Bei der Vermietung von Immobilien ist es notwendig, sich auf verschiedene Risiken vorzubereiten, von Naturkatastrophen wie Bränden und Erdbeben bis hin zu Problemen mit Mietern. Deshalb ist der Abschluss von Versicherungen wichtig, doch die Grundversicherung allein reicht in manchen Fällen nicht aus. In diesem Artikel erläutern wir ausführlich, welche Versicherungsarten Vermieter abschließen sollten, und was die „Haftungserweiterung für Eigentümer vermieteter Gebäude“ ist, die bei Unfällen infolge mangelhafter Gebäudeverwaltung greift.
Welche Versicherungsarten sollten Vermieter abschließen?
Im Folgenden stellen wir die grundlegenden Versicherungen vor, die für die Vermietung wichtig sind.
Feuerversicherung
Die Feuerversicherung ist die erste Versicherung, die Vermieter abschließen sollten. In Japan gilt das „Gesetz über die Haftung bei Brandverursachung“. Da Schadenersatzansprüche für Schäden durch übergreifendes Feuer aus der Nachbarschaft nur bei grober Fahrlässigkeit geltend gemacht werden können, muss das eigene Gebäude selbst geschützt werden. Der Versicherungsschutz ist in „Gebäude“ und „Hausrat“ unterteilt. Grundsätzlich versichert der Vermieter das Gebäude, während der Mieter den Hausrat versichert.
Erdbebenversicherung
Da Brände und Tsunamis infolge eines Erdbebens nicht von der Feuerversicherung gedeckt werden, ist auch der Abschluss einer Erdbebenversicherung wichtig. Da die Regierung beteiligt ist, kann sie auch bei schweren Erdbeben greifen. Sie wird als Zusatz zur Feuerversicherung abgeschlossen, und die Versicherungssumme liegt im Bereich von 30 bis 50 % der Feuerversicherung (Obergrenze: 50 Millionen Yen für Gebäude, 10 Millionen Yen für Hausrat).
Versicherung gegen einsamen Tod
Fälle von einsamem Tod unter Mietern nehmen von Jahr zu Jahr zu, und die Beseitigung zurückgelassener Gegenstände sowie Spezialreinigungen verursachen hohe Kosten. Das Durchschnittsalter bei einsamem Tod liegt bei 61 Jahren, daher betrifft dieses Thema nicht nur ältere Menschen. Für Vermieter liegen die marktüblichen Jahresprämien bei etwa 30.000 bis 40.000 Yen, oft einschließlich Mietgarantie.
Restschuldversicherung für Immobilienkredite (Danshin)
Diese Versicherung übernimmt den Kredit, wenn der Kreditnehmer stirbt oder schwer behindert wird. Bei vielen Finanzinstituten ist sie eine Voraussetzung für die Vergabe von Apartmentdarlehen.
Was ist die Haftungserweiterung für Eigentümer vermieteter Gebäude?
Die Haftungserweiterung für Eigentümer vermieteter Gebäude ist ein Zusatzbaustein, der Schadenersatz für Personen- und Sachschäden abdeckt, die durch unzureichende Verwaltung durch den Gebäudeeigentümer verursacht werden. Je nach Versicherer wird sie auch als „Zusatz zur Betriebshaftpflicht für Einrichtungen“ bezeichnet.
Unterschied zur Privathaftpflicht-Erweiterung
Liegt die Ursache bei einer „Person“, gilt die Privathaftpflicht-Erweiterung, liegt sie beim „Gebäude“, gilt die Haftungserweiterung für Eigentümer vermieteter Gebäude. Wenn etwa ein Mieter einen Gegenstand fallen lässt und ein Auto beschädigt, greift die erste. Wenn dagegen eine Außenwand einstürzt und ein Auto beschädigt, greift die zweite.
Deckungsumfang
- Schadenersatzzahlungen an verletzte Personen
- Kosten für Erste Hilfe und zur Verhinderung von Folgeschäden
- Gerichts- und Anwaltskosten
Versichert sind nur Unfälle, die auf „unzureichende Aufrechterhaltung und Verwaltung der Gebäudesicherheit“ oder „konstruktive Probleme des Gebäudes“ zurückzuführen sind.
Welche Vorteile bietet diese Haftungserweiterung?
Dieser Zusatzbaustein bietet im Wesentlichen drei Vorteile.
Breiter Deckungsumfang
Abgedeckt sind unter anderem Verletzungen in Gemeinschaftsbereichen, Aufzugsunfälle sowie Schäden an Passanten oder Fahrzeugen durch herabfallende Teile der Außenwand.
Gutes Preis-Leistungs-Verhältnis
Einige Versicherer ermöglichen es, die Deckungssumme für Personen- und Sachschäden auf 100 Millionen Yen festzulegen, selbst bei einer Jahresprämie von unter 10.000 Yen. So lässt sich mit geringen Kosten für hohe Schadenersatzforderungen vorsorgen.
