Revendre d'abord ou acheter d'abord sa copropriete ? Strategie de financement et relais

Le remplacement d'un appartement lié à un changement d'étape de vie constitue une décision stratégique importante dans laquelle la manière de combiner le calendrier de la vente et de l'achat a un impact direct sur l'efficacité des fonds, la fiscalité et la gestion des risques. Dans cet article, nous expliquons de façon pratique les critères de choix entre la stratégie « vente d'abord » et la stratégie « achat d'abord », ainsi que les outils financiers mobilisables.

Quelles sont les deux stratégies de base pour changer d'appartement ?

En quoi consiste la stratégie de vente d'abord ?

La stratégie de vente d'abord consiste à vendre d'abord le logement actuel, puis à acheter le nouveau. Comme vous pouvez confirmer le produit de la vente avant de fixer le budget du nouveau logement, le plan de financement est plus facile à établir et le niveau de sécurité est élevé.

Avantages :

• Le plan d'achat peut être établi une fois le produit de la vente sécurisé
• Il n'est pas nécessaire de vendre dans l'urgence, ce qui facilite une vente au juste prix
• Il n'y a ni double emprunt immobilier ni double coût de détention

Inconvénients : il existe un risque d'avoir besoin d'un logement temporaire pendant la période de transition entre la vente et l'achat, et deux déménagements peuvent être nécessaires sur une courte période.

En quoi consiste la stratégie d'achat d'abord ?

La stratégie d'achat d'abord consiste à sécuriser d'abord le nouveau logement, puis à vendre le logement actuel. Comme il n'y a pas de période sans logement, un hébergement temporaire n'est pas nécessaire et vous pouvez choisir le nouveau bien avec davantage de sérénité.

Avantages :

• Aucun logement temporaire n'est nécessaire et un seul déménagement suffit
• La vente peut se faire logement vacant (ce qui facilite les visites, le nettoyage, etc.)
• Vous disposez de plus de temps pour choisir le nouveau logement

Inconvénients : si la vente de l'ancien logement tarde, il existe un risque de double emprunt. De plus, si la vente se fait à un prix inférieur à celui attendu, un manque de trésorerie peut survenir.

Pourquoi recommandons-nous l'achat d'abord ?

En pratique, que ce soit pour des investisseurs ou pour un usage résidentiel, voici pourquoi la stratégie d'achat d'abord est souvent plus avantageuse :

1. La vente d'un logement vacant se conclut plus facilement : les candidats à la visite sont nombreux et l'état du bien est plus simple à vérifier
2. Le nettoyage approfondi et les réparations sont plus faciles : lorsque le logement est vacant, tout peut être traité en une seule fois
3. Il est plus facile d'augmenter le prix de vente : les acheteurs ont tendance à préférer un logement vacant à un logement occupé

Deux solutions de prêt pour résoudre les besoins de trésorerie

Qu'est-ce qu'un prêt relais de changement de logement ?

Un prêt relais de changement de logement est un prêt qui permet d'emprunter en une seule fois le solde restant dû sur l'ancien logement et le financement nécessaire à l'achat du nouveau. Même si les fonds disponibles sont insuffisants, le changement de logement peut ainsi devenir possible. En revanche, il faut que les dates de transfert de la vente et de l'achat soient fixées au même jour, et l'examen du dossier est généralement plus strict.

Qu'est-ce qu'un financement relais ?

Le financement relais est un financement à court terme qui consiste à emprunter temporairement un montant équivalent au produit attendu de la vente de l'ancien logement, puis à le rembourser en une seule fois une fois la vente finalisée. Ce service est souvent proposé par des sociétés immobilières et se distingue d'un prêt immobilier bancaire classique. Des intérêts et des frais s'appliquent, mais il s'agit d'un moyen efficace de compenser un manque de fonds dans une stratégie d'achat d'abord.

Points fiscaux à vérifier lors d'un changement d'appartement

Lors d'un changement de logement, il convient d'envisager l'utilisation des dispositifs fiscaux suivants :

• Abattement spécial de 30 millions de yens pour les biens résidentiels (abattement sur la plus-value de cession)
• Régime spécial de remplacement (régime spécial de remplacement des biens résidentiels) (report d'imposition)
• Régime spécial de taux réduit (si la durée de détention dépasse 10 ans)

※ En principe, ces dispositifs ne peuvent pas être appliqués simultanément ; il est donc recommandé d'en discuter à l'avance avec un expert-comptable ou un conseiller fiscal.

Questions fréquentes (FAQ)

Q1. Entre la vente d'abord et l'achat d'abord, quelle option est la plus avantageuse sur le plan fiscal ?

Les avantages fiscaux, comme l'abattement de 30 millions de yens, dépendent du moment de la vente, mais pour bénéficier du régime applicable aux biens résidentiels, la condition est « d'acheter le nouveau logement dans les deux années précédant ou suivant l'année de la vente ». Nous vous recommandons d'établir ce calendrier en le vérifiant avec votre conseiller fiscal.

Q2. Les critères d'examen d'un prêt relais de changement de logement sont-ils stricts ?

Comme le montant emprunté dépasse souvent le prix du bien, les critères d'examen sont plus stricts que pour un prêt immobilier classique. Des revenus stables, de bonnes informations de crédit et un certain niveau d'apport personnel sont requis.

Q3. Quelles mesures prendre si l'ancien logement tarde à se vendre ?

Il peut être efficace de revoir le prix de mise en vente (en l'ajustant au juste prix), de rafraîchir le bien grâce au nettoyage et aux réparations, ou encore de changer d'agence immobilière. Si, dans une stratégie d'achat d'abord, le double emprunt se prolonge, la reprise directe par une société immobilière constitue également l'une des options.