En el mercado inmobiliario de alquiler de Japón, se han establecido diversas leyes y directrices sobre los contratos y la gestión de propiedades entre propietarios (arrendadores) e inquilinos. En este artículo, ofrecemos una explicación exhaustiva de las principales regulaciones legales relacionadas con la gestión de arrendamientos, dirigida a inversores inmobiliarios, propietarios y empresas administradoras.
Analizamos las diferencias en las modalidades contractuales establecidas por la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios, así como las normas de renovación y rescisión, las obligaciones y responsabilidades contractuales en arrendamiento, las directrices de restauración del estado original al momento de la desocupación, y las obligaciones legales de los propietarios y empresas administradoras (atención a inquilinos, gestión de instalaciones, protección de datos personales, entre otras).
Además, abordamos la Ley de Red de Seguridad Habitacional, que constituye un sistema de apoyo para personas mayores, extranjeros y personas de bajos ingresos, así como las perspectivas futuras considerando las recientes reformas legales y el impacto de la transformación digital (DX).
Resumen de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios (tipos de contrato, normas de renovación y rescisión)
Los contratos de arrendamiento en Japón están regulados principalmente por la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios (Ley N.° 90 del año Heisei 3), que establece dos grandes modalidades contractuales para el arrendamiento de edificios: el contrato de arrendamiento ordinario y el contrato de arrendamiento a plazo fijo. Según la modalidad, varían el período contractual, las normas de renovación y los requisitos de rescisión, lo que tiene un impacto significativo en los derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino.
- Contrato de arrendamiento ordinario (contrato de alquiler general): El período contractual se establece en un año o más (si se fija un período inferior a un año, se considera un contrato sin plazo determinado), y al vencimiento del contrato, éste se renueva en principio automáticamente. En Japón, los contratos de arrendamiento residencial suelen ser de dos años, y la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios restringe severamente la negativa unilateral a renovar o la rescisión anticipada por parte del arrendador. Para que el arrendador pueda dar por terminado el contrato, se requiere una causa justificada (artículo 28 de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios), y debe notificar la no renovación entre uno y seis meses antes del vencimiento del período. La causa justificada se determina considerando de manera integral diversas circunstancias, como la necesidad de uso del inmueble por parte del arrendador y del inquilino, el historial de arrendamiento y la oferta de indemnización por desalojo, y no se acepta únicamente por conveniencia del arrendador. En la práctica, puede constituir causa justificada el hecho de que el propio arrendador o un familiar necesite habitar el inmueble, aunque también se considera el impacto en la vida del inquilino y se evalúa de manera equitativa. Así, en el contrato de arrendamiento ordinario, la protección del inquilino es sólida y resulta difícil para el arrendador negar la renovación o rescindir el contrato. Asimismo, durante el período contractual, el arrendador también debe acreditar causa justificada para solicitar la rescisión, mientras que la rescisión anticipada por parte del inquilino se realiza conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento y en el Código Civil, mediante un aviso previo de un período determinado (generalmente de uno a dos meses).
- Contrato de arrendamiento a plazo fijo (contrato de arrendamiento de edificio a plazo fijo): Es un arrendamiento con un período contractual predeterminado, en el que el contrato termina de manera definitiva al vencimiento del plazo. No hay renovación, y si se desea continuar, es necesario celebrar un nuevo contrato. Por ejemplo, en un contrato de arrendamiento a plazo fijo de dos años, el contrato concluye al cabo de dos años y ambas partes deben firmar un nuevo contrato de común acuerdo. Para que un contrato de arrendamiento a plazo fijo sea válido, la ley exige que el arrendador explique por escrito, en un documento separado del contrato, que se trata de un contrato sin renovación que concluye al vencimiento del plazo (artículo 38 de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios). En particular, cuando el período contractual es de un año o más, el arrendador debe notificar al inquilino la terminación del contrato entre uno y seis meses antes del vencimiento. Esto tiene por objeto garantizar al inquilino un período de preparación para el desalojo y evitar perjuicios derivados de una terminación inesperada del contrato. Incluso si se omite dicha notificación, se establece que, una vez realizada posteriormente, el arrendador puede invocar la terminación del contrato seis meses después de que el inquilino la reciba. En el contrato de arrendamiento a plazo fijo, el contrato puede darse por terminado sin las restricciones de causa justificada; sin embargo, como el inquilino está obligado a desocupar al vencimiento del plazo incluso si el arrendador no acepta celebrar un nuevo contrato, existe una mayor incertidumbre para el inquilino. Por ello, en general el arrendamiento a plazo fijo presenta más desventajas para el inquilino que el arrendamiento ordinario, y en algunos casos el arrendador fija una renta más baja para compensar esa desventaja.
De hecho, según una encuesta del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, el 95,5% de los contratos de arrendamiento en las tres grandes áreas metropolitanas son contratos de arrendamiento ordinario, y los contratos de arrendamiento a plazo fijo siguen siendo limitados. Sin embargo, en los últimos años ha aumentado gradualmente el uso de contratos de arrendamiento a plazo fijo por circunstancias del propietario (como la previsión de uso propio del inmueble en el futuro o planes de reconstrucción).
Como se ha expuesto, bajo la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios, las normas de renovación y rescisión difieren según la modalidad contractual, y en particular en el contrato de arrendamiento ordinario se protege firmemente la estabilidad residencial del inquilino. Para el arrendador (propietario), es importante planificar la gestión a largo plazo teniendo en cuenta que no puede dar por terminado el contrato sin causa justificada. A su vez, para el inquilino, en el caso de un contrato de arrendamiento a plazo fijo el desalojo al vencimiento del contrato es la norma, por lo que es necesario comprender plenamente el riesgo de no renovación al momento de celebrar el contrato. Al suscribir un contrato, ambas partes deben verificar cuidadosamente el tipo de contrato (arrendamiento ordinario o a plazo fijo) y comprender los derechos y obligaciones correspondientes.
Obligaciones y responsabilidades en el contrato de arrendamiento (obligaciones del propietario, la empresa administradora y el inquilino)
En un contrato de arrendamiento, tanto el arrendador (propietario) como el inquilino asumen obligaciones y responsabilidades legales. Asimismo, la empresa administradora de arrendamientos que recibe el encargo del propietario desempeña un papel importante con base en el contrato y la ley. A continuación, se resumen las principales obligaciones de cada parte.
