Im September 2025 verschwanden die Autos vom Westausgangsplatz des Bahnhofs Shinjuku, und Fußgänger gewannen die Freiheit, sich frei zwischen Ost und West zu bewegen. Dies ist nur der Auftakt eines ambitionierten Plans, Nishi-Shinjuku in einen „begehbaren Stadtraum" zu verwandeln. Wir erkunden den gesamten Umfang des „Urban-Lobby-Konzepts" und der Sanierungsrichtlinien, die von der Metropolregierung Tokyo und der Stadt Shinjuku vorangetrieben werden.
Hintergrund und Überblick über die Sanierung des Nishi-Shinjuku-Distrikts
Warum braucht Nishi-Shinjuku jetzt eine „Umstrukturierung"?
Nishi-Shinjuku ist ein Gebiet, in dem Japans erste Wolkenkratzergruppe auf dem ehemaligen Gelände der Yodobashi-Wasseraufbereitungsanlage errichtet wurde, gemäß dem 1960 beschlossenen Shinjuku-Subzentrum-Plan. Mehr als 50 Jahre sind seit der Eröffnung des Keio Plaza Hotels vergangen, und das Gebiet tritt in eine Phase ein, in der Gebäude mit über 50 Jahren zunehmen. Der Bedarf an Neubau und funktionaler Erneuerung ist dringend.
Die Herausforderungen beschränken sich jedoch nicht auf die Alterung der Gebäude. Der Höhenunterschied zwischen Straßen und öffentlichen Plätzen fragmentiert den Fußgängerraum und verwandelt die Stadt in einen Ort, den man zwischen Gebäuden einfach „durchquert". Das Fehlen einer kontinuierlichen Vitalität ist sichtbar, und Bereiche, in denen der Fußgängerverkehr an Wochenenden dramatisch abnimmt, fallen auf. Ein Rückgang der internationalen Wettbewerbsfähigkeit als Geschäftsdistrikt wird ebenfalls festgestellt. Diese komplexen Herausforderungen verdeutlichen die Grenzen der Stadtstruktur, die auf einem Masterplan aus über 60 Jahren basiert.
Deshalb erarbeiten die Metropolregierung Tokyo und die Stadt Shinjuku seit 2018 schrittweise Sanierungspolitiken. Im März 2023 legten sie gemeinsam die „Sanierungspolitik für den Nishi-Shinjuku-Distrikt" fest, und im Februar 2025 veröffentlichten sie die „Sanierungsrichtlinien für den Nishi-Shinjuku-Distrikt", die konkrete Maßnahmen definieren.
Die fünf Grundpolitiken der Sanierungspolitik
Die 2023 festgelegte Sanierungspolitik beschreibt die Zukunft von Nishi-Shinjuku durch fünf Säulen.
Erstens die Förderung des Austauschs und der Fusion verschiedener Funktionen. Das Ziel ist es, Räume zu schaffen, in denen verschiedene Menschen – Arbeiter, Besucher, Bewohner und Studenten – interagieren können. Zweitens der Aufbau eines begehbaren Stadtraums. Der Plan besteht darin, die Route 4 und den Randbereich umfassend umzugestalten und die Stadt in einen angenehmen Spazierort zu verwandeln.
Die dritte ist Dekarbonisierung und Resilienz, die auf Umweltrücksicht und Stärkung der Katastrophenschutzfunktionen durch Infrastrukturen der nächsten Generation abzielt. Die vierte ist die Implementierung der Smart City, die die Nutzung digitaler Technologien einschließlich autonomem Fahren vorantreibt. Und die fünfte ist die Förderung des Gebietsmanagements, die auf eine nachhaltige Wertsteigerung durch die Zusammenarbeit von Industrie, Wissenschaft, Regierung und Bürgern abzielt.
Was diese fünf Politiken anzeigen, ist nicht nur die Erneuerung von Gebäuden, sondern der Wiederaufbau eines Stadtraums, der auf „Menschen" ausgerichtet ist.
Was ist die Vision „Nishi-Shinjuku Grand Mall"?
Umgestaltung des Fußgängerraums mit der Route 4 als Achse
Das „Nishi-Shinjuku Grand Mall" ist ein Konzept für öffentlichen Raum, das etwa 800 Meter der Route 4 und den Randbereich, die den Bahnhof Shinjuku und den Shinjuku Central Park von Ost nach West verbinden, umfassend umgestaltet. Als Strukturachse des Nishi-Shinjuku-Distrikts positioniert, ist die Umwandlung dieses Bereichs in einen fußgängerorientierten Raum der Kern des Plans.