Auch für unvorhergesehene Probleme geeignet
Sie gilt auch bei schwer vorhersehbaren Unfällen, etwa wenn ein Gebäude durch starken Wind oder heftigen Schneefall beschädigt wird und Trümmerteile Passanten verletzen.
Welche Punkte sind bei dieser Haftungserweiterung zu beachten?
Dies sind die Punkte, die Sie beim Einschluss dieses Zusatzes beachten sollten.
- Die Anzeigepflicht unbedingt einhalten：Falsche Angaben können zur Vertragskündigung und zur Nichtzahlung der Versicherungsleistung führen
- Auf Überschneidungen mit anderen Versicherungen achten：In der Schadenversicherung kann keine höhere Leistung als der entstandene Schaden bezogen werden. Doppelte Deckung führt daher zu unnötigen Prämien
- Ausschlüsse prüfen：“Vorsatz” ist ausgeschlossen, „Fahrlässigkeit“ ist jedoch gedeckt. Auch Leckagen an Zu- und Abwasserleitungen sind versichert
- Die Obergrenze der Versicherungssumme festlegen：Eine höhere Obergrenze bietet mehr Sicherheit, erhöht aber auch die Prämie. Deshalb ist eine ausgewogene Prüfung wichtig
- Es gibt keinen Vergleichsverhandlungsservice：Eine Beratung oder Empfehlung durch die Versicherungsgesellschaft ist möglich, Vergleichsverhandlungen müssen jedoch selbst geführt werden
Welche weiteren Zusatzbausteine gibt es? Übersicht für Vermieter
Nachfolgend stellen wir weitere Zusatzbausteine vor, die für die Vermietung hilfreich sind.
| Name des Zusatzbausteins | Leistungsinhalt |
|---|---|
| Reparaturkosten-Zusatz | Kosten für Schadenuntersuchung, Wiederherstellungsarbeiten, provisorische Einrichtungen usw. |
| Verzicht auf Regressansprüche | Schnelle Abwicklung von Schäden durch Fahrlässigkeit des Mieters über die Versicherung des Vermieters. Hilfreich zur Aufrechterhaltung der Beziehung zum Mieter |
| Mieteinnahmen-Zusatz | Deckt Verluste ab, wenn Mieteinnahmen durch Feuer oder ähnliche Ereignisse ausfallen |
| Vermieterkosten-Zusatz | Deckt Reinigungskosten, Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei einsamem Tod usw. sowie Mietausfälle ab (Obergrenze 50 %) |
| Zusatz für elektrische und mechanische Schäden | Deckt Kurzschlüsse an Anlagen und mechanische Defekte ab |
| Zusatz für Brandschäden an Nachbargebäuden | Deckt Schäden ab, wenn vom eigenen Objekt ein Feuer ausgeht und Nachbarobjekte beschädigt werden |
| Zusatz für Hochwasserschäden | Deckt Wasserschäden durch Taifune, Starkregen und Schneeschmelze ab |
| Zusatz für Kosten von Sicherheitsmaßnahmen | Deckt die Kosten für die Installation von Sicherheitsausstattung nach einem unbefugten Eindringen ab (Obergrenze 200.000 Yen) |
Eine regelmäßige Überprüfung der Versicherung ist wichtig
Es reicht nicht aus, nur versichert zu sein. Überprüfen Sie Ihren Versicherungsschutz regelmäßig anhand der folgenden Punkte.
- Ist die Versicherungssumme für das Gebäude zu hoch angesetzt?
- Sind passende Zusatzbausteine enthalten, und gibt es unnötige Zusatzbausteine?
- Überschneiden sich die Leistungsinhalte mit anderen Versicherungen?
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Sollte die Haftungserweiterung für Eigentümer vermieteter Gebäude unbedingt eingeschlossen werden?
In manchen Fällen lässt sich mit einer Jahresprämie von unter 10.000 Yen eine Deckung von 100 Millionen Yen erzielen. Deshalb empfehlen wir den Abschluss unter dem Gesichtspunkt des Preis-Leistungs-Verhältnisses.
F. Reicht eine Feuerversicherung allein aus?
Die Feuerversicherung ist eine grundlegende Absicherung, deckt aber weder Brände infolge eines Erdbebens noch Unfälle durch mangelhafte Gebäudeverwaltung ab. Daher ist die Kombination mit einer Erdbebenversicherung und verschiedenen Zusatzbausteinen wichtig.
F. Ist eine Versicherung gegen einsamen Tod auch bei Objekten ohne ältere Bewohner notwendig?
Das Durchschnittsalter bei einsamem Tod liegt bei 61 Jahren, und etwa 11 % der Todesursachen sind Suizid. Daher ist eine Prüfung unabhängig von der Altersstruktur der Mieter sinnvoll.
F. Was passiert bei überschneidenden Deckungsinhalten?
In der Schadenversicherung kann keine höhere Versicherungsleistung als der tatsächliche Schaden bezogen werden. Die Prämie für den überschneidenden Teil ist daher unnötig. Vergleichen Sie beim Abschluss die Inhalte mit bereits bestehenden Versicherungen.
