تعتمد اليابان نظام "الضريبة التصاعدية" الذي تزداد فيه الأعباء الضريبية كلما ارتفع الدخل. وبالنسبة للمستثمرين العقاريين ذوي الدخل المرتفع، فإن فهم هذا النظام وتنفيذ استراتيجيات التخطيط الضريبي يرتبطان مباشرة بتعظيم العائد.
ما هو نظام الضريبة التصاعدية؟
الضريبة التصاعدية هي نظام ضريبي ترتفع فيه المعدلات الضريبية تدريجيًا كلما زاد المبلغ الخاضع للضريبة وهي منظومة وُضعت لفرض عبء ضريبي أكبر على من يملكون دخولًا أو تركات أعلى، بما يسهم في تخفيف الفوارق.
نوعا الضريبة التصاعدية
- الضريبة التصاعدية البسيطة: أسلوب تُطبَّق فيه أعلى شريحة ضريبية على كامل المبلغ إذا تجاوز الوعاء الضريبي الحد المرجعي
- الضريبة التصاعدية على الجزء الزائد: أسلوب تُطبَّق فيه المعدلات الأعلى فقط على الجزء الذي يتجاوز الحد المرجعي (وهذا هو الأسلوب المعتمد في ضريبة الدخل وضريبة الميراث وغيرها في اليابان)
أهم أنواع الضرائب ومعدلاتها التي تُطبَّق عليها الضريبة التصاعدية
فيما يلي تنظيم لأهم أنواع الضرائب التصاعدية ومعدلاتها المرتبطة بالاستثمار العقاري.
معدلات ضريبة الدخل (منذ حقبة ريوا)
تُطبَّق على ضريبة الدخل سبع شرائح تصاعدية على الجزء الزائد تتراوح بين 5% و45%. ويُحدَّد المعدل بحسب الدخل الخاضع للضريبة بعد خصم المصروفات وخصومات الدخل من الإيرادات. ويُجمع دخل الرواتب مع الدخل العقاري ويخضعان للضريبة الشاملة.
معدلات ضريبة الميراث
تتكون ضريبة الميراث من ثماني شرائح تتراوح بين 10% و55%. ومنذ عام 2015 (هييسي 27) زادت هذه الضريبة، ويُفرض الرسم على الجزء الذي يتجاوز الإعفاء الأساسي (30 مليون ين + 6 ملايين ين × عدد الورثة القانونيين).
معدلات ضريبة الهبة
ضريبة الهبة كذلك تتكون من ثماني شرائح تتراوح بين 10% و55% مثل ضريبة الميراث. وتُفرض على قيمة الهبة التي تتجاوز الإعفاء الأساسي السنوي البالغ 1.1 مليون ين. ومن خصائصها أنها تُفرض على الطرف الذي تلقى المال أو الأصل (الموهوب له).
سبع استراتيجيات ضريبية يمكن الاستفادة منها في الاستثمار العقاري
في الاستثمار العقاري ضمن نظام الضريبة التصاعدية، يرتبط استخدام أساليب التخطيط الضريبي المناسبة مباشرة برفع العائد الفعلي.
1. خفض الدخل الخاضع للضريبة عبر مقاصة الأرباح والخسائر
إذا كان الدخل العقاري يحقق خسارة (ولا سيما في السنة الأولى من الاستثمار)، فإن مقاصة هذه الخسارة مع دخل الرواتب وغيره من الدخول ممكنة، ما يؤدي إلى خفض الدخل الخاضع للضريبة وبالتالي الانتقال إلى شريحة أقل من ضريبة الدخل.
2. التسجيل المناسب للمصروفات
يسهم تسجيل النفقات المرتبطة بالاستثمار العقاري (رسوم الإدارة، تكاليف الإصلاح، فوائد القروض، أقساط التأمين، عمولات الوساطة وغيرها) كمصروفات في خفض الدخل الخاضع للضريبة. ووفقًا لمعادلة ضريبة الدخل = (الإيرادات - المصروفات) × المعدل الضريبي - مبلغ الخصم، فإن احتساب المصروفات هو أساس التخطيط الضريبي.
3. الاستفادة من مصروف الإهلاك
يمكن احتساب التدهور السنوي في المبنى (ولا يشمل ذلك الأرض) كمصروف كل عام.أسلوب ذو فاعلية ضريبية مرتفعة لأنه يتيح تكوين خسارة دفترية من دون إنفاق نقدي فعلي، وتختلف مدة العمر الإنتاجي القانونية بحسب هيكل المبنى (خشبي، خرسانة مسلحة RC وغيرها).
