스트레스 프리 임대 관리를 실현 | INA&Associates의 독자 시스템을 해설

일본의 임대 부동산 시장에서는 오너(임대인)와 임차인 간의 계약 및 관리 업무에 관해 다양한 법률과 가이드라인이 마련되어 있습니다. 본 기사에서는 부동산 투자자·오너·관리회사를 대상으로 임대 관리와 관련된 주요 법규제를 종합적으로 해설합니다.

차지차가법에 의한 계약 형태의 차이와 갱신·해제 규칙, 임대차 계약상의 의무와 책임, 퇴거 시의 원상 회복 가이드라인, 그리고 집주인·관리회사의 법적 의무(입주자 대응·설비 관리·개인정보 보호 등)를 정리합니다.

나아가 고령자와 외국인, 저소득자를 위한 지원책인 주택 안전망법과 최근의 법 개정 동향 및 DX화의 영향을 바탕으로 한 향후 전망도 다룹니다.

차지차가법의 개요（계약 종류, 갱신·해제 규칙）

일본의 임대차 계약은 주로 차지차가법（헤이세이 3년 법률 제90호）에 의해 규율되며, 건물 임대차에는 크게 2가지 계약 형태가 있습니다. 하나는 일반 임대차 계약이고, 다른 하나는 정기 임대차 계약입니다. 계약 형태에 따라 계약 기간이나 갱신 규칙, 해제 요건이 달라지며 오너와 임차인 양측의 권리 의무에 크게 영향을 미칩니다.

• 일반 임대차 계약（일반적인 임대 계약）：계약 기간은 1년 이상으로 정해지며（기간을 1년 미만으로 한 경우에는 기간의 정함이 없는 계약으로 간주됩니다）, 계약 만료 시에는 원칙적으로 계약이 갱신됩니다. 통상 일본의 주택 임대에서는 2년 계약이 많으며, 차지차가법에 의해 임대인의 일방적인 갱신 거절이나 중도 해약은 엄격히 제한됩니다. 임대인이 계약을 종료시키려면 정당한 사유가 필요하며（차지차가법 28조）, 기간 만료 1년 전부터 6개월 전 사이에 갱신하지 않는다는 통지를 해야 합니다. 정당 사유란 임대인·임차인 각각의 건물 사용 필요성이나 임대 경과, 이전료 제공 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단되는 것으로, 단순히 임대인의 사정만으로는 인정되지 않습니다. 실무상 예를 들어 임대인 본인이나 친족이 거주할 필요가 생긴 경우 등이 정당 사유에 해당할 수 있지만, 임차인의 생활에 미치는 영향도 고려되어 공정하게 판단됩니다. 이처럼 일반 임대차 계약에서는 임차인 보호가 두터우며, 임대인의 갱신 거절이나 해약은 어렵습니다. 또한 계약 기간 중에도 임대인의 해약 신청에는 정당 사유가 요구되며, 임차인의 중도 해약에 대해서는 임대차 계약이나 민법의 규정에 따라 일정한 예고 기간（통상 1~2개월 전 통지）을 두고 행해집니다.
• 정기 임대차 계약（정기 건물 임대차 계약）：계약 기간을 미리 정하고, 기간 만료와 함께 계약이 확정적으로 종료되는 임대차입니다. 갱신이 없으며, 계약을 계속하려면 재계약이 필요합니다. 예를 들어 2년간의 정기 임대차 계약이라면 2년 후에 일단 계약이 종료되고, 양측 합의 하에 다시 계약을 체결하는 형태가 됩니다. 정기 임대차 계약을 유효하게 맺기 위해서는 계약서와 별도로 「갱신이 없고 기간 만료로 종료되는 계약」임을 임대인이 서면으로 설명하는 것이 법률상 의무화되어 있습니다（차지차가법 38조）. 특히 계약 기간이 1년 이상인 경우, 임대인은 기간 만료 1년 전부터 6개월 전 사이에 계약이 종료된다는 뜻의 통지를 해야 합니다. 이는 임차인에게 퇴거 준비 기간을 확보하고 갑작스러운 계약 종료로 인한 불이익을 방지하기 위함입니다. 만약 이 통지를 게을리 한 경우에도, 이후 통지를 하면 통지 도달일로부터 6개월 경과 후에 계약 종료를 주장할 수 있다고 되어 있습니다. 정기 임대차 계약에서는 정당 사유에 의한 제한 없이 계약을 종료할 수 있지만, 임대인이 재계약에 응하지 않는 경우에도 기간 만료로 반드시 퇴거가 필요하므로 임차인에게는 불확실성이 높아집니다. 그 때문에 일반적으로 정기 임대차는 일반 임대차에 비해 임차인에게 불리한 점이 많으며, 임대인 측이 그 불리함을 고려해 임대료를 낮게 설정하는 경우도 있습니다.
  실제로 국토교통성 조사에 따르면 3대 도시권 임대 계약의 95.5%가 일반 임대차 계약이며, 정기 임대차 계약은 아직 일부에 한정됩니다. 다만 최근에는 임대인의 사정（향후 물건을 직접 사용할 예정이 있거나, 재건축 예정이 있는 등）에 따라 정기 임대차 계약을 활용하는 사례도 조금씩 늘고 있습니다.

이상과 같이, 차지차가법 하에서는 계약 형태에 따라 갱신·해제 규칙이 다르며, 특히 일반 임대차 계약에서는 임차인의 거주 안정이 강하게 보호됩니다. 임대인（오너）측으로서는 정당 사유 없이 계약을 종료할 수 없다는 점을 감안하여 장기적인 운용 계획을 세우는 것이 중요합니다. 반대로 임차인에게는 정기 임대차 계약의 경우 계약 만료로 퇴거가 원칙이 되므로, 계약 시 갱신이 없는 리스크를 충분히 이해할 필요가 있습니다. 계약 체결 시에는 계약서의 종류（일반 임대차인지 정기 임대차인지）를 잘 확인하고, 각각의 권리 의무를 파악해 두는 것이 양측 모두에게 요구됩니다.

