2025年9月，新宿站西口廣場的車輛消失了，行人可以自由往來東西。這只是將西新宿打造成「步行化城市空間」的宏大計畫的序章。我們將全面解讀東京都與新宿區推進的「都市大廳構想」及再整備指南的全貌。
西新宿地區再整備的背景與整體規劃
為何西新宿現在需要「重構」？
西新宿是根據1960年確定的新宿副都心計畫，在淀橋淨水場舊址上建起的日本首批超高層建築群所在地區。京王廣場大飯店開業至今已超過50年，建齡超50年的建築不斷增加，建築重建與功能更新的需求日益迫切。
然而，挑戰不僅限於建築老化。道路與開放空地之間的高差導致步行空間割裂，整個城市成了建築間人們「僅僅路過」的地方。持續性活力的缺失顯而易見，週末人流急劇減少的區域尤為突出。作為商業區，國際競爭力下滑的問題也日益受到關注。這些複合性挑戰揭示了60餘年前總體規劃所奠定的城市結構的局限性。
正因如此，東京都與新宿區自2018年起逐步制定再整備方針。2023年3月聯合制定了「西新宿地區再整備方針」，2025年2月發布了明確具體舉措的「西新宿地區再整備指南」。
再整備方針提出的五大基本方針
2023年制定的再整備方針以五大支柱描繪西新宿的未來圖景。
第一，促進多元功能的交流與融合，致力於打造上班族、訪客、居民、學生等多元群體交匯的空間。第二，構建步行化城市空間，將4號街路及沿線空間統一整合，打造宜步行的城市。
第三是實現脫碳化與韌性，以次世代城市基礎設施推進環境友好型發展與防災功能強化。第四是推進智慧城市建設，積極推進包括自動駕駛在內的數位技術應用。第五是推進地區營運管理，著眼於產學官民協作實現持續性價值提升。
這五大方針所指引的，不僅是建築的更新，更是以「人」為核心的城市空間重構。
「西新宿中央步行道」構想是什麼？
以4號街路為軸心重構步行空間
「西新宿中央步行道（Grand Mall）」是將連接新宿站與新宿中央公園東西向約800米的4號街路與沿線空間統一整合的公共空間構想。被定位為西新宿地區的骨幹軸，將該區域打造成以行人為中心的空間是計畫的核心。
現在的4號街路隧道段是陰暗逼仄的空間。本計畫將把隧道段改造為明亮開放的空間，實現從新宿站到新宿中央公園的舒適步行體驗。通過重新分配道路空間，縮減車輛通行區域，大幅擴展行人和駐留者的空間。
都市大廳——城市的「大廳」由此誕生
「西新宿都市大廳」是本構想中最值得關注的概念。如同飯店大廳一般，它是指將各建築低層部整備為可供休息、辦公、交流的開放空間的舉措。
具體而言，在各建築低層部設置任何人都可駐足的大廳式空間，創造連接地上與地下的挑空空間。由此，高差各異的開放空地將有機相連，實現從地下通道到地面、再延伸至建築內部的無縫移動。
尤其值得關注的是，這些空間不僅是單純的通道，而是被設計為「令人想要駐留的場所」。配備長椅、綠蔭和Wi-Fi，設想可作為日常會議、休息和午休休憩的場所。這是「路過之城」向「駐留之城」轉變的象徵性設計。
露台、實驗室與活力空間的新概念
除都市大廳外，中央步行道構想還提出了若干新空間概念。
「西新宿露台（Terrace）」是可在建築低層欣賞城市景觀的駐留型空間。「新生活創造實驗室」與「交流實驗室」是設置於開放空地和建築低層的實驗性交流設施，歡迎新創交流、工作坊等多元活動。
這些空間積極引入高樹綠蔭，規劃出即便身處都市中心也能感受自然的舒適環境。隨著建築「底層」的改變，超高層建築群的整體形象也將發生深刻變革。
已經開始的變化——新宿站西口廣場步行優先化
2025年9月，西口廣場車輛消失
西新宿的變革並未停留在構想階段。2025年9月27日，新宿站西口站前廣場實施了車輛動線與步行動線的重大調整。南北方向的車輛通行受到限制，誕生了行人無需橫穿車道即可自由東西向移動的空間。
此次調整被定位為新宿大型綜合交通樞紐構想的第一階段。長期以「車輛優先」為原則的西口廣場轉變為「以人為本」的空間，這一意義重大，清晰指明了未來步行化的方向。
引入次世代交通工具的構想
與步行優先化同步，次世代交通工具的引入也在研討中。自動駕駛公共汽車和個人移動工具的運營已納入構想，致力於打造不依賴私家車也能舒適出行的城市。
西新宿地區已多次開展自動駕駛實證實驗，面向實用化的知識積累正持續深化。技術與步行空間的融合是這一地區獨特的競爭優勢。
西新宿地區主要再開發項目一覽
與中央步行道構想聯動，西新宿地區多個大規模再開發項目正在同步推進。關於東京整體再開發動向，請一併參閱「東京再開發地區主要項目調查報告」。以下整理主要項目概況。
2029年竣工——新宿站西口地區開發計畫（48層/260m）
以小田急百貨舊址為核心的再開發項目。以小田急電鐵、東京Metro、東急不動產為事業主體，將建設地上48層、高約260米的新宿地區最高建築。建築總面積約281,700平方米，規劃為商業、辦公、車站設施等複合用途。新建工程已於2024年3月開工。
2026年竣工——明治安田生命新宿大樓（23層/約129m）
明治安田生命保險正在推進西新宿一丁目辦公樓的重建項目。地上23層、高約129米，以單層超800坪（約2,645平方米）的大規模辦公空間為特色。建築總面積約96,900平方米，與新宿站直連，交通便利。預定2026年8月竣工。
