Für Ultra-High-Net-Worth-Individuals mit Vermögen über einer Milliarde Yen ist Immobilien nicht nur ein Investitionsobjekt, sondern ein wichtiger Teil eines Portfolios, das für Vermögensschutz und die Weitergabe an die nächste Generation verantwortlich ist. Je größer die Größenordnung jedoch ist, desto größer werden die steuerlichen Risiken und die Verwaltungskomplexität, und es gibt Grenzen für die individuelle Verwaltung.
INA & Associates Co., Ltd. erhält täglich Anfragen von vielen Ultra-High-Net-Worth-Kunden bezüglich Immobilienverwaltung und Vermögensnachfolge. Was wir aus diesen Anfragen gesehen haben, ist, dass erfolgreiche Vermögensinhaber Systeme nicht nur zum "Besitzen" von Immobilien aufgebaut haben, sondern zum organisatorischen und strategischen "Verwalten und Betreiben".
In diesem Artikel erkläre ich auf zugängliche Weise — unter Einbeziehung von Fachterminologie — die konkreten Methoden und Strategien, mit denen Ultra-High-Net-Worth-Individuals mit Vermögen von über einer Milliarde Yen tatsächlich ihre Immobilien verwalten und ihr Vermögen schützen und wachsen lassen. Dazu gehören die Vorteile der Korporatisierung und die Nutzung von Family Offices, erklärt aus einer spezialisierten Perspektive.
Die Rolle des Immobilienportfolios bei Ultra-High-Net-Worth-Individuals
In der Phase, in der das Vermögen eine Milliarde Yen übersteigt, wird die defensive Strategie "wie man Vermögen schützt, ohne es zu verringern" wichtiger als die offensive Haltung "wie man Vermögen wächst." In diesem Kontext spielt Immobilien eine äußerst einzigartige und mächtige Rolle.
Im Gegensatz zu Papieranlagen wie Aktien und Anleihen hat Immobilien einen soliden Wert als physische Anlage. Es hat eine hohe Widerstandsfähigkeit gegen Inflation und dient als Quelle eines stabilen langfristigen Cashflows. Darüber hinaus ermöglicht die Nutzung von Immobilien im japanischen Steuersystem erhebliche Steuereinsparungen.
Viele Ultra-High-Net-Worth-Individuals halten eine ausgewogene Mischung aus Finanzanlagen und physischen Anlagen, um Risiken zu diversifizieren. Immobilien insbesondere werden zum Eckpfeiler für den Aufbau eines soliden Portfolios durch die Kombination von hochprofitablen städtischen Gewerbegebäuden und Wohnungen mit Immobilien im Ausland.
Grenzen der persönlichen Verwaltung und Gründung einer "Vermögensverwaltungsgesellschaft"
Wenn die Größenordnung des Vermögens wächst und mehrere Immobilien besessen werden, wird die Verwaltung im eigenen Namen sowohl steuerlich als auch praktisch ineffizient. Das japanische Einkommensteuersystem verwendet ein progressives Besteuerungssystem, und wenn das individuelle Immobilieneinkommen steigt, wird ein äußerst hoher Steuersatz von bis zu 55% (einschließlich der Wohnsitzsteuer) erhoben.
Deshalb praktizieren praktisch alle Ultra-High-Net-Worth-Individuals die Gründung einer Vermögensverwaltungsgesellschaft zur Korporatisierung ihrer Immobilien. Die Korporatisierung bringt eine Senkung der Steuersätze, eine breitere Kostenabzugsfähigkeit und spektakuläre Steuereinsparungen.