임대차 계약의 의무와 책임（오너·관리회사·임차인의 의무）

임대차 계약에서는 임대인（오너）과 임차인 양측이 법률상의 의무와 책임을 집니다. 또한 오너로부터 관리를 위탁받은 임대 관리회사도 계약이나 법률에 기반한 중요한 역할을 담당합니다. 각 입장의 주요 의무를 정리하면 다음과 같습니다.

• 오너（임대인）의 의무：임대인은 임차인에 대해 계약한 물건을 계약 기간 중 임차인이 약정대로 사용·수익할 수 있도록 해야 할 의무가 있습니다（민법 601조）. 구체적으로는 물건을 적절한 상태로 인도하고, 그 이후에도 임대물의 사용·수익에 필요한 수선을 이행할 의무가 있습니다（민법 606조 1항）. 예를 들어 빗물 새는 것이나 급배수 설비 고장 등 임차인의 책임이 아닌 하자가 발생한 경우, 임대인은 신속히 수선해야 합니다. 또한 임대인은 선량한 관리자로서 물건을 관리할 의무（선관주의의무）를 진다고 해석됩니다. 이는 명문화된 조문은 아니지만, 판례상 임대인에게도 건물 관리에 대한 상당한 주의 의무가 있다고 인정됩니다. 한편, 임차인의 고의·과실로 수선이 필요해진 경우에는 임대인의 수선 의무는 미치지 않습니다（민법 606조 단서）. 임대인은 계약 기간 중 임차인이 평온하게 거주할 수 있도록 계약상의 부수 의무로서 방해 배제 의무（인근 트러블 등에 대처하는 노력）나 설비 유지 의무를 지는 경우도 있습니다. 나아가 계약이 종료되고 임차인이 명도한 후에는 맡아두었던 보증금 정산을 해야 합니다. 보증금은 임차인의 미납 임대료나 원상 회복 비용을 공제한 잔액을 반환하는 성질로, 임대인은 정당한 이유 없이 보증금을 공제할 수 없습니다（이 점은 후술하는 원상 회복 가이드라인 참조）. 계약 기간 중에도 임대인은 임차인의 권리를 부당하게 침해하지 않도록 주의가 필요하며, 예를 들어 정당한 이유 없는 출입이나 설비의 무단 중단（단수·단전）등은 권리 남용이 될 수 있습니다. 또한 계약 갱신이나 조건 변경 시에는 차지차가법 그 외의 법령에 따라 적절히 절차를 이행할 책임이 있습니다.
• 임차인（차용인·테넌트）의 의무：임차인은 계약 물건을 사용·수익하는 대가로 임대료를 기일대로 지불할 의무를 집니다. 임대료 미납이 계속되면 임대인으로부터 계약 해제（민법 541조의 최고 해제나 임대인 해제권 행사）나 명도 소송을 제기당할 가능성이 있으며, 최악의 경우 강제 퇴거가 되므로 임대료 지불은 임차인의 기본적 책무입니다. 또한 임차인은 계약 물건을 용법 준수（계약상 정해진 용법이나 목적에 따라）하여 사용하고, 선량한 관리자의 주의를 갖고 점유·보존할 의무가 있습니다（민법 400조에 기반한 수탁자로서의 주의 의무의 유추）. 예를 들어 임대 주택에서 반려동물 금지인 경우 사육하지 않을 것, 소음 등 인근 폐해 행위를 하지 않을 것 등 계약상의 약속을 지키는 것이 요구됩니다. 임차인에게는 원상 회복 의무（퇴거 시 처음 빌렸을 당시의 상태로 돌려놓을 의무）가 있으며, 통상의 생활을 초과하는 손상을 입힌 경우에는 수선비를 부담합니다（상세는 후술）. 또한 임대인이 필요한 수선을 하려 할 때는 정당한 이유 없이 이를 거부해서는 안 된다고 되어 있습니다（민법 606조 2항）. 그 외에도 임차인은 임대 물건을 무단으로 전대（재임대）하지 않을 의무나, 용도 변경을 하지 않을 의무를 집니다. 무단 전대·무단 용도 변경은 계약 위반이 되어 계약 해제 사유가 될 수 있습니다（차지차가법 위반이나 채무불이행）. 임차인이 중도 해약을 희망하는 경우에는 계약이나 법률로 정해진 절차（통상 일정 기간 전의 해약 예고 통지 등）에 따를 책임이 있습니다. 나아가 계약 시 보증인을 세운 경우, 보증인에게도 폐를 끼치지 않도록 책임을 다할 필요가 있습니다. 계약에 기반하여 임차인이 지는 의무를 이행하지 않은 경우, 보증인이 대신 책임을 지게 되기 때문입니다.
• 관리회사의 의무（임대 주택 관리업자의 의무）：오너가 물건의 임대 관리를 부동산 관리회사 등에 위탁하는 경우, 관리회사는 계약이나 업무 위탁 계약에 기반하여 다양한 업무를 대행합니다. 2021년 6월 시행의 임대 주택 관리업법（정식 명칭: 임대 주택의 관리 업무 등의 적정화에 관한 법률）에 의해, 일정 규모（관리 호수 200호 이상）의 임대 관리업자는 국토교통대신에의 등록이 의무화되고, 임대 관리업자로서 준수해야 할 의무가 명확화되었습니다. 관리회사는 계약 체결 전 중요 사항 설명 의무를 지며, 물건의 서브리스（전대차）계약이나 관리 수탁 계약을 맺을 때 오너나 임차인에 대해 계약 내용·리스크·용역 내용을 상세히 설명해야 합니다. 특히 서브리스 업자는 과대 광고나 부당한 권유 금지, 오너에의 수지 시뮬레이션 제시 의무 등이 정해져 있습니다. 또한 관리회사는 재산의 분별 관리 의무를 지며, 오너로부터 맡은 보증금·임대료 등의 금전을 자사의 재산과 명확히 구분하여 관리해야 합니다. 오너에 대해서는 정기 보고 의무가 있으며, 물건의 운영 상황（입주율이나 수지 상황, 클레임 대응 상황 등）을 정기적으로 보고할 필요가 있습니다. 나아가 사업소마다 업무 관리자（임대 부동산 경영 관리사 등 자격자）를 1명 이상 배치하는 것이 의무화되어, 전문 지식을 가진 담당자가 관리 업무를 총괄하는 체제 정비가 요구됩니다. 관리회사는 임차인 대응에 있어서도 중요한 역할을 담당하며, 입주자의 설비 고장 연락 접수·수리 수배, 인근 트러블 상담 대응, 임대료 연체자에 대한 독촉, 퇴거 입회와 보증금 정산 업무 등 다방면에 걸친 실무를 수행합니다. 이러한 업무를 수행할 때에는 관련 법규를 지키는 것이 전제이며, 예를 들어 연체 독촉에서 불법적인 추심 행위를 하면 대금업법 등에 저촉될 가능성도 있습니다. 관리회사는 임대인과 임차인 양측의 신뢰를 얻도록 공정하고 적절한 대응을 할 책임이 있습니다. 또한 개인정보 보호도 관리회사의 중요한 의무이며, 후술하는 바와 같이 입주자 등의 개인정보를 적정하게 관리해야 합니다.