2035年竣工——西新宿三丁目西地區雙塔樓（63層/62層）
野村不動產、住友商事、東京建物等參與的大規模住宅再開發項目。以63層和62層的雙塔樓，計畫供給約3,200戶住宅。同時規劃建設約4,500平方米的防災廣場。原計畫2026年度開工，受工程費用上漲影響推遲至2028年度，預計2035年度竣工。
2040年代——新宿站西南口地區開發計畫
京王電鐵與JR東日本規劃的新宿站西南側再開發。南街區計畫建設地上37層、高約225米的建築，作為店舖、辦公及住宿設施的複合用途。北街區設想為地上19層、約110米的商業及住宿設施。竣工預計在2040年代（南街區工期未定），定位為西新宿重構的最終階段。
房地產業主與投資者應關注的重點
地價數據揭示的地區未來潛力
2025年西新宿站地區公示地價平均為923萬2千日圓/平方米，同比上漲+7.88%。商業用地近兩年漲幅高達+21.97%。再開發計畫的推進與入境旅客需求擴大被認為是地價上漲的背景因素。關於東京主要地區地價動向，請參閱「從2025年公示地價解讀東京不動產現狀」。
步行化對租金的影響
步行空間的改善往往對商業租戶的租金產生積極影響。這是因為客流量增加和駐留時間延長將直接推動餐飲、零售租戶的銷售額提升。都市大廳和露台等新型駐留空間的誕生，將成為提升周邊商業潛力的重要因素。
在住宅市場方面，步行化環境也能提升居住者的生活滿意度。西新宿三丁目約3,200戶的大規模供給可能在短期內對供需平衡產生影響，但隨著整體區域吸引力的提升，中長期內住宅需求的增加也值得期待。
長期投資視角下的地區評估
西新宿的再開發將從2025年至2040年代分階段推進。各項目竣工時間節點與地區價值逐步提升的聯動結構，從長期投資視角來看值得高度關注。
更重要的是，步行化和智慧城市建設的紅利不僅惠及單棟建築，還將波及整個區域。這很可能對周邊既有建築和住宅的資產價值產生積極影響。
我的思考
西新宿的步行化城市轉型，絕非僅僅是拓寬人行道。這是以「人如何生活」為出發點，對城市空間進行根本性重新設計的深刻變革。
我們INA&Associates株式會社透過不動產管理與眾多業主保持著密切聯繫，但不動產的價值並非僅由建築本身決定。建築所在「城市」的品質，才是資產價值的根基。西新宿的再整備，正是一次從根本上改變這一「城市品質」的大膽嘗試。
從「路過之城」到「駐留之城」的轉變，與我們在日常不動產管理中所珍視的理念不謀而合。為入住者和租戶打造「令人想要停留」的空間，最終將帶來資產價值的長期提升。
西新宿的案例，有望成為東京乃至全日本城市重構的示範樣本。超高層建築群更新與步行化空間創造同步推進的這種方式，同樣適用於丸之內、品川、澀谷等其他核心地區。正因如此，我希望所有與不動產相關的人士能夠從長遠視角持續關注這一動向。
總結
西新宿地區的再整備，是繼1960年代副都心計畫以來規模最大的城市空間重構。要點梳理如下：
- 都市大廳構想：將超高層建築低層部整備為「城市大廳」，創造休息、交流、辦公的開放空間
- 西新宿中央步行道（Grand Mall）：將連接新宿站與新宿中央公園約800米的4號街路改造為以行人為中心的公共空間
- 五大基本方針：多元交流、步行化空間、脫碳·防災、智慧城市、地區營運管理
- 2025年至2040年代的時間表：明治安田生命新宿大樓（2026年）→西口地區260米建築（2029年）→三丁目雙塔樓（2035年）→西南口地區（2040年代），分階段推進
- 地價持續上漲：商業用地兩年漲幅+21.97%，步行化可能成為進一步推動上漲的因素
西新宿正站在60年來最重要的轉折點上。對於不動產業主和投資者而言，正確理解這些變化，並從長遠視角運用於投資決策，至關重要。
常見問題
Q1. 西新宿都市大廳構想何時完成？
A. 西新宿都市大廳構想計畫隨各建築重建分階段實現。以2026年竣工的明治安田生命新宿大樓為起點，依次推進2029年西口地區開發、2035年三丁目西地區，預計到2040年代整個區域的步行空間將全面建成。
Q2. 西新宿中央步行道（Grand Mall）是什麼？
A. 西新宿中央步行道是將連接新宿站與新宿中央公園東西向約800米的4號街路與沿線空間統一整合的公共空間構想。通過重新分配道路空間打造以行人為中心的空間，並在沿線建築低層配置都市大廳、露台、實驗室等駐留·交流設施。
Q3. 西新宿再開發後不動產價值將如何變化？
A. 2025年西新宿站地區公示地價同比上漲+7.88%，商業用地兩年累計上漲+21.97%。步行化帶來的步行空間改善往往對商業租戶租金及住宅需求產生積極影響，預計到2040年代區域價值將逐步提升。
Q4. 西新宿地區再整備指南是什麼？
A. 這是2025年2月東京都與新宿區聯合發布的指南，經西新宿地區再整備研討委員會充分討論後制定，以構建步行化城市空間和創造富有魅力的內容為兩大支柱。具體指明了各單獨再開發事業應努力的方向，目標是形成道路與沿線街區一體化的城市空間。
相關文章
參考資料
