Pour les ultra-riches dont les actifs dépassent le milliard de yens, l'immobilier n'est pas seulement un objet d'investissement, mais une partie importante d'un portefeuille chargé de la protection des actifs et de la transmission à la prochaine génération. Cependant, plus la taille est grande, plus les risques fiscaux et la complexité de la gestion augmentent, et il y a des limites à la gestion individuelle.
INA & Associates Co., Ltd. reçoit quotidiennement des consultations de nombreux clients ultra-riches concernant la gestion immobilière et la succession des actifs. Ce que nous avons pu constater à travers ces consultations, c'est que les propriétaires d'actifs prospères ont construit des systèmes non seulement pour "posséder" l'immobilier, mais pour le "gérer et exploiter" de manière organisée et stratégique.
Dans cet article, j'expliquerai de manière accessible — en intégrant la terminologie spécialisée — les méthodes et stratégies concrètes par lesquelles les ultra-riches avec des actifs de plus d'un milliard de yens gèrent réellement leur immobilier et protègent et développent leurs actifs. Cela inclut les avantages de la corporatisation et l'utilisation des family offices, expliqués d'un point de vue spécialisé.
Le rôle du portefeuille immobilier chez les ultra-riches
À la phase où les actifs dépassent le milliard de yens, la stratégie défensive de "comment protéger les actifs sans les diminuer" devient plus importante que la posture offensive de "comment augmenter les actifs." Dans ce contexte, l'immobilier joue un rôle extrêmement unique et puissant.
Contrairement aux actifs papier comme les actions et les obligations, l'immobilier a une valeur solide en tant qu'actif physique. Il présente une forte résistance à l'inflation et constitue une source de flux de trésorerie stable à long terme. De plus, dans le système fiscal japonais, l'utilisation de l'immobilier permet des économies fiscales importantes.
Beaucoup d'ultra-riches détiennent un mélange équilibré d'actifs financiers et physiques pour diversifier les risques. L'immobilier en particulier devient la pierre angulaire pour construire un portefeuille solide en combinant des immeubles commerciaux et résidences urbains très rentables avec l'immobilier à l'étranger.
Limites de la gestion personnelle et établissement d'une "Société de Gestion d'Actifs"
Lorsque l'échelle des actifs croît et que plusieurs propriétés sont détenues, la gestion au nom personnel devient inefficace tant sur le plan fiscal que pratique. Le système d'imposition japonais adopte un régime d'imposition progressive, et lorsque les revenus immobiliers individuels augmentent, un taux d'imposition extrêmement élevé allant jusqu'à 55% (y compris la taxe de résidence) est imposé.
C'est pourquoi pratiquement tous les ultra-riches pratiquent l'établissement d'une société de gestion d'actifs pour corporatiser leur immobilier. La corporatisation entraîne une réduction des taux d'imposition, un élargissement des déductions de dépenses et des économies fiscales spectaculaires.
| Élément de comparaison | Propriété immobilière individuelle | Propriété de société de gestion d'actifs (société) |
|---|---|---|
| Taux d'imposition applicable | Impôt sur le revenu + taxe de résidence (jusqu'à 55%) | Impôt sur les sociétés, etc. (taux effectif environ 30-34%) |
| Portée des dépenses | Limitée (dépenses nécessaires directes uniquement) | Large (rémunération des administrateurs, assurance-vie, indemnités de retraite, etc.) |
| Fractionnement du revenu | Impossible (attribué uniquement au propriétaire individuel) | Possible |
| Report des pertes | 3 ans | Jusqu'à 10 ans |
| Réponse à la succession | Nécessite une division par propriété (risque de conflits successoraux) | Gérable par division d'actions (succession fluide) |
Comme indiqué, l'utilisation d'une société de gestion d'actifs peut réduire significativement la charge fiscale sur les revenus et maximiser les liquidités restantes en main. Il est également possible de transférer légalement des actifs tout en fractionnant le revenu en invitant des membres de la famille comme administrateurs et en leur versant une rémunération d'administrateur.
Utilisation de "Family Office," l'organisation ultime de protection des actifs
Lorsque les actifs atteignent des dizaines de milliards de yens, il y a une tendance croissante à adopter la forme d'un family office plutôt qu'une simple société de gestion d'actifs. Un family office est une organisation dédiée à la gestion et à l'exploitation globales des actifs d'une famille aisée spécifique.
Bien que ce soit un système courant parmi les ultra-riches en Europe et en Amérique, son importance est de plus en plus reconnue au Japon également. Les family offices fournissent un soutien dans un large éventail de domaines, notamment non seulement la gestion immobilière et l'investissement en actifs financiers, mais aussi les questions fiscales, juridiques, la succession d'entreprise, et même l'éducation philosophique familiale et les activités philanthropiques.