이상과 같이, 임대차 계약에서는 임대인·임차인·관리회사 각각에 지켜야 할 규칙이 있습니다. 계약서에는 그러한 세부 사항이 정해져 있지만, 근저에는 민법이나 차지차가법 등의 법률이 있습니다. 오너로서는 직접 관리하는 경우에도 관리회사에 위탁하는 경우에도 법정 의무를 이해하고 실천하는 것이 중요합니다. 임차인으로서도 자신의 권리（수선 요구권이나 갱신 청구권 등）뿐만 아니라 의무（임대료 지불·선관주의의무·원상 회복 등）를 인식해 두어야 합니다. 적절한 임대 경영에는 계약 당사자 전원의 법령 준수 의식이 불가결합니다.

원상 회복 가이드라인（보증금 정산 규칙, 수선 부담의 사고방식）

임대차 계약이 종료되고 임차인이 퇴거할 때 문제가 되기 쉬운 것이 원상 회복과 보증금 정산의 문제입니다. 원상 회복이란 임차인이 퇴거 시 처음 빌렸을 당시의 상태로 물건을 되돌리는 것을 가리키며, 그 범위나 비용 부담 구분을 두고 분쟁이 되는 사례가 많았습니다. 이 점에 대해 국토교통성은 가이드라인 「원상 회복을 둘러싼 분쟁과 가이드라인」을 책정하고, 임대 주택에 있어서 일반적인 원상 회복의 사고방식을 제시하고 있습니다（초판 2004년, 재개정판 2011년）. 가이드라인 자체는 법률은 아니지만, 판례나 소비자계약법의 취지를 반영한 표준적인 규칙으로서 실무에서 널리 참조되고 있습니다.

원상 회복 가이드라인의 기본적인 사고방식은, 임차인이 부담해야 할 범위를 「통상의 사용에 의한 열화」와 「고의·과실이나 통상을 초과하는 사용에 의한 손모」로 나누는 점에 있습니다. 즉:

• 통상의 사용에 의한 손모·경년 열화는 임차인 부담으로 하지 않는다（=임대인 부담）. 일상생활을 보내는 중에 생기는 자연스러운 오염이나 열화（이른바 통상 손모）에 대해서는 보증금에서 차감하는 방식으로 임차인에게 부담시켜서는 안 된다고 되어 있습니다. 구체적인 예로서, 가구 설치로 인한 바닥이나 다다미의 움푹 팬 자국, 텔레비전·냉장고 뒷면의 벽이나 바닥에 생기는 전기 얼룩, 직사광선에 의한 클로스나 다다미의 변색, 포스터 등을 붙인 때의 압정 자국, 설비 기기가 수명을 다하여 고장난 경우 등이 「임차인의 통상 사용에 의한 오염·손모」로 인정됩니다. 이것들은 임차인에게 과실이 없고 생활상 피하기 어려운 현상으로, 원상 회복 비용은 임대인이 부담해야 한다고 됩니다. 예를 들어 햇볕이 잘 드는 방에서 클로스（일광 변색）나 다다미가 색이 바래는 것은 피할 수 없으므로, 그 교체 비용을 일방적으로 임차인에게 청구하는 것은 과도한 부담으로 여겨집니다.

임차인이 통상의 생활을 보내는 중에 생긴 다다미의 변색이나 가구 자국 등은 통상 손모로 인정되어, 임차인에게 원상 회복 의무는 없습니다. 가이드라인에서는 특약에 의한 명확한 약정이 없는 한, 이들 보통으로 생활하면 발생하는 오염·흠집은 임대인 부담（보증금에서 차감하지 않음）으로 됩니다.

• 고의·과실, 선관주의의무 위반, 통상의 사용을 초과하는 사용에 의한 손모·훼손은 임차인 부담. 한편, 임차인의 부주의나 과실로 인해 생긴 오손·파손, 또는 통상의 범위를 넘는 사용을 한 결과 생긴 손모에 대해서는 임차인이 수선비를 부담해야 한다고 됩니다. 구체적인 예로서, 담배 얼룩이나 냄새로 인한 벽·천장의 오염, 못 구멍투성이의 벽（압정 정도는 통상 손모이지만, 큰 못 구멍이나 다수의 구멍은 과실로 판단될 수 있다）, 음료를 쏟아 카펫을 얼룩지게 한 경우, 반려동물이 기둥이나 미닫이문을 훼손한 경우（반려동물 사육 가능이라도 정도에 따라 다름）, 무단으로 허가 없이 리폼·도장한 경우, 임차인의 과실로 발생시킨 곰팡이·부식（환기 태만에 의한 곰팡이 번식 등）등이 거론됩니다. 이러한 경우에는 임차인에게 선관주의의무 위반이나 과실이 인정되어, 원상 회복 비용을 보증금에서 공제하거나 부족분을 별도로 청구하는 것이 적절하다고 됩니다. 가이드라인은 「원상 회복이란 임차인의 고의·과실 그 외 통상의 사용을 초과하는 이용에 의한 손모·훼손을 복구하는 것」으로 정의하고 있으며, 역으로 말하면 통상 사용에 의한 손모의 복구 비용은 포함하지 않는다고 명언하고 있습니다.