- Obligaciones del propietario (arrendador): El arrendador tiene la obligación de permitir al inquilino usar y disfrutar el inmueble contratado de acuerdo con lo pactado durante el período contractual (artículo 601 del Código Civil). Específicamente, debe entregar el inmueble en condiciones adecuadas y tiene la obligación de realizar las reparaciones necesarias para el uso y disfrute del bien arrendado (artículo 606, párrafo 1 del Código Civil). Por ejemplo, en caso de que surjan defectos no imputables al inquilino, como goteras o averías en las instalaciones de agua y desagüe, el arrendador debe proceder a su reparación sin demora. Asimismo, se entiende que el arrendador tiene la obligación de gestionar el inmueble como un buen administrador (deber de diligencia). Aunque no existe un precepto legal expreso, la jurisprudencia reconoce que el arrendador también tiene un deber de diligencia razonable en la gestión del edificio. En cambio, si la reparación es necesaria a causa de dolo o negligencia del inquilino, la obligación de reparación del arrendador no se aplica (artículo 606, proviso del Código Civil). Durante el período contractual, el arrendador puede asumir también, como obligación accesoria contractual, el deber de excluir perturbaciones (esforzarse por atender conflictos vecinales, etc.) y el deber de mantenimiento de las instalaciones para que el inquilino pueda residir tranquilamente. Además, una vez concluido el contrato y entregado el inmueble por el inquilino, el arrendador debe proceder a la liquidación de la fianza. La fianza tiene por naturaleza el reembolso del saldo restante tras deducir las rentas impagas y los gastos de restauración del estado original, y el arrendador no puede retener la fianza sin causa justificada (véase más adelante las directrices de restauración del estado original). Durante el período contractual, el arrendador también debe tener cuidado de no vulnerar indebidamente los derechos del arrendatario; por ejemplo, el acceso sin justificación o la interrupción no autorizada de suministros (corte de agua, de electricidad, etc.) pueden constituir abuso de derecho. Asimismo, en caso de renovación del contrato o modificación de las condiciones, es responsabilidad del arrendador seguir los procedimientos adecuados conforme a la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios y demás leyes aplicables.
- Obligaciones del inquilino (arrendatario/locatario): El inquilino tiene la obligación de pagar la renta puntualmente como contraprestación por el uso y disfrute del inmueble contratado. Si el impago de la renta se prolonga, el arrendador puede ejercer la rescisión del contrato (rescisión con requerimiento previo del artículo 541 del Código Civil o ejercicio del derecho de rescisión del arrendador) e interponer una demanda de desalojo, lo que en el peor de los casos puede resultar en un desahucio forzoso; por ello, el pago de la renta es una responsabilidad fundamental del inquilino. El inquilino también tiene la obligación de usar el inmueble conforme a su uso pactado (de acuerdo con el uso y destino establecidos en el contrato) y de poseerlo y conservarlo con la diligencia propia de un buen administrador (por analogía con el deber de diligencia del depositario conforme al artículo 400 del Código Civil). Por ejemplo, si en la vivienda de alquiler está prohibido tener mascotas, el inquilino debe abstenerse de hacerlo; también se le exige cumplir los compromisos contractuales, como no ocasionar molestias a los vecinos con ruidos. El inquilino tiene la obligación de restaurar el estado original (obligación de devolver el inmueble al estado en que lo recibió al término del contrato), y debe asumir los gastos de reparación por los daños que superen el desgaste ordinario (véase más adelante para más detalles). Asimismo, el inquilino no puede negarse sin causa justificada a las reparaciones necesarias que el arrendador pretenda realizar (artículo 606, párrafo 2 del Código Civil). Además, el inquilino tiene la obligación de no subarrendar el inmueble sin autorización (subarrendamiento) ni de cambiar su uso sin permiso. El subarrendamiento o cambio de uso no autorizados constituyen una infracción contractual y pueden ser causa de rescisión del contrato (infracción de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios o incumplimiento de obligaciones). Si el inquilino desea rescindir anticipadamente el contrato, debe seguir el procedimiento establecido en el contrato o la ley (generalmente, notificación de rescisión con una cierta antelación). Además, si al celebrar el contrato se designó un fiador, el inquilino tiene la responsabilidad de cumplir sus obligaciones para no perjudicarlo. En caso de que el inquilino incumpla sus obligaciones contractuales, el fiador asumirá la responsabilidad en su lugar.
- Obligaciones de la empresa administradora (empresa de gestión de arrendamientos residenciales): Cuando el propietario encomienda la gestión del inmueble a una empresa administradora de bienes raíces, ésta asume diversas funciones en nombre del propietario en virtud del contrato y del contrato de mandato de gestión. Con la Ley de Gestión de Arrendamientos Residenciales promulgada en junio de 2021 (denominación oficial: Ley relativa a la adecuada gestión del negocio de administración de arrendamientos residenciales y materias conexas), las empresas de administración de arrendamientos de cierta escala (con 200 unidades o más bajo gestión) están obligadas a registrarse ante el Ministro de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, y se han precisado las obligaciones que deben cumplir como empresas de gestión de arrendamientos. Las empresas administradoras tienen la obligación de explicar los puntos importantes antes de la celebración del contrato, y al celebrar un contrato de subarrendamiento (traspaso) o de mandato de gestión, deben explicar detalladamente al propietario y al inquilino el contenido del contrato, los riesgos y el alcance de los servicios. En particular, para las empresas de subarrendamiento se establecen la prohibición de publicidad engañosa y captación desleal, así como la obligación de presentar al propietario una simulación de ingresos y gastos. Asimismo, las empresas administradoras tienen la obligación de administrar separadamente el patrimonio, debiendo gestionar los fondos recibidos del propietario, como fianzas y rentas, claramente separados de su propio patrimonio. Respecto al propietario, existe la obligación de informar periódicamente, debiendo reportar regularmente la situación operativa del inmueble (tasa de ocupación, situación financiera, estado de gestión de reclamaciones, etc.). Además, se exige que en cada establecimiento haya al menos un responsable de gestión (persona con certificación, como administrador de arrendamientos inmobiliarios), estableciendo una estructura en la que un responsable con conocimientos especializados supervise las labores de administración. Las empresas administradoras también desempeñan un papel importante en la atención a los inquilinos, llevando a cabo diversas tareas prácticas como la recepción de avisos de averías en instalaciones y la organización de reparaciones, la atención a consultas sobre conflictos vecinales, el requerimiento a inquilinos morosos, la inspección de salida y la gestión de la liquidación de la fianza. Al llevar a cabo estas tareas, el cumplimiento de la normativa aplicable es un requisito previo; por ejemplo, si se realizan actos de cobro ilegales en el proceso de requerimiento por morosidad, podría incurrirse en infracción de la Ley de Préstamos, entre otras. Las empresas administradoras tienen la responsabilidad de actuar de manera justa y adecuada para ganarse la confianza tanto del arrendador como del inquilino. La protección de datos personales también es una obligación importante de las empresas administradoras; como se menciona más adelante, deben gestionar adecuadamente la información personal de los inquilinos y otras personas.
