فيما يتعلق بودائع الضمان وإعادة الممتلكات إلى حالتها الأصلية، أوضحت مراجعات القانون المدني التي دخلت حيز التنفيذ في أبريل 2020 المفاهيم التي تم تناولها في السوابق القضائية والممارسة حتى الآن. المهم بالنسبة للمالك ليس ما إذا كان سيعيد مبلغ التأمين أم لا، ولكن على أي أساس وإلى أي مدى وكيفية شرح التسوية عند الخروج.
في إدارة الإيجارات، حتى خطأ بسيط في دفعات التسوية يمكن أن يضر بالثقة بشكل خطير. ولهذا السبب من الضروري ليس فقط حفظ مراجعة القانون المدني كمعرفة قانونية، ولكن أيضًا استخدامها جنبًا إلى جنب مع العقود والتفسيرات في وقت الانتقال وسجلات الصور الفوتوغرافية وبيانات الدفع.
النقاط الرئيسية في هذا المقال
- تمت مراجعة القانون المدني لتوضيح تعريف وديعة التأمين وفترة الإرجاع ونطاق الالتزام بإعادة العقار إلى حالته الأصلية.
- كقاعدة عامة، لا يتم تضمين التآكل الطبيعي والتدهور بمرور الوقت في التزام المستأجر بإعادة العقار إلى حالته الأصلية.
- يحتاج الملاك إلى مراجعة الطريقة التي يكتبون بها الاتفاقيات الخاصة، وتقديم التوضيحات عند الانتقال، وتنظيم الأدلة عند الخروج.
- عندما يتعلق الأمر بتسوية وديعة التأمين، فمن المهم ليس فقط أن تكون قادرًا على تقديم مطالبة، ولكن أيضًا أن تكون شفافًا حتى تتمكن من شرح ذلك للمستأجر.
- إدارة استعادة الحالة الأصلية، وواجب الرعاية من قبل مدير جيد، وإعادة مبلغ التأمين بشكل منفصل سوف يسهل منع المشاكل.
ما الذي تغير مع مراجعة القانون المدني فيما يتعلق بالودائع الأمنية وإعادتها إلى حالتها الأصلية؟
لم يتغير كل شيء يتعلق بممارسات الإيجار مع مراجعة القانون المدني. التغيير الرئيسي هو أن مفاهيم الودائع الأمنية والترميم، التي تم تنظيمها سابقًا في السوابق القضائية والمبادئ التوجيهية لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، قد تم وضعها بوضوح في أحكام القانون المدني.
وفي مجال إدارة العقارات، حتى قبل المراجعة، كانت الممارسات التالية تمارس على نطاق واسع: "كقاعدة عامة، لا يتحمل المستأجرون المسؤولية عن البلى والاستعمال العادي"، و"يتم إرجاع ودائع الضمان بعد خصم الإيجار غير المدفوع وتكاليف الترميم". ولم ينشئ تنقيح القانون المدني قواعد جديدة تتجاهل الممارسة الفعلية، بل جعل تفسير المناطق الغامضة من الناحية القانونية أسهل.
المعنى العملي لأصحاب العقارات هو أنه من الصعب الآن أن نقول "هذا ما فعلناه دائمًا" عند الدفع مقابل الانتقال. عندما يسألك المستأجر عن أسبابك، سيتم سؤالك عما إذا كان بإمكانك تقديم العقد ومستندات التأكيد في وقت الانتقال والصور في وقت الخروج والتقدير وتفاصيل الدفع.
وبعبارة أخرى، فإن تعديل القانون المدني ليس نظاماً يؤدي من جانب واحد إلى زيادة العبء على الملاك. في الواقع، أعتقد أن التعديلات جعلت من السهل على الملاك الذين يتمتعون بإدارة أكثر شفافية شرح قضاياهم.
ما هي وديعة التأمين؟ ما توضحه المادة 622-2 من القانون المدني
وديعة التأمين هي الأموال التي يودعها المستأجر لدى المالك لتأمين الإيجار غير المدفوع وتكاليف الترميم والالتزامات المالية الأخرى الناشئة عن اتفاقية الإيجار. أوضحت مراجعة القانون المدني التي دخلت حيز التنفيذ في عام 2020 طبيعة وديعة التأمين هذه ومفهوم العودة.