4. استخدام العقارات كأداة للتخطيط لضريبة الميراث
بالمقارنة مع توريث النقد، فإن توريث العقارات يوفر أثرًا ضريبيًا أفضل لأن القيمة التقديرية لضريبة الميراث تكون أقل من السعر السوقي الفعلي.وعلى وجه الخصوص، فإن العقارات المؤجرة تُطبَّق عليها معايير تقييم أراضي العقارات المؤجرة، ما يخفض التقييم أكثر.
5. الاستثناء الخاص بالأراضي السكنية الصغيرة ونحوها
هذا استثناء يتيح خفض القيمة التقديرية لضريبة الميراث بما يصل إلى 80% بالنسبة للأراضي المملوكة للمتوفى والمستخدمة للأعمال أو السكن. ويُعد من الأساليب الفعالة جدًا في التخطيط لضريبة الميراث.
6. الخصم الخاص للإقرار الضريبي الأزرق
من خلال استيفاء الشروط (مثل حجم النشاط والمسـك الدفتري المزدوج)، يمكن الحصول على خصم دخل يصل إلى 650 ألف ين. ويُعد هذا من أساليب التخطيط الضريبي الأساسية للمستثمر الفردي الذي يصرح بالدخل العقاري.
7. دراسة التأسيس كشركة إذا تجاوز الدخل 9 ملايين ين
إذا كان مجموع دخل الرواتب والدخل العقاري يتجاوز 9 ملايين ين سنويًا، فقد يصبح معدل ضريبة الشركات أقل من معدل ضريبة الدخل الفردي.ويمكن من خلال التأسيس كشركة الاستفادة من فارق المعدلات لتحقيق كفاءة ضريبية، لكن ينبغي اتخاذ القرار بعد احتساب جدوى ذلك مقارنة بتكاليف الإبقاء على الشركة والإجراءات المختلفة.
الأسئلة الشائعة: الضريبة التصاعدية والتخطيط الضريبي في الاستثمار العقاري
س. ما الفرق بين الضريبة التصاعدية والضريبة المنفصلة؟
ج. تُطبَّق الضريبة التصاعدية على "الضريبة الشاملة" التي تحدد المعدل بعد جمع مصادر الدخل. في المقابل، تُفرض على أرباح بيع الأسهم أو أرباح بيع الأراضي والمباني "ضريبة منفصلة" بمعدل ثابت قدره 20% (20.315% بما يشمل ضريبة إعادة الإعمار)، ولا تُجمع مع سائر الدخول.
س. هل يمكن استرداد جزء من ضريبة دخل الرواتب إذا سجل الاستثمار العقاري خسارة؟
ج. إذا كان الدخل العقاري في حالة خسارة، يمكن من خلال مقاصة الأرباح والخسائر استرداد جزء من الضريبة المقتطعة عند المصدر من دخل الرواتب. ويتطلب ذلك تقديم الإقرار الضريبي النهائي. لكن فوائد القروض المتعلقة بشراء الأرض لا تدخل ضمن المقاصة.
س. متى يكون التوقيت الأنسب للتأسيس كشركة؟
ج. يُعد تجاوز الدخل الخاضع للضريبة (الرواتب + الدخل العقاري) نحو 9 ملايين ين معيارًا تقريبيًا بشكل عام، لكن من الموصى به استشارة محاسب ضريبي مع مراعاة عدد العقارات وتكاليف الإبقاء على الشركة وخطط التوسع المستقبلية.
س. لكم سنة يمكن الاستمرار في احتساب الإهلاك؟
ج. يكون ذلك بقدر العمر الإنتاجي القانوني للمبنى (مثل 22 سنة للهيكل الخشبي، و34 سنة للفولاذ الثقيل، و47 سنة للخرسانة المسلحة RC). لكن في العقارات المستعملة تُطبَّق المدة المتبقية أو المدة المحسوبة وفق الصيغة المبسطة.
س. أيهما أنسب لتحقيق كفاءة ضريبية: ضريبة الهبة أم ضريبة الميراث؟
ج. يختلف ذلك بحسب الإطار الزمني، وحجم الأصول، ووضع الورثة. ففي بعض الحالات يكون تراكم الهبات السنوية (حتى 1.1 مليون ين سنويًا) فعالًا، وفي حالات أخرى يكون استخدام نظام التسوية الضريبية عند الميراث أكثر فائدة. ومن المهم إجراء تقديرات دورية مع محاسب ضريبي.
