En la gestión de alquileres, es necesario prepararse para diversos riesgos, desde desastres naturales como incendios y terremotos hasta problemas con los inquilinos. Por ello, contratar un seguro es importante, pero en algunos casos el seguro básico por sí solo no es suficiente. En este artículo, explicamos en detalle los tipos de seguros que los propietarios deberían contratar y la "cobertura adicional de responsabilidad civil del propietario de edificios en alquiler", que protege frente a accidentes causados por deficiencias en la gestión del inmueble.
¿Qué tipos de seguros debería contratar un propietario?
Presentamos los seguros básicos necesarios para la gestión de alquileres.
Seguro contra incendios
El seguro contra incendios es el primer seguro que debe contratar un arrendador. En Japón existe la "Ley de Responsabilidad por Incendio", y salvo que haya negligencia grave, no se puede reclamar indemnización por daños causados por un incendio propagado desde una propiedad vecina. Por eso, es necesario proteger el propio edificio por cuenta propia. La cobertura se divide en "edificio" y "bienes del hogar"; por regla general, el propietario contrata el seguro del edificio y el inquilino el de sus pertenencias.
Seguro contra terremotos
Los incendios y tsunamis causados por terremotos no están cubiertos por el seguro contra incendios, por lo que también es importante contratar un seguro contra terremotos. Como el gobierno participa en este sistema, también puede responder ante grandes terremotos. Se contrata como complemento del seguro contra incendios, y el importe asegurado debe situarse entre el 30 % y el 50 % del seguro contra incendios (límite: 50 millones de yenes para edificios y 10 millones de yenes para bienes del hogar).
Seguro por fallecimiento en soledad
Los fallecimientos en soledad de inquilinos aumentan cada año, y la retirada de pertenencias y la limpieza especializada pueden generar costes elevados. La edad media de quienes fallecen en soledad es de 61 años, por lo que no es un problema exclusivo de las personas mayores. Para los propietarios, la prima de este seguro suele rondar entre 30.000 y 40.000 yenes al año, y suele incluir una garantía de renta.
Seguro de vida de grupo vinculado al préstamo
Es un seguro que cubre el préstamo en caso de fallecimiento o invalidez grave del titular. Muchas entidades financieras lo exigen como condición para conceder préstamos para apartamentos.
¿Qué es la cobertura adicional de responsabilidad civil del propietario de edificios en alquiler?
La cobertura adicional de responsabilidad civil del propietario de edificios en alquiler es una cláusula que indemniza por daños personales y materiales causados por accidentes derivados de una gestión insuficiente del inmueble por parte del propietario. Según la aseguradora, también puede denominarse "cobertura adicional de responsabilidad civil de instalaciones".
Diferencia con la cobertura adicional de responsabilidad civil personal
Si la causa es una "persona", se aplica la cobertura adicional de responsabilidad civil personal; si la causa es el "edificio", se aplica la cobertura adicional de responsabilidad civil del propietario de edificios en alquiler. Por ejemplo, si un inquilino deja caer un objeto y daña un coche, se aplica la primera; si una pared exterior se derrumba y daña un coche, se aplica la segunda.
Ámbito de cobertura
- Indemnización por daños a personas lesionadas
- Gastos de primeros auxilios y de prevención de daños secundarios
- Costes judiciales y honorarios de abogados
La cobertura se limita a accidentes causados por "falta de mantenimiento y gestión de la seguridad del edificio" y "problemas estructurales del edificio".
¿Cuáles son las ventajas de añadir esta cobertura adicional?
Existen tres ventajas principales al añadir esta cobertura adicional.
Cobertura amplia
Cubre ampliamente lesiones en zonas comunes, accidentes de ascensor y daños a peatones o vehículos por caída de elementos de la fachada, entre otros casos.
Buena relación coste-beneficio
Hay aseguradoras que permiten fijar un límite de cobertura de 100 millones de yenes para daños personales y materiales con una prima anual inferior a 10.000 yenes. Permite prepararse para indemnizaciones elevadas con un coste reducido.