Des professionnels incluant des avocats, des comptables fiscaux, des banquiers privés et des spécialistes immobiliers forment des équipes pour travailler à maximiser les intérêts de la famille. Cela permet aux gens d'être libérés du fardeau d'une gestion d'actifs de plus en plus complexe et de se concentrer sur leur activité principale et la réalisation d'une vie épanouissante.
Synergie entre l'utilisation de l'immobilier pour les mesures de droits de succession et la corporatisation
La plus grande menace pour les ultra-riches est l'impôt sur les successions, qui atteint un taux maximum de 55%. Sans aucune contre-mesure, vous pourriez finir par remettre plus de la moitié des actifs que vous avez construits au gouvernement. L'immobilier exerce également une puissance formidable dans cette planification successorale.
Alors que les liquidités et les titres sont évalués à la valeur de marché, l'immobilier est évalué en utilisant les valeurs cadastrales et les valeurs d'évaluation de la taxe foncière, ce qui donne une valeur d'évaluation significativement inférieure à la valeur de marché. De plus, si le bien est un immeuble locatif, une réduction d'évaluation en tant que "terrain locatif construit" s'applique également, et il n'est pas inhabituel que la valeur d'évaluation des droits de succession soit comprimée à moins de la moitié simplement en convertissant les liquidités en immobilier.
Combiner cela avec une société de gestion d'actifs crée une synergie supplémentaire. Si un individu possède personnellement l'immobilier lorsque la succession survient, l'accord de distribution successorale peut devenir difficile, et dans le pire des cas, vous pourriez être contraint de vendre des biens immobiliers de premier ordre pour lever des fonds fiscaux. Cependant, si l'immobilier est détenu par une société, l'objet de la succession devient des "actions de société" plutôt que "l'immobilier." Les actions sont faciles à subdiviser, permettant de concentrer les droits de gestion sur un successeur tout en distribuant équitablement les actifs aux autres héritiers.
Résumé
La gestion immobilière pratiquée par les ultra-riches avec des actifs de plus d'un milliard de yens n'est pas simplement la maintenance des propriétés. C'est une stratégie sophistiquée pour protéger de façon permanente les actifs familiaux en mobilisant l'expertise en fiscalité, droit et finance.
En passant de la propriété personnelle à une société de gestion d'actifs et en construisant un family office, ils minimisent la charge fiscale et réalisent une succession d'actifs fluide à la prochaine génération. L'immobilier est une classe d'actifs extrêmement importante au centre de cette stratégie.
Chez INA & Associates Co., Ltd., nous soutenons les stratégies immobilières des ultra-riches sous tous les aspects de l'achat, de la vente, de la location et de la gestion. Nous plaçons le "talent" et la "confiance" au cœur de notre gestion et contribuons à la formation durable d'actifs de nos clients. N'hésitez pas à consulter notre équipe de spécialistes lorsque vous envisagez la corporatisation immobilière ou la restructuration de votre portefeuille.
Questions fréquentes
Q1. Y a-t-il une ligne directrice pour quand établir une société de gestion d'actifs?
Lorsque les revenus immobiliers dépassent environ 9 millions de yens annuellement, cela devient une ligne directrice pour envisager la corporatisation, car c'est le point d'équilibre où les taux d'imposition individuels dépassent les taux d'imposition des sociétés. Cependant, si vous envisagez également la planification successorale future, l'établir à un stade plus précoce est souvent avantageux.
Q2. Quelle est la différence entre un family office et une banque privée?
Une banque privée est un service fourni par une institution financière, principalement axé sur la gestion et le conseil en actifs financiers. D'un autre côté, un family office est l'organisation dédiée de la famille, traitant de manière globale et neutre non seulement les actifs financiers mais aussi l'immobilier, la succession d'entreprise, la fiscalité, les questions juridiques et tous les autres défis auxquels la famille est confrontée.
Q3. Y a-t-il des inconvénients à corporatiser l'immobilier?
Il y a des coûts de maintenance tels que les frais d'établissement de la société et la taxe forfaitaire de résidence des sociétés (environ 70 000 yens) qui survient chaque année même en cas de déficit. De plus, il faut faire attention aux coûts de transfert tels que la taxe d'acquisition immobilière et la taxe d'enregistrement qui surviennent lors du transfert de l'immobilier d'un individu à une société.
Q4. L'immobilier à l'étranger devrait-il également être incorporé dans le portefeuille?
L'immobilier à l'étranger est très efficace du point de vue de la diversification des devises et de la réduction du risque pays. En particulier, l'immobilier dans des zones à croissance économique remarquable ou dans des pays avec une croissance démographique attendue peut également générer des plus-values. Cependant, des connaissances spécialisées différentes de l'immobilier national sont requises, notamment les systèmes fiscaux locaux, les lois et réglementations, et la mise en place d'un système de gestion.
