Para os ultra-ricos com ativos que superam 1 bilhão de ienes, os imóveis não são simplesmente um objeto de investimento, mas uma parte importante da carteira responsável pela proteção de ativos e transmissão à próxima geração. No entanto, quanto maior a escala, maior o risco fiscal e a complexidade de gestão, e existem limites para a gestão individual.
Na INA & Associates Co., Ltd., recebemos consultas diárias de muitos clientes ultra-ricos sobre gestão imobiliária e sucessão de ativos. O que vimos nessas consultas é que os proprietários de ativos bem-sucedidos construíram sistemas não apenas para "possuir" imóveis, mas para "gerir e operar" de forma organizada e estratégica.
Neste artigo, explicarei de forma acessível — incorporando terminologia especializada — os métodos e estratégias concretos pelos quais os ultra-ricos com ativos de mais de 1 bilhão de ienes realmente gerem seus imóveis e protegem e fazem crescer seus ativos. Isso inclui os benefícios da corporatização e o uso de family offices, explicados de uma perspectiva especializada.
O papel da carteira imobiliária entre os ultra-ricos
Na fase em que os ativos superam 1 bilhão de ienes, a estratégia defensiva de "como proteger os ativos sem que diminuam" torna-se mais importante do que a postura ofensiva de "como aumentar os ativos." Nesse contexto, os imóveis desempenham um papel extremamente único e poderoso.
Ao contrário de ativos em papel como ações e títulos, os imóveis têm valor sólido como ativo físico. Têm alta resistência à inflação e servem como fonte de fluxo de caixa estável a longo prazo. Além disso, no sistema tributário japonês, o uso de imóveis permite economias fiscais significativas.
Muitos ultra-ricos mantêm uma mistura equilibrada de ativos financeiros e físicos para diversificar o risco. Os imóveis em particular tornam-se a pedra angular para construir uma carteira robusta combinando edifícios comerciais e residências urbanas altamente rentáveis com imóveis no exterior.
Limites da gestão pessoal e estabelecimento de uma "Sociedade de Gestão de Ativos"
À medida que a escala de ativos cresce e múltiplos imóveis são possuídos, a gestão em nome próprio torna-se ineficiente tanto do ponto de vista fiscal quanto prático. O sistema de tributação japonês adota um regime de tributação progressivo, e quando os rendimentos imobiliários individuais aumentam, impõe-se uma taxa de tributação extremamente elevada de até 55% (incluindo o imposto de residência).
Por isso praticamente todos os ultra-ricos praticam o estabelecimento de uma sociedade de gestão de ativos para corporatizar seus imóveis. A corporatização traz uma redução das taxas de tributação, uma ampliação das deduções de despesas e uma espetacular poupança fiscal.
| Item de comparação | Propriedade imobiliária individual | Propriedade de sociedade de gestão de ativos (corporação) |
|---|---|---|
| Taxa de tributação aplicável | IRS + imposto de residência (até 55%) | Imposto de sociedades, etc. (taxa efetiva aprox. 30-34%) |
| Âmbito das despesas | Limitado (apenas despesas necessárias diretas) | Amplo (remuneração de diretores, seguro de vida, subsídios de reforma, etc.) |
| Divisão de rendimentos | Não possível (atribuído apenas ao proprietário individual) | Possível |
| Reporte de perdas | 3 anos | Até 10 anos |
| Resposta na sucessão | Requer divisão por imóvel (risco de conflitos hereditários) | Gerível por divisão de ações (sucessão fluida) |
Como demonstrado, utilizar uma sociedade de gestão de ativos pode reduzir significativamente a carga fiscal sobre os rendimentos e maximizar o dinheiro restante em mãos. Também é possível transferir ativos legalmente enquanto se divide o rendimento, convidando membros da família como diretores e pagando-lhes uma remuneração de diretor.
Utilização do "Family Office," a organização máxima de proteção de ativos
Quando os ativos atingem dezenas de bilhões de ienes, há uma tendência crescente para adotar a forma de um family office em vez de simplesmente uma sociedade de gestão de ativos. Um family office é uma organização dedicada à gestão e operação integral dos ativos de uma família abastada específica.
Embora seja um sistema comum entre os ultra-ricos na Europa e América, a sua importância está cada vez mais a ser reconhecida no Japão também. Os family offices fornecem apoio numa ampla gama de áreas, incluindo não apenas gestão imobiliária e investimento em ativos financeiros, mas também questões fiscais, assuntos jurídicos, sucessão empresarial e até educação filosófica familiar e atividades filantrópicas.
