Lorsque vous recherchez un bien immobilier, vous pouvez voir des termes tels que "bien non répertorié" ou "bien réservé aux membres". Ces termes à la consonance particulière incitent le client à penser qu'il s'agit d'un bien immobilier de qualité qui ne peut être trouvé nulle part ailleurs. Toutefois, en tant que professionnel du secteur immobilier, je voudrais d'abord vous dire quelque chose.Il est vrai qu'en règle générale,il n'existe pasde biens immobiliers totalement "inédits" pour les acheteurs ordinaires.
Alors pourquoi utilise-t-on le terme de "bien non divulgué" ? Cela tient au "mécanisme" et au "décalage temporel" qui précèdent la diffusion d'informations sur les biens immobiliers sur le marché. Comprendre correctement ce mécanisme est le moyen le plus sûr d'éviter d'être induit en erreur par des informations et de trouver le bien qui vous convient le mieux.
Cet article fournit des informations détaillées sur le mécanisme de distribution des informations immobilières, de l'amont à l'aval, afin de vous aider à effectuer une recherche immobilière intelligente.
Le flux d'informations immobilières sur le marché
Quatre grandes étapes précèdent l'arrivée de l'information immobilière de la main du vendeur à celle de l'acheteur. En comprenant ce flux, vous pouvez saisir où l'information naît et comment elle se propage.
ÉTAPE 1 : Consultation du vendeur auprès de la société immobilière (source d'information)
Toute information immobilière commence lorsque le vendeur, qui est le propriétaire du bien, pense "je veux vendre ce bien". Le vendeur consulte d'abord la société immobilière au sujet de la vente. Cette étape est véritablement l'amont de l'information immobilière. A ce stade, l'information est extrêmement limitée, elle n'est connue que du vendeur et de la société immobilière consultée.
ETAPE 2 : Conclusion du contrat de médiation
Lorsque l'intention de vendre devient ferme, le vendeur conclut un "contrat de médiation" avec une société immobilière. Il s'agit d'un contrat de demande formelle d'activité de vente, qui se décline principalement selon les trois types suivants. Il s'agit d'un point très important, car l'éventail des informations à divulguer par la suite change considérablement en fonction de la forme de contrat choisie.
| Type de contrat | Contrats avec plusieurs sociétés immobilières | Transactions d'autodécouverte (*1) | Obligation d'enregistrement auprès de Raines (*2) | Durée du contrat | Obligation de signaler les travaux au vendeur |
|---|---|---|---|---|---|
| Contrat de médiation avec obligation d'exclusivité | Impossible (une seule entreprise) | Pas possible | Il existe une obligation (dans les cinq jours suivant la signature du contrat). | Maximum 3 mois | Plus d'une fois par semaine |
| Contrat de médiation à temps plein | Impossible (une seule entreprise) | Possible | Obligatoire (dans les 7 jours suivant la signature du contrat) | Maximum 3 mois | Au moins une fois toutes les deux semaines |
| Contrat de médiation générale | Possible | Possible | Pas d'obligation | Pas de stipulation légale (généralement 3 mois) | Pas d'obligation |
1 Transaction par découverte personnelle : le vendeur trouve lui-même l'acheteur et signe un contrat directement avec lui.
2 Raines : système de réseau d'information entre les sociétés immobilières, décrit ci-dessous.
ÉTAPE 3 : Enregistrement des informations sur le bien immobilier auprès de Raines (REINS)
Parmi les contrats de médiation, lorsqu'un "contrat de médiation avec obligation d'exclusivité" ou un "contrat de médiation à temps plein" est conclu, une société immobilière est tenue d'enregistrer les informations relatives à la propriété dans le système d'information standard de distribution immobilière appelé Raines (REINS : RealEstateInformationNetworkSystem). Il s'agit d'un réseau d'information réservé aux sociétés immobilières, géré par le Real Estate Information Network System, qui a été désigné par le ministre de l'aménagement du territoire, des infrastructures et des transports.
En étant enregistrées dans Raines, les informations sur les biens immobiliers deviennent accessibles non seulement à la société immobilière contractante, mais aussi aux sociétés immobilières membres dans tout le pays. En d'autres termes, à ce stade, les informations sont largement partagées au sein du secteur et de nombreuses sociétés immobilières sont prêtes à les présenter à l'acheteur. Il s'agit d'un mécanisme important pour garantir la transparence et l'équité des transactions immobilières.
