額の計算式のとおり、費用計上が節税の基本です。
3. 運用折舊費
建物（土地は対象外）の経年劣化分を毎年費用として計上できます。無須實際現金支出也能在帳面上形成虧損，因此是節稅效果較高的方法。法定耐用年限會因建物結構（木造、RC等）而不同。
4. 作為遺產稅對策的不動產運用
與以現金繼承相比，以不動產繼承由於遺產稅評價額通常低於市價，因此具有節稅效果。尤其是出租中的物件，適用出租住宅附屬土地評價後，評價額會進一步下降。
5. 小規模宅地等特例
這是一項針對被繼承人生前持有的營業用或居住用宅地，最多可將遺產稅評價額減少80%的特例。作為遺產稅對策，這是非常有效的方法之一。
6. 藍色申報特別扣除
滿足條件（事業規模、複式簿記等）後，最多可享有65萬日圓的所得扣除。對申報不動產所得的個人投資人而言，這是基本的節稅方法。
7. 所得超過900萬日圓時可考慮法人化
當薪資所得與不動產所得合計每年超過900萬日圓時，法人稅率可能低於個人所得稅率。透過法人化，可以利用稅率差達成節稅，但請在試算公司維持成本及各項手續的成本效益後再作判斷。
FAQ：累進課稅與不動產投資節稅
Q. 累進課稅與分離課稅有何不同？
A. 累進課稅適用於將所得合併後決定稅率的「綜合課稅」。另一方面，股票轉讓利益以及土地、建物出售利益適用「分離課稅」，統一稅率為20%（含復興特別所得稅為20.315%），不與其他所得合併。
Q. 不動產投資出現虧損時，可以獲得薪資所得的退稅嗎？
A. 如果不動產所得為虧損，可以透過損益通算取得薪資所得預扣稅額的退稅。需要辦理確定申告。不過，與購買土地相關的借款利息不屬於損益通算對象。
Q. 何時是法人化的最佳時機？
A. 一般而言，應課稅所得（薪資＋不動產）超過900萬日圓時可作為參考標準，但也建議一併考量物件數量、公司維持成本與未來擴張計畫等因素，諮詢稅理士後再判斷。
Q. 折舊可以持續多少年？
A. 依建物的法定耐用年限計算（例如木造22年、重型鋼骨34年、RC 47年等）。不過，中古物件適用剩餘耐用年限或依簡易計算公式得出的年限。
Q. 贈與稅與遺產稅相比，利用哪一種節稅更有利？
A. 這取決於時間安排、財產規模以及繼承人的情況。有時持續進行曆年贈與（每年110萬日圓以下）較為有效，也有時運用相續時精算課稅制度更有利。定期與稅理士進行試算非常重要。