Como se ha visto, en el contrato de arrendamiento existen normas que deben cumplir el arrendador, el inquilino y la empresa administradora. El contrato establece los detalles de dichas normas, pero su fundamento reside en leyes como el Código Civil y la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios. Para el propietario, ya sea que gestione directamente el inmueble o lo encomiende a una empresa administradora, es fundamental comprender y aplicar las obligaciones legales. Los inquilinos también deben ser conscientes no solo de sus derechos (derecho a solicitar reparaciones, derecho a la renovación del contrato, etc.) sino también de sus obligaciones (pago de la renta, deber de diligencia, restauración del estado original, etc.). El cumplimiento de la normativa por parte de todos los intervinientes en el contrato es indispensable para una gestión adecuada del arrendamiento.
Directrices de restauración del estado original (normas de liquidación de la fianza, criterios de distribución de gastos de reparación)
Al finalizar el contrato de arrendamiento y proceder el inquilino a la desocupación, uno de los problemas más frecuentes es el de la restauración del estado original y la liquidación de la fianza. La restauración del estado original se refiere a la obligación del inquilino de devolver el inmueble al estado en que lo recibió al momento de la desocupación, y han sido numerosos los conflictos respecto al alcance de dicha obligación y la distribución de los gastos correspondientes. Al respecto, el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo elaboró la guía "Directrices sobre conflictos relacionados con la restauración del estado original", en la que se establecen los criterios generales de restauración del estado original aplicables a las viviendas de alquiler (primera edición en 2004, versión revisada en 2011). Aunque las directrices en sí mismas no tienen fuerza de ley, son ampliamente consultadas en la práctica como normas estándar basadas en la jurisprudencia y el espíritu de la Ley de Contratos con Consumidores.
El principio fundamental de las directrices de restauración del estado original consiste en distinguir entre el "deterioro derivado del uso ordinario" y el "deterioro causado por dolo, negligencia o uso que supera lo ordinario" a efectos de determinar la responsabilidad del inquilino. Es decir:
- El deterioro y desgaste natural derivados del uso ordinario no son a cargo del inquilino (= son a cargo del arrendador). Se establece que el desgaste natural que se produce en el transcurso de la vida cotidiana (el denominado deterioro ordinario) no debe imputarse al inquilino mediante la deducción de la fianza, entre otros medios. Como ejemplos concretos, se consideran "deterioro ordinario por el uso habitual del inquilino" los siguientes: hundimientos en el suelo o tatami causados por la colocación de muebles, quemaduras eléctricas en las paredes o el suelo detrás del televisor o el refrigerador, decoloración de los revestimientos de pared (cloqué) o el tatami por la luz solar directa, marcas de chinchetas utilizadas para colgar pósteres, y averías de equipos que han llegado al final de su vida útil. Estos casos no implican negligencia del inquilino y son fenómenos inevitables en la vida cotidiana, por lo que se establece que el arrendador debe asumir los gastos de restauración del estado original. Por ejemplo, el desgaste (decoloración por el sol) del cloqué o el tatami en habitaciones soleadas es inevitable, por lo que se considera excesivo imputar unilateralmente al inquilino los gastos de su sustitución.
El cambio de color del tatami o las marcas de muebles que se producen en el transcurso de la vida ordinaria del inquilino se consideran deterioro ordinario, y el inquilino no tiene obligación de restaurar el estado original. Según las directrices, salvo acuerdo expreso mediante cláusula especial, estas manchas o daños que se producen en el transcurso de una vida normal corren a cargo del arrendador (no se deducen de la fianza).
- El deterioro o daño causado por dolo, negligencia, infracción del deber de diligencia o uso que supera lo ordinario es a cargo del inquilino. En cambio, los daños causados por descuido o negligencia del inquilino, o los deterioros resultantes de un uso que supera el alcance ordinario, deben ser asumidos por el inquilino. Como ejemplos concretos se citan: manchas en paredes y techos por el alquitrán y el olor del tabaco, paredes llenas de agujeros de clavos (aunque las marcas de chinchetas son deterioro ordinario, los agujeros grandes de clavos o los numerosos agujeros pueden considerarse negligencia), alfombras con manchas por derrames de líquidos, daños en pilares o puertas corredizas causados por mascotas (incluso si se permite tener mascotas, depende del grado del daño), reformas o pinturas no autorizadas realizadas sin permiso, y moho o corrosión generados por negligencia del inquilino (como el crecimiento de moho por falta de ventilación). En estos casos, se reconoce la infracción del deber de diligencia o la negligencia del inquilino, y se considera apropiado deducir los gastos de restauración del estado original de la fianza o reclamar el importe adicional por separado. Las directrices definen la "restauración del estado original" como "la recuperación de los deterioros o daños causados por dolo, negligencia u otro uso del arrendatario que supere el uso ordinario", lo que implica, a la inversa, que no incluye los gastos de recuperación del deterioro por uso ordinario.