Der aktuelle Tunnelabschnitt der Route 4 ist ein dunkler und klaustrophobischer Raum. Dieser Plan zielt darauf ab, den Tunnelabschnitt in einen hellen und offenen Raum zu verbessern und eine bequeme Route zu realisieren, auf der man angenehm vom Bahnhof Shinjuku bis zum Shinjuku Central Park spazieren kann. Die Politik besteht darin, den Straßenraum umzuverteilen, um den Fahrzeugverkehrsanteil zu reduzieren und den Raum für Fußgänger und Verweilende erheblich zu erweitern.
Urban Lobby — Die „Lobby" der Stadt entsteht
Die „Nishi-Shinjuku Urban Lobby" ist ein besonders bemerkenswertes Konzept innerhalb dieser Vision. Es bezieht sich auf die Initiative, die unteren Stockwerke der Gebäude wie eine Hotellobby als offene Räume zu entwickeln, in denen Menschen ausruhen, arbeiten und socializen können.
Konkret werden in den unteren Stockwerken jedes Gebäudes für alle zugängliche lobbyartige Räume geschaffen, und Atriumräume, die den Bodenbereich mit dem Untergeschoss verbinden, werden geschaffen. Dadurch werden die öffentlichen Plätze auf unterschiedlichen Höhenlagen organisch verbunden und ein nahtloser Übergang von Untergrundkorridoren an die Oberfläche und in Gebäude ermöglicht.
Besonders bemerkenswert ist, dass diese Räume nicht nur als Korridore, sondern als „Orte, an denen Menschen bleiben wollen" gestaltet sind. Ausgestattet mit Bänken, Grünschatten und Wi-Fi, sind sie für die tägliche Nutzung als Räume für Meetings, Pausen und Mittagserholung vorgesehen. Sie sind Einrichtungen, die den Wandel von einer Stadt, „die man durchquert", zu einer Stadt, „in der man verweilt", symbolisieren.
Neue Konzepte: Terrassen, Labore und lebhafte Räume
Zusätzlich zur Urban Lobby schlägt das Grand-Mall-Konzept mehrere neue Raumkonzepte vor.
Die „Nishi-Shinjuku Terrasse" ist ein Aufenthaltsraum, in dem man die Stadtlandschaft von den unteren Stockwerken der Gebäude aus genießen kann. Das „Labor für neue Lebensgestaltung" und das „Kommunikationslabor" sind experimentelle Austauscheinrichtungen in öffentlichen Plätzen und Untergeschossen der Gebäude, die verschiedene Aktivitäten wie Startup-Austausch und Workshops aufnehmen.
Diese Räume integrieren aktiv große Bäume für Grünschatten und planen eine angenehme Umgebung, in der man Natur auch im Stadtzentrum spüren kann. Mit der Veränderung des „Fußes" der Gebäude wird sich der Gesamteindruck der Wolkenkratzergruppe erheblich verändern.
Bereits laufende Veränderungen — Fußgängerpriorität am Westausgangsplatz des Bahnhofs Shinjuku
September 2025: Autos verschwanden vom Westausgangsplatz
Die Transformation von Nishi-Shinjuku beschränkt sich nicht auf die Planungsphase. Am 27. September 2025 wurden größere Änderungen der Fahrzeug- und Fußgängerverkehrsmuster am Westausgangsplatz des Bahnhofs Shinjuku umgesetzt. Der nord-südliche Durchgangsverkehr von Fahrzeugen wurde eingeschränkt, und es entstand ein Raum, in dem Fußgänger sich frei in Ost-West-Richtung bewegen können, ohne Fahrbahnen zu überqueren.
Diese Änderung ist als erste Phase des Shinjuku Grand Terminal-Konzepts positioniert. Die Bedeutung des Westausgangsplatzes, der lange „autoorientiert" war und sich in einen „menschenzentrierten" Raum verwandelt, ist immens und zeigt deutlich die Richtung der künftigen Begehbarkeit.
Einführung von Mobilität der nächsten Generation
Neben der Fußgängerpriorität wird auch die Einführung von Mobilität der nächsten Generation erwogen. Der Betrieb von autonomen Bussen und persönlichen Mobilitätsfahrzeugen wird konzipiert, mit dem Ziel einer Stadt, in der man sich ohne Abhängigkeit von Autos bequem fortbewegen kann.
Im Nishi-Shinjuku-Distrikt wurden bereits mehrere Konzeptnachweise für autonomes Fahren durchgeführt, und es sammeln sich Erkenntnisse für die praktische Anwendung. Die Fusion von Technologie und begehbarem Raum kann als einzigartige Stärke dieses Gebiets angesehen werden.