이 기본 원칙 하에, 원상 회복 가이드라인에서는 다양한 케이스에서의 부담 구분에 대한 사고방식이 제시되어 있습니다. 예를 들어 벽지 클로스의 오염에 대해, 내용 연수 경과에 의한 전면 교체 비용을 임차인에게 부담시키는 것은 지나치며, 오손 부분의 보수에 그쳐야 한다고 되어 있습니다. 또한 다다미 표면 교체에 대해서는 통상 6년에 걸쳐 가치가 감모된다고 되어 있으며, 장기 사용 후의 교환 비용은 임차인 부담으로 하지 않는 등의 고려가 제시되어 있습니다. 나아가 임차인에게 부담시키는 특약을 마련하는 경우의 주의점도 언급되어, 특약은 임차인 부담의 범위를 명확히 하고 임차인이 그 의미를 충분히 인식하고 합의하고 있는 것이 필요하다고 됩니다. 예를 들어 「하우스 클리닝 대금 ○○엔은 임차인 부담으로 한다」는 등의 특약은, 유효로 판단되기 위해 계약 시 임차인에 대한 명확한 설명과 납득이 불가결합니다. 소비자계약법에서는 소비자（임차인）에게 일방적으로 불리한 조항은 무효가 되는 경우가 있으므로, 특약에도 한계가 있습니다（판례상 통상 손모까지 임차인 부담으로 하는 특약은 무효로 된 사례가 있습니다）.

보증금 정산에 있어서 중요한 것은 임대인·관리회사가 적절한 증거에 기반하여 정산하는 것입니다. 입주 시 물건의 상태（흠집·오염 등）를 사진 촬영·기록하고, 퇴거 시 입주 시와 비교하는 것이 분쟁 방지에 유효합니다. 관리회사에 따라서는 입주 시·퇴거 시에 체크리스트를 활용하여 양측이 확인하는 운용을 하고 있습니다. 임차인 측도 퇴거 전에 스스로 실내를 점검하고, 통상 손모인지 자신의 과실에 의한 손상인지 파악해 두는 것이 좋습니다. 만일 보증금 정산에 납득이 가지 않는 경우에는, 가이드라인의 내용을 바탕으로 대화하고, 그래도 합의되지 않으면 각 지역의 소비생활센터나 분쟁위원회에 상담하는 방법도 있습니다. 가이드라인（재개정판）은 173페이지에 달하는 상세한 것이지만, 임대인·임차인 양측이 기본적인 포인트만이라도 이해해 두면 대부분의 분쟁은 예방할 수 있습니다.

정리하면, 원상 회복 가이드라인에 의해 「통상 사용에 의한 열화는 임대인 부담, 과실 등에 의한 손모는 임차인 부담」이라는 대원칙이 확립되어 있습니다. 보증금은 본래 그러한 비용을 담보하는 돈이지만, 임대인이 부담해야 할 비용까지 부당하게 차감하는 것은 허용되지 않습니다. 오너·관리회사에게 있어서는 가이드라인에 따른 공평한 보증금 정산이 신뢰 관계 유지에 불가결하며, 임차인에게 있어서도 계약 시나 퇴거 시에 자신의 부담 범위를 이해해 두는 것이 중요합니다.

집주인·관리회사의 법적 의무（입주자 대응, 설비 관리, 개인정보 보호）

임대 경영에 있어서 집주인（오너）이나 관리회사에는 계약상·법령상의 다양한 의무가 부과되어 있습니다. 입주자 대응이나 건물 설비의 유지 관리, 나아가서는 입주자 등의 프라이버시 보호까지, 그 책임 범위는 광범위합니다. 여기에서는 집주인·관리회사의 주요 법적 의무를 정리합니다.

