Dans la gestion locative, il est nécessaire de se prémunir contre divers risques, qu'il s'agisse de catastrophes naturelles comme l'incendie ou le tremblement de terre, ou encore de problèmes avec les locataires. Souscrire une assurance est donc essentiel, mais l'assurance de base seule peut parfois ne pas suffire. Dans cet article, nous expliquons en détail les types d'assurances que les propriétaires devraient souscrire, ainsi que la « garantie responsabilité civile du propriétaire d'immeuble locatif », qui couvre les accidents causés par une insuffisance de gestion du bâtiment.
Quels types d'assurances un propriétaire devrait-il souscrire ?
Voici les assurances de base nécessaires à la gestion locative.
Assurance incendie
L'assurance incendie est la première assurance qu'un bailleur devrait souscrire. Au Japon, il existe la « loi sur la responsabilité en cas d'incendie », et sauf faute grave, il n'est pas possible de demander réparation pour des dommages causés par un incendie propagé depuis un bien voisin. Il est donc nécessaire de protéger son propre bâtiment par ses propres moyens. La couverture se divise entre le « bâtiment » et les « biens mobiliers » ; en règle générale, le propriétaire assure le bâtiment et le locataire assure ses biens.
Assurance tremblement de terre
Les incendies et tsunamis causés par un tremblement de terre ne sont pas couverts par l'assurance incendie ; il est donc également important de souscrire une assurance tremblement de terre. Comme le gouvernement intervient dans ce dispositif, il peut aussi répondre à de très grands séismes. Elle se souscrit en complément de l'assurance incendie, et le montant assuré doit représenter entre 30 % et 50 % de celui de l'assurance incendie (plafond : 50 millions de yens pour le bâtiment et 10 millions de yens pour les biens mobiliers).
Assurance décès solitaire
Les décès solitaires de locataires augmentent d'année en année, et l'enlèvement des effets personnels ainsi que le nettoyage spécialisé peuvent entraîner des coûts élevés. L'âge moyen d'un décès solitaire est de 61 ans, ce qui signifie que ce n'est pas un problème limité aux personnes âgées. Pour les propriétaires, la prime de cette assurance se situe généralement entre 30 000 et 40 000 yens par an, avec une garantie de loyer incluse.
Assurance emprunteur de groupe
Il s'agit d'une assurance qui rembourse le prêt en cas de décès ou d'invalidité lourde de l'emprunteur. De nombreux établissements financiers l'exigent comme condition d'octroi d'un prêt pour immeuble locatif.
Qu'est-ce que la garantie responsabilité civile du propriétaire d'immeuble locatif ?
La garantie responsabilité civile du propriétaire d'immeuble locatif est une clause qui indemnise les dommages corporels et matériels résultant d'accidents causés par une gestion insuffisante du bâtiment par son propriétaire. Selon les compagnies d'assurance, elle peut aussi être appelée « garantie responsabilité civile des installations ».
Différence avec la garantie responsabilité civile personnelle
Lorsque la cause provient d'une « personne », c'est la garantie responsabilité civile personnelle qui s'applique ; lorsqu'elle provient du « bâtiment », c'est la garantie responsabilité civile du propriétaire d'immeuble locatif qui s'applique. Par exemple, si un locataire fait tomber un objet et endommage une voiture, la première s'applique ; si une façade s'effondre et endommage une voiture, la seconde s'applique.
Champ de couverture
- Indemnisation des personnes blessées
- Frais de premiers secours et de prévention des dommages secondaires
- Frais de justice et honoraires d'avocat
La couverture est limitée aux accidents causés par « un défaut de maintien de la sécurité et de gestion du bâtiment » et « un problème structurel du bâtiment ».
Quels sont les avantages d'ajouter cette garantie ?
Cette garantie présente trois principaux avantages.
Une couverture étendue
Elle couvre largement les blessures dans les parties communes, les accidents d'ascenseur, ainsi que les dommages causés aux piétons et aux véhicules par la chute d'éléments de façade.
Un bon rapport coût-efficacité
Certaines compagnies d'assurance permettent de fixer un plafond d'indemnisation de 100 millions de yens pour les dommages corporels et matériels avec une prime annuelle inférieure à 10 000 yens. Vous pouvez ainsi vous préparer à des indemnisations élevées à moindre coût.
Une réponse aux incidents imprévus
Elle s'applique également à des accidents difficiles à prévoir, par exemple lorsqu'un bâtiment est endommagé par des vents violents ou de fortes chutes de neige et que des débris causent des dommages à des passants.
Quels sont les points de vigilance de cette garantie ?
Voici les points à bien vérifier lors de l'ajout de cette garantie.
- Respectez impérativement l'obligation de déclaration : une fausse déclaration peut entraîner la résiliation du contrat et le refus de versement de l'indemnité
- Attention aux doublons avec d'autres assurances : en assurance dommages, il n'est pas possible de percevoir une indemnité supérieure au montant du préjudice ; un chevauchement de garanties entraîne donc une prime inutile
- Vérifiez les exclusions : l'« intention » est exclue, mais la « négligence » est couverte. Les fuites des conduites d'eau et d'évacuation sont également couvertes
- Définissez le plafond d'indemnisation : plus le plafond est élevé, plus vous êtes serein, mais la prime augmente aussi ; il faut donc rechercher un bon équilibre
- Il n'y a pas de service de négociation amiable : il est possible de consulter la compagnie d'assurance et de recevoir des conseils, mais la négociation devra être menée par vous-même
Quelles autres garanties existent ? Liste des garanties utiles aux propriétaires
Voici d'autres garanties utiles pour la gestion locative.
| Nom de la garantie | Contenu de la couverture |
|---|---|
| Garantie frais de réparation | Frais d'expertise des dommages, coûts des travaux de remise en état, frais d'installations provisoires, etc. |
| Garantie de non-recours subrogatoire | Permet de traiter rapidement, via l'assurance du propriétaire, les dommages causés par la négligence du locataire. Utile pour préserver la relation avec le locataire |
| Garantie perte de revenus locatifs | Couvre la perte subie lorsque les loyers ne peuvent plus être perçus à la suite d'un incendie ou d'un autre sinistre |
| Garantie frais du bailleur | Couvre les frais de nettoyage et de remise en état liés à un décès solitaire, ainsi que la perte de loyers (plafond de 50 %) |
| Garantie accident électrique et mécanique | Couvre les courts-circuits des équipements et les pannes mécaniques |
| Garantie dommages causés aux voisins par propagation d'incendie | Couvre les dommages causés aux biens voisins lorsque l'incendie prend naissance dans votre bien |
| Garantie inondation | Couvre les dégâts causés par les typhons, les fortes pluies et la fonte des neiges |
| Garantie frais de renforcement de la sécurité | Couvre les frais d'installation d'équipements de sécurité après une intrusion illégale (plafond de 200 000 yens) |
Il est important de réviser régulièrement ses assurances
Le simple fait d'être assuré ne suffit pas ; il convient de revoir régulièrement les points suivants.
- Le montant assuré pour le bâtiment n'est-il pas fixé trop haut ?
- Les garanties souscrites correspondent-elles à vos objectifs, et n'y a-t-il pas de garanties inutiles ?
- Le contenu de la couverture ne fait-il pas double emploi avec d'autres assurances ?
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Faut-il systématiquement ajouter la garantie responsabilité civile du propriétaire d'immeuble locatif ?
Dans certains cas, il est possible d'obtenir une couverture de 100 millions de yens avec une prime annuelle inférieure à 10 000 yens. Nous recommandons donc cette souscription pour son bon rapport coût-efficacité.
Q. L'assurance incendie suffit-elle à elle seule ?
L'assurance incendie constitue la couverture de base, mais elle ne couvre ni les incendies causés par un tremblement de terre ni les accidents dus à une mauvaise gestion du bâtiment. Il est important de la combiner avec une assurance tremblement de terre et diverses garanties complémentaires.
Q. L'assurance décès solitaire est-elle nécessaire même dans un immeuble sans résidents âgés ?
L'âge moyen d'un décès solitaire est de 61 ans, et environ 11 % des causes de décès sont des suicides. Il est pertinent de l'envisager quel que soit l'âge des locataires.
Q. Que se passe-t-il si les garanties se chevauchent ?
En assurance dommages, il n'est pas possible de percevoir une indemnité supérieure au montant du préjudice. La part de prime correspondant au chevauchement est donc gaspillée. Lors de la souscription, comparez-la avec vos assurances existantes.