Liste der wichtigsten Sanierungsprojekte im Nishi-Shinjuku-Gebiet
In Verbindung mit dem Grand-Mall-Konzept schreiten mehrere Großsanierungsprojekte im Nishi-Shinjuku-Gebiet gleichzeitig voran. Für die allgemeinen Sanierungstrends in Tokyo lesen Sie bitte auch den „Untersuchungsbericht über die wichtigsten Projekte der Sanierungsgebiete in Tokyo". Wir fassen die Eckpunkte der wichtigsten Projekte zusammen.
Fertigstellung 2029 — Entwicklungsplan für den Westausgangsdistrikt des Bahnhofs Shinjuku (48 Stockwerke / 260m)
Dies ist ein Sanierungsprojekt, das auf dem ehemaligen Gelände des Odakyu-Kaufhauses basiert. Mit Odakyu Electric Railway, Tokyo Metro und Tokyu Fudosan als Projektträgern wird ein 48-stöckiges Gebäude mit etwa 260 Metern gebaut – das höchste im Shinjuku-Gebiet. Die gesamte Bodenfläche beträgt etwa 281.700 Quadratmeter, geplant als Mehrzweckkomplex aus Handel, Büros und Bahnhofseinrichtungen. Der Bau des neuen Gebäudes begann im März 2024.
Fertigstellung 2026 — Meiji Yasuda Life Shinjuku Building (23 Stockwerke / ca. 129m)
Dies ist ein Bürogebäude in Nishi-Shinjuku 1-Chome, das von Meiji Yasuda Life Insurance umgebaut wird. Es hat 23 Stockwerke bei etwa 129 Metern mit einer großen Bürofläche von über 800 Tsubo pro Etage (ca. 2.645 m²). Die gesamte Bodenfläche beträgt etwa 96.900 Quadratmeter mit bequemem Zugang direkt zum Bahnhof Shinjuku verbunden. Die Fertigstellung ist für August 2026 geplant.
Fertigstellung 2035 — Zwillingstürme des Westdistrikts Nishi-Shinjuku 3-Chome (63 Stockwerke / 62 Stockwerke)
Dies ist eine große Wohnsanierung mit Beteiligung von Nomura Real Estate, Sumitomo Corporation, Tokyo Tatemono und anderen. Mit Zwillingstürmen von 63 und 62 Stockwerken sind etwa 3.200 Wohneinheiten geplant. Auch ein Katastrophenschutzplatz von etwa 4.500 Quadratmetern wird entwickelt. Der ursprüngliche Plan sah den Baubeginn im Geschäftsjahr 2026 vor, aber aufgrund steigender Projektkosten wurde dies auf das Geschäftsjahr 2028 verschoben, mit der Fertigstellung im Geschäftsjahr 2035.
2040er Jahre — Entwicklungsplan für den Südwestausgangsdistrikt des Bahnhofs Shinjuku
Dies ist eine Sanierung der Südwestseite des Bahnhofs Shinjuku, die von Keio Electric Railway und JR East geplant wird. Der Südblock plant ein 37-stöckiges Gebäude mit etwa 225 Metern als Mehrzweckkomplex aus Geschäften, Büros und Unterkünften. Der Nordblock sieht eine kommerzielle und Unterkunftsanlage von 19 Stockwerken und etwa 110 Metern vor. Die Fertigstellung wird in den 2040er Jahren erwartet (der Bauzeitraum für den Südblock ist unbestimmt), positioniert als letzte Phase der Nishi-Shinjuku-Umstrukturierung.
Wichtige Punkte für Immobilieneigentümer und Investoren
Bodenwertdaten zeigen das Zukunftspotenzial des Gebiets
Der durchschnittliche veröffentlichte Bodenpreis für das Nishi-Shinjuku-Bahnhofsgebiet im Jahr 2025 beträgt 9.232.000 Yen pro Quadratmeter und verzeichnet einen Anstieg gegenüber dem Vorjahr von +7,88%. Für Gewerbegebiet haben die letzten zwei Jahre einen hohen Anstieg von +21,97% gezeigt. Der Fortschritt der Sanierungspläne und die Ausweitung der Inbound-Nachfrage werden als Hintergrund der Bodenwertanstiege angesehen.
Auswirkung der Begehbarkeit auf Mieten
Die Verbesserung der Fußgängerräume neigt dazu, einen positiven Einfluss auf die Mieten der Gewerbemieter zu haben. Denn die Zunahme des Fußgängerverkehrs und die Verlängerung der Verweildauer wirken sich direkt auf höhere Umsätze für Gastronomie- und Einzelhandelsmieter aus. Das Aufkommen neuer Aufenthaltsräume wie Urban Lobbies und Terrassen wird ein Faktor zur Steigerung des kommerziellen Potenzials der Umgebung sein.
