在日本，实行的是随着收入增加而税负加重的“累进税制”。对于高收入的不动产投资者而言，理解这一制度并落实节税策略，直接关系到收益最大化。
累进课税是一种怎样的制度？
所谓累进课税，是指随着应税金额增大，税率分阶段提高的征税方式。这一制度旨在让收入或遗产较多的人承担更多税负，从而缓解差距。
累进课税的两种类型
- 单纯累进课税：当计税标准超过基准额时，对整体适用最高税率的方式
- 超额累进课税：仅对计税标准超过基准额的“超出部分”适用较高税率的方式（日本的所得税、遗产税等采用此方式）
适用累进课税的主要税种及税率
下面整理与不动产投资相关的主要累进税种及其税率。
所得税税率（令和以后）
所得税适用5%至45%的7级超额累进税率。税率依据从收入中扣除费用和所得扣除后的应纳税所得额确定。工资所得与不动产所得合并后按综合课税处理。
遗产税税率
遗产税分为10%至55%的8个档次。自2015年（平成27年）起税负提高，对超过基础扣除额（3000万日元＋600万日元×法定继承人数）的部分征税。
赠与税税率
赠与税与遗产税相同，也分为10%至55%的8个档次。对超过每年110万日元基础扣除额的赠与金额征税。其特点是向取得财产的一方（受赠人）征税。
不动产投资可运用的7项节税策略
在累进课税下进行不动产投资，合理运用节税方法，直接关系到实际收益率的提升。
1. 通过损益通算压缩应纳税所得额
如果不动产所得为亏损（尤其是在投资第一年），可以与工资所得等进行损益通算。通过减少应纳税所得额，可以起到降低所得税税率档次的效果。
2. 适当列支费用
将与不动产投资相关的费用（管理费、维修费、贷款利息、保险费、中介手续费等）列为成本费用，可以压缩应纳税所得额。正如所得税＝（收入－费用）×税率－控除額の計算式のとおり、费用計上が節税の基本です。
3. 运用折旧费
建物（土地は対象外）の経年劣化分を毎年费用として計上できます。无需实际现金支出也能在账面上形成亏损，因此是一种节税效果较高的方法。法定耐用年限会因建筑结构（木造、RC等）而不同。
4. 将不动产用于遗产税对策
与以现金继承相比，以不动产继承由于遗产税评估额通常低于市场价格，因此具有节税效果。尤其是出租中的物业，适用出租住宅附属土地评估后，评估额会进一步下降。
5. 小规模宅地等特例
这是一项针对被继承人生前持有的营业用或居住用宅地，最多可将遗产税评估额减免80%的特例。作为遗产税对策，这是非常有效的方法之一。
6. 蓝色申报特别扣除
满足条件（经营规模、复式记账等）后，最多可享受65万日元的所得扣除。对于申报不动产所得的个人投资者而言，这是基本的节税方法。
7. 所得超过900万日元时可考虑法人化
当工资所得与不动产所得合计每年超过900万日元时，法人税率有可能低于个人所得税税率。通过法人化，可以利用税率差实现节税，但请在测算公司维持成本及各项手续的成本效益后再作判断。
FAQ：累进课税与不动产投资节税
Q. 累进课税与分离课税有什么不同？
A. 累进课税适用于将所得合并后决定税率的“综合课税”。另一方面，股票转让收益以及土地、建筑物出售收益适用“分离课税”，统一税率为20%（含复兴特别所得税为20.315%），不与其他所得合并。
Q. 不动产投资出现亏损时，可以获得工资所得的退税吗？
A. 如果不动产所得为亏损，可以通过损益通算获得工资所得预扣税额的退税。需要办理年度报税。不过，与购买土地相关的借款利息不属于损益通算对象。
Q. 何时是法人化的最佳时机？
A. 一般来说，应纳税所得（工资＋不动产）超过900万日元时可作为参考标准，但也建议结合物业数量、公司维持成本以及未来扩张计划等因素，咨询税务师后判断。
Q. 折旧可以持续多少年？
A. 按建筑物的法定耐用年限计算（如木造22年、重型钢结构34年、RC 47年等）。不过，二手物业适用剩余耐用年限或按简易计算公式得出的年限。
Q. 赠与税与遗产税相比，利用哪一种节税更有利？
A. 这取决于时间安排、财产规模以及继承人的情况。有时持续进行历年赠与（每年110万日元以下）更有效，也有时利用相续时精算课税制度更有利。定期与税务师进行测算非常重要。