Con base en este principio fundamental, las directrices de restauración del estado original establecen criterios para la distribución de responsabilidades en diversos casos. Por ejemplo, respecto a las manchas en los revestimientos de pared, se establece que obligar al inquilino a asumir el costo total de sustitución una vez superada la vida útil sería excesivo, y que debe limitarse a la reparación de las zonas dañadas. En cuanto a la sustitución de la superficie del tatami, se considera que su valor se amortiza en seis años, por lo que se indica que el costo de sustitución tras un uso prolongado no debe imputarse al inquilino. Además, se señalan los puntos a tener en cuenta al establecer cláusulas especiales que impongan al inquilino determinadas obligaciones, indicando que las cláusulas especiales deben precisar el alcance de la responsabilidad del inquilino y que éste debe haber comprendido plenamente su significado y haber prestado su consentimiento. Por ejemplo, para que una cláusula especial del tipo "el importe de X yenes por limpieza del inmueble corre a cargo del inquilino" sea considerada válida, es imprescindible que el arrendador la explique claramente al inquilino y obtenga su conformidad al momento de celebrar el contrato. La Ley de Contratos con Consumidores puede invalidar las cláusulas que sean unilateralmente perjudiciales para el consumidor (inquilino), por lo que también existen límites para las cláusulas especiales (en la jurisprudencia también se han declarado nulas cláusulas que imponían al inquilino el deterioro ordinario).
En la liquidación de la fianza, es fundamental que el arrendador y la empresa administradora realicen la liquidación con base en pruebas adecuadas. Para prevenir conflictos, es eficaz fotografiar y registrar el estado del inmueble al momento de la entrada (daños, manchas, etc.) y compararlo con el estado al momento de la salida. Algunas empresas administradoras utilizan listas de verificación que ambas partes revisan conjuntamente al momento de la entrada y la salida. Por su parte, el inquilino también debería inspeccionar el interior del inmueble antes de desocuparlo y comprobar si los daños son deterioro ordinario o daños causados por su propia negligencia. En caso de no estar de acuerdo con la liquidación de la fianza, la vía adecuada es dialogar teniendo en cuenta el contenido de las directrices y, si no se llega a un acuerdo, consultar con el centro de atención al consumidor local o con la comisión de arbitraje. La versión revisada de las directrices tiene 173 páginas y es muy detallada, pero si tanto el arrendador como el inquilino comprenden al menos los puntos básicos, la mayoría de los conflictos pueden prevenirse.
En resumen, las directrices de restauración del estado original han establecido el principio fundamental de que "el deterioro por uso ordinario es responsabilidad del arrendador, y el deterioro por negligencia u otras causas es responsabilidad del inquilino". La fianza es, en principio, un depósito para garantizar dichos gastos, pero no está permitido que el arrendador deduzca indebidamente los gastos que deben ser de su cargo. Para el propietario y la empresa administradora, una liquidación justa de la fianza conforme a las directrices es indispensable para mantener una relación de confianza; para el inquilino, es igualmente importante comprender el alcance de su responsabilidad al momento de celebrar el contrato y al desocupar el inmueble.
Obligaciones legales del propietario y la empresa administradora (atención a inquilinos, gestión de instalaciones, protección de datos personales)
En la gestión de arrendamientos, el propietario (dueño) y la empresa administradora tienen diversas obligaciones contractuales y legales. Su ámbito de responsabilidad es amplio, desde la atención a los inquilinos hasta el mantenimiento de las instalaciones del edificio y la protección de la privacidad de los residentes. A continuación, se resumen las principales obligaciones legales del propietario y la empresa administradora.
- Obligación de atención a los inquilinos (atención como arrendador): El arrendador tiene la obligación de responder adecuadamente para que los inquilinos puedan residir con tranquilidad. Por ejemplo, debe atender con prontitud las solicitudes de reparación del inquilino (obligación de reparación establecida en el artículo 606 del Código Civil antes mencionado) e investigar las causas de las reclamaciones por ruidos o filtraciones de agua, adoptando las medidas necesarias. Si se ignoran los avisos de averías en instalaciones, existe el riesgo de que el inquilino solicite una reducción de la renta o una indemnización por daños y perjuicios (el artículo 611 del Código Civil regula la reducción de la renta por pérdida parcial del bien arrendado). Asimismo, existe la obligación derivada del principio de buena fe de responder con sinceridad a las consultas y solicitudes de los inquilinos. Aunque se delegue en una empresa administradora, la responsabilidad final recae en el propietario. La empresa administradora, como primera línea de atención a los inquilinos en lugar del arrendador, tiene a su cargo ofrecer servicios de atención de emergencias las 24 horas (como fugas de agua nocturnas) y actuar como ventanilla de reclamaciones para los residentes. Dado que la calidad de la atención de la empresa administradora determina la satisfacción de los inquilinos y la reputación del inmueble, es fundamental que actúe de manera rápida y adecuada como profesional. En los últimos años también se ha convertido en un problema el acoso al cliente (exigencias excesivas de los inquilinos hacia la empresa administradora); en todo caso, se requiere una actitud de respuesta adecuada dentro de los límites establecidos por la ley y el contrato.
- Obligación de mantenimiento del edificio y las instalaciones: El arrendador, como propietario del edificio, tiene la obligación de mantener las instalaciones del edificio en un estado legal y seguro. En concreto, debe realizar inspecciones y mantenimiento de las instalaciones conforme a la Ley de Normas de Construcción, la Ley de Protección contra Incendios y demás leyes y reglamentos aplicables (por ejemplo, inspecciones anuales de las instalaciones contra incendios, gestión de seguridad contra incendios), y reparar las partes deterioradas según sea necesario. Las inspecciones periódicas de ascensores, bombas de suministro de agua y drenaje, y otras instalaciones se encomiendan a empresas especializadas. Respecto a las averías en instalaciones que son frecuentes en las viviendas de alquiler (averías en el calentador de agua, fallos en el aire acondicionado, atasco en tuberías de desagüe, etc.), el principio es que el arrendador asuma los gastos de reparación a menos que sean atribuibles al dolo o negligencia del inquilino. En particular, el aire acondicionado y el calentador de agua son infraestructuras básicas para la vida cotidiana, y su avería provoca una grave perturbación para el inquilino, por lo que se requiere una respuesta urgente. Si se descuida el mantenimiento de las instalaciones, el inquilino puede reparar a su propia costa y reclamar al propietario ese gasto, lo que también es posible legalmente (artículo 608 del Código Civil: derecho del arrendatario a la recuperación de gastos ante el incumplimiento de las obligaciones del arrendador). Además, la limpieza periódica del edificio, el control de plagas y la gestión de las zonas comunes (como la gestión del alumbrado en la entrada y los pasillos) también son responsabilidad del propietario. Si se delega en una empresa administradora, es importante definir claramente el alcance de las labores en el contrato de mandato de gestión y exigir informes sobre su ejecución. La Ley de Gestión de Arrendamientos Residenciales ha codificado expresamente la obligación de las empresas administradoras de informar periódicamente al propietario. Con ello, se espera que la situación del mantenimiento y gestión del inmueble y la situación financiera sean más transparentes, reduciendo el riesgo de que los problemas sean ignorados. En otras palabras, el ordenamiento jurídico también impone al propietario la obligación de información y explicación, facilitando que éste esté al tanto del estado de la gestión. El propio propietario también debe verificar el estado de ejecución de las inspecciones legales del inmueble y participar activamente en la planificación de recursos financieros y planes de reparación según sea necesario.
