關於敷金和財產原状回復，2020年4月生效的《民法典》修訂案明確了迄今為止判例法和實踐中處理的概念。對房東來說，重要的不是是否退還敷金，而是以什麼依據、退到什麼程度，以及搬出時如何解釋退還。
在租賃管理中，即使是結算付款中的一個小錯誤也會嚴重損害信任。因此，不僅需要將民法典的修訂作為法律知識來記憶，還需要與合約、入住時的說明、照片記錄、付款單等結合起來使用。
本文重點
——修改民法典，明確敷金的定義、返還期限、財產原状回復的義務範圍。 - 作為一般規則，正常磨損和隨著時間的推移而惡化不包括在租戶將財產恢復到原始狀態的義務中。 - 房東需要審查他們編寫特殊協議的方式，在入住時提供解釋，並在搬出時整理證據。 - 當涉及敷金結算時，重要的是不僅能夠提出索賠，而且要透明，以便您可以向租戶解釋。 - 管理原状回復、優秀管理者的注意義務以及單獨返還敷金將更容易防止出現問題。
民法的修改對於敷金和原状回復有何變化？
民法典的修訂並未改變有關租賃做法的所有內容。主要變化是，先前在判例法和國土交通省指導方針中組織的敷金和返還的概念，已明確納入民法典的條款中。
在房地產管理領域，即使在修訂之前，以下做法也已被廣泛實踐：「一般情況下，租戶對正常磨損不承擔責任」、「敷金扣除未付租金和修復費用後返還」。民法典的修訂並沒有創造出忽視實際操作的新規則，而是使模糊的地方更容易在法律上解釋。
對房東來說，實際意義在於，現在在支付搬出費用時很難說「這就是我們一直以來所做的」。當房客詢問原因時，會詢問您是否可以提供合約、入住時的確認文件、搬出時的照片、估價和付款詳細資訊。
換句話說，民法修正案並不是單方面增加房東負擔的製度。事實上，我認為修正案使管理更透明的房東更容易解釋他們的問題。
什麼是敷金？民法典第622條之2明確了什麼
敷金是租戶向房東存入的資金，用於擔保未付租金、恢復費用以及租賃協議中產生的其他財務義務。 2020年生效的民法修正案明確了敷金的性質和返還的概念。
租約結束、歸還房產後，房東將返還租戶債務後的剩餘金額。這裡的債務包括未付的租金、未付的公共服務費以及被視為由租戶承擔的修復費用。
重要的是不要將敷金視為您不必償還的錢。敷金與押金類似，結算後如有剩餘金額將退還。即使在零押金房產越來越多的時代，如果忽視了這個基本原則，搬出去的時候也會失去信譽。
例如，即使搬出時要從押金中扣除更換壁紙的費用，但僅僅因為髒了還是不夠的。重要的是要確定污漬是否超出正常磨損範圍，是否是由於租客故意或疏忽行為造成的，以及是否可以通過與租客搬入時的情況進行比較來解釋。
什麼是原状回復？民法第621條規定之範圍
原状回復是指在合約或法律要求的範圍內將租戶租賃的財產原状回復。然而，這並不意味著該物品將恢復到與租賃時完全相同的狀態。
根據《民法典》第 621 條，雖然租戶對於收到財產後發生的損壞有義務將財產原状回復，但一般而言，該義務不適用於正常使用或收益造成的磨損和隨著時間的推移而惡化。這是退租結算過程中最常被誤解的部分。
壁紙曬傷、地板放置家具造成的輕微凹痕、設備自然老化等都可以視為正常磨損或隨著時間的推移而老化。另一方面，租戶可能要對吸煙造成的污漬、寵物造成的刮傷、疏於清潔造成的黴菌、未經授權的施工造成的孔洞等負責。
有關工作範圍的更多詳細信息，請參閱[什麼是修復工作？ ]由租賃業主應了解的內容、費用和故障排除組織。本文主要關注民法典修改後的房東運作。
正常磨損和租客負擔該如何區分？
如果僅在搬出時進行判斷，正常磨損與租戶責任之間的界線很容易產生爭議。入住前需確認狀況、合約內容、使用狀況、破損原因等。
在管理實務中，將其分為以下四類比較容易整理。
| 分類 | 範例 | 原則 |
|---|---|---|
| 正常磨損 | 因家具安裝造成的輕微凹痕、因陽光照射而變色 | 房東輕鬆承擔 |
| 隨著時間的推移而惡化 | 設備使用壽命結束後自然褪色 | 出租人很可能承擔負擔 |
