Na gestão de imóveis para locação, é necessário se preparar para diversos riscos, desde desastres naturais, como incêndios e terremotos, até problemas com inquilinos. Por isso, contratar seguro é importante, mas em alguns casos apenas a cobertura básica pode não ser suficiente. Neste artigo, explicamos em detalhes os tipos de seguro que proprietários devem contratar e a "cláusula adicional de responsabilidade civil do proprietário de imóvel locado", que cobre acidentes decorrentes de falhas na gestão do imóvel.
Quais tipos de seguro os proprietários devem contratar?
Apresentamos os seguros básicos necessários para a gestão de imóveis para locação.
Seguro contra incêndio
O seguro contra incêndio é o primeiro seguro que o proprietário de imóveis para locação deve contratar. No Japão, existe a "Lei de Responsabilidade por Incêndio", e, salvo em caso de negligência grave, não é possível exigir indenização por danos causados por propagação de fogo a partir de imóveis vizinhos. Por isso, é necessário proteger o próprio imóvel por conta própria. O objeto da cobertura se divide em "edifício" e "bens domésticos", sendo regra geral que o seguro do edifício seja contratado pelo proprietário e o seguro dos bens domésticos pelo inquilino.
Seguro contra terremoto
Como incêndios e tsunamis causados por terremotos não podem ser cobertos pelo seguro contra incêndio, também é importante contratar seguro contra terremoto. Como há participação do governo, ele também pode responder a terremotos de grande magnitude. A contratação é feita como cobertura adicional ao seguro contra incêndio, e o valor segurado deve ficar entre 30% e 50% do seguro contra incêndio (limite máximo: 50 milhões de ienes para edifícios e 10 milhões de ienes para bens domésticos).
Seguro para morte solitária
Os casos de morte solitária de inquilinos vêm aumentando a cada ano, e o tratamento de bens deixados no imóvel e a limpeza especializada podem gerar custos elevados. A idade média da morte solitária é de 61 anos, portanto não se trata de um problema apenas de idosos. O valor de mercado do seguro para proprietários gira em torno de 30 mil a 40 mil ienes por ano, e ele também inclui garantia de aluguel.
Seguro de vida vinculado ao financiamento imobiliário (danshin)
É um seguro que assume o saldo do financiamento em caso de morte ou invalidez grave do contratante do empréstimo. Em muitas instituições financeiras, ele é uma condição para a concessão de financiamento para apartamentos.
O que é a cláusula adicional de responsabilidade civil do proprietário de imóvel locado?
A cláusula adicional de responsabilidade civil do proprietário de imóvel locado é uma cobertura adicional que indeniza valores por danos pessoais e materiais decorrentes de acidentes causados por falhas na administração do proprietário do imóvel. Dependendo da seguradora, ela também pode ser chamada de "cobertura adicional de responsabilidade civil de instalações".
Diferença em relação à cláusula adicional de responsabilidade civil pessoal
Quando a causa é uma "pessoa", aplica-se a cláusula adicional de responsabilidade civil pessoal; quando a causa é o "edifício", aplica-se a cláusula adicional de responsabilidade civil do proprietário de imóvel locado. Por exemplo, se um inquilino deixar um objeto cair e danificar um carro, aplica-se a primeira; se uma parede externa desabar e danificar um carro, aplica-se a segunda.
Âmbito da cobertura
- Indenização por danos a pessoas feridas
- Custos de primeiros socorros e de prevenção de danos secundários
- Custas judiciais e honorários advocatícios
A cobertura se limita a acidentes causados por "falha na manutenção e gestão da segurança do edifício" e "problemas estruturais do edifício".
Quais são as vantagens de incluir a cláusula adicional de responsabilidade civil do proprietário de imóvel locado?
Há três principais vantagens em incluir essa cobertura adicional.
Amplo alcance de cobertura
Ela cobre amplamente situações como ferimentos em áreas comuns, acidentes com elevadores e danos a pedestres e veículos causados pela queda de revestimentos externos.
Boa relação custo-benefício
Há seguradoras que permitem definir o limite de cobertura para danos pessoais e materiais em 100 milhões de ienes mesmo com um prêmio anual inferior a 10 mil ienes. Isso permite se preparar para indenizações elevadas com baixo custo.