وبعد انتهاء عقد الإيجار وإرجاع العقار، يقوم المالك بإرجاع المبلغ المتبقي بعد خصم ديون المستأجر. تشمل الديون هنا الإيجار غير المدفوع، ورسوم الخدمة المشتركة غير المدفوعة، وتكاليف الترميم التي يتحملها المستأجر.
الشيء المهم هو ألا تفكر في مبلغ التأمين باعتباره أموالًا لا يتعين عليك سدادها. يشبه مبلغ التأمين الوديعة وسيتم إعادته إذا كان هناك أي مبلغ متبقي بعد التسوية. حتى في العصر الذي يتزايد فيه عدد العقارات التي لا تحتوي على ودائع، إذا تجاهلت هذا المبدأ الأساسي، فسوف تفقد مصداقيتك عند الخروج.
على سبيل المثال، حتى لو تم خصم تكلفة استبدال قطعة القماش من مبلغ التأمين عند الخروج، فهذا لا يكفي لمجرد أنها متسخة. من المهم تحديد ما إذا كانت البقعة تتجاوز التآكل الطبيعي، وما إذا كانت ناجمة عن سلوك متعمد أو إهمال من جانب المستأجر، وما إذا كان يمكن تفسيرها من خلال مقارنتها بالحالة التي انتقل فيها المستأجر.
ما هو استعادة الحالة الأصلية؟ سيتم تأكيد النطاق بموجب المادة 621 من القانون المدني
إعادة العقار إلى حالته الأصلية يعني إعادة العقار الذي استأجره المستأجر إلى حالته الأصلية بالقدر الذي يقتضيه العقد أو القانون. ومع ذلك، هذا لا يعني أنه سيتم إرجاع العنصر إلى نفس الحالة التي كان عليها عند استئجاره.
وفقا للمادة 621 من القانون المدني، في حين يلتزم المستأجر بإعادة العقار إلى حالته الأصلية عن الأضرار التي تحدث بعد استلام العقار، كقاعدة عامة، فإن الالتزام لا ينطبق على البلى الناجم عن الاستخدام العادي أو الأرباح، والتدهور مع مرور الوقت. هذا هو الجزء الأكثر شيوعًا الذي يساء فهمه في عملية الدفع.
يمكن التعامل مع حروق الشمس على ورق الحائط، والخدوش الطفيفة في الأرضية نتيجة وضع الأثاث، والتدهور الطبيعي للمعدات، وما إلى ذلك، على أنها تآكل طبيعي أو تدهور بمرور الوقت. ومن ناحية أخرى، قد يكون المستأجر مسؤولاً عن البقع الناجمة عن التدخين، والخدوش الناجمة عن الحيوانات الأليفة، والعفن الناجم عن إهمال التنظيف، والثقوب الناجمة عن البناء غير المصرح به، وما إلى ذلك.
لمزيد من التفاصيل حول نطاق العمل، يرجى الاطلاع على [ما هي أعمال الترميم؟] منظمة بواسطة المحتويات والتكاليف واستكشاف الأخطاء وإصلاحها التي يجب أن يعرفها أصحاب الإيجار. سنركز في هذه المقالة على عمل الملاك بعد مراجعة القانون المدني.
كيف يجب التمييز بين الاستهلاك العادي وعبء المستأجر؟
يمكن بسهولة الطعن في الخط الفاصل بين البلى العادي ومسؤولية المستأجر إذا تم الحكم عليه فقط في وقت الخروج. من الضروري التأكد من الحالة وتفاصيل العقد وحالة الاستخدام وسبب الضرر قبل الانتقال للسكن.
