Was ist progressive Besteuerung? Steuersätze und 7 Steuersparstrategien für Immobilieninvestoren

In Japan gilt ein "progressives Steuersystem", bei dem die Steuerlast mit steigendem Einkommen zunimmt. Für einkommensstarke Immobilieninvestoren ist das Verständnis dieses Systems und die Umsetzung geeigneter Steuergestaltungsstrategien direkt mit der Maximierung der Rendite verbunden.

Was ist ein progressives Steuersystem?

Progressive Besteuerung ist ein Besteuerungssystem, bei dem der Steuersatz stufenweise steigt, je höher der steuerpflichtige Betrag ist. Es wurde eingeführt, um Personen mit höherem Einkommen oder größerem Vermögen stärker zu belasten und dadurch Ungleichheiten abzumildern.

Zwei Arten der progressiven Besteuerung

• Einfache progressive Besteuerung: Wenn die Bemessungsgrundlage den Schwellenwert überschreitet, wird auf den gesamten Betrag der höchste Steuersatz angewendet.
• Stufenweise progressive Besteuerung des Mehrbetrags: Hier wird der höhere Steuersatz nur auf den Teil angewendet, der den Schwellenwert übersteigt (so funktioniert in Japan u. a. die Einkommen- und Erbschaftsteuer).

Wichtige Steuerarten und Steuersätze mit progressiver Besteuerung

Im Folgenden werden die wichtigsten progressiven Steuerarten und Steuersätze im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen geordnet dargestellt.

Einkommensteuersätze (seit der Reiwa-Zeit)

Für die Einkommensteuer gelten sieben progressive Stufen mit Grenzsteuersätzen von 5 % bis 45 %. Der Steuersatz richtet sich nach dem zu versteuernden Einkommen, das sich nach Abzug von Aufwendungen und Einkommensabzügen von den Einnahmen ergibt. Arbeitslohn und Einkünfte aus Immobilien werden zusammengerechnet und gemeinsam besteuert.

Erbschaftsteuersätze

Die Erbschaftsteuer umfasst acht Stufen von 10 % bis 55 %. Seit 2015 (Heisei 27) wurde sie erhöht; besteuert wird der Teil, der den Grundfreibetrag (30 Mio. Yen + 6 Mio. Yen × Anzahl der gesetzlichen Erben) übersteigt.

Schenkungsteuersätze

Auch die Schenkungsteuer umfasst wie die Erbschaftsteuer acht Stufen von 10 % bis 55 %. Besteuert wird der Teil der Schenkung, der den jährlichen Grundfreibetrag von 1,1 Mio. Yen übersteigt. Charakteristisch ist, dass die Steuer beim Empfänger des Vermögens anfällt.

Sieben Steuerstrategien für Immobilieninvestoren

Bei Immobilieninvestitionen unter einem progressiven Steuersystem wirkt sich der gezielte Einsatz geeigneter Steuerstrategien unmittelbar auf die effektive Rendite aus.

1. Reduzierung des zu versteuernden Einkommens durch Verlustverrechnung

Wenn die Einkünfte aus Immobilien negativ sind (insbesondere im ersten Investitionsjahr), ist eine Verlustverrechnung mit Arbeitslohn und anderen Einkünften möglich. Dadurch sinkt das zu versteuernde Einkommen, was zu einer niedrigeren Einkommensteuerstufe führen kann.

2. Sachgerechte Erfassung von Aufwendungen

Durch die Erfassung von Kosten im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen (Verwaltungskosten, Reparaturkosten, Darlehenszinsen, Versicherungsprämien, Maklergebühren usw.) lässt sich das zu versteuernde Einkommen senken. Nach der Formel Einkommensteuer = (Einnahmen - Aufwendungen) × Steuersatz - Abzugsbetrag ist die korrekte Erfassung von Aufwendungen die Grundlage jeder Steueroptimierung.

3. Nutzung der Abschreibung

Die jährliche Wertminderung eines Gebäudes (Grund und Boden ausgenommen) kann jedes Jahr als Aufwand angesetzt werden.Diese Methode ist steuerlich besonders wirksam, weil sie ohne tatsächlichen Mittelabfluss einen buchhalterischen Verlust erzeugen kann. Die gesetzliche Nutzungsdauer hängt von der Bauart des Gebäudes ab (Holzbau, Stahlbeton/RC usw.).

4. Einsatz von Immobilien zur Erbschaftsteuerplanung

Im Vergleich zur Vererbung von Bargeld kann die Vererbung von Immobilien steuerlich vorteilhaft sein, weil der für die Erbschaftsteuer maßgebliche Bewertungswert unter dem Marktpreis liegt.Bei vermieteten Objekten kommt insbesondere die Bewertung für vermietete Grundstücke zur Anwendung, wodurch der Wert weiter sinkt.

5. Sonderregelung für kleine Wohn- und Nutzgrundstücke

Diese Sonderregelung ermöglicht es, den für die Erbschaftsteuer angesetzten Wert von betrieblich oder zu Wohnzwecken genutzten Grundstücken des Erblassers um bis zu 80 % zu reduzieren. Sie zählt zu den besonders wirksamen Maßnahmen der Erbschaftsteuerplanung.

6. Sonderabzug bei der Blauen Steuererklärung

Wer die Voraussetzungen erfüllt (z. B. unternehmerischer Umfang, doppelte Buchführung), kann einen Einkommensabzug von bis zu 650.000 Yen nutzen. Für private Investoren mit Einkünften aus Immobilien ist dies eine grundlegende Steuerstrategie.

7. Bei Einkommen über 9 Mio. Yen eine Gesellschaftsgründung prüfen

Wenn die Summe aus Arbeitslohn und Einkünften aus Immobilien 9 Mio. Yen pro Jahr übersteigt, kann der Körperschaftsteuersatz niedriger sein als der persönliche Einkommensteuersatz.Eine Gesellschaftsgründung kann steuerliche Vorteile durch unterschiedliche Steuersätze eröffnen. Die Entscheidung sollte jedoch erst nach einer belastbaren Abwägung gegenüber laufenden Gesellschaftskosten und administrativem Aufwand getroffen werden.

FAQ: Progressive Besteuerung und Steuerstrategien bei Immobilieninvestitionen

F. Worin liegt der Unterschied zwischen progressiver Besteuerung und getrennter Besteuerung?

A. Die progressive Besteuerung gilt für die "Gesamtbesteuerung", bei der Einkünfte zusammengefasst werden, um den Steuersatz zu bestimmen. Dagegen unterliegen Gewinne aus Aktienverkäufen sowie aus dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden einer "getrennten Besteuerung" mit einem einheitlichen Satz von 20 % (20,315 % einschließlich Wiederaufbausteuer) und werden nicht mit anderen Einkünften zusammengerechnet.

F. Kann ein Verlust aus Immobilieninvestitionen zu einer Erstattung bei der Lohnsteuer führen?

A. Wenn die Einkünfte aus Immobilien negativ sind, kann über die Verlustverrechnung eine Erstattung der vom Arbeitslohn einbehaltenen Quellensteuer erfolgen. Dafür ist eine Steuererklärung erforderlich. Zinsen auf Darlehen für den Grundstückskauf sind jedoch von der Verlustverrechnung ausgeschlossen.

F. Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Gründung einer Gesellschaft?

A. Als grober Richtwert gilt häufig ein zu versteuerndes Einkommen (Arbeitslohn + Immobilien) von mehr als 9 Mio. Yen. Dennoch empfiehlt es sich, unter Berücksichtigung der Anzahl der Objekte, der laufenden Gesellschaftskosten und künftiger Expansionspläne einen Steuerberater einzubeziehen.

F. Über wie viele Jahre kann abgeschrieben werden?

A. Über die gesetzliche Nutzungsdauer des Gebäudes hinweg (z. B. 22 Jahre bei Holzbau, 34 Jahre bei schwerem Stahl, 47 Jahre bei Stahlbeton/RC). Bei Bestandsimmobilien gilt jedoch die Restnutzungsdauer oder eine nach vereinfachter Formel ermittelte Dauer.

F. Ist zur Steueroptimierung eher die Schenkungsteuer oder die Erbschaftsteuer vorteilhaft?

A. Das hängt vom Zeithorizont, vom Vermögensumfang und von der Situation der Erben ab. In manchen Fällen ist die schrittweise Nutzung jährlicher Schenkungen (bis 1,1 Mio. Yen pro Jahr) sinnvoll, in anderen ist das System der Besteuerung bei vorweggenommener Erbfolge vorteilhafter. Regelmäßige Modellrechnungen mit einem Steuerberater sind entscheidend.