2025年9月，新宿站西口广场的车辆消失了，行人可以自由往来东西。这只是将西新宿打造成「步行化城市空间」的宏大计划的序章。我们将全面解读东京都与新宿区推进的「都市大厅构想」及再整备指南的全貌。
西新宿地区再整备的背景与整体规划
为何西新宿现在需要「重构」？
西新宿是根据1960年确定的新宿副都心计划，在淀桥净水场旧址上建起的日本首批超高层建筑群所在地区。京王广场大酒店开业至今已超过50年，建龄超50年的建筑不断增加，建筑重建与功能更新的需求日益迫切。
然而，挑战不仅限于建筑老化。道路与开放空地之间的高差导致步行空间割裂，整个城市成了建筑间人们「仅仅路过」的地方。持续性活力的缺失显而易见，周末人流急剧减少的区域尤为突出。作为商业区，国际竞争力下滑的问题也日益受到关注。这些复合性挑战揭示了60余年前总体规划所奠定的城市结构的局限性。
正因如此，东京都与新宿区自2018年起逐步制定再整备方针。2023年3月联合制定了「西新宿地区再整备方针」，2025年2月发布了明确具体举措的「西新宿地区再整备指南」。
再整备方针提出的五大基本方针
2023年制定的再整备方针以五大支柱描绘西新宿的未来图景。
第一，促进多元功能的交流与融合，致力于打造上班族、访客、居民、学生等多元群体交汇的空间。第二，构建步行化城市空间，将4号街路及沿线空间统一整合，打造宜步行的城市。
第三是实现脱碳化与韧性，以次世代城市基础设施推进环境友好型发展与防灾功能强化。第四是推进智慧城市建设，积极推进包括自动驾驶在内的数字技术应用。第五是推进地区运营管理，着眼于产学官民协作实现持续性价值提升。
这五大方针所指引的，不仅是建筑的更新，更是以「人」为核心的城市空间重构。
「西新宿中央步行道」构想是什么？
以4号街路为轴心重构步行空间
「西新宿中央步行道（Grand Mall）」是将连接新宿站与新宿中央公园东西向约800米的4号街路与沿线空间统一整合的公共空间构想。被定位为西新宿地区的骨干轴，将该区域打造成以行人为中心的空间是计划的核心。
现在的4号街路隧道段是阴暗逼仄的空间。本计划将把隧道段改造为明亮开放的空间，实现从新宿站到新宿中央公园的舒适步行体验。通过重新分配道路空间，缩减车辆通行区域，大幅扩展行人和驻留者的空间。
都市大厅——城市的「大厅」由此诞生
「西新宿都市大厅」是本构想中最值得关注的概念。如同酒店大厅一般，它是指将各建筑低层部整备为可供休息、办公、交流的开放空间的举措。
具体而言，在各建筑低层部设置任何人都可驻足的大厅式空间，创造连接地上与地下的通高空间。由此，高差各异的开放空地将有机相连，实现从地下通道到地面、再延伸至建筑内部的无缝移动。
尤其值得关注的是，这些空间不仅是单纯的通道，而是被设计为「令人想要驻留的场所」。配备长椅、绿荫和Wi-Fi，设想可作为日常会议、休息和午休休憩的场所。这是「路过之城」向「驻留之城」转变的象征性设计。
露台、实验室与活力空间的新概念
除都市大厅外，中央步行道构想还提出了若干新空间概念。
「西新宿露台（Terrace）」是可在建筑低层欣赏城市景观的驻留型空间。「新生活创造实验室」与「交流实验室」是设置于开放空地和建筑低层的实验性交流设施，欢迎创业交流、工作坊等多元活动。
这些空间积极引入高树绿荫，规划出即便身处都市中心也能感受自然的舒适环境。随着建筑「底层」的改变，超高层建筑群的整体形象也将发生深刻变革。
已经开始的变化——新宿站西口广场步行优先化
2025年9月，西口广场车辆消失
西新宿的变革并未停留在构想阶段。2025年9月27日，新宿站西口站前广场实施了车辆动线与步行动线的重大调整。南北方向的车辆通行受到限制，诞生了行人无需横穿车道即可自由东西向移动的空间。
此次调整被定位为新宿大型综合交通枢纽构想的第一阶段。长期以「车辆优先」为原则的西口广场转变为「以人为本」的空间，这一意义重大，清晰指明了未来步行化的方向。
引入次世代交通工具的构想
与步行优先化同步，次世代交通工具的引入也在研讨中。自动驾驶公共汽车和个人移动工具的运营已纳入构想，致力于打造不依赖私家车也能舒适出行的城市。
西新宿地区已多次开展自动驾驶实证实验，面向实用化的知识积累正持续深化。技术与步行空间的融合是这一地区独特的竞争优势。
西新宿地区主要再开发项目一览
与中央步行道构想联动，西新宿地区多个大规模再开发项目正在同步推进。关于东京整体再开发动向，请一并参阅「东京再开发地区主要项目调查报告」。以下整理主要项目概况。
2029年竣工——新宿站西口地区开发计划（48层/260m）
以小田急百货旧址为核心的再开发项目。以小田急电铁、东京Metro、东急不动产为事业主体，将建设地上48层、高约260米的新宿地区最高建筑。建筑总面积约281,700平方米，规划为商业、办公、车站设施等复合用途。新建工程已于2024年3月开工。
2026年竣工——明治安田生命新宿大楼（23层/约129m）
明治安田生命保险正在推进西新宿一丁目办公楼的重建项目。地上23层、高约129米，以单层超800坪（约2,645平方米）的大规模办公空间为特色。建筑总面积约96,900平方米，与新宿站直连，交通便利。预定2026年8月竣工。
