关于敷金和财产原状回復，2020年4月生效的《民法典》修订案明确了迄今为止判例法和实践中处理的概念。对于房东来说，重要的不是是否退还敷金，而是以什么依据、退到什么程度，以及搬出时如何解释退还。
在租赁管理中，即使是结算付款中的一个小错误也会严重损害信任。因此，不仅需要将民法典的修订作为法律知识来记忆，还需要与合同、入住时的说明、照片记录、付款单等结合起来使用。
本文要点
——修改民法典，明确敷金的定义、返还期限、财产原状回復的义务范围。 - 作为一般规则，正常磨损和随着时间的推移而恶化不包括在租户将财产恢复到原始状态的义务中。 - 房东需要审查他们编写特殊协议的方式，在入住时提供解释，并在搬出时整理证据。 - 当涉及敷金结算时，重要的是不仅能够提出索赔，而且要透明，以便您可以向租户解释。 - 管理原状回復、优秀管理者的注意义务以及单独返还敷金将更容易防止出现问题。
民法典的修改对于敷金和原状回復有何变化？
民法典的修订并未改变有关租赁做法的所有内容。主要变化是，之前在判例法和国土交通省指导方针中组织的敷金和返还的概念，已明确纳入民法典的条款中。
在房地产管理领域，即使在修订之前，以下做法也已被广泛实践：“一般情况下，租户对正常磨损不承担责任”、“敷金扣除未付租金和修复费用后返还”。民法典的修订并没有创造出忽视实际操作的新规则，而是使模糊的地方更容易在法律上得到解释。
对于房东来说，实际意义在于，现在在支付搬出费用时很难说“这就是我们一直以来所做的”。当租客询问原因时，会询问您是否可以提供合同、入住时的确认文件、搬出时的照片、估价和付款详细信息。
换句话说，民法修正案并不是一个单方面增加房东负担的制度。事实上，我认为修正案使管理更加透明的房东更容易解释他们的问题。
什么是敷金？民法典第622条之2明确了什么
敷金是租户向房东存入的资金，用于担保未付租金、恢复费用以及租赁协议中产生的其他财务义务。 2020年生效的民法修正案明确了敷金的性质和返还的概念。
租约结束、归还房产后，房东将返还租户债务后的剩余金额。这里的债务包括未付的租金、未付的公共服务费以及被视为由租户承担的修复费用。
重要的是不要将敷金视为您不必偿还的钱。敷金与押金类似，结算后如有剩余金额将退还。即使在零押金房产越来越多的时代，如果忽视了这个基本原则，搬出去的时候也会失去信誉。
比如，即使搬出时要从押金中扣除更换墙纸的费用，但仅仅因为脏了还是不够的。重要的是要确定污渍是否超出正常磨损范围，是否是由于租客故意或疏忽行为造成的，以及是否可以通过与租客搬入时的情况进行比较来解释。
什么是原状回復？民法典第621条规定之范围
原状回復是指在合同或法律要求的范围内将租户租赁的财产原状回復。然而，这并不意味着该物品将恢复到与租赁时完全相同的状态。
根据《民法典》第 621 条，虽然租户对于收到财产后发生的损坏有义务将财产原状回復，但一般而言，该义务不适用于正常使用或收益造成的磨损和随着时间的推移而恶化。这是退租结算过程中最常被误解的部分。
壁纸晒伤、地板放置家具造成的轻微凹痕、设备自然老化等都可以视为正常磨损或随着时间的推移而老化。另一方面，租户可能要对吸烟造成的污渍、宠物造成的划伤、疏于清洁造成的霉菌、未经授权的施工造成的孔洞等负责。
有关工作范围的更多详细信息，请参阅[什么是修复工作？]由租赁业主应了解的内容、费用和故障排除组织。本文主要关注民法典修改后的房东运作情况。
正常磨损和租客负担该如何区分？
如果仅在搬出时进行判断，正常磨损与租户责任之间的界限很容易产生争议。入住前需确认状况、合同内容、使用状况、破损原因等。
在管理实践中，将其分为以下四类比较容易整理。
| 分类 | 示例 | 原则 |
|---|---|---|
| 正常磨损 | 因家具安装造成的轻微凹痕、因阳光照射而变色 | 房东轻松承担 |
