Avec la généralisation du télétravail, le besoin d’enregistrer un appartement locatif comme siège social d’une société augmente. Cependant, l’immatriculation d’une société dans un appartement locatif dépend du contrat et du règlement de gestion, et une mise en œuvre sans autorisation peut entraîner des risques graves. Voici les points juridiques que propriétaires et locataires doivent connaître.
L’immatriculation d’une société dans un appartement locatif est-elle légalement possible ?
L’immatriculation d’une société en elle-même n’est pas interdite par la loi. Toutefois, la possibilité de le faire dépend du contenu du contrat de bail et du règlement de gestion.
Dans un bien résidentiel, cela peut constituer une violation du contrat
De nombreux appartements locatifs sont loués pour un « usage exclusivement résidentiel », et il peut être indiqué que « le locataire ne peut l’utiliser qu’à titre de logement ». Dans ce cas, l’usage en bureau et l’immatriculation de la société constituent une violation du contrat.
L’immatriculation est possible avec l’autorisation du propriétaire
Même pour un bien résidentiel, il existe des cas où l’immatriculation d’une société est admise si l’autorisation du propriétaire est obtenue. Comme une négociation est souvent possible, il est important de consulter d’abord le propriétaire.
Que se passe-t-il si une société est immatriculée sans autorisation ?
L’idée selon laquelle « tant que cela ne se voit pas, ce n’est pas un problème » est dangereuse. Lorsqu’une société est immatriculée, l’adresse est rendue publique sur le site de recherche des numéros d’entreprise de l’Agence fiscale nationale japonaise, ce qui permet au propriétaire de la vérifier. Le risque de découverte existe en permanence.
Les risques d’un usage non autorisé d’un appartement locatif comme bureau
Résiliation unilatérale du bail
Si un usage non autorisé en bureau est découvert dans un bien exclusivement résidentiel, le propriétaire peut demander la résiliation du contrat et le départ du locataire pour non-respect de l’obligation de se conformer à l’usage prévu.
Demande de dommages-intérêts
Si l’usage en bureau entraîne des troubles de voisinage ou le départ d’autres occupants, le propriétaire peut réclamer des dommages-intérêts.
L’adresse du domicile est publiée en ligne
En immatriculant la société, le nom du représentant, l’adresse et le capital deviennent consultables par toute personne. Il faut également prendre en compte le risque de voir des clients ou partenaires commerciaux se présenter sur place.
Les autorisations ou licences peuvent être refusées
Dans les secteurs nécessitant des autorisations ou des licences, comme le commerce d’objets d’occasion ou l’activité d’agent immobilier, une adresse située dans un bien résidentiel peut ne pas être acceptée pour l’obtention de l’autorisation. Pour l’activité immobilière, une entrée dédiée et une délimitation claire des espaces sont requises.
Quelles sont les options légales pour un bureau et l’immatriculation d’une société ?
Bureau en location
Il s’agit de biens loués à usage professionnel. Ils permettent l’accueil de visiteurs, l’installation d’une enseigne et les démarches d’autorisation, mais leur inconvénient est l’augmentation des frais initiaux et des coûts mensuels.
Espace de coworking
Ils sont accessibles pour environ 10 000 à 30 000 yens par mois, et certaines structures permettent de disposer d’une adresse pour l’immatriculation, de la réception du courrier et de salles de réunion. Il en existe plus de 2 000 au Japon, et plus de 40 % sont concentrés dans le sud du Kanto.
Bureau partagé
Il s’agit d’un format offrant des espaces privatifs ou semi-privatifs, davantage qu’un simple coworking. Son avantage est d’être moins coûteux qu’un bureau en location tout en permettant d’utiliser une adresse professionnelle dans un emplacement de premier ordre. Il convient de vérifier auprès de chaque structure si l’immatriculation d’une société y est autorisée.
Bureau virtuel
Il s’agit d’un service permettant de louer uniquement une adresse, sans espace de travail physique. Il peut être utilisé à partir de quelques milliers de yens par mois et offre une forte efficacité en matière de réduction des coûts. Toutefois, il peut ne pas convenir aux secteurs nécessitant des autorisations ou des licences.
Biens compatibles SOHO
Ce sont des biens résidentiels où l’usage en bureau est autorisé. Il n’est pas possible d’y installer une enseigne, mais certains biens permettent l’immatriculation d’une société. Une vérification préalable est indispensable.
Du point de vue de la stratégie de différenciation en gestion locative également, le dispositif de gestion des biens pouvant être utilisés comme bureau a un impact direct sur la rentabilité.
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FAQ
- Q. Si j’immatricule une société dans un appartement résidentiel, le propriétaire le découvrira-t-il immédiatement ?
- Il existe un risque de découverte via la recherche du numéro d’entreprise de l’Agence fiscale nationale japonaise ou une vérification auprès du bureau des affaires juridiques, même si vous recevez peu de visiteurs. Il est difficile de le dissimuler durablement.
- Q. Si je suis travailleur indépendant, puis-je exercer depuis mon domicile sans immatriculation ?
- Un travailleur indépendant n’a pas besoin d’immatriculation de société, mais le simple fait d’exercer une activité dans un bien résidentiel peut déjà constituer un usage non conforme. Une attention particulière est nécessaire si vous recevez de nombreux visiteurs.
- Q. Le propriétaire a-t-il des avantages à autoriser l’usage en bureau ?
- Autoriser l’usage en bureau peut présenter des avantages, comme l’assujettissement du loyer à la taxe sur la consommation et une clarification de l’usage du locataire. En revanche, il faut aussi gérer les risques liés au bruit et à l’augmentation des visites.
- Q. Comment trouver des biens compatibles SOHO ?
- Il est possible d’affiner la recherche sur les portails immobiliers avec des critères tels que « SOHO autorisé » ou « usage en bureau autorisé ». Avant de signer le contrat, vérifiez toujours si l’immatriculation d’une société est permise.
- Q. L’adresse d’un bureau virtuel peut-elle être utilisée pour ouvrir un compte bancaire ?
- La réponse varie selon l’établissement financier. Les grandes banques ont tendance à appliquer des critères plus stricts ; il est donc préférable de vérifier à l’avance auprès de la banque concernée.