- Obligación de protección de datos personales: Las labores de gestión de arrendamientos implican el manejo de grandes cantidades de datos personales, como solicitudes de ingreso, contratos, certificados de empadronamiento e información de fiadores. Tanto si el propietario gestiona directamente como si se encarga una empresa administradora, existe la obligación de cumplir la Ley de Protección de Datos Personales (Ley N.° 57 del año Heisei 15) y demás leyes y reglamentos conexos. En particular, las empresas administradoras, que acumulan información de un número indeterminado de inquilinos, tienen la responsabilidad legal de adoptar medidas de seguridad como operadores de datos personales. Concretamente, al recopilar datos personales de inquilinos y propietarios, como nombre, dirección, datos de contacto y lugar de trabajo, es necesario indicar el propósito de uso y obtenerlos por medios lícitos y justos. La información obtenida debe conservarse con estrictas medidas de gestión de seguridad, como restricciones de acceso y cifrado, para prevenir el acceso no autorizado y las fugas de información. Asimismo, existe la obligación de responder con prontitud mediante los procedimientos legalmente establecidos a las solicitudes de acceso, corrección y cese del uso por parte del titular de los datos. En principio, está prohibido proporcionar datos personales a terceros sin autorización (artículo 27 de la Ley de Protección de Datos Personales, entre otros), y cuando sea necesario proporcionarlos, se debe verificar que existe el consentimiento del titular o que concurre una excepción legal. Por ejemplo, en los casos de transferencia de datos de inquilinos a una compañía de garantía de renta o de información de morosos a una empresa de cobro, se requieren procedimientos adecuados conforme a las cláusulas de consentimiento del contrato y las disposiciones legales. En un contexto en que la digitalización de los contratos de arrendamiento y la gestión en la nube avanzan, las medidas de ciberseguridad también cobran mayor importancia. En caso de que se produzca una fuga de información, la empresa administradora y el propietario tienen la responsabilidad de notificar al titular sin demora y explicar el alcance del impacto y las medidas para evitar su recurrencia. La reforma de la Ley de Protección de Datos Personales de 2022 ha reforzado la obligación de informar y notificar en caso de fuga, y las fugas de cierta envergadura deben comunicarse a la Comisión de Protección de Información Personal. También se han publicado directrices sobre datos personales en la gestión de arrendamientos, y se exige a las empresas administradoras que desarrollen un sistema mediante la formación de empleados y la elaboración de normativas internas. En resumen, la protección de la privacidad de los inquilinos es tanto una obligación legal como el fundamento de una gestión de arrendamientos fiable. Los conflictos derivados de una gestión inadecuada de los datos personales pueden desembocar en litigios o sanciones administrativas, por lo que el propietario y la empresa administradora deben extremar la precaución.
Como se ha expuesto, el propietario y la empresa administradora tienen múltiples obligaciones legales en materia de atención a inquilinos, gestión del edificio y gestión de datos personales. La gestión de arrendamientos no consiste únicamente en alquilar un inmueble, sino que tiene también el carácter de un "sector de servicios", en el que es importante conciliar el cumplimiento de la normativa con la satisfacción del cliente (inquilino). Recientemente, la entrada en vigor de la Ley de Gestión de Arrendamientos Residenciales ha impulsado el fortalecimiento de la gobernanza en toda la industria, y se está corrigiendo la mala gestión y la negligencia. Los propietarios deben encomendarse a empresas administradoras de confianza y, al mismo tiempo, comprender por sí mismos las obligaciones legales básicas. Desde el punto de vista de los inquilinos, un inmueble bien gestionado permite vivir con tranquilidad durante mucho tiempo, lo que a su vez estabiliza la gestión de arrendamientos del propietario. El cumplimiento de las obligaciones legales no solo previene conflictos, sino que puede considerarse la piedra angular de una gestión fluida del arrendamiento.
Ley de Red de Seguridad Habitacional (apoyo en materia de vivienda para personas mayores, extranjeros y personas de bajos ingresos)
En Japón, en los últimos años, a medida que avanza el envejecimiento de la población con baja natalidad y se amplía la brecha de ingresos, cobra mayor relevancia la existencia de personas que "necesitan especial consideración para asegurarse una vivienda". Las personas que tienen dificultades para encontrar alojamiento en el mercado de arrendamiento de vivienda privada, como personas mayores, personas con discapacidad, extranjeros, personas de bajos ingresos, familias con hijos y víctimas de desastres, se denominan personas que requieren consideración especial para asegurar una vivienda. La Ley de Red de Seguridad Habitacional (denominación oficial: Ley sobre el registro de viviendas de alquiler con acceso facilitado para personas que requieren consideración especial para asegurar una vivienda y la promoción de dicho acceso) fue promulgada con el objetivo de apoyar a estas personas en la obtención de una vivienda.