Auch auf dem Wohnungsmarkt verbessert eine begehbare Umgebung die Lebensqualität der Bewohner. Das große Angebot von etwa 3.200 Wohneinheiten in Nishi-Shinjuku 3-Chome weckt Bedenken hinsichtlich kurzfristiger Auswirkungen auf das Angebots-Nachfrage-Gleichgewicht, aber durch die Verbesserung der Attraktivität des gesamten Gebiets wird mittelfristig auch eine Zunahme der Wohnungsnachfrage erwartet.
Gebietsbewertung aus langfristiger Investitionsperspektive
Die Sanierung von Nishi-Shinjuku wird schrittweise von 2025 bis in die 2040er Jahre voranschreiten. Die Struktur, bei der der Wert des Gebiets entsprechend dem Fertigstellungszeitplan jedes Projekts schrittweise steigt, verdient Aufmerksamkeit aus langfristiger Investitionsperspektive.
Was wichtig ist, ist, dass die Vorteile der Begehbarkeit und der Smart-City-Entwicklung nicht nur auf einzelne Gebäude, sondern auf das gesamte Gebiet ausgestrahlt werden. Es ist sehr wahrscheinlich, dass sie auch einen positiven Effekt auf den Vermögenswert der umliegenden bestehenden Gebäude und Residenzen haben werden.
Meine Perspektive
Die Umwandlung von Nishi-Shinjuku in eine begehbare Stadt ist nicht nur die Erweiterung von Gehwegen. Es ist eine grundlegende Verschiebung bei der Neugestaltung des Stadtraums, ausgehend von der Frage, „wie Menschen ihre Zeit verbringen".
Bei INA&Associates interagieren wir durch Immobilienverwaltung mit vielen Eigentümern, aber der Wert von Immobilien wird nicht allein durch das Gebäude bestimmt. Die Qualität der „Stadt", in der sich das Gebäude befindet, schafft die Grundlage des Vermögenswerts. Die Sanierung von Nishi-Shinjuku ist genau ein Versuch, diese „Qualität der Stadt" grundlegend zu verändern.
Die Transformation von einer Stadt, „die man durchquert", zu einer Stadt, „in der man verweilt", klingt mit der Philosophie zusammen, die wir in unserer täglichen Immobilienverwaltung schätzen. Das Schaffen von Räumen, in denen Bewohner und Mieter „sein wollen", führt letztendlich zu langfristigen Verbesserungen des Vermögenswerts.
Der Fall Nishi-Shinjuku hat das Potenzial, als Modell für die Stadterneuerung in ganz Tokyo zu dienen. Dieser Ansatz, die Erneuerung der Wolkenkratzergruppe und die Schaffung begehbarer Räume gleichzeitig voranzutreiben, ist auf andere Knotenpunktbereiche wie Marunouchi, Shinagawa und Shibuya anwendbar. Genau deshalb glaube ich, dass diejenigen, die im Immobilienbereich tätig sind, diesen Trends aus einer langfristigen Perspektive besondere Aufmerksamkeit schenken sollten.
Zusammenfassung
Die Sanierung des Nishi-Shinjuku-Distrikts ist die größte Umstrukturierung des Stadtraums seit dem Subzentrum-Plan der 1960er Jahre. Hier sind die Kernpunkte:
- Urban-Lobby-Konzept: Sanierung der unteren Stockwerke der Wolkenkratzer als „Stadtlobbies" zur Schaffung von Räumen für Erholung, Austausch und Arbeit
- Nishi-Shinjuku Grand Mall: Umwandlung von etwa 800 Metern der Route 4, die den Bahnhof Shinjuku und den Shinjuku Central Park verbindet, in fußgängerzentrierten öffentlichen Raum
- Fünf Grundpolitiken: Vielfältiger Austausch, begehbarer Raum, Dekarbonisierung/Katastrophenschutz, Smart City, Gebietsmanagement
- Zeitplan von 2025 bis in die 2040er Jahre: Meiji Yasuda Life Shinjuku Building (2026) → 260m-Gebäude im Westausgangsdistrikt (2029) → Zwillingstürme in 3-Chome (2035) → Südwestausgangsdistrikt (2040er Jahre), schrittweise voranschreitend
- Bodenpreise im Aufwärtstrend: Gewerbegebiet in zwei Jahren um +21,97% gestiegen, mit Begehbarkeit als möglichem zusätzlichem Aufwärtsfaktor
Nishi-Shinjuku befindet sich jetzt zum ersten Mal seit 60 Jahren an einem Wendepunkt. Für Immobilieneigentümer und Investoren ist es wichtig, diese Veränderungen richtig zu verstehen und sie aus einer langfristigen Perspektive in Investitionsentscheidungen zu nutzen.