2035年竣工——西新宿三丁目西地区双塔楼（63层/62层）
野村不动产、住友商事、东京建物等参与的大规模住宅再开发项目。以63层和62层的双塔楼，计划供给约3,200套住宅。同时规划建设约4,500平方米的防灾广场。原计划2026年度开工，受工程费用上涨影响推迟至2028年度，预计2035年度竣工。
2040年代——新宿站西南口地区开发计划
京王电铁与JR东日本规划的新宿站西南侧再开发。南街区计划建设地上37层、高约225米的建筑，作为店铺、办公及住宿设施的复合用途。北街区设想为地上19层、约110米的商业及住宿设施。竣工预计在2040年代（南街区工期未定），定位为西新宿重构的最终阶段。
房地产业主与投资者应关注的重点
地价数据揭示的地区未来潜力
2025年西新宿站地区公示地价平均为923万2千日元/平方米，同比上涨+7.88%。商业用地近两年涨幅高达+21.97%。再开发计划的推进与入境游客需求扩大被认为是地价上涨的背景因素。关于东京主要地区地价动向，请参阅「从2025年公示地价解读东京不动产现状」。
步行化对租金的影响
步行空间的改善往往对商业租户的租金产生积极影响。这是因为客流量增加和驻留时间延长将直接推动餐饮、零售租户的销售额提升。都市大厅和露台等新型驻留空间的诞生，将成为提升周边商业潜力的重要因素。
在住宅市场方面，步行化环境也能提升居住者的生活满意度。西新宿三丁目约3,200套的大规模供给可能在短期内对供需平衡产生影响，但随着整体区域吸引力的提升，中长期内住宅需求的增加也值得期待。
长期投资视角下的地区评估
西新宿的再开发将从2025年至2040年代分阶段推进。各项目竣工时间节点与地区价值逐步提升的联动结构，从长期投资视角来看值得高度关注。
更重要的是，步行化和智慧城市建设的红利不仅惠及单栋建筑，还将波及整个区域。这很可能对周边既有建筑和住宅的资产价值产生积极影响。
我的思考
西新宿的步行化城市转型，绝非仅仅是拓宽人行道。这是以「人如何生活」为出发点，对城市空间进行根本性重新设计的深刻变革。
我们INA&Associates株式会社通过不动产管理与众多业主保持着密切联系，但不动产的价值并非仅由建筑本身决定。建筑所在「城市」的品质，才是资产价值的根基。西新宿的再整备，正是一次从根本上改变这一「城市品质」的大胆尝试。
从「路过之城」到「驻留之城」的转变，与我们在日常不动产管理中所珍视的理念不谋而合。为入住者和租户打造「令人想要停留」的空间，最终将带来资产价值的长期提升。
西新宿的案例，有望成为东京乃至全日本城市重构的示范样本。超高层建筑群更新与步行化空间创造同步推进的这种方式，同样适用于丸之内、品川、涩谷等其他核心地区。正因如此，我希望所有与不动产相关的人士能够从长远视角持续关注这一动向。
总结
西新宿地区的再整备，是继1960年代副都心计划以来规模最大的城市空间重构。要点梳理如下：
- 都市大厅构想：将超高层建筑低层部整备为「城市大厅」，创造休息、交流、办公的开放空间
- 西新宿中央步行道（Grand Mall）：将连接新宿站与新宿中央公园约800米的4号街路改造为以行人为中心的公共空间
- 五大基本方针：多元交流、步行化空间、脱碳·防灾、智慧城市、地区运营管理
- 2025年至2040年代的时间表：明治安田生命新宿大楼（2026年）→西口地区260米建筑（2029年）→三丁目双塔楼（2035年）→西南口地区（2040年代），分阶段推进
- 地价持续上涨：商业用地两年涨幅+21.97%，步行化可能成为进一步推动上涨的因素
西新宿正站在60年来最重要的转折点上。对于不动产业主和投资者而言，正确理解这些变化，并从长远视角运用于投资决策，至关重要。
常见问题
Q1. 西新宿都市大厅构想何时完成？
A. 西新宿都市大厅构想计划随各建筑重建分阶段实现。以2026年竣工的明治安田生命新宿大楼为起点，依次推进2029年西口地区开发、2035年三丁目西地区，预计到2040年代整个区域的步行空间将全面建成。
Q2. 西新宿中央步行道（Grand Mall）是什么？
A. 西新宿中央步行道是将连接新宿站与新宿中央公园东西向约800米的4号街路与沿线空间统一整合的公共空间构想。通过重新分配道路空间打造以行人为中心的空间，并在沿线建筑低层配置都市大厅、露台、实验室等驻留·交流设施。
Q3. 西新宿再开发后不动产价值将如何变化？
A. 2025年西新宿站地区公示地价同比上涨+7.88%，商业用地两年累计上涨+21.97%。步行化带来的步行空间改善往往对商业租户租金及住宅需求产生积极影响，预计到2040年代区域价值将逐步提升。
Q4. 西新宿地区再整备指南是什么？
A. 这是2025年2月东京都与新宿区联合发布的指南，经西新宿地区再整备研讨委员会充分讨论后制定，以构建步行化城市空间和创造富有魅力的内容为两大支柱。具体指明了各单独再开发事业应努力的方向，目标是形成道路与沿线街区一体化的城市空间。
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参考资料
