對於資產超過10億日圓的超富裕階層而言，不動產不只是單純的投資對象，更是承擔資產防衛與傳承給下一代的重要投資組合之一。然而，隨著規模擴大，稅務風險和管理複雜度也隨之增加，個人管理終將面臨極限。
INA&Associates株式會社每天承接來自眾多超富裕層客戶關於不動產管理和資產傳承的諮詢。從中我們發現，越是成功的資產家，越是不只「持有」不動產，更是建立了有組織、有策略地「管理・運用」的機制。
本文將解說資產10億日圓以上的超富裕層實際上如何管理不動產、保護和培育資產，包括具體手法和策略。從專業角度淺顯易懂地解析法人化的優點和家族辦公室的活用等議題。
超富裕層不動產投資組合的角色
在資產超過10億日圓的階段，「如何增加資產」的進攻姿態，不如「如何不減少資產並守住它」的防守策略更加重要。其中，不動產發揮著極其特殊且強大的作用。
不動產不同於股票或債券等紙上資產，具有現物資產的堅實價值。對通膨的抵抗力強，是長期穩定產生現金流的來源。此外，在日本的稅制中，活用不動產可獲得顯著的節稅效果。
許多超富裕層均衡持有金融資產和實物資產，分散風險。特別是不動產，透過組合收益性高的都心商業大樓、住宅，乃至海外不動產，成為構築強韌投資組合的關鍵要素。
個人管理的極限與「資產管理公司」的設立
隨著資產規模擴大、持有多項不動產，以個人名義管理在稅務上和實務上都會變得低效。日本所得稅採累進課稅制度，個人不動產收入增加時，將被課徵最高55%（含居民稅）的極高稅率。
因此，超富裕層幾乎必然實踐的，就是透過設立資產管理公司將不動產法人化。透過法人化，稅率降低，可列報費用的範圍擴大，帶來顯著的節稅效果。
| 比較項目 | 個人持有不動產 | 資產管理公司（法人）持有 |
|---|---|---|
| 適用稅率 | 所得稅＋居民稅（最高55%） | 法人稅等（實效稅率約30%～34%） |
| 費用範圍 | 有限（僅直接必要費用） | 廣泛（董事薪酬、人壽保險費、退職金等） |
| 所得分散 | 不可（僅歸屬所有人個人） | 可能 |
| 虧損結轉 | 3年 | 最長10年 |
| 繼承時的應對 | 需逐一分割不動產（存在爭產風險） | 可透過股份分割應對（順暢傳承） |
如此，活用資產管理公司，可大幅減輕收益的稅務負擔，最大化手頭留存的現金。此外，邀請家族成員擔任董事並支付薪酬，在分散所得的同時也能合法地轉移資產。
終極資產防衛組織「家族辦公室」的活用
當資產規模達到數十億日圓時，超越單純的資產管理公司，採用家族辦公室形態的案例日益增加。家族辦公室是為特定富裕家族的資產提供全面管理和運用的專屬組織。
在歐美超富裕層中是常見的機制，近年來在日本其重要性也逐漸獲得認識。家族辦公室不僅提供不動產管理和金融資產運用，還涵蓋稅務、法務、事業傳承，乃至家族理念教育和慈善活動等多元支援。
律師、稅務師、私人銀行家、不動產專家等專業人士組成團隊，為最大化家族利益而行動。藉此，從日益複雜的資產管理負擔中解放，得以專注於本業和豐富人生的實現。
作為繼承稅對策的不動產活用與法人化的協同效應
對超富裕層而言最大的威脅，是最高稅率達55%的繼承稅。若不採取任何對策，可能得將辛苦積累的資產的一半以上繳納給國家。不動產在這項繼承稅對策中也發揮著巨大威力。
現金和有價證券以時價評估，但不動產採用路線價和固定資產稅評估額進行評估，因此評估額會大幅低於時價。此外，若為租賃物件，還可適用作為「出租附地」的評估減額，僅將現金換為不動產，繼承稅評估額壓縮至一半以下也不罕見。
在此加入資產管理公司，可進一步產生協同效應。若以個人名義持有不動產而發生繼承，遺產分割協議可能難以進行，最糟糕的情況下可能必須出售優良不動產籌措繳稅資金。然而，若將不動產改為法人持有，繼承對象就不是「不動產」而是「法人股份」。股份易於細分，可在集中後繼者的經營權的同時，公平地向其他繼承人分配資產。
總結
資產10億日圓以上的超富裕層實踐的不動產管理，並非單純的物件維護管理。那是集稅務、法務、金融專業知識於一身，永續守護家族資產的高度策略。
從個人持有轉移至資產管理公司，進而構築家族辦公室，逐步提升層次，可最小化稅務負擔，實現資產向下一代的順暢傳承。不動產是位於該策略核心的極其重要的資產類別。
INA&Associates株式會社從買賣、租賃、管理等各個層面支援超富裕層的不動產策略。我們以「人才」和「信賴」為經營核心，致力於客戶的可持續資產形成。如考慮不動產法人化或投資組合的重建，請務必諮詢本公司的專業團隊。
常見問題
Q1. 設立資產管理公司的時機目標是什麼？
不動產收入超過年900萬日圓附近，是考慮法人化的一個目標。這是個人所得稅率超越法人稅率的分岐點。但若也著眼於未來的繼承對策，在更早的階段設立更為有利的案例也不少。
Q2. 家族辦公室與私人銀行有何不同？
私人銀行是金融機構提供的服務，主要進行金融資產的運用和提案。而家族辦公室是家族專屬的組織，不僅限於金融資產，還以中立立場全面解決家族所有課題，包括不動產、事業傳承、稅務、法務等。
Q3. 不動產法人化有哪些缺點？
需要法人的設立費用，以及即使虧損每年也會發生的法人居民稅均等額（約7萬日圓）等維持成本。此外，從個人向法人移轉不動產時，會產生不動產取得稅和登錄許可稅等移轉成本，需注意。
Q4. 海外不動產也應納入投資組合嗎？
從貨幣分散和降低國家風險的角度，海外不動產非常有效。特別是經濟成長顯著的地區或預期人口增加的國家的不動產，也可期待資本增值。但需要與國內不動產不同的專業知識，包括當地稅制和法規、管理體制的構建等。
