Para los ultra-ricos con activos que superan los 1.000 millones de yenes, el inmobiliario no es simplemente un objeto de inversión, sino una parte importante de la cartera responsable de la protección de activos y la transmisión a la siguiente generación. Sin embargo, cuanto mayor es la escala, mayor es el riesgo fiscal y la complejidad de gestión, y existen límites a la gestión individual.
En INA & Associates Co., Ltd., recibimos consultas diarias de muchos clientes ultra-ricos sobre gestión inmobiliaria y sucesión de activos. Lo que hemos visto en estas consultas es que los propietarios de activos exitosos han construido sistemas no solo para "poseer" bienes inmuebles, sino para "gestionarlos y operarlos" de manera organizada y estratégica.
En este artículo, explicaré de manera accesible —incorporando terminología especializada— los métodos y estrategias concretos mediante los cuales los ultra-ricos con activos de más de 1.000 millones de yenes realmente gestionan sus bienes inmuebles y protegen y hacen crecer sus activos. Esto incluye los beneficios de la corporatización y el uso de family offices, explicados desde una perspectiva especializada.
El papel de la cartera inmobiliaria entre los ultra-ricos
En la fase donde los activos superan los 1.000 millones de yenes, la estrategia defensiva de "cómo proteger los activos sin que disminuyan" se vuelve más importante que la postura ofensiva de "cómo aumentar los activos." En este contexto, el inmobiliario desempeña un papel extremadamente único y poderoso.
A diferencia de los activos en papel como acciones y bonos, el inmobiliario tiene un valor sólido como activo físico. Tiene alta resistencia a la inflación y sirve como fuente de flujo de caja estable a largo plazo. Además, en el sistema tributario japonés, el uso del inmobiliario permite importantes ahorros fiscales.
Muchos ultra-ricos mantienen una mezcla equilibrada de activos financieros y físicos para diversificar el riesgo. El inmobiliario en particular se convierte en la piedra angular para construir una cartera robusta combinando edificios comerciales y residencias urbanas altamente rentables con bienes inmuebles en el extranjero.
Límites de la gestión personal y establecimiento de una "Sociedad de Gestión de Activos"
A medida que la escala de activos crece y se poseen múltiples propiedades, la gestión a nombre personal se vuelve ineficiente tanto desde el punto de vista fiscal como práctico. El sistema tributario japonés adopta un régimen de tributación progresiva, y cuando los ingresos inmobiliarios individuales aumentan, se impone una tasa impositiva extremadamente alta de hasta el 55% (incluido el impuesto de residencia).
Por eso prácticamente todos los ultra-ricos practican el establecimiento de una sociedad de gestión de activos para corporatizar su inmobiliario. La corporatización trae una reducción de las tasas impositivas, una ampliación de las deducciones de gastos y un espectacular ahorro fiscal.
| Elemento de comparación | Propiedad inmobiliaria individual | Propiedad de sociedad de gestión de activos (corporación) |
|---|---|---|
| Tasa impositiva aplicable | IRPF + impuesto de residencia (hasta 55%) | Impuesto de sociedades, etc. (tasa efectiva aprox. 30-34%) |
| Alcance de gastos | Limitado (solo gastos necesarios directos) | Amplio (remuneración de directores, seguro de vida, indemnizaciones por retiro, etc.) |
| División de ingresos | No posible (atribuido solo al propietario individual) | Posible |
| Aplazamiento de pérdidas | 3 años | Hasta 10 años |
| Respuesta en sucesión | Requiere división por propiedad (riesgo de conflictos hereditarios) | Manejable por división de acciones (sucesión fluida) |
Como se muestra, utilizar una sociedad de gestión de activos puede reducir significativamente la carga fiscal sobre los ingresos y maximizar el efectivo restante en mano. También es posible transferir activos legalmente mientras se divide el ingreso invitando a miembros de la familia como directores y pagándoles una remuneración de director.
Utilización del "Family Office," la organización última de protección de activos
Cuando los activos alcanzan decenas de miles de millones de yenes, hay una tendencia creciente a adoptar la forma de un family office en lugar de simplemente una sociedad de gestión de activos. Un family office es una organización dedicada a gestionar y operar de forma integral los activos de una familia adinerada específica.
Aunque es un sistema común entre los ultra-ricos en Europa y América, su importancia también se está reconociendo cada vez más en Japón. Los family offices proporcionan apoyo en una amplia gama de áreas, incluidas no solo la gestión inmobiliaria y la inversión en activos financieros, sino también cuestiones fiscales, asuntos legales, sucesión empresarial, e incluso educación filosófica familiar y actividades filantrópicas.
Profesionales que incluyen abogados, asesores fiscales, banqueros privados y especialistas inmobiliarios forman equipos para trabajar en maximizar los intereses de la familia. Esto permite a las personas liberarse de la carga de una gestión de activos cada vez más compleja y concentrarse en su negocio principal y la realización de una vida plena.
Sinergia entre el uso del inmobiliario para medidas del impuesto de sucesiones y la corporatización
La mayor amenaza para los ultra-ricos es el impuesto de sucesiones, que alcanza una tasa máxima del 55%. Sin ninguna contramedida, podría terminar entregando más de la mitad de los activos que ha construido al gobierno. El inmobiliario también ejerce un poder tremendo en esta planificación del impuesto de sucesiones.
Mientras que el efectivo y los valores se evalúan al precio de mercado, el inmobiliario se evalúa utilizando valores catastrales y valores de evaluación del impuesto sobre bienes inmuebles, resultando en un valor de evaluación significativamente menor que el precio de mercado. Además, si la propiedad es un arrendamiento, también se aplica una reducción de evaluación como "terreno alquilado construido," y no es inusual que el valor de evaluación del impuesto de sucesiones se comprima a menos de la mitad simplemente convirtiendo efectivo en inmobiliario.
Combinar esto con una sociedad de gestión de activos crea una sinergia adicional. Si un individuo posee personalmente el inmobiliario cuando ocurre la sucesión, el acuerdo de distribución de la herencia puede volverse difícil, y en el peor de los casos, podría verse obligado a vender bienes inmuebles de primera calidad para recaudar fondos fiscales. Sin embargo, si el inmobiliario es propiedad de una corporación, el objeto de la sucesión se convierte en "acciones corporativas" en lugar de "inmobiliario." Las acciones son fáciles de subdividir, lo que permite concentrar los derechos de gestión en un sucesor mientras se distribuyen equitativamente los activos a otros herederos.
Resumen
La gestión inmobiliaria practicada por los ultra-ricos con activos de más de 1.000 millones de yenes no es simplemente el mantenimiento de propiedades. Es una estrategia sofisticada para proteger permanentemente los activos familiares movilizando experiencia en fiscalidad, derecho y finanzas.
Al ascender de la propiedad personal a una sociedad de gestión de activos y construir un family office, minimizan la carga fiscal y realizan una sucesión fluida de activos a la siguiente generación. El inmobiliario es una clase de activos extremadamente importante en el centro de esa estrategia.
En INA & Associates Co., Ltd., apoyamos las estrategias inmobiliarias de los ultra-ricos desde todos los aspectos de la compra, venta, arrendamiento y gestión. Colocamos el "talento" y la "confianza" en el núcleo de nuestra gestión y contribuimos a la formación sostenible de activos de nuestros clientes. No dude en consultar a nuestro equipo especialista cuando considere la corporatización inmobiliaria o la reestructuración de cartera.
Preguntas frecuentes
Q1. ¿Hay una directriz para cuándo establecer una sociedad de gestión de activos?
Cuando los ingresos inmobiliarios superan aproximadamente los 9 millones de yenes anuales, esto se convierte en una directriz para considerar la corporatización, ya que es el punto de equilibrio donde las tasas impositivas individuales superan las tasas del impuesto de sociedades. Sin embargo, si también está considerando la planificación sucesoria futura, establecerla en una etapa más temprana a menudo es ventajoso.
Q2. ¿Cuál es la diferencia entre un family office y un banco privado?
Un banco privado es un servicio proporcionado por una institución financiera, enfocado principalmente en la gestión y el asesoramiento de activos financieros. Por otro lado, un family office es la organización dedicada de la familia, que aborda de manera integral y neutral no solo los activos financieros sino también el inmobiliario, la sucesión empresarial, los asuntos fiscales, legales y todos los demás desafíos que enfrenta la familia.
Q3. ¿Hay desventajas en corporatizar el inmobiliario?
Existen costos de mantenimiento como las tarifas de establecimiento de la corporación y el gravamen per cápita del impuesto de residencia corporativo (aproximadamente 70.000 yenes) que ocurre cada año incluso en déficit. Además, se debe prestar atención a los costos de transferencia como el impuesto de adquisición inmobiliaria y el impuesto de registro que surgen al transferir el inmobiliario de un individuo a una corporación.
Q4. ¿El inmobiliario en el extranjero también debería incorporarse a la cartera?
El inmobiliario en el extranjero es muy efectivo desde la perspectiva de la diversificación de monedas y la mitigación del riesgo país. En particular, el inmobiliario en áreas con crecimiento económico notable o en países con crecimiento demográfico esperado también puede generar ganancias de capital. Sin embargo, se requiere conocimiento especializado diferente al inmobiliario nacional, incluidos los sistemas tributarios locales, leyes y regulaciones, y la construcción de un sistema de gestión.