ÉTAPE 4 : Publication sur des sites portails immobiliers (diffusion de l'information)
Sur la base des informations partagées sur Raines, chaque société immobilière publie des informations immobilières sous forme d'annonces sur des sites portails immobiliers généralistes orientés vers le consommateur, tels que SUUMO et HOME'S. C'est à ce stade que se situe une grande partie des informations sur les biens immobiliers que l'on trouve habituellement sur l'internet. Il s'agit du stade "en aval" de l'information.
L'astuce de la "propriété non divulguée
Qu'est-ce qu'un "bien immobilier non divulgué" ? Il existe trois grandes catégories de cas
1. les techniques de vente qui utilisent le "décalage temporel" de l'information.
C'est le cas le plus courant. Il s'agit des informations disponibles pendant la période de préparation qui va de la réception par la société immobilière d'une demande de vente de la part du vendeur jusqu'à son enregistrement auprès de Raines ou sa publication sur un site portail en quelques jours.
Il s'agit d'une stratégie de vente qui consiste à saisir cette courte période, à produire un sentiment particulier en la présentant à un client comme une "information qui n'est encore apparue nulle part", et à élaborer un contrat en soi. Dans le cas d'un contrat de médiation avec obligation d'exclusivité, il existe une obligation d'enregistrement à Raines dans les cinq jours, et dans les sept jours dans le cas d'un contrat de médiation à temps plein, mais il s'agit d'une méthode qui utilise ce "décalage" de quelques jours.
Il ne s'agit en aucun cas d'une méthode de vente illégale, mais il faut comprendre que le mot "inédit" ne signifie pas nécessairement "excellent logement" pour l'acheteur.
2.Restrictions des activités publicitaires en fonction des souhaits du vendeur
Certains vendeurs ne souhaitent pas faire de publicité sur les sites portails pour des raisons telles que "je veux vendre sans être connu de mes voisins" ou "j'ai des réticences à ce que ma maison figure dans une annonce".
En particulier dans le cas de ventes impliquant des personnes riches ou connues ou dans des situations délicates telles que le divorce ou l'héritage, il est naturel que la protection de la vie privée soit une priorité absolue. Dans ces cas, le bien peut être enregistré à Raines, mais ne figurera pas dans les annonces générales.
Il s'agit parfois d'un "bien non déclaré", qui peut également être géré par d'autres sociétés immobilières par l'intermédiaire de Raines. En d'autres termes, il s'agit d'une situation dans laquelle "l'introduction est possible par le biais d'une société immobilière, bien qu'elle n'apparaisse pas dans les annonces générales".
3. la "clôture" malveillante.
Il s'agit d'un cas malveillant dans lequel une société immobilière dissimule délibérément des informations. Dans le cas d'une "agence bilatérale" qui perçoit une commission d'intermédiation de la part du vendeur et de l'acheteur, l'information n'est pas enregistrée dans Raines, ou l'acte de refuser l'introduction d'un logement en mentant qu'"une demande a déjà été faite" pour une demande de renseignements émanant d'une autre société est appelé "clôture".
Bien que l'agence bilatérale ne soit pas illégale en soi, l'acte qui compromet le profit du vendeur à cette fin est un acte extrêmement malhonnête susceptible d'enfreindre la loi sur les transactions de terrains et d'immeubles. Pour le vendeur, c'est l'occasion de vendre à un prix plus élevé et plus rapidement qui est manquée, et pour l'acheteur, c'est l'inconvénient de ne pas pouvoir rencontrer le bien qui aurait dû l'être.
Cinq points pour une recherche immobilière intelligente
Une fois que vous avez compris ce qu'est un "bien immobilier non divulgué", comment devez-vous procéder pour rechercher un bien immobilier ? Nous avons résumé ci-dessous ce que nous considérons comme les points clés d'une "recherche immobilière intelligente".
Point 1 : Choisir une société immobilière fiable
Le plus important est de choisir une société immobilière qui place vos intérêts au premier plan et qui traite avec vous en toute bonne foi. Prenez une décision globale en fonction de vos affinités avec le responsable, de la politesse de ses explications et de la rapidité avec laquelle il répond à vos questions.
Il est important de ne pas juger une entreprise uniquement sur la base des mots "des propriétés non cotées sont disponibles", mais d'évaluer son attitude et ses antécédents.
Point 2 : Indiquez clairement vos préférences.
Au lieu de formuler des souhaits vagues, organisez et communiquez des conditions spécifiques telles que "budget", "superficie", "agencement", "âge" et "distance de la gare", afin que le responsable puisse faire une proposition plus précise.
Il est également important de hiérarchiser les conditions. Il est rare de trouver un bien qui réponde à toutes les conditions, il est donc important de clarifier les "conditions non négociables" et les "conditions qui peuvent faire l'objet d'un compromis".