• 입주자 대응 의무（임대인으로서의 대응）：임대인은 입주자가 안심하고 거주할 수 있도록 적절히 대응할 의무가 있습니다. 예를 들어 임차인으로부터 수선 요청이 있으면 신속히 대처하고（전술한 민법 606조의 수선 의무）, 소음·누수 등의 클레임에는 원인을 조사하고 필요한 조치를 강구하는 것이 요구됩니다. 설비 불량 보고를 받았음에도 방치한 경우, 임차인으로부터 임대료 감액 청구나 손해배상을 청구당할 리스크도 있습니다（민법 611조는 임대물의 일부 멸실 등에 의한 임대료 감액을 규정）. 또한 입주자로부터의 문의·요청에는 신의 성실에 따라 대응할 의무가 있습니다. 관리회사에 위탁하고 있는 경우에도 최종적인 책임은 오너에게 있습니다. 관리회사는 임대인을 대신하여 입주자 대응의 최전선에 서는 존재로서, 24시간 긴급 대응（야간의 누수 등）서비스를 제공하거나 입주자의 불만 상담 창구가 되는 것이 기대됩니다. 관리회사의 대응 여하에 따라 입주자 만족도나 물건의 평판이 좌우되므로, 전문가로서 신속하고 적절한 입주자 대응을 하는 것이 중요합니다. 최근에는 고객 하라스먼트（입주자로부터 관리회사에의 과도한 요구）등도 문제화되고 있지만, 어느 경우에도 법령과 계약에 비추어 적절한 범위에서 대응하는 자세가 요구됩니다.
• 건물·설비의 유지 관리 의무：임대인은 건물의 소유자로서 건물 설비를 적법하고 안전한 상태로 유지할 의무를 집니다. 구체적으로는 건축기준법이나 소방법 등의 법령에 따른 설비 점검·정비（예를 들어 소방 설비의 연차 점검, 방화 관리）를 실시하고, 열화된 곳은 적절히 개수할 필요가 있습니다. 엘리베이터나 급배수 펌프 등의 정기 점검은 전문 업자에게 위탁하여 실시합니다. 임대 주택에서 자주 문제가 되는 설비 고장（온수 공급기 고장, 에어컨 불량, 배수관 막힘 등）에 대해서는, 임차인의 고의 과실이 원인이 아닌 한 임대인이 수리비용을 부담하는 것이 원칙입니다. 특히 에어컨이나 온수 공급기 등은 생활 인프라이며, 고장 방치는 임차인의 생활에 중대한 지장을 초래하므로 신속한 대응이 필요합니다. 설비 관리를 게을리하면, 경우에 따라서는 임차인이 자비로 수리하고, 그 비용을 집주인에게 청구하는 것도 법률상 가능합니다（민법 608조: 임대인의 의무 불이행에 대한 임차인의 비용 상환 청구）. 나아가 건물의 정기 청소나 해충 구제, 공용부의 관리（출입구나 복도의 전등 관리 등）도 집주인 측의 책임 범위입니다. 관리회사에 맡기는 경우에는 관리 위탁 계약으로 업무 범위를 명확히 정하고, 실시 상황을 보고하게 하는 것이 중요합니다. 임대 주택 관리업법에 의해, 관리회사는 오너에게 정기 보고할 의무가 명문화되었습니다. 이로 인해 물건의 유지 관리 상황이나 수지 상황이 투명화되어, 방치되는 리스크가 줄어드는 효과가 기대됩니다. 즉, 법제도로서도 오너에의 보고·설명 의무가 부과되어, 오너는 관리의 상황을 파악하기 쉬워지고 있습니다. 오너 자신도 물건의 법정 점검 실시 상황을 확인하고, 필요에 따라 자금 조달이나 수선 계획을 세우는 등 주체적으로 관여하는 것이 요구됩니다.
• 개인정보 보호 의무：임대 관리 업무에서는 입주 신청서나 계약서, 주민등록등본, 보증인 정보 등 대량의 개인정보를 취급합니다. 집주인 자신이 관리하는 경우에도, 관리회사가 담당하는 경우에도, 개인정보 보호법（헤이세이 15년 법률 제57호）그 외 관련 법령을 준수할 의무가 있습니다. 특히 관리회사는 불특정 다수의 입주자 정보를 축적하므로, 개인정보 취급 사업자로서 안전 관리 조치를 강구하는 법적 책임을 집니다. 구체적으로는 입주자나 오너의 성명·주소·연락처·직장 등의 개인정보를 수집할 때에는 이용 목적을 명시하고, 적법하고 공정한 수단으로 취득할 필요가 있습니다. 취득한 정보는 접근 제한이나 암호화 등의 안전 관리 조치를 강구하여 엄중히 보관하고, 불법 접근이나 정보 유출을 방지해야 합니다. 또한 본인으로부터의 공개 청구·정정 청구·이용 정지 청구 등에는 법정 절차를 통해 신속히 대응할 의무가 있습니다. 무단으로 제3자에게 개인 데이터를 제공하는 것은 원칙적으로 금지되어 있으며（개인정보 보호법 제27조 등）, 제공이 필요한 경우에는 본인의 동의나 법령상의 예외 사유에 해당하는 것을 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어 가임보증회사에 입주자 정보를 넘기는 경우나, 연체자의 정보를 회수 업자에게 제공하는 경우 등, 계약서의 동의 조항이나 법령의 규정에 따른 적절한 절차가 요구됩니다. 최근에는 임대 계약의 전자화나 클라우드 관리가 진행되는 가운데, 사이버 보안 대책도 중요성이 높아지고 있습니다. 만일 정보 유출이 발생한 경우, 관리회사나 집주인은 신속히 본인에게 통지하고, 영향 범위나 재발 방지책을 설명할 책임이 있습니다. 2022년의 개인정보 보호법 개정으로는 유출 시의 보고·통지 의무가 강화되어, 일정 규모 이상의 유출은 개인정보보호위원회에의 보고가 필요하게 되었습니다. 임대 관리에 있어서의 개인정보 가이드라인도 공표되어 있으며, 관리회사는 직원 교육이나 내부 규정 정비를 통해 체제 구축하는 것이 요구됩니다. 요컨대, 입주자의 프라이버시 보호는 법령상의 의무임과 동시에, 신뢰할 수 있는 임대 경영의 기반이기도 합니다. 부적절한 개인정보 관리로 인한 분쟁은 소송이나 행정 처분으로 발전할 수 있으므로, 집주인·관리회사는 세심한 주의를 기울일 필요가 있습니다.

이상과 같이, 집주인·관리회사에는 입주자 대응, 건물 관리, 개인정보 관리 등 다방면의 법적 의무가 부과되어 있습니다. 임대 경영은 단순히 물건을 빌려주는 것만이 아니라, 일종의 「서비스업」으로서의 측면이 있으며, 법령 준수와 고객（입주자）만족의 양립이 중요합니다. 최근에는 임대 주택 관리업법의 시행으로 업계 전체의 거버넌스 강화가 도모되어, 악질적인 관리나 태만한 대응이 시정되고 있습니다. 오너는 신뢰할 수 있는 관리회사에 위탁하면서, 스스로도 기본적인 법적 의무를 이해해 두는 것이 필요합니다. 또한 입주자 측에서 보면, 적절히 관리된 물건은 안심하고 오래 살 수 있는 것이 되어, 결과적으로 오너의 임대 경영도 안정됩니다. 법적 의무의 이행은 분쟁 예방뿐만 아니라, 원활한 임대 경영의 礎라고 할 수 있습니다.