FAQ
Q1. Wann wird das Urban-Lobby-Konzept von Nishi-Shinjuku abgeschlossen sein?
A. Das Urban-Lobby-Konzept von Nishi-Shinjuku ist geplant, stufenweise in Verbindung mit dem Neubau einzelner Gebäude realisiert zu werden. Beginnend mit dem Meiji Yasuda Life Shinjuku Building, das 2026 fertiggestellt wird, setzt sich der Plan sequenziell mit der Entwicklung des Westausgangsdistricts im Jahr 2029, dem Westdistrikt von 3-Chome im Jahr 2035 fort, und der begehbare Raum für das gesamte Gebiet soll in den 2040er Jahren abgeschlossen sein.
Q2. Was ist das Nishi-Shinjuku Grand Mall?
A. Das Nishi-Shinjuku Grand Mall ist ein Konzept für öffentlichen Raum, das etwa 800 Meter der Route 4 und den Randbereich, die den Bahnhof Shinjuku und den Shinjuku Central Park von Ost nach West verbinden, umfassend umgestaltet. Der Plan besteht darin, den Straßenraum umzuverteilen, um fußgängerzentrierte Räume zu schaffen, und Aufenthalts- und Austauscheinrichtungen wie Urban Lobbies, Terrassen und Labore in den unteren Stockwerken der Gebäude entlang der Straße zu platzieren.
Q3. Wie werden sich die Immobilienwerte durch die Sanierung von Nishi-Shinjuku verändern?
A. Der veröffentlichte Bodenpreis für das Nishi-Shinjuku-Bahnhofsgebiet verzeichnet im Jahr 2025 einen Anstieg gegenüber dem Vorjahr von +7,88%, wobei Gewerbegebiet in zwei Jahren um +21,97% gestiegen ist. Die Verbesserung der Fußgängerräume durch Begehbarkeit neigt dazu, einen positiven Einfluss auf Gewerbemietpreise und Wohnungsnachfrage zu haben, und der Wert des Gebiets wird voraussichtlich bis in die 2040er Jahre schrittweise steigen.
Q4. Was sind die Sanierungsrichtlinien für den Nishi-Shinjuku-Distrikt?
A. Dies sind Richtlinien, die von der Metropolregierung Tokyo und der Stadt Shinjuku gemeinsam im Februar 2025 veröffentlicht wurden. Entwickelt nach Diskussionen im Überprüfungsausschuss für die Sanierung des Nishi-Shinjuku-Distrikts, haben sie zwei Säulen: den Aufbau eines begehbaren Stadtraums und die Schaffung attraktiver Inhalte. Sie geben konkret die Richtung an, die einzelne Sanierungsprojekte verfolgen sollten, und zielen auf die Bildung eines Stadtraums ab, in dem Straßen und Randblöcke integriert sind.
Verwandte Artikel
- Überblick über die Sanierung rund um den Bahnhof Shibuya und ihre Auswirkungen auf Immobilienwerte
- Untersuchungsbericht über die wichtigsten Projekte der Sanierungsgebiete in Tokyo | Investitions- und Wohneignung und Zukunftspotenzial
- Auswirkung der Stadterneuerung im Zentrum Tokyos auf Immobilienwerte | Investitionsanalyse von Toranomon, Shibuya und Shinagawa
Quellen
- Büro für Stadtentwicklung der Metropolregierung Tokyo „Sanierungspolitik für den Nishi-Shinjuku-Distrikt" (März 2023)
- Metropolregierung Tokyo „Veröffentlichung der Sanierungsrichtlinien für den Nishi-Shinjuku-Distrikt" Pressemitteilung (17. Februar 2025)
- Stadt Shinjuku „Veröffentlichung der Sanierungsrichtlinien für den Nishi-Shinjuku-Distrikt" (17. Februar 2025)
- Stadt Shinjuku „Stadtentwicklungsprojekt Typ 1 im Westdistrikt Nishi-Shinjuku 3-Chome"
- Metropolregierung Tokyo „Der Westausgangsplatz des Bahnhofs Shinjuku wird zu einem menschenzentrierten Raum" (5. September 2025)
- Odakyu Electric Railway „Baubeginn des Entwicklungsplans für den Westausgangsdistrikt des Bahnhofs Shinjuku" Pressemitteilung (25. März 2024)
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Transport und Tourismus Veröffentlichte Bodenpreise (2025) Nishi-Shinjuku-Gebiet