| 故意/疏忽 | 物體碰撞造成的孔洞、缺乏清潔造成的污漬 | 房客可能對此負責 |
| 違反好管理者的注意義務 | 因無人看管的漏水和通風不良而導致嚴重發黴 | 可由租客承擔 |
即使你在搬遷會議上突然解釋這種分類，租客也很難理解。我們會在簽約時解釋將房產原状回復的概念，在您入住時拍攝室內照片，並在您搬出時按位置整理損壞原因。這看似簡單，但卻是最強而有力的預防措施。
善管注意義務的關係，也可以參考善管注意義務是什麼？日本租賃管理中的違規風險防範。索取將房產原状回復的費用不僅僅是維修估算，而且是如何解釋租戶使用狀況的問題。
需要什麼證據來解釋租戶的負擔？
要解釋租戶的負擔，僅僅說有損壞是不夠的。需要連接並顯示入住前的狀況、發生的原因、疏忽和使用的關係以及預估價格的有效性。
以下是管理公司應具備的最低證據：
| 證據 | 使用情境 | 短缺風險 |
|---|---|---|
| 入住時的照片 | 與搬出時的損壞比較 | 無法確定損壞是否最初存在 |
| 合約/特殊條款 | 檢查租戶負擔範圍 | 索賠的基礎變得抽象 |
| 租賃期間的聯絡記錄 | 檢查是否漏水、黴菌和設備缺陷 | 難以解釋的違反好管理者註意義務的行為 |
| 搬遷見證記錄 | 記錄損壞情況及租客的理解 | 事後很容易被告知「沒有給出任何解釋」 |
| 估計 | 表示工作項目、數量和單價 | 要求「一套」會產生不信任感 |
這裡重要的是不要只使用證據來對抗租戶。證據是幫助房東和租戶達成共識的通用文件。只有能夠解釋的請求才會提出，無法解釋的將由房東進行整理。這種態度會減少麻煩。
房東應審查的合約要點和特殊條款
民法修改後，房東需要檢查敷金、原状回復、特殊協議等措辭，而不是繼續沿用模板合約。應特別注意過於寬泛的特殊條款，例如要求租戶負責正常磨損。
特殊協議僅透過書面形式並不生效。當租戶被要求承擔比平常更重的負擔時，內容必須具體且租戶瞭解並同意，這一點很重要。簡單地用模棱兩可的語言寫下“租戶將負責搬出時的所有清潔費用”，這會給以後的爭議留下空間。
房東應審查的項目包括：
- 敷金及返還期間的定義是否明確？
- 原状回復的範圍是否有別於正常磨損和老化惡化？
- 租戶所承擔的特別協議的細節是否具體？
- 是否有關於如何結算帳單以及搬出時如何提交詳細資訊的書面說明？
- 入住時是否與支票表和照片記錄相關聯？
合約不僅僅是在出現問題後保護房東。這是一個幫助您在入住時與租戶達成一致的工具。租賃管理人員越信任，他們在解釋入口時就會越詳細。
在解释特殊协议时，如果按如下方式将表达式分开，在实践中使用会更容易。
| 應避免的表達方式 | 理想的表達 |
|---|---|
| 所有搬出費用均由租戶承擔 | 除正常磨損和隨時間推移而損壞外，由於租戶故意或疏忽造成的損壞可能由租戶承擔責任。 |
| 一組恢復費用將從敷金中扣除。 | 恢复财产原状的费用将从保证金中扣除工作项目、负担分类和依据的详细信息。 |
| 我们一律收取清洁费 | 我们将确认合同中约定的范围和实施细节，并写在细节中 |
| 如果您有寵物，將收取全額費用 | 如果我們發現超出正常使用範圍的損壞，例如您的寵物造成的異味或划痕，我們將安排收費。 |
即使措辭上的微小變化也會改變租戶對您的看法。与其强行推动，不如先表明负担的条件和依据，这样才能更快地解决问题。
實用流程，避免支付出發費用時出現麻煩
遷出結算的品質不僅取決於遷出日期。由入住前、簽約時、入住時、通知搬離、見證、估價、付款明細等流程決定。
實際中，依照以下順序排列會比較穩定。
- 入住前，拍攝內部照片並記錄任何刮痕或污垢。
- 解釋簽訂合約時原状回復和敷金結算的概念。
- 記錄您入住期間的設備問題和聯絡記錄。
- 在見證搬出的同時，用照片和筆記檢查損壞的地方。