주택 안전망법（고령자·외국인·저소득자를 위한 주택 지원）

일본에서는 최근 저출산 고령화와 소득 격차 확대에 따라, 「주택을 확보하는 데 있어서 특히 배려가 필요한 사람들」의 존재가 부각되고 있습니다. 고령자나 장애인, 외국인, 저소득자, 자녀 양육 세대, 피재자 등, 민간 임대 주택 시장에서 입주처 찾기에 곤란을 겪는 사람들을 주택 확보 요배려자라고 합니다. 이러한 분들의 주택 확보를 지원하는 목적으로 제정된 것이 주택 안전망법（정식 명칭: 주택 확보 요배려자 원활 입거 임대 주택의 등록 등 및 그 촉진에 관한 법률）입니다.

주택 안전망법의 개요：2017년에 시행된 이 법률은, 주택 확보 요배려자라도 안심하고 입거할 수 있는 임대 주택을 늘리기 위한 제도를 정하고 있습니다. 구체적으로는, 임대 주택 오너가 자신의 물건을 「요배려자 수용 가능 주택」으로서 행정에 등록하는 구조가 있습니다. 등록 주택은 도도부현 등의 공적 데이터베이스에 게재되어, 주택이 필요한 고령자 등에게 정보 제공됩니다. 또한 등록 주택에 요배려자가 입거하는 경우, 일정한 지원책이 강구됩니다. 예를 들어 단차 해소나 손잡이 설치 등 고령자를 위한 개수 비용 보조, 임대료를 저렴하게 설정한 경우의 임대료 감액 보조, 민간 임대료 채무 보증료에의 보조（보증 회사 이용 보조）등, 국가와 지방 공공 단체가 협력하여 경제적 지원을 하는 틀이 있습니다. 나아가 지역에 설치된 거주 지원 협의회나 NPO 등의 거주 지원 법인이, 입거 희망자와 오너의 매칭이나 안부 확인 지원, 입거 중의 생활 지원을 담당하는 체제도 정비되어 있습니다.

배경에는 종래 고령자의 입거 거절 등의 사회 문제가 있었습니다. 일반적으로 임대인 측은 「고령의 단신 입주자가 만약 실내에서 고독사하면 어떻게 대처할까」「외국인 입주자와의 언어 장벽이나 문화 차이는 어떨까」「기초 생활 수급자로 임대료 연체 리스크는 없는가」등의 불안으로 입거를 기피하기 쉬웠습니다. 실제로 국교성 자료에 따르면 고령자에 대한 입거 거절은 여전히 약 2할의 집주인이 경험하고 있다는 데이터도 있습니다. 주택 안전망법은 이러한 임대인 측·임차인 측 양측의 불안 요인을 완화하고, 「누구나 안심하고 살 수 있는 주거」를 확보하는 것을 목표로 하고 있습니다.

주택 안전망 제도의 주요 기둥은 다음의 3가지입니다：

1. 안전망 주택 등록 제도：민간 임대 주택 등에서 요배려자의 입거를 거절하지 않는 물건을 자치단체에 등록하고 공표하는 구조. 등록에 있어서는 설비나 배리어프리의 기준, 임대료 수준 등 일정한 요건이 있습니다. 등록 주택에는 마크가 부여되어, 입거 희망자가 찾기 쉬워집니다.
2. 경제적 지원 조치：등록 주택에 대해, 국가·자치단체로부터 개수비나 임대료 저렴화, 보증료 보조 등의 지원을 받을 수 있는 제도. 예를 들어 자녀 양육 세대를 위해 간취 변경 개수를 하는 경우나, 기초 생활 수급 세대를 위해 임대료를 시장 시세보다 낮게 설정하는 경우, 그 차액이나 비용의 일부를 보조함으로써 오너의 부담을 경감합니다.
3. 거주 지원 활동의 추진：복지 관계자나 NPO 등에 의한 거주 지원을 충실히 하고, 입거 후의 안부 확인이나 트러블 대응 등 소프트 면의 지원을 제공. 거주 지원 법인은 요배려자의 안전 확인, 생활 상담, 퇴거 시의 잔류물 처리 지원 등도 담당하며, 오너에게 있어서의 리스크를 낮추는 역할을 합니다.

이 제도에 의해, 예를 들어 고령자 단신 세대가 임대 주택에 입거하기 쉬워지고, 빌려주는 측도 지원을 받으면서 안심하고 물건을 제공할 수 있는 환경 정비가 진행되고 있습니다. 법률 제정 당초에는 등록 물건 수가 부진했지만, 최근에는 서서히 증가하고 있습니다. 2025년에는 더 나아간 법 개정이 예정되어 있으며（후술）, 지원책의 강화나 제도 이용의 촉진이 도모되고 있습니다.

주택 안전망법의 2025년 개정：정부는 2024년 통상 국회에서 동법의 개정안을 가결하고, 2025년 10월 1일 시행을 예정하고 있습니다. 개정의 포인트는 크게 3가지가 제시되어 있습니다.

• 포인트 1: 집주인·요배려자 양측이 안심할 수 있는 시장 환경 정비 – 원활한 매칭이나 적정한 임대차 계약을 촉진하기 위해, 임대료 채무 보증업자의 공적 인정 제도가 도입됩니다. 요배려자의 임대료 연체 리스크에 대비하여, 일정한 기준을 충족하는 보증 회사를 국가가 인정하고, 오너가 안심하고 이용할 수 있도록 합니다. 또한 고독사 등 만일의 사태에 대비한 가이드라인 정비나 보험 상품의 개발 촉진도 포함됩니다.
• 포인트 2: 거주 지원 법인 등을 활용한 입거 중 지원의 강화 – 거주 지원 법인이 입거 후의 안부 확인이나 생활 지원을 더욱 적극적으로 할 수 있도록, 잔류물 처리 등의 새로운 업무를 자리매김하고 그 비용 지원이나 복지 서비스와의 연계 강화가 도모됩니다. 이로 인해, 예를 들어 고령 입주자가 사망한 경우의 방 정리나, 인지증의 진행으로 인한 문제 발생 시의 대응 등, 임대인 혼자서는 곤란한 대응에도 공적 지원이 미치게 됩니다.
• 포인트 3: 주택 시책과 복지 시책의 연계 강화 – 지역별로 주택 부국과 복지 부국이 연계하여, 요배려자 지원의 상담 창구 일원화나 안부 확인 네트워크 구축 등 지역의 거주 지원 체제를 강화합니다. 이로 인해 현장 레벨에서의 과제 파악과 해결이 진행되어, 안전망 주택에의 입거 계속이 지지됩니다.