| 随着时间的推移而恶化 | 设备使用寿命结束后自然褪色 | 出租人很可能承担负担 |
| 故意/疏忽 | 物体碰撞造成的孔洞、缺乏清洁造成的污渍 | 租客可能对此负责 |
| 违反好管理者的注意义务 | 由于无人看管的漏水和通风不良而导致严重发霉 | 可由租客承担 |
即使你在搬迁会议上突然解释这种分类，租客也很难理解。我们会在签订合同时解释将房产原状回復的概念，在您入住时拍摄室内照片，并在您搬出时按位置整理损坏原因。这看似简单，但却是最有力的预防措施。
善管注意义务的关系，也可以参考善管注意义务是什么？日本租赁管理中的违规风险防范。索取将房产原状回復的费用不仅仅是维修估算，而且是如何解释租户使用状况的问题。
需要什么证据来解释租户的负担？
要解释租户的负担，仅仅说有损坏是不够的。需要连接并显示入住前的状况、发生的原因、疏忽和使用的关系以及预估价格的有效性。
以下是管理公司应具备的最低证据：
| 证据 | 使用场景 | 短缺风险 |
|---|---|---|
| 入住时的照片 | 与搬出时的损坏比较 | 无法确定损坏是否最初存在 |
| 合同/特殊条款 | 检查租户负担范围 | 索赔的基础变得抽象 |
| 租赁期间的联系记录 | 检查是否漏水、霉菌和设备缺陷 | 难以解释的违反好管理者注意义务的行为 |
| 搬迁见证记录 | 记录损坏情况及租客的理解 | 事后很容易被告知“没有给出任何解释” |
| 估计 | 表示工作项目、数量和单价 | 要求“一套”会产生不信任感 |
这里重要的是不要仅仅使用证据来对抗租户。证据是帮助房东和租户达成共识的通用文件。只有能够解释的请求才会提出，无法解释的将由房东进行整理。这种态度会减少麻烦。
房东应审查的合同要点和特殊条款
民法修改后，房东需要检查敷金、原状回復、特殊协议等措辞，而不是继续沿用模板合同。应特别注意过于宽泛的特殊条款，例如要求租户负责正常磨损。
特殊协议仅通过书面形式并不生效。当要求租户承担比平时更重的负担时，内容必须具体且租户理解并同意，这一点很重要。简单地用模棱两可的语言写下“租户将负责搬出时的所有清洁费用”，这会给以后的争议留下空间。
房东应审查的项目包括：
- 敷金及返还期限的定义是否明确？
- 原状回復的范围是否有别于正常磨损和老化恶化？
- 租户承担的特别协议的细节是否具体？
- 是否有关于如何结算账单以及搬出时如何提交详细信息的书面说明？
- 入住时是否与支票表和照片记录相关联？
合同不仅仅是在出现问题后保护房东。这是一个帮助您在入住时与租户达成一致的工具。租赁管理人员越信任，他们在解释入口时就会越详细。
在解释特殊协议时，如果按如下方式将表达式分开，在实践中使用会更容易。
| 应避免的表达方式 | 理想的表达 |
|---|---|
| 所有搬出费用均由租户承担 | 除正常磨损和随时间推移而损坏外，由于租户故意或疏忽造成的损坏可能由租户承担责任。 |
| 一组恢复费用将从敷金中扣除。 | 恢复财产原状的费用将从敷金中扣除工作项目、负担分类和依据的详细信息。 |
| 我们一律收取清洁费 | 我们将确认合同中约定的范围和实施细节，并写在细节中 |
| 如果您有宠物，将收取全额费用 | 如果我们发现超出正常使用范围的损坏，例如您的宠物造成的异味或划痕，我们将安排收费。 |
即使措辞上的微小变化也会改变租户对您的看法。与其强行推动，不如先表明负担的条件和依据，这样才能更快地解决问题。
实用流程，避免支付出发费用时出现麻烦
迁出结算的质量不仅仅取决于迁出日期。由入住前、签订合同时、入住时、通知搬出、见证、估价、付款明细等流程确定。
实际中，按照以下顺序排列会比较稳定。
- 入住前，拍摄内部照片并记录任何划痕或污垢。
- 解释签订合同时原状回復和敷金结算的概念。
- 记录您入住期间的设备问题和联系记录。
- 在见证搬出的同时，用照片和笔记检查损坏的地方。
- 在估算中将工作项目、数量、单价和负担分类分开。 6、结算单中明确注明敷金、未付金额、租户承担金额、退还金额。
- 如果租户提出问题，请使用记录和标准来解释，而不是情绪化。
一旦这个过程到位，可以向租户索赔的范围就会变得清晰。另一方面，如果没有照片，没有解释，或者只有一组估计，即使他们有道理，也很难说服房东。
管理人员的术语整理，可以参考原状回復、原状復帰、現状回復有什么区别？管理人员正确使用的实务说明。
如果您不仅列出“金额”，还列出“负担原因”，如下所示，将更容易解释付款详细信息。
| 项目 | 金额 | 负担类别 | 说明 |
|---|---|---|---|
| 西式房布局部翻新 | 18,000 日元 | 由租户承担费用 | 入住时检查是否有照片中未显示的烟渍 |
| 地板上的小家具痕迹 | 0 日元 | 出租人的责任 | 正常使用造成的轻微凹痕 |
| 搬出时的清洁 | 22,000 日元 | 根据特别合同由租户支付 | 合同时解释的固定清洁费 |
| 设备自然故障 | 0 日元 | 出租人的负担 | 因老化而更换 |
通过使用这种格式，租户不仅可以检查“费用是多少”，还可以检查“为什么他们有责任付款”。房东还可以指定他们不会收取的项目，从而更容易避免收费过高的印象。
即使没有押金的房产，恢复规则也保持不变
即使拥有零押金房产，将房产原状回復的想法也不会消失。不同的是，搬出时没有押金作为要扣除的资金来源，所以需要单独索取租户的份额。
零敷金的好处是可以降低入住成本，在招聘时有优势。然而，由于搬出时欠费，催收风险和解释负担会增加。为了换取零押金，房东需要使用担保公司，搬出时提供专门的清洁合同，入住时提供解释，并提供更详细的照片记录。
这里重要的是不要怀疑租客。从一开始就分享规则并明确租户可能负责的事项非常重要。透明度可以保护房东和租户。
在 INA，我们相信租赁管理不仅仅是行政处理，而是一项建立长期信任的工作。押金结算看似是金额的问题，但实际上是体现管理公司和业主态度的一个场景。
房东现在想要检查的清单
关于民法典修改后的敷金及恢复措施，请检查以下内容。
- 合同中明确规定了敷金何时返还以及扣除的金额。
- 原状回復的特殊条款是特定的，与正常磨损有区别。
- 入住时保存检查表和室内照片
- 目击出发时的确认事项标准化。
- 房东和租客的负担在估算和结算细节中是分开的。
- 管理公司有话要向租户解释
- 我们已经决定了零敷金房产搬迁成本的回收流程。
每个项目都是一个简单的项目。然而，在租赁管理中，这种简单的准备可以防止搬出、差评和空置期延长等问题。
从短期来看，详细的记录和解释可能看起来很麻烦。这就是为什么建立一个系统很重要。创建一个不依赖人的运营，同时保护业主的资产和租户的安心。
常见问题（FAQ）
Q1。由于民法修改，我是否需要全额退还敷金？
A. 敷金不保证全额退还。扣除未付租金和视为由租户承担的修复费用后，剩余金额将退还。但必须能够详细解释扣除的细节和理由。
Q2。租客可以索赔正常磨损和随着时间的推移而恶化吗？
答：原则上，正常磨损和随着时间的推移而恶化的情况不包括在租户将财产恢复到原始状态的义务中。即使在根据特别协议要求租户承担费用的情况下，内容具体且租户理解并同意也很重要。
Q3。零敷金的房产可以申请修复费用吗？
A. 即使敷金为零，您也可以索取将房产原状回復的费用，该费用被视为由租户承担。然而，由于它不能从敷金中扣除，因此您在搬出时需要更详细地解释、详细信息和收集流程。
Q4。如果我交给管理公司的话，房东就不需要做任何事情吗？
A. 即使您将房产委托给管理公司，您也应该作为房东检查合同、特殊条款和结算政策。管理公司解说的质量直接关系到业主的信任度。授权越多，共享标准就越重要。
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引文/参考文献