Point 3 : Communiquez régulièrement.
Ne vous arrêtez pas une fois que vous avez consulté votre personne de contact, mais construisez une relation qui vous permettra d'obtenir rapidement de nouvelles informations en restant régulièrement en contact avec votre personne de contact.
Votre personne de contact voudra également donner des informations en priorité aux clients qui souhaitent en savoir plus. L'établissement d'une bonne relation se traduira par de bonnes rencontres immobilières.
Point 4 : Utilisez plusieurs sources d'information.
Il est efficace de consulter soi-même les portails ainsi qu'une agence immobilière, et de se promener dans le quartier qui vous intéresse.
En élargissant l'éventail des informations que vous recueillez, vous acquerrez une vision du marché et serez en mesure de juger si le bien proposé est réellement approprié.
Point 5 : Prenez vos décisions calmement et sans précipitation.
Il est important de ne pas se laisser abuser par des discours commerciaux qui incitent à l'impatience, tels que "Si vous ne vous décidez pas maintenant, quelqu'un d'autre l'emportera".
L'immobilier est l'un des achats les plus importants de votre vie. N'ayez pas peur d'y réfléchir jusqu'à ce que vous soyez satisfait et que vous ayez le temps de prendre une décision en toute sérénité. Si le bien est vraiment bon, il vaut la peine de prendre un peu de temps pour l'examiner.
Conclusion : la valeur réelle n'est pas dans l'information, mais dans un partenaire de confiance
Comme nous l'avons expliqué, pour l'acheteur moyen, il n'existe pratiquement pas de "propriété non cotée" complètement fermée. C'est seulement le "décalage temporel" et la "différence dans l'étendue de la divulgation" dans le processus de distribution de l'information qui donnent lieu au terme "non divulgué".
Le plus important, lors de la recherche d'un bien immobilier, est de comprendre correctement la structure de l'information sur les biens immobiliers sans être induit en erreur par le terme "non divulgué". Il est encore plus important de choisir comme partenaire une société immobilière fiable qui a vos intérêts à cœur et qui agit avec intégrité.
Une bonne société immobilière ne se contente pas de disposer d'un grand nombre d'informations sur les biens immobiliers. Elle comprend parfaitement les besoins de chaque client, propose les biens les plus appropriés parmi la grande quantité d'informations qui circulent sur le marché grâce à ses connaissances spécialisées et garantit la sécurité des transactions jusqu'à la fin. Nous pensons que la qualité est la véritable valeur de nos services.
INA & Associates Ltd s'engage à être le meilleur partenaire de ses clients. N'hésitez pas à nous contacter pour toute question relative à l'immobilier.
Questions fréquemment posées (Q&R)
Q1 : Les très bonnes propriétés se vendent-elles avant d'apparaître sur l'internet ?
R1 : Ce n'est pas toujours le cas. Certes, il est possible de trouver un acheteur pour un bien immobilier présentant de bonnes conditions après qu'il a été enregistré auprès de Raines et avant qu'il n'apparaisse sur un site portail. Cependant, c'est le résultat de la consultation d'une agence immobilière fiable et de la communication précise par l'acheteur des conditions qu'il souhaite voir introduites au bon moment. Ce qui est plus important que la vitesse de divulgation de l'information, c'est l'établissement d'une relation avec une personne de contact fiable.
Q2 : Seriez-vous en mesure d'obtenir de bonnes informations si vous faisiez le tour de plusieurs agences immobilières ?
R2 : Bien qu'il soit possible d'obtenir rapidement des informations sur les biens faisant l'objet d'un "contrat général de médiation", ce n'est pas nécessairement efficace. Sur le dispositif Raines, s'il s'agit d'un bien " contrat de médiation à temps plein " ou d'un bien " contrat de médiation sous obligation d'exclusivité ", l'information est partagée par n'importe quelle société immobilière. Au contraire, la possibilité de rencontrer un bon logement augmente car la personne en charge travaille sur la recherche de logement plus sérieusement si vous la réduisez à un partenaire fiable et que vous communiquez étroitement.
Q3 : Existe-t-il un moyen de reconnaître une société immobilière qui "enferme" un bien immobilier ?
R3 : Il est difficile pour l'acheteur de les identifier directement. Toutefois, si, par exemple, elle insiste de manière anormale sur le fait que "ce logement ne peut être traité que par notre société" ou si elle vous fait signer un contrat à la hâte sans vous laisser le temps de le comparer avec d'autres biens, il convient d'être prudent. Si vous avez le moindre doute, vous pouvez vous renseigner sur le même bien auprès d'une autre société immobilière. Une société honnête n'agirait jamais de la sorte.