Cobertura também para problemas inesperados
Ela também se aplica a acidentes difíceis de prever, como quando ventos fortes ou neve intensa danificam o edifício e fragmentos atingem pedestres.
Quais são os pontos de atenção dessa cláusula adicional de responsabilidade civil do proprietário de imóvel locado?
Estes são os pontos que devem ser observados ao adicionar essa cobertura.
- Cumpra sempre o dever de informação：informações falsas podem levar ao cancelamento do contrato e à recusa do pagamento da indenização
- Atenção à sobreposição com outros seguros：como no seguro de danos não é possível receber valor superior ao prejuízo, a sobreposição de coberturas pode significar desperdício de prêmio
- Confirme as exclusões de cobertura："ato intencional" é excluído, mas "negligência" é coberta. Vazamentos em tubulações de água e esgoto também são cobertos
- Definição do limite da indenização：quanto maior o limite, maior a tranquilidade, mas o prêmio também aumenta, por isso é preciso avaliar o equilíbrio
- Não há serviço de negociação de acordo：é possível consultar a seguradora e receber orientações, mas a negociação de acordo deve ser conduzida pelo próprio segurado
Que outras coberturas adicionais existem? Lista de coberturas para proprietários
Apresentamos outras coberturas adicionais úteis para a gestão de imóveis para locação.
| Nome da cobertura adicional | Conteúdo da cobertura |
|---|---|
| Cobertura adicional de despesas de reparo | Despesas de apuração do dano, custos de obras de restauração, despesas com instalações provisórias etc. |
| Cobertura adicional de não exercício do direito de regresso | Permite atender rapidamente, com o seguro do proprietário, danos causados por negligência do inquilino. É útil para manter o relacionamento com o inquilino |
| Cobertura adicional de renda de aluguel | Cobre a perda quando a renda de aluguel deixa de entrar devido a incêndio etc. |
| Cobertura adicional de despesas do proprietário | Cobre limpeza, custos de restauração ao estado original e perda de aluguel em caso de morte solitária etc. (limite de 50%) |
| Cobertura adicional para acidentes elétricos e mecânicos | Cobre curtos-circuitos de equipamentos e falhas mecânicas |
| Cobertura adicional de danos por propagação do incêndio | Cobertura quando um incêndio iniciado no próprio imóvel causa danos a vizinhos |
| Cobertura adicional contra danos por inundação | Cobre danos causados por tufões, chuvas fortes e derretimento de neve |
| Cobertura adicional de despesas com medidas de segurança | Cobre despesas com instalação de equipamentos de segurança após invasão ilegal (limite de 200 mil ienes) |
Que tipo de seguro é o seguro de responsabilidade civil do estabelecimento?
O seguro de responsabilidade civil do estabelecimento cobre as indenizações que o proprietário deve pagar quando defeitos estruturais do imóvel ou falhas de gestão causam danos corporais ou materiais a terceiros, como inquilinos ou pedestres.
Casos cobertos
Estão cobertos casos como ferimentos em pedestres causados pela queda de azulejos da fachada, quedas de moradores devido a corrimãos danificados nas áreas comuns e danos por vazamento em unidades inferiores causados pelo rompimento de tubulações de água ou esgoto. De modo geral, acidentes decorrentes da administração e conservação do imóvel são amplamente cobertos.
Detalhamento dos custos cobertos
Além das indenizações por danos, como despesas médicas e custos de reparo, também podem ser cobertos honorários advocatícios e despesas processuais. Alguns seguros ainda oferecem cláusulas adicionais que dão suporte à negociação de acordos.
Qual é a diferença entre o seguro de responsabilidade civil do estabelecimento e o seguro contra incêndio?
Ambos são seguros relacionados ao imóvel, mas o objeto da cobertura é diferente. O ideal é contar com os dois.
O seguro contra incêndio cobre danos ao “seu próprio imóvel”
O seguro contra incêndio cobre danos ao próprio imóvel causados por desastres naturais ou acidentes. O bem segurado é o “seu patrimônio (o imóvel)”.