في ممارسة الإدارة، يكون التنظيم أسهل من خلال تقسيمه إلى الفئات الأربع التالية.
| تصنيف | أمثلة | مبادئ |
|---|---|---|
| البلى العادي | خدوش بسيطة بسبب تركيب الأثاث، تغير اللون بسبب أشعة الشمس | يتحملها المالك بسهولة |
| التدهور مع مرور الوقت | التلاشي الطبيعي بعد انتهاء العمر التشغيلي للمعدات | من المرجح أن يتحمل المؤجر العبء |
| مقصود/إهمال | الثقوب الناتجة عن اصطدام الأشياء بالأشياء، والبقع بسبب عدم التنظيف | قد يكون المستأجر مسؤولاً عن هذا |
| مخالفة واجب رعاية المدير الجيد | عفن كبير بسبب تسرب المياه دون مراقبة ونقص التهوية | يمكن أن يتحملها المستأجر |
حتى لو قمت بشرح هذا التصنيف فجأة خلال اجتماع الخروج، فسيكون من الصعب على المستأجر فهمه. سنشرح مفهوم إعادة العقار إلى حالته الأصلية عند توقيع العقد، والتقاط صور للداخل عند الانتقال إليه، وفرز أسباب الضرر حسب الموقع عند الخروج. قد يبدو الأمر بسيطا، لكن هذا هو الإجراء الوقائي الأقوى.
العلاقة مع واجب رعاية المدير الحكيم هي [ما هو واجب رعاية المدير الحكيم لتأجير العقارات؟] كما أنها مرتبطة بـ مخاطر الانتهاك والتدابير العملية التي شرحها متخصصو الإدارة. إن المطالبة بتكلفة إعادة العقار إلى حالته الأصلية ليست مجرد تقدير للإصلاح، ولكنها أيضًا مسألة كيفية شرح حالة استخدام المستأجر.
ما هي الأدلة اللازمة لتفسير عبء المستأجر؟
لشرح العبء الذي يتحمله المستأجر، لا يكفي أن نقول ببساطة أن هناك ضررا. ولا بد من ربط وبيان الحالة قبل الانتقال، وسبب حدوثها، وعلاقتها بالإهمال والاستخدام، وصحة السعر المقدر.
فيما يلي الحد الأدنى من الأدلة التي يجب أن تمتلكها شركة الإدارة:
| الأدلة | مشاهد الاستخدام | المخاطر في حالة النقص |
|---|---|---|
| الصورة عند الانتقال | قارن مع الضرر عند الخروج | غير قادر على تحديد ما إذا كان الضرر موجودًا في الأصل |
| العقود/الأحكام الخاصة | التحقق من نطاق عبء المستأجر | أساس المطالبات يصبح مجردا |
| تاريخ الاتصال أثناء الإيجار | التحقق من تسربات المياه والعفن وعيوب المعدات | من الصعب تفسير مخالفات واجب رعاية المدير الجيد |
| سجل مشاهدة الخروج | تسجيل الضرر وفهم المستأجر | من السهل أن يقال لنا أنه "لم يتم تقديم أي تفسير" في وقت لاحق |
| تقدير | يشير إلى عناصر العمل والكمية وسعر الوحدة | طلب "مجموعة واحدة" يخلق شعورا بعدم الثقة |
الشيء المهم هنا هو عدم استخدام الأدلة فقط لمحاربة المستأجر. الأدلة هي وثيقة مشتركة تساعد الملاك والمستأجرين على الاتفاق على نفس الفهم. سيتم تقديم الطلبات التي يمكن تفسيرها فقط، أما الطلبات التي لا يمكن تفسيرها فسيتم فرزها من قبل المُقرض. وهذا الموقف سوف يقلل من المتاعب نتيجة لذلك.
نقاط العقود والأحكام الخاصة التي يجب على الملاك مراجعتها
بعد مراجعة القانون المدني، سيحتاج الملاك إلى التحقق من صياغة ودائع الضمان، واستعادة حالتها الأصلية، والاتفاقيات الخاصة، بدلاً من الاستمرار في استخدام العقود النموذجية كما هي. وينبغي إيلاء اهتمام خاص للبنود الخاصة التي تكون فضفاضة للغاية، مثل جعل المستأجر مسؤولا عن البلى والاستهلاك العادي.