| Vergleichspunkt | Individuelle Immobilieneigentum | Eigentum der Vermögensverwaltungsgesellschaft (Unternehmen) |
|---|---|---|
| Anwendbarer Steuersatz | Einkommensteuer + Wohnsitzsteuer (bis zu 55%) | Körperschaftsteuer usw. (effektiver Satz ca. 30-34%) |
| Umfang der Ausgaben | Begrenzt (nur direkte notwendige Ausgaben) | Breit (Direktorenvergütung, Lebensversicherung, Abfindungen usw.) |
| Einkommensaufteilung | Nicht möglich (nur dem individuellen Eigentümer zugeschrieben) | Möglich |
| Verlustvortrag | 3 Jahre | Bis zu 10 Jahre |
| Antwort bei der Nachfolge | Erfordert Aufteilung pro Immobilie (Risiko von Erbschaftsstreitigkeiten) | Verwaltbar durch Aktienaufteilung (reibungslose Nachfolge) |
Wie gezeigt, kann die Nutzung einer Vermögensverwaltungsgesellschaft die Steuerlast auf Einkommen erheblich reduzieren und die verbleibenden Barmittel maximieren. Es ist auch möglich, Vermögen legal zu übertragen, während Einkommen aufgeteilt wird, indem Familienmitglieder als Direktoren eingeladen und ihnen eine Direktorenvergütung gezahlt wird.
Nutzung des "Family Office," der ultimativen Vermögensschutzorganisation
Wenn das Vermögen Zig-Milliarden-Yen-Größenordnungen erreicht, gibt es eine zunehmende Tendenz, die Form eines Family Office anstelle einer einfachen Vermögensverwaltungsgesellschaft zu übernehmen. Ein Family Office ist eine engagierte Organisation für die umfassende Verwaltung und den Betrieb der Vermögen einer bestimmten wohlhabenden Familie.
Obwohl es ein gängiges System unter Ultra-High-Net-Worth-Individuals in Europa und Amerika ist, wird seine Bedeutung auch in Japan zunehmend anerkannt. Family Offices bieten Unterstützung in einem breiten Spektrum von Bereichen, darunter nicht nur Immobilienverwaltung und Finanzanlageninvestitionen, sondern auch Steuerfragen, rechtliche Angelegenheiten, Unternehmensnachfolge und sogar Familienphilosophieerziehung und philanthropische Aktivitäten.
Fachleute einschließlich Rechtsanwälte, Steuerberater, Private Banker und Immobilienspezialisten bilden Teams, um auf die Maximierung der Interessen der Familie hinzuarbeiten. Dies ermöglicht es Menschen, von der Last einer zunehmend komplexen Vermögensverwaltung befreit zu werden und sich auf ihr Kerngeschäft und die Verwirklichung eines erfüllten Lebens zu konzentrieren.
Synergie zwischen der Nutzung von Immobilien für Erbschaftsteuermaßnahmen und Korporatisierung
Die größte Bedrohung für Ultra-High-Net-Worth-Individuals ist die Erbschaftsteuer, die einen Höchststeuersatz von 55% erreicht. Ohne Gegenmaßnahmen könnten Sie am Ende mehr als die Hälfte des aufgebauten Vermögens an die Regierung abführen. Immobilien übt auch in dieser Erbschaftsteuerplanung eine enorme Kraft aus.
Während Bargeld und handelbare Wertpapiere zum Marktpreis bewertet werden, wird Immobilien mit Katasterwerten und Bewertungen der Grundsteuer bewertet, was zu einem Bewertungswert führt, der deutlich unter dem Marktpreis liegt. Darüber hinaus gilt bei Mietobjekten auch eine Bewertungsreduzierung als "Mietland mit Bebauung," und es ist nicht ungewöhnlich, dass der Erbschaftsteuerbewertungswert auf weniger als die Hälfte komprimiert wird, indem man einfach Bargeld in Immobilien umwandelt.
Die Kombination damit mit einer Vermögensverwaltungsgesellschaft schafft weitere Synergien. Wenn eine Einzelperson Immobilien persönlich besitzt, wenn die Nachfolge eintritt, kann die Erbschaftsteilungsvereinbarung schwierig werden, und im schlimmsten Fall könnten Sie gezwungen sein, erstklassige Immobilien zu verkaufen, um Steuermittel aufzubringen. Wenn Immobilien jedoch im Besitz einer Gesellschaft sind, wird das Objekt der Nachfolge zu "Unternehmensanteilen" statt "Immobilien." Aktien sind leicht zu unterteilen, was es ermöglicht, Verwaltungsrechte in einem Nachfolger zu konzentrieren und gleichzeitig Vermögen gleichmäßig an andere Erben zu verteilen.