O seguro de responsabilidade civil do estabelecimento cobre “danos causados a terceiros”
O seguro de responsabilidade civil do estabelecimento cobre “danos causados a outras pessoas” em razão de defeitos no imóvel ou falhas de gestão. Ao contratar os dois seguros, é possível cobrir os riscos de forma abrangente.
Qual é a faixa de preço do seguro de responsabilidade civil do estabelecimento?
O prêmio varia de acordo com o porte e o uso do imóvel, bem como com o limite de cobertura.
Referência de prêmio
Em um imóvel de locação comum, o custo anual costuma ficar em torno de 10 mil a 30 mil ienes. Para um limite de cobertura de 100 milhões de ienes, a referência é de aproximadamente 15 mil ienes por ano. Quando a cobertura é adicionada como cláusula do seguro contra incêndio, o custo pode ser menor.
Quais pontos exigem atenção ao contratar o seguro de responsabilidade civil do estabelecimento?
Verifique os pontos essenciais antes da contratação e escolha o seguro mais adequado.
Definição do limite de cobertura
Em acidentes graves, a indenização pode chegar a dezenas de milhões de ienes. Recomenda-se definir um limite de cobertura de pelo menos 100 milhões de ienes.
Verificação das exclusões de cobertura
Acidentes causados por dolo ou negligência grave, bem como danos decorrentes de desastres naturais, podem estar excluídos da cobertura. Verifique as condições da apólice.
Verificação de sobreposição com seguros existentes
Como a cobertura de responsabilidade civil do estabelecimento pode já estar incluída como cláusula adicional do seguro contra incêndio, verifique o conteúdo docontrato de seguroantes de avaliar uma nova contratação.
É importante revisar o seguro periodicamente
Não basta apenas estar segurado; revise periodicamente os seguintes pontos.
- O valor segurado do edifício não está alto demais?
- As coberturas adicionais adequadas ao objetivo estão incluídas e não há coberturas desnecessárias?
- O conteúdo da cobertura não está sobreposto ao de outros seguros?
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. A cláusula adicional de responsabilidade civil do proprietário de imóvel locado deve ser incluída obrigatoriamente?
Em alguns casos, é possível obter cobertura de 100 milhões de ienes com um prêmio anual inferior a 10 mil ienes, portanto recomendamos a contratação do ponto de vista da relação custo-benefício.
Q. Apenas o seguro contra incêndio é suficiente?
O seguro contra incêndio é a cobertura básica, mas não pode cobrir incêndios causados por terremotos nem acidentes decorrentes de falhas na gestão do edifício. É importante combiná-lo com seguro contra terremoto e diversas coberturas adicionais.
Q. O seguro para morte solitária é necessário mesmo em imóveis sem moradores idosos?
A idade média da morte solitária é de 61 anos, e cerca de 11% das causas de morte são suicídio. Vale a pena considerar essa cobertura independentemente da faixa etária dos inquilinos.
Q. O que acontece se o conteúdo da cobertura estiver sobreposto?
No seguro de danos, não é possível receber indenização superior ao valor do prejuízo, portanto o prêmio pago pela parte sobreposta se torna desperdício. Ao contratar, compare com o conteúdo dos seguros já existentes.
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Q. É obrigatório contratar o seguro de responsabilidade civil do estabelecimento?
Não há obrigação legal de contratação, mas ele é fortemente recomendado para proprietários de imóveis para locação. Isso porque um único acidente pode gerarresponsabilidade por indenizaçãode vários milhões a dezenas de milhões de ienes.
Q. Acidentes causados pelo inquilino também são cobertos?
O seguro de responsabilidade civil do estabelecimento cobre acidentes baseados na responsabilidade de gestão do proprietário. Acidentes causados por negligência do inquilino são cobertos pelo seguro de responsabilidade civil pessoal do próprio inquilino.
Q. Onde é possível contratar o seguro de responsabilidade civil do estabelecimento?
Ele pode ser contratado junto a seguradoras de ramos elementares. Em geral, é incluído como cláusula adicional do seguro contra incêndio, mas também pode ser contratado separadamente.