Resumen de la Ley de Red de Seguridad Habitacional: Esta ley, que entró en vigor en 2017, establece un sistema para aumentar el número de viviendas de alquiler en las que las personas que requieren consideración especial puedan vivir con tranquilidad. Concretamente, existe un mecanismo por el que los propietarios de viviendas de alquiler registran sus inmuebles ante la administración como "viviendas que admiten la entrada de personas que requieren consideración especial". Las viviendas registradas se incluyen en bases de datos públicas de prefecturas y municipios, y se facilita información a las personas mayores y otros grupos que necesitan una vivienda. Asimismo, cuando una persona que requiere consideración especial se instala en una vivienda registrada, se adoptan determinadas medidas de apoyo. Por ejemplo, existe un marco en el que el Estado y los gobiernos locales cooperan para ofrecer apoyo económico, como subsidios para gastos de reforma destinados a adaptar la vivienda para personas mayores (eliminación de desniveles, instalación de barandillas, etc.), subsidios para la reducción del alquiler cuando se fija un alquiler bajo, y subsidios para las primas de las empresas privadas de garantía de renta (ayudas para la utilización de compañías de garantía). Además, se ha establecido un sistema en el que los consejos de apoyo residencial y las entidades de apoyo residencial (ONG, etc.) establecidos en cada región se encargan de poner en contacto a los solicitantes de vivienda con los propietarios y de prestar apoyo de seguimiento y asistencia vital durante la estancia.
El trasfondo de esta ley es la existencia de problemas sociales como el rechazo a admitir inquilinos mayores de edad. En general, los arrendadores tendían a rechazar la entrada de estos grupos por temores como "qué hacer si un inquilino mayor soltero muere solo en el interior del inmueble", "cómo gestionar la barrera idiomática y las diferencias culturales con inquilinos extranjeros" o "existe el riesgo de impago de la renta por parte de beneficiarios de asistencia social". Según datos del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, alrededor del 20% de los propietarios siguen experimentando el rechazo a admitir inquilinos mayores de edad. La Ley de Red de Seguridad Habitacional tiene como objetivo mitigar estos factores de incertidumbre tanto para el arrendador como para el inquilino, y garantizar "una vivienda en la que todos puedan vivir con tranquilidad".
Los tres pilares principales del sistema de red de seguridad habitacional son los siguientes:
- Sistema de registro de viviendas de red de seguridad: Un mecanismo para registrar ante los municipios los inmuebles de alquiler privados que no rechazan a personas que requieren consideración especial, y hacerlos públicos. Para el registro se exigen ciertos requisitos, como normas de instalaciones y accesibilidad, y nivel de alquiler. Las viviendas registradas reciben una marca que facilita su búsqueda a las personas que necesitan una vivienda.
- Medidas de apoyo económico: Un sistema en el que el Estado y los municipios ofrecen apoyo a las viviendas registradas en forma de subsidios para reformas, reducción del alquiler, subvención de primas de garantía, etc. Por ejemplo, si se realizan reformas de distribución para familias con hijos, o si se fija un alquiler inferior al precio de mercado para hogares que reciben asistencia social, se subsidia la diferencia o parte de los gastos para reducir la carga del propietario.
- Promoción de actividades de apoyo residencial: Se refuerza el apoyo residencial por parte de entidades relacionadas con el bienestar social y ONG, proporcionando apoyo en aspectos cualitativos como el seguimiento tras la instalación y la gestión de conflictos. Las entidades de apoyo residencial también se encargan de verificar el bienestar de las personas que requieren consideración especial, prestar asesoramiento vital, apoyar la gestión de los objetos dejados en el inmueble al momento de la salida, etc., desempeñando el papel de reducir los riesgos para el propietario.
Gracias a este sistema, se está avanzando en la creación de un entorno en el que, por ejemplo, los hogares unipersonales de personas mayores puedan incorporarse más fácilmente a las viviendas de alquiler, y los arrendadores puedan ofrecer sus inmuebles con tranquilidad al contar con apoyo. Aunque inicialmente el número de viviendas registradas fue escaso, en los últimos años ha ido aumentando gradualmente. En 2025 se prevé una nueva reforma legislativa (véase más adelante), con el objetivo de reforzar las medidas de apoyo y fomentar el uso del sistema.
Reforma de la Ley de Red de Seguridad Habitacional de 2025: El Gobierno aprobó el proyecto de reforma de la ley en la sesión ordinaria del Parlamento de 2024, con una entrada en vigor prevista para el 1 de octubre de 2025. Los puntos clave de la reforma se articulan en torno a tres aspectos.
- Punto 1: Creación de un entorno de mercado en el que tanto propietarios como personas que requieren consideración especial puedan sentirse tranquilos – Para facilitar una coincidencia fluida y contratos de arrendamiento adecuados, se introduce un sistema público de certificación de empresas de garantía de renta. Con el fin de cubrir el riesgo de impago de la renta por parte de las personas que requieren consideración especial, el Estado certificará a las compañías de garantía que cumplan determinados criterios, para que los propietarios puedan utilizarlas con tranquilidad. También se incluyen la elaboración de directrices para hacer frente a situaciones imprevistas como la muerte solitaria y la promoción del desarrollo de productos de seguro.
- Punto 2: Refuerzo del apoyo durante la estancia mediante entidades de apoyo residencial – Para que las entidades de apoyo residencial puedan llevar a cabo de manera más activa el seguimiento y el apoyo vital tras la instalación, se establecen nuevas funciones como la gestión de objetos dejados en el inmueble, junto con apoyo económico para cubrir sus costos y el fortalecimiento de la coordinación con los servicios de bienestar social. Esto permitirá que el apoyo público alcance también situaciones de difícil gestión para el propietario en solitario, como el fallecimiento de un inquilino mayor o la aparición de problemas derivados del avance de la demencia.
- Punto 3: Fortalecimiento de la coordinación entre las políticas de vivienda y las políticas de bienestar social – En cada región, los departamentos de vivienda y los departamentos de bienestar social colaborarán para centralizar los servicios de consulta de apoyo a personas que requieren consideración especial y fortalecer el sistema de apoyo residencial local mediante la creación de redes de seguimiento, entre otras medidas. Con ello, se avanzará en la identificación y resolución de problemas a nivel de campo, sustentando la continuidad de la estancia en viviendas de red de seguridad.