개정법 시행을 향한 스케줄에서는, 2025년 여름경부터 상기의 인정 보증업자 제도 등의 준비가 개시될 예정입니다. 이러한 움직임은 초고령 사회를 맞이하는 일본에게 있어서 긴급한 과제인 「주택 안전망」의 확충으로 이어집니다. 임대 주택 오너에게 있어서도, 종래 기피하기 쉬웠던 층에의 임대 제공에 새로운 선택지가 생겨, 공실 대책의 일환으로서 메리트를 향수할 가능성이 있습니다. 예를 들어 보조를 활용하여 리폼을 실시하고, 배리어프리 사양의 고령자 전용 물건으로서 안정된 임대 경영을 도모하는 전략도 생각해 볼 수 있습니다.

다만, 제도의 주지 부족이나 오너 측의 심리적 허들도 여전히 남아 있습니다. 고령자 입거에 따른 리스크（고독사 등）나 생활 곤궁자의 연체 리스크 등 현실적인 불안은 완전히 불식될 수 없습니다. 그 때문에 국가로서는 공적 보증의 확대나 안부 확인 서비스의 강화 등 소프트·하드 양면에서 안심 재료를 제공하고, 「빌려주고 싶은」 오너와 「빌리고 싶은」 요배려자의 연결을 진행하고 있습니다. 주택 안전망법은 사회 복지와 부동산 임대의 접점에 있는 중요한 법률이며, 향후에도 정세에 맞춰 진화해 나갈 것입니다. 오너나 관리회사는 이 분야의 동향에도 안테나를 세우고, 자신의 물건 운영에 활용할 수 있는 지원책이 없는지 검토해 볼 가치가 있습니다.

최신 법 개정과 향후 전망（근년의 규제 강화, DX화의 영향）

최근 부동산 임대업을 둘러싼 법규제는 크게 변화하고 있습니다. 임차인 보호의 강화나 업계의 적정화, 디지털 트랜스포메이션（DX）에의 대응 등, 다방면에서 업데이트가 진행되고 있습니다. 마지막으로, 근년의 주요 법 개정과 향후 전망에 대해 정리합니다.