Respuesta ante problemas imprevistos
También se aplica a accidentes difíciles de prever, como cuando un edificio resulta dañado por fuertes vientos o grandes nevadas y los fragmentos causan daños a peatones.
¿Qué puntos de atención tiene esta cobertura adicional?
Estos son los puntos que conviene tener presentes al añadir la cobertura.
- Cumpla siempre con el deber de declaración: una declaración falsa puede provocar la cancelación del contrato y la denegación del pago del seguro
- Evite duplicidades con otros seguros: en los seguros de daños no se puede cobrar más que el importe real del perjuicio, por lo que la superposición de coberturas supone una prima innecesaria
- Revise las exclusiones: los actos "dolosos" están excluidos, pero la "negligencia" está cubierta. También se cubren las fugas de tuberías de agua y desagüe
- Defina el límite de indemnización: un límite más alto aporta más tranquilidad, pero la prima también aumenta, por lo que conviene buscar un equilibrio
- No incluye servicio de negociación extrajudicial: puede consultar y recibir asesoramiento de la aseguradora, pero deberá encargarse personalmente de la negociación
¿Qué otras coberturas adicionales existen? Lista de coberturas para propietarios
Presentamos otras coberturas adicionales útiles para la gestión de alquileres.
| Nombre de la cobertura adicional | Contenido de la cobertura |
|---|---|
| Cobertura adicional de gastos de reparación | Gastos de peritaje de daños, costes de obras de restauración, costes de instalaciones provisionales, etc. |
| Cobertura adicional de no ejercicio del derecho de subrogación | Permite responder rápidamente con el seguro del propietario a daños causados por negligencia del inquilino. Es útil para mantener una buena relación con el inquilino |
| Cobertura adicional por ingresos por alquiler | Cubre la pérdida cuando se dejan de percibir ingresos por alquiler debido a incendios u otros siniestros |
| Cobertura adicional de gastos del arrendador | Cubre costes de limpieza y restauración por fallecimiento en soledad, así como pérdidas de alquiler (hasta un 50 %) |
| Cobertura adicional por accidentes eléctricos y mecánicos | Cubre cortocircuitos en equipos y averías mecánicas |
| Cobertura adicional por daños a terceros por propagación del incendio | Cubre los daños causados a inmuebles vecinos cuando el incendio se origina en la propia propiedad |
| Cobertura adicional por inundación | Cubre daños por tifones, lluvias intensas y deshielo |
| Cobertura adicional de gastos de medidas de seguridad | Cubre los costes de instalación de equipos de seguridad tras una intrusión ilegal (límite de 200.000 yenes) |
Es importante revisar el seguro periódicamente
No basta con estar asegurado; conviene revisar periódicamente los siguientes puntos.
- Si el importe asegurado del edificio no está fijado por encima de lo necesario
- Si las coberturas adicionales contratadas se ajustan al objetivo y no hay coberturas innecesarias
- Si el contenido de la cobertura no se solapa con otros seguros
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Conviene añadir siempre la cobertura adicional de responsabilidad civil del propietario de edificios en alquiler?
En algunos casos, es posible obtener una cobertura de 100 millones de yenes con una prima anual inferior a 10.000 yenes, por lo que recomendamos su contratación por su buena relación coste-beneficio.
Q. ¿Basta con el seguro contra incendios?
El seguro contra incendios es la cobertura básica, pero no cubre incendios causados por terremotos ni accidentes derivados de una gestión deficiente del edificio. Es importante combinarlo con el seguro contra terremotos y otras coberturas adicionales.
Q. ¿Es necesario el seguro por fallecimiento en soledad incluso en inmuebles sin residentes mayores?
La edad media de los fallecimientos en soledad es de 61 años, y alrededor del 11 % de las causas de muerte son suicidios. Merece la pena considerarlo independientemente del perfil de edad de los inquilinos.
Q. ¿Qué ocurre si la cobertura se duplica?
En los seguros de daños no se puede cobrar una indemnización superior al importe del perjuicio, por lo que la parte duplicada de la prima se desperdicia. Al contratar, compárela con los seguros que ya tenga.