لا تصبح الاتفاقية الخاصة صالحة بمجرد كتابتها. عند طلب حمل أثقل من المستأجر من المعتاد، من المهم أن يكون المحتوى محددًا وأن يفهمه المستأجر ويوافق عليه. إن مجرد الكتابة بلغة غامضة مفادها أن "المستأجر سيكون مسؤولاً عن جميع تكاليف التنظيف عند الخروج" يترك مجالاً للخلاف لاحقًا.
تشمل العناصر التي يجب على الملاك مراجعتها ما يلي:
- هل تعريف وديعة التأمين وفترة الإرجاع واضح؟
- هل يختلف نطاق استعادة الحالة الأصلية عن التآكل الطبيعي والتدهور الناتج عن التقدم في السن؟
- هل تفاصيل الاتفاقية الخاصة التي يتحملها المستأجر محددة؟
- هل يوجد شرح كتابي لكيفية تسوية الفاتورة وكيفية تقديم التفاصيل عند الخروج؟
- هل يتم ربطها بأوراق الشيكات وسجلات الصور عند الانتقال؟
العقد ليس فقط لحماية المُقرض بعد ظهور المشكلة. هذه أداة لمساعدتك في الحصول على نفس الصفحة مع المستأجر عند الانتقال. كلما زادت ثقة إدارة الإيجار، زاد تفصيلها في شرح المدخل.
عند شرح اتفاقية خاصة، سيكون من الأسهل استخدامها عمليا إذا قمت بفصل التعبيرات على النحو التالي.
| التعبيرات التي يجب تجنبها | العبارات المرغوبة |
|---|---|
| جميع تكاليف النقل هي مسؤولية المستأجر | باستثناء البلى العادي والتدهور بمرور الوقت، فإن الأضرار الناجمة عن نية المستأجر أو إهماله قد تكون مسؤولية المستأجر. |
| سيتم خصم مجموعة من تكاليف الترميم من مبلغ التأمين. | سيتم خصم تكلفة إعادة العقار إلى حالته الأصلية من وديعة التأمين بعد إظهار تفاصيل عناصر العمل وتصنيف العبء والأساس. |
| سنقوم دائمًا بتحصيل رسوم التنظيف | سنقوم بتأكيد النطاق وتفاصيل التنفيذ المتفق عليها في العقد وكتابتها في التفاصيل |
| إذا كان لديك حيوان أليف، سيتم تحصيل المبلغ كاملاً منك | إذا وجدنا ضررًا يتجاوز الاستخدام العادي، مثل الروائح أو الخدوش التي يسببها حيوانك الأليف، فسنقوم بتنظيم الرسوم. |
حتى التغيير الطفيف في الصياغة يمكن أن يغير الطريقة التي ينظر بها المستأجرون إليك. وبدلا من دفع القضية بقوة، من الأفضل إظهار شروط وأساس العبء أولا، ونتيجة لذلك سيتم تسوية التسوية بشكل أسرع.
التدفق العملي لمنع المشاكل عند دفع ثمن مغادرتك
لا يتم تحديد جودة تسوية الخروج فقط من خلال تاريخ الخروج. يتم تحديده حسب التدفق قبل الدخول، عند توقيع العقد، أثناء الانتقال، الإخطار بالخروج، المشاهدة، التقدير، وتفاصيل الدفع.
ومن الناحية العملية، سيكون مستقرًا إذا قمت بترتيبه بالترتيب التالي.
- قبل الانتقال للسكن، قم بالتقاط صور للداخل وتسجيل أي خدوش أو أوساخ.
- شرح مفهوم إعادة العقار إلى حالته الأصلية وتسوية مبلغ التأمين عند توقيع العقد.
- احتفظ بسجل لمشاكل المعدات وسجل الاتصال أثناء إقامتك.
- قم بفحص المناطق المتضررة بالصور والملاحظات أثناء مشاهدة عملية الخروج.
- فصل بنود العمل والكمية وسعر الوحدة وتصنيف الأعباء في التقدير.
- يجب الإشارة بوضوح في بيان التسوية إلى مبلغ التأمين والمبلغ غير المدفوع والمبلغ الذي يتحمله المستأجر والمبلغ المسترد.
- إذا طرح المستأجر سؤالاً، اشرحه باستخدام السجلات والمعايