En Japón se aplica un "sistema fiscal progresivo" en el que la carga tributaria aumenta a medida que crecen los ingresos. Para los inversores inmobiliarios con altos ingresos, comprender este sistema y ejecutar estrategias fiscales adecuadas se traduce directamente en la maximización de la rentabilidad.
¿Qué tipo de sistema es el impuesto progresivo?
El impuesto progresivo es un método de imposición en el que la tasa impositiva aumenta por etapas a medida que crece el importe sujeto a tributación. Se ha establecido como un sistema destinado a exigir una mayor carga fiscal a quienes tienen más ingresos o herencias y a reducir la desigualdad.
Los 2 tipos de impuesto progresivo
- Impuesto progresivo simple: método en el que, si la base imponible supera el importe de referencia, se aplica la tasa máxima a la totalidad
- Impuesto progresivo por tramos: método en el que se aplica una tasa más alta solo al "exceso" que supera el importe de referencia (el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre sucesiones de Japón, entre otros, siguen este método)
Principales tipos de impuestos sujetos a tributación progresiva y sus tasas
Organizamos los principales tipos de impuestos progresivos y sus tasas relacionados con la inversión inmobiliaria.
Tasas del impuesto sobre la renta (era Reiwa en adelante)
Al impuesto sobre la renta se le aplican 7 tramos de tasa progresiva por exceso, del 5% al 45%. La tasa se determina sobre la renta imponible resultante de restar gastos y deducciones a los ingresos. Los ingresos salariales y los ingresos inmobiliarios se suman y tributan bajo imposición global.
Tasas del impuesto sobre sucesiones
El impuesto sobre sucesiones tiene 8 tramos, del 10% al 55%. Desde 2015 (Heisei 27) se incrementó la carga tributaria y se grava la parte que supera la deducción básica (30 millones de yenes + 6 millones de yenes × número de herederos legales).
Tasas del impuesto sobre donaciones
El impuesto sobre donaciones también tiene 8 tramos, del 10% al 55%, igual que el impuesto sobre sucesiones. Se grava el importe donado que supera la deducción básica anual de 1,1 millones de yenes. Su rasgo distintivo es que se grava a la parte que recibe el patrimonio (donatario).
7 estrategias fiscales aplicables a la inversión inmobiliaria
En la inversión inmobiliaria bajo un sistema progresivo, el uso adecuado de métodos de ahorro fiscal se relaciona directamente con la mejora del rendimiento real.
1. Reducción de la renta imponible mediante compensación de pérdidas y ganancias
Si los ingresos inmobiliarios presentan pérdidas, especialmente en el primer año de inversión, es posible compensarlas con ingresos salariales y otros ingresos. Al reducir la renta imponible, se puede bajar de tramo en el impuesto sobre la renta.
2. Imputación adecuada de gastos
Registrar como gasto los costes relacionados con la inversión inmobiliaria (gastos de administración, reparaciones, intereses del préstamo, primas de seguros, comisiones de intermediación, etc.) reduce la renta imponible. Tal como indica la fórmula impuesto sobre la renta = (ingresos − gastos) × tasa impositiva − importe de la deducción, la imputación de gastos es la base del ahorro fiscal.
3. Aprovechamiento de la depreciación
Es posible registrar cada año como gasto el deterioro del edificio (el terreno queda excluido). Es un método con alto efecto fiscal porque permite generar pérdidas contables sin una salida real de efectivo. La vida útil legal varía según la estructura del edificio (madera, RC, etc.).
4. Uso de bienes inmuebles como medida frente al impuesto sobre sucesiones
Heredar bienes inmuebles, en lugar de efectivo, puede ofrecer un efecto fiscal porque el valor de tasación para el impuesto sobre sucesiones resulta inferior al precio de mercado. En particular, los inmuebles alquilados reciben una valoración de terreno con vivienda en alquiler, lo que reduce aún más su valoración.
5. Régimen especial para pequeños terrenos residenciales, etc.
Se trata de un régimen especial que permite reducir hasta un 80% el valor de tasación del impuesto sobre sucesiones para terrenos de uso empresarial o residencial que pertenecían al causante. Es una de las medidas más eficaces para planificar el impuesto sobre sucesiones.
6. Deducción especial por declaración azul
Si se cumplen los requisitos (escala empresarial, contabilidad por partida doble, etc.), es posible obtener una deducción de ingresos de hasta 650.000 yenes. Para los inversores particulares que declaran ingresos inmobiliarios, es una técnica fiscal básica.
7. Si los ingresos superan los 9 millones de yenes, considerar la constitución de una sociedad
Cuando la suma de los ingresos salariales y los ingresos inmobiliarios supera los 9 millones de yenes al año, la tasa del impuesto de sociedades puede ser inferior a la tasa del impuesto sobre la renta de las personas físicas. La constitución de una sociedad puede permitir un ahorro fiscal aprovechando la diferencia de tasas, pero debe decidirse tras calcular la relación coste-beneficio frente a los costes de mantenimiento societario y los distintos trámites.
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FAQ: Impuesto progresivo y ahorro fiscal en la inversión inmobiliaria
Q. ¿Cuál es la diferencia entre tributación progresiva y tributación separada?
A. La tributación progresiva se aplica a la "tributación global", en la que se suman los ingresos para determinar la tasa. En cambio, las ganancias por venta de acciones o por la venta de terrenos y edificios están sujetas a "tributación separada" con una tasa fija del 20% (20,315% incluyendo el impuesto de reconstrucción), y no se suman a otros ingresos.
Q. ¿Puedo recibir una devolución del impuesto retenido sobre ingresos salariales si tengo pérdidas en inversión inmobiliaria?
A. Si los ingresos inmobiliarios presentan pérdidas, puede recibir la devolución del impuesto retenido sobre los ingresos salariales mediante la compensación de pérdidas y ganancias. Es necesario presentar la declaración definitiva. No obstante, los intereses de préstamos correspondientes a la compra de terrenos quedan excluidos de esta compensación.
Q. ¿Cuándo es el momento óptimo para constituir una sociedad?
A. En general, suele considerarse como referencia cuando la renta imponible (salario + ingresos inmobiliarios) supera los 9 millones de yenes, pero recomendamos consultar a un asesor fiscal teniendo también en cuenta el número de propiedades, los costes de mantenimiento de la sociedad y los planes de expansión futuros.
Q. ¿Durante cuántos años puede aplicarse la depreciación?
A. Durante la vida útil legal del edificio (22 años para estructura de madera, 34 años para acero pesado, 47 años para RC, etc.). Sin embargo, en inmuebles de segunda mano se aplica la vida útil restante o los años calculados mediante fórmulas simplificadas.
Q. ¿Qué opción ofrece más ventajas fiscales, el impuesto sobre donaciones o el impuesto sobre sucesiones?
A. Depende del horizonte temporal, la magnitud del patrimonio y la situación de los herederos. En algunos casos resulta eficaz acumular donaciones anuales (hasta 1,1 millones de yenes al año), mientras que en otros puede ser más ventajoso utilizar el sistema de liquidación fiscal en el momento de la sucesión. Es importante realizar simulaciones periódicas con un asesor fiscal.