Según el calendario previsto para la entrada en vigor de la ley reformada, se prevé que la preparación del sistema de certificación de empresas de garantía antes mencionado y otras medidas se inicien en torno al verano de 2025. Este tipo de actuaciones contribuye a ampliar la "red de seguridad habitacional", una cuestión urgente para Japón, que se enfrenta a una sociedad con una tasa de envejecimiento muy elevada. Para los propietarios de viviendas de alquiler, también surgen nuevas opciones para ofrecer arrendamiento a grupos que anteriormente tendían a evitar, con la posibilidad de beneficiarse de ventajas como parte de las medidas para hacer frente a la desocupación. Por ejemplo, podría plantearse la estrategia de aprovechar los subsidios para realizar reformas y gestionar de forma estable una vivienda adaptada para personas mayores y con accesibilidad.
No obstante, la falta de conocimiento del sistema y las barreras psicológicas del lado del propietario siguen presentes. Las preocupaciones reales, como el riesgo de muerte solitaria de inquilinos mayores o el riesgo de impago de alquileres por parte de personas en situación de necesidad, no desaparecen por completo. Por ello, el Estado está proporcionando elementos tranquilizadores tanto en el plano material como en el inmaterial, como la ampliación de las garantías públicas y el refuerzo de los servicios de seguimiento, para avanzar en la conexión entre los propietarios que quieren alquilar y las personas que requieren consideración especial que quieren arrendar. La Ley de Red de Seguridad Habitacional es una ley importante en la intersección entre el bienestar social y el arrendamiento inmobiliario, y continuará evolucionando en función de las circunstancias. Los propietarios y las empresas administradoras deberían estar atentos a las novedades en este ámbito y considerar si hay medidas de apoyo que puedan aplicarse a la gestión de sus propios inmuebles.
Últimas reformas legales y perspectivas futuras (refuerzo de la regulación reciente, impacto de la digitalización)
En los últimos años, el marco normativo que rodea al negocio de arrendamiento inmobiliario está experimentando grandes cambios. En múltiples frentes, como el refuerzo de la protección del inquilino, la rectificación del sector y la adaptación a la transformación digital (DX), se están produciendo actualizaciones. A continuación, se resumen las principales reformas legales recientes y las perspectivas futuras.
- Cambios en las normas de arrendamiento derivados de la reforma del Código Civil (entrada en vigor en 2020): El 1 de abril de 2020 entró en vigor una gran reforma del ámbito del derecho de obligaciones del Código Civil, que introdujo varios cambios importantes también en el arrendamiento inmobiliario. Uno de ellos es la obligación de fijar un importe máximo en los contratos de garantía personal. Cuando una persona física actúa como garante solidario en un contrato de arrendamiento, el contrato de garantía en sí mismo es inválido si no se establece el importe máximo (límite de responsabilidad) hasta el que el garante responde en caso de que el arrendatario incumpla todas sus obligaciones. Por ejemplo, es necesario indicar expresamente que "el garante responde solidariamente de todas las obligaciones del arrendatario, con un importe máximo de X yenes". Esta medida tiene por objeto proteger al inquilino (garante) impidiendo que asuma una responsabilidad ilimitada e incurra en deudas cuantiosas imprevistas. Asimismo, el Código Civil reformado codificó la definición de la fianza y las normas de devolución. Se reguló que "la fianza es el dinero depositado para garantizar las obligaciones del arrendatario, y se devuelve deduciendo los alquileres impagados y los gastos de restauración del estado original al término del contrato", incorporando así a la ley las normas que anteriormente habían sido reconocidas por la jurisprudencia. Además, se organizaron y reforzaron las normas del Código Civil en materia de arrendamiento, como la solicitud de reducción de la renta ante la pérdida parcial del bien arrendado, las reparaciones por el arrendatario (artículo 606, párrafo 2) y la solicitud de recuperación de gastos (artículo 608). Estas reformas también han requerido cambios en los modelos de contrato, y en particular cuando se designa un fiador, debe prestarse atención a no omitir la indicación del importe máximo. Dado que el Código Civil reformado establece, junto con la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios, las normas básicas, se exige a los propietarios y a las empresas administradoras que comprendan correctamente el contenido de la reforma y lo apliquen en la práctica contractual.
- Adecuación del sector mediante la plena entrada en vigor de la Ley de Gestión de Arrendamientos Residenciales (2021): Como se mencionó anteriormente, en junio de 2021 entró en vigor la Ley de Gestión de Arrendamientos Residenciales, que reforzó la regulación de las actividades de gestión de arrendamientos. Como consecuencia, muchas empresas administradoras procedieron a su registro ante el Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, y avanzaron en la adaptación mediante la asignación de titulares del certificado de administrador de arrendamientos inmobiliarios y el rigor en la explicación de los puntos importantes. Se han establecido la prohibición de publicidad engañosa y la obligación de explicación previa al contrato para las empresas de subarrendamiento, así como la obligación de gestionar separadamente el patrimonio y de informar periódicamente para todos los operadores que reciben encargos de administración, con el fin de eliminar a los operadores fraudulentos y mejorar la calidad del servicio. En 2022 también se produjo el primer caso de sanción administrativa por infracción de esta ley (orden de suspensión de actividades por gestión sin registro, entre otras), evidenciando una aplicación efectiva. En el futuro, la conciencia de cumplimiento normativo de las empresas administradoras continuará aumentando bajo esta ley, y la prestación de servicios de gestión seguros para propietarios e inquilinos se irá consolidando. Por parte de los propietarios, al seleccionar una empresa administradora es importante comprobar si está registrada y si cuenta con administradores de arrendamientos inmobiliarios certificados. Encomendarse a una empresa especializada con la licencia y el registro adecuados contribuye a reducir el riesgo de infracción legal y a prevenir conflictos contractuales.