Zusammenfassung
Die von Ultra-High-Net-Worth-Individuals mit Vermögen von über einer Milliarde Yen praktizierte Immobilienverwaltung ist nicht nur die Wartung von Immobilien. Es ist eine ausgefeilte Strategie zum dauerhaften Schutz des Familienvermögens durch den Einsatz von Fachkenntnissen in Steuern, Recht und Finanzen.
Durch den Aufstieg von persönlichem Eigentum zu einer Vermögensverwaltungsgesellschaft und den Aufbau eines Family Office minimieren sie die Steuerlast und realisieren eine reibungslose Vermögensnachfolge an die nächste Generation. Immobilien ist eine äußerst wichtige Anlageklasse im Zentrum dieser Strategie.
Bei INA & Associates Co., Ltd. unterstützen wir die Immobilienstrategien von Ultra-High-Net-Worth-Individuals aus allen Aspekten des Kaufs, Verkaufs, der Vermietung und Verwaltung. Wir stellen "Talente" und "Vertrauen" in den Kern unseres Managements und tragen zur nachhaltigen Vermögensbildung unserer Kunden bei. Zögern Sie nicht, unser Spezialistenteam zu konsultieren, wenn Sie die Korporatisierung von Immobilien oder die Portfolioumstrukturierung in Betracht ziehen.
Häufig gestellte Fragen
Q1. Gibt es eine Richtlinie dafür, wann eine Vermögensverwaltungsgesellschaft gegründet werden sollte?
Wenn die Immobilieneinkünfte jährlich etwa 9 Millionen Yen übersteigen, wird dies zu einer Richtlinie für die Erwägung der Korporatisierung, da es der Break-even-Punkt ist, an dem individuelle Einkommensteuersätze die Körperschaftsteuersätze übersteigen. Wenn Sie jedoch auch die zukünftige Nachfolgeplanung in Betracht ziehen, ist es oft vorteilhaft, sie in einem früheren Stadium zu gründen.
Q2. Was ist der Unterschied zwischen einem Family Office und einer Privatbank?
Eine Privatbank ist ein Dienst einer Finanzinstitution, der sich hauptsächlich auf die Verwaltung und Beratung von Finanzanlagen konzentriert. Andererseits ist ein Family Office die eigene engagierte Organisation der Familie, die umfassend und neutral nicht nur Finanzanlagen, sondern auch Immobilien, Unternehmensnachfolge, Steuern, rechtliche Angelegenheiten und alle anderen Herausforderungen der Familie angeht.
Q3. Gibt es Nachteile bei der Korporatisierung von Immobilien?
Es gibt Unterhaltskosten wie Gründungsgebühren für die Gesellschaft und die Pro-Kopf-Steuer der Unternehmens-Wohnsitzsteuer (ca. 70.000 Yen), die jedes Jahr auch bei Verlust anfällt. Darüber hinaus muss auf die Übertragungskosten wie die Grunderwerbsteuer und die Registrierungssteuer geachtet werden, die bei der Übertragung von Immobilien von einer Einzelperson auf eine Gesellschaft anfallen.
Q4. Sollten auch Immobilien im Ausland in das Portfolio aufgenommen werden?
Immobilien im Ausland sind aus der Perspektive der Währungsdiversifizierung und der Minderung des Länderrisikos sehr effektiv. Insbesondere Immobilien in Gebieten mit bemerkenswertem Wirtschaftswachstum oder in Ländern mit erwartetem Bevölkerungswachstum können auch Kapitalgewinne generieren. Jedoch sind spezialisierte Kenntnisse erforderlich, die sich von inländischen Immobilien unterscheiden, einschließlich lokaler Steuersysteme, Gesetze und Vorschriften sowie der Aufbau eines Verwaltungssystems.