- 在估算中將工作項目、數量、單價和負擔分類分開。 6、結算單中明確註明敷金、未付金額、租戶承擔金額、退還金額。
- 如果租戶提出問題，請使用記錄和標準來解釋，而不是情緒化。
一旦這個過程到位，可以向租戶索賠的範圍就會變得清晰。另一方面，如果沒有照片，沒有解釋，或者只有一組估計，即使他們有道理，也很難說服房東。
管理人員的術語整理，可以參考原状回復、原状復帰、現状回復有何不同？管理人員正確使用的實務說明。
如果您不仅列出“金额”，还列出“负担原因”，如下所示，将更容易解释付款详细信息。
| 項目 | 金額 | 負擔類別 | 說明 |
|---|---|---|---|
| 西式房布局部翻新 | 18,000 日元 | 由租户承担费用 | 入住时检查是否有照片中未显示的烟渍 |
| 地板上的小家具痕迹 | 0 日元 | 出租人的责任 | 正常使用造成的轻微凹痕 |
| 搬出时的清洁 | 22,000 日元 | 根据特别合同由租户支付 | 合同时解释的固定清洁费 |
| 设备自然故障 | 0 日元 | 出租人的负担 | 因老化而更换 |
透過使用這種格式，租戶不僅可以檢查“費用是多少”，還可以檢查“為什麼他們有責任付款”。贷方还可以指定他们不会收取的项目，从而更容易避免收费过高的印象。
即使沒有押金的房產，恢復規則也保持不變
即使擁有零押金房產，將房產原状回復的想法也不會消失。不同的是，搬出時沒有押金作為要扣除的資金來源，所以需要單獨索取租戶的份額。
零敷金的好處是可以降低入住成本，在招募時有優勢。然而，由於搬出時欠費，催收風險和解釋負擔會增加。為了換取零押金，房東需要使用擔保公司，搬出時提供專門的清潔合同，入住時提供解釋，並提供更詳細的照片記錄。
這裡重要的是不要懷疑租客。從一開始就分享規則並明確租戶可能負責的事項非常重要。透明度可以保護房東和房客。
在 INA，我們相信租賃管理不僅僅是行政處理，而是一項建立長期信任的工作。押金結算看似是金額的問題，但實際上是反映管理公司和業主態度的一個場景。
房東現在想要檢查的清單
關於民法典修改後的敷金及恢復措施，請檢查以下內容。
- 合約中明確規定了敷金何時退還以及扣除的金額。
- 原状回復的特殊條款是特定的，與正常磨損有區別。
- 入住時儲存檢查表和室內照片
- 目擊出發時的確認事項標準化。
- 房東和房客的負擔在估算和結算細節中是分開的。
- 管理公司有話要向租戶解釋
- 我們已經決定了零敷金房產搬遷成本的回收流程。
每個項目都是一個簡單的項目。然而，在租賃管理中，這種簡單的準備可以防止搬出、負評和空置期延長等問題。
從短期來看，詳細的記錄和解釋可能看起來很麻煩。這就是為什麼建立一個系統很重要。創造一個不依賴人的運營，同時保護業主的資產和租戶的安心。
常見問題（FAQ）
Q1。由於民法修改，我是否需要全額退還敷金？
A. 敷金不保證全額退還。扣除未付租金和視為由租戶承擔的修復費用後，剩餘金額將退還。但必須能夠詳細解釋扣除的細節和理由。
Q2。租客可以索賠正常磨損和隨著時間的推移而惡化嗎？
答：原則上，正常磨損和隨著時間的推移而惡化的情況不包括在租戶將財產恢復到原始狀態的義務中。即使在根據特別協議要求租戶承擔費用的情況下，內容具體且租戶理解並同意也很重要。
Q3。零敷金的房產可以申請修復費用嗎？
A. 即使敷金為零，您也可以索取將房產原状回復的費用，該費用被視為由租戶承擔。然而，由於它不能從敷金中扣除，因此您在搬出時需要更詳細地解釋、詳細資訊和收集流程。
Q4。如果我交給管理公司的話，房東就不需要做任何事嗎？
A. 即使您將房產委託給管理公司，您也應該作為房東檢查合約、特殊條款和結算政策。管理公司解說的品質直接關係到業主的信任度。授權越多，共享標準就越重要。
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引文/參考文獻