- Digitalización de las transacciones inmobiliarias mediante la reforma de la Ley de Transacciones de Bienes Inmuebles (2022): También en los procedimientos de contratación de arrendamiento y compraventa de bienes inmuebles está llegando la ola de digitalización. Anteriormente, las transacciones inmobiliarias requerían la explicación presencial de los puntos importantes (artículo 35 de la Ley de Transacciones de Bienes Inmuebles) y la entrega de documentos contractuales y explicativos en papel (artículo 37 de la misma ley). Sin embargo, gracias a la flexibilización normativa, desde 2019 se legalizó en las transacciones de arrendamiento la explicación IT de los puntos importantes (realización en línea de la explicación de los puntos importantes) mediante videoconferencia, y con la reforma de la Ley de Transacciones de Bienes Inmuebles de mayo de 2022 se hizo posible la digitalización de la entrega de documentos. Esto ha permitido entregar los contratos de arrendamiento y los documentos de explicación de puntos importantes en formato de datos electrónicos como PDF en lugar de papel, y ya no es necesario estampar el sello. En la práctica, es posible un proceso contractual completamente no presencial y sin papel, en el que la explicación de los puntos importantes del contrato de arrendamiento se realiza en línea y, tras la explicación, se intercambia el contrato con firma electrónica por correo electrónico u otros medios. El Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo también ha publicado directrices sobre la explicación IT y los contratos electrónicos, indicando los puntos a tener en cuenta para realizar transacciones electrónicas de forma segura. Esta legalización de los contratos electrónicos en las transacciones inmobiliarias aporta grandes ventajas para la eficiencia de las operaciones de arrendamiento. Los propietarios o inquilinos que residan en lugares lejanos pueden completar los trámites contractuales sin necesidad de acudir a la oficina, y existen múltiples beneficios, como la reducción del tiempo hasta la celebración del contrato, el ahorro del impuesto de timbre (los contratos electrónicos están exentos del impuesto de timbre) y la reducción de los costos de almacenamiento de documentos. Por otro lado, también surgen nuevos retos, como el seguimiento de los usuarios no familiarizados con los contratos electrónicos y la estricta verificación de la identidad (medidas contra la suplantación de identidad). En el futuro, la difusión de los servicios de contrato electrónico y las firmas electrónicas en el ámbito de los contratos de arrendamiento avanzará aún más, acelerando la digitalización de los trámites contractuales. Se exige a los propietarios y a las empresas administradoras que seleccionen plataformas de contrato electrónico fiables y que elaboren normativas internas.
- Perspectivas futuras: compatibilidad entre la protección del inquilino y la eficiencia operativa: En cuanto a la dirección futura de la gestión de arrendamientos, la clave reside en cómo conciliar el mayor desarrollo de la protección del inquilino con la estabilización de la gestión del propietario. En el plano legal, mientras que continúa la tendencia a apoyar la obtención de vivienda para los grupos socialmente vulnerables, como la reforma de la Ley de Red de Seguridad Habitacional antes mencionada, también se están debatiendo medidas de apoyo para los propietarios, como el problema de las viviendas vacías y las medidas para las viviendas obsoletas. Asimismo, en el ámbito del arrendamiento se está avanzando en la introducción de contratos electrónicos y tecnología IoT, con la transformación digital de la gestión de llaves mediante cerraduras inteligentes, visitas virtuales y exámenes de admisión asistidos por IA, entre otros cambios. La administración también fomenta activamente las tecnologías inmobiliarias, y el movimiento para agilizar los complejos trámites de contratación y gestión es irreversible. Además, tras la pandemia de COVID-19, con la expansión del teletrabajo y los cambios en el estilo de vida, las necesidades de arrendamiento también se están diversificando. Se observan nuevos desarrollos en el propio esquema de arrendamiento, como el arrendamiento a corto plazo mediante contratos de arrendamiento a plazo fijo, los apartamentos de servicio con muebles y electrodomésticos incluidos, o los usos similares al alojamiento turístico. Sin embargo, cuanto más complejo se vuelve el esquema contractual, más atención hay que prestar a la coherencia con la normativa; por ejemplo, el alojamiento turístico está sujeto a la Ley de Gestión Hotelera y a las ordenanzas municipales, y el uso descuidado de los contratos de arrendamiento a plazo fijo puede dar lugar a conflictos con los inquilinos. Cuando los propietarios y las empresas administradoras se aventuran en nuevos modelos de negocio, deben comprobar previamente con detenimiento las leyes aplicables y, si es necesario, solicitar el asesoramiento de expertos.
En conjunto, puede decirse que el mercado de vivienda de alquiler en Japón se encuentra actualmente en un punto de inflexión. Los cambios demográficos, la innovación tecnológica y el desarrollo del marco legal se combinan para hacer que en algunos aspectos las normas tradicionales ya no sean aplicables. En este contexto, lo más importante es estar siempre al día de la información normativa más reciente e incorporarla a la práctica. La Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios, las directrices de restauración del estado original, la Ley de Gestión de Arrendamientos y la Ley de Red de Seguridad Habitacional que se han tratado en este artículo son conocimientos indispensables. Además, es necesario prestar atención a las reformas legales que entrarán en vigor próximamente; por ejemplo, la reforma de la Ley de Red de Seguridad Habitacional de 2025 y las posibles revisiones futuras del Código Civil y la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios (como las posibles discusiones sobre la reforma del sistema de renovación o la introducción de un nuevo sistema de garantías).
La gestión de arrendamientos inmobiliarios es un ámbito en el que la normativa y la práctica están estrechamente entrelazadas. Gestionar sin conocer la ley puede acarrear riesgos imprevistos, mientras que conocerla permite visualizar una cobertura adecuada de riesgos y oportunidades de negocio. Esperamos que los propietarios y las empresas administradoras aprovechen el contenido de este artículo para revisar sus contratos, mejorar sus procedimientos de gestión y planificar sus estrategias futuras. Gestionando el arrendamiento de manera que se cumplan las normativas y se adapten a los cambios de los tiempos, trabajemos juntos para conseguir tanto la obtención de ingresos inmobiliarios estables y saludables como la oferta de viviendas atractivas elegidas por los inquilinos.
Bibliografía y fuentes de información: (Texto de la Ley de Arrendamiento de Tierras y Edificios, el Código Civil y la Ley de Gestión de Arrendamientos Residenciales; "Directrices sobre conflictos relacionados con la restauración del estado original" del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo; materiales relacionados con la Red de Seguridad Habitacional del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo; materiales del Ministerio de Justicia sobre la reforma del Código Civil; "Sobre la utilización de las TIC para la explicación de puntos importantes y la digitalización de documentos" del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo; entre otros)