Profissionais incluindo advogados, contabilistas fiscais, banqueiros privados e especialistas imobiliários formam equipas para trabalhar na maximização dos interesses da família. Isso permite às pessoas libertar-se do fardo de uma gestão de ativos cada vez mais complexa e concentrarem-se no seu negócio principal e na realização de uma vida plena.
Sinergia entre o uso de imóveis para medidas do imposto de sucessão e corporatização
A maior ameaça para os ultra-ricos é o imposto de sucessão, que atinge uma taxa máxima de 55%. Sem quaisquer contramedidas, poderá acabar por entregar mais de metade dos ativos que construiu ao governo. Os imóveis também exercem um poder tremendo neste planeamento do imposto de sucessão.
Enquanto numerário e valores mobiliários são avaliados ao preço de mercado, os imóveis são avaliados usando valores cadastrais e valores de avaliação do imposto predial, resultando num valor de avaliação significativamente inferior ao preço de mercado. Além disso, se o imóvel for um arrendamento, também se aplica uma redução de avaliação como "terreno arrendado construído," e não é incomum que o valor de avaliação do imposto de sucessão seja comprimido para menos de metade simplesmente convertendo numerário em imóveis.
Combinar isso com uma sociedade de gestão de ativos cria sinergias adicionais. Se um indivíduo possui pessoalmente imóveis quando ocorre a sucessão, o acordo de distribuição da herança pode tornar-se difícil, e no pior caso poderá ser forçado a vender imóveis de primeira qualidade para arrecadar fundos fiscais. No entanto, se os imóveis são de propriedade de uma corporação, o objeto da sucessão torna-se "ações corporativas" em vez de "imóveis." As ações são fáceis de subdividir, permitindo concentrar direitos de gestão num sucessor enquanto se distribui equitativamente ativos a outros herdeiros.
Resumo
A gestão imobiliária praticada por ultra-ricos com ativos de mais de 1 bilhão de ienes não é simplesmente a manutenção de imóveis. É uma estratégia sofisticada para proteger permanentemente os ativos familiares mobilizando expertise em tributação, direito e finanças.
Ao progredir da propriedade pessoal para uma sociedade de gestão de ativos e construir um family office, minimizam a carga fiscal e realizam uma sucessão fluida de ativos para a próxima geração. Os imóveis são uma classe de ativos extremamente importante no centro dessa estratégia.
Na INA & Associates Co., Ltd., apoiamos as estratégias imobiliárias dos ultra-ricos de todos os aspetos da compra, venda, arrendamento e gestão. Colocamos o "talento" e a "confiança" no núcleo da nossa gestão e contribuímos para a formação sustentável de ativos dos nossos clientes. Não hesite em consultar a nossa equipa de especialistas quando considerar a corporatização de imóveis ou a reestruturação da carteira.
Perguntas Frequentes
Q1. Existe uma diretriz para quando estabelecer uma sociedade de gestão de ativos?
Quando os rendimentos imobiliários excedem aproximadamente 9 milhões de ienes anuais, isso torna-se uma diretriz para considerar a corporatização, pois é o ponto de equilíbrio onde as taxas de tributação individuais excedem as taxas do imposto de sociedades. No entanto, se também está a considerar o planeamento futuro da sucessão, estabelecê-la numa fase mais precoce é muitas vezes vantajoso.
Q2. Qual é a diferença entre um family office e um banco privado?
Um banco privado é um serviço prestado por uma instituição financeira, principalmente focado na gestão e aconselhamento de ativos financeiros. Por outro lado, um family office é a organização dedicada da família, abordando de forma integral e neutra não apenas ativos financeiros mas também imóveis, sucessão empresarial, fiscalidade, assuntos jurídicos e todos os outros desafios que a família enfrenta.
Q3. Existem desvantagens em corporatizar imóveis?
Existem custos de manutenção como taxas de estabelecimento da corporação e o imposto de residência corporativo per capita (aproximadamente 70.000 ienes) que ocorre todos os anos mesmo em défice. Além disso, deve-se prestar atenção aos custos de transferência como o imposto de aquisição imobiliária e o imposto de registo que surgem ao transferir imóveis de um indivíduo para uma corporação.
Q4. Os imóveis no exterior também devem ser incorporados na carteira?
Os imóveis no exterior são muito eficazes do ponto de vista da diversificação de moeda e da mitigação do risco país. Em particular, imóveis em áreas com crescimento económico notável ou em países com crescimento populacional esperado também podem gerar ganhos de capital. No entanto, é necessário conhecimento especializado diferente dos imóveis nacionais, incluindo sistemas fiscais locais, leis e regulamentos e a construção de um sistema de gestão.