• 민법 개정（2020년 시행）에 의한 임대차 규칙의 변경：2020년 4월 1일에 민법의 채권법 분야가 대폭 개정되어, 부동산 임대차에 관해서도 몇 가지 중요한 변경이 있었습니다. 그 중 하나가 개인 보증 계약에서의 극도액 설정 의무화입니다. 임대차 계약에서 개인이 연대 보증인이 되는 경우, 보증인이 최대 전액 얼마까지 책임을 질지라는 **극도액（상한액）**을 정해 두지 않으면, 그 보증 계약 자체가 무효가 되었습니다. 예를 들어 「임차인이 부담하는 일체의 채무를 연대 보증한다. 단 극도액은 ○○만엔까지로 한다.」고 명기할 필요가 있습니다. 이는 보증인의 무한 책임을 방지하고, 예상치 못한 거액 채무를 지지 않도록 하는 임차인 측（보증인 측）의 보호책입니다. 또한 개정 민법에서는 보증금의 정의나 반환 규칙도 명문화되었습니다. 보증금은 「임차인의 채무를 담보하기 위해 맡기는 금전으로, 계약 종료 시에 미납 임대료나 원상 회복비 등을 차감하여 반환한다」는 뜻이 규정되어, 종래 판례에서 인정되었던 규칙이 법률에 편입되었습니다. 나아가 임차물의 일부 멸실 등에 대한 임대료 감액 청구, 임차인에 의한 수선（606조 2항）이나 비용 상환 청구（608조）의 규정 정비 등, 임대차에 관한 민법 규칙이 정리·강화되어 있습니다. 이들 개정으로 계약서의 표준 양식도 변경이 필요하게 되어, 특히 보증인을 붙이는 경우에는 극도액의 기재 누락에 주의해야 합니다. 개정 민법은 차지차가법과 함께 기본 규칙을 정하는 것이므로, 오너·관리회사는 개정 내용을 올바르게 이해하여 계약 실무에 반영시키는 것이 요구됩니다.
• 임대 주택 관리업법의 전면 시행（2021년）에 의한 업계 적정화：전술한 바와 같이 2021년 6월에 임대 주택 관리업법이 시행되어, 임대 관리 업무에 대한 규제가 강화되었습니다. 이에 따라 많은 관리회사가 국교성에의 등록을 실시하고, 임대 부동산 경영 관리사 자격자 배치나 중요 사항 설명의 엄격화 등 대응을 진행했습니다. 서브리스 업자에 대한 과대 광고 금지나 계약 전 설명 의무, 관리 위탁을 받는 전 업자에의 재산 분별 관리 의무·정기 보고 의무 등, 악질 업자 배제와 서비스 품질 향상이 도모되고 있습니다. 2022년에는 동법 위반에 대한 최초의 행정 처분 사례도 나왔으며（무등록으로 관리 업무를 한 것으로 업무 정지 명령 등）, 실효성 있는 운용이 이루어지고 있습니다. 향후에도 관리업법 하에서 관리회사의 컴플라이언스 의식이 높아지고, 오너·입주자 양측에게 안심할 수 있는 관리 서비스의 제공이 정착해 나갈 것입니다. 오너 측도 관리회사 선정 시에는 등록 업자인지 여부, 임대 부동산 경영 관리사가 배치되어 있는지 등을 체크하는 것이 중요합니다. 적절히 면허·등록을 받은 전문 회사에 맡김으로써, 법령 위반 리스크의 저감이나 계약 트러블의 미연 방지로 이어집니다.
• 택지건물거래업법의 개정에 의한 부동산 거래 DX화（2022년）：부동산의 임대·매매 계약 절차에 대해서도, 디지털화의 파도가 밀려오고 있습니다. 종래 부동산 거래에서는 대면에서의 중요 사항 설명（택건업법 35조）이나 종이 계약서·설명 서류 교부（동 37조）가 의무화되어 있었습니다. 그러나 규제 완화에 의해, 2019년부터 텔레비전 회의 등을 이용한 IT 중설（중요 사항 설명의 온라인 실시）이 임대 거래에서 해금되어, 나아가 2022년 5월의 택건업법 개정으로 서면 교부의 전자화가 가능하게 되었습니다. 이로 인해 임대차 계약서나 중요 사항 설명서를 종이가 아닌 PDF 등의 전자 데이터로 교부하는 것이 인정되어, 날인도 불필요하게 되었습니다. 구체적으로는, 임대차 계약에 관한 중요 사항 설명을 온라인으로 실시하고, 설명 후에 전자 서명이 부가된 계약서를 전자 메일 등으로 수수하는 완전 비대면·페이퍼리스 계약이 가능합니다. 국토교통성도 IT 중설·전자 계약의 가이드라인을 공표하고, 안전하게 전자 거래를 실시하기 위한 유의점을 제시하고 있습니다. 이 부동산 거래의 전자 계약 해금은 임대 업무의 효율화에 큰 메리트를 가져옵니다. 멀리 사는 오너나 임차인도 내점 불필요로 계약 절차가 완료되어, 계약 체결까지의 시간 단축이나 인지세의 절약（전자 계약은 인지세 비과세）, 서류 보관 비용 절감 등 다양한 혜택이 있습니다. 한편, 전자 계약에 익숙하지 않은 이용자에 대한 대응이나, 본인 확인의 엄격화（사칭 방지책）라는 새로운 과제도 있습니다. 향후에는 임대차 계약 분야에서도 전자 계약 서비스나 전자 서명의 보급이 진행되어, 계약 절차의 DX화가 더욱 가속화될 것입니다. 오너나 관리회사는 신뢰성이 높은 전자 계약 플랫폼을 선택하고, 사내 규칙을 정비해 나가는 것이 요구됩니다.
• 향후 전망: 임차인 보호와 사업 효율화의 양립：향후 임대 관리의 방향성으로서는, 임차인 보호의 더 나아간 충실과 오너 측의 경영 안정화를 어떻게 양립시킬지가 핵심이 됩니다. 법제도 면에서는 전술한 주택 안전망법 개정과 같이 사회적 약자의 주택 확보를 지원하는 흐름이 계속되는 한편, 빈집 문제나 노후 주택 대책 등 오너 지원책도 논의되고 있습니다. 또한 임대차 분야에서도 전자 계약이나 IoT 기술의 도입이 진행되어, 스마트 잠금에 의한 열쇠 관리, 온라인 내견, AI를 활용한 입주 심사 등 DX가 현장을 변혁하고 있습니다. 행정도 부동산 테크의 추진에 적극적으로, 번잡한 계약·관리 업무를 효율화하는 움직임은 돌이킬 수 없습니다. 나아가 최근의 코로나 사태를 거쳐 원격 근무 보급이나 라이프스타일 변화에 의해, 임대 수요도 다양화하고 있습니다. 정기 임대차 계약을 활용한 단기 임대나, 가구·가전 구비의 서비스 아파트먼트, 또는 민박적인 활용 등, 임대 스킴 자체의 새로운 전개도 보입니다. 다만 계약 형태가 복잡해질수록 법규제와의 정합성에 주의가 필요하며, 예를 들어 민박은 여관업법이나 자치단체 조례의 적용을 받으며, 정기 임대차의 안이한 이용은 임차인 트러블을 초래할 수 있습니다. 오너나 관리회사는 새로운 비즈니스 모델에 도전하는 경우에도, 관련 법률을 사전에 잘 확인하고, 필요에 따라 전문가의 조언을 구해야 합니다.

전체적으로, 일본의 임대 주택 시장은 지금 전환기를 맞이하고 있다고 할 수 있습니다. 인구 동태의 변화, 기술 혁신, 법제도의 정비가 맞물려, 종래의 상식이 통하지 않는 장면도 늘고 있습니다. 이러한 가운데 중요한 것은, 항상 최신의 법규제 정보를 캐치업하여 실무에 반영시키는 것입니다. 본 기사에서 다룬 차지차가법이나 원상 회복 가이드라인, 관리업법, 안전망법 등은 필수 지식입니다. 나아가 앞으로 시행될 개정법에도 주목하고, 예를 들어 2025년의 안전망법 개정이나, 장래적인 민법·차지차가법의 재검토（만약 갱신 제도의 개혁이나 새로운 보증 제도 도입 등이 논의될 가능성도 있습니다）에 안테나를 세워 둘 필요가 있습니다.

부동산 임대 관리는 법령과 실무가 촘촘하게 얽혀 있는 분야입니다. 법을 모르고 운영하면 뜻하지 않은 리스크를 질 수 있으며, 반대로 법을 알면 적절한 리스크 헤지와 비즈니스 찬스가 보입니다. 오너·관리회사 여러분께서는, 부디 본 기사의 내용을 바탕으로 계약서의 재검토나 관리 절차의 개선, 그리고 향후의 전략 입안에 활용해 주시면 감사하겠습니다. 법규제를 준수하면서 시대의 흐름에 적응한 임대 경영을 실시함으로써, 안정적이고 건전한 부동산 수익의 확보와 임차인에게 선택받는 매력적인 주거 제공을 양립해 나갑시다.

참고 문헌·정보 출처：（차지차가법·민법·임대 주택 관리업법의 조문, 국토교통성 「원상 회복을 둘러싼 분쟁과 가이드라인」, 국토교통성 주택 안전망 관련 자료, 민법 개정에 관한 법무성 자료, 국교성 「IT를 활용한 중요 사항 설명 및 서면의 전자화에 대해」  외）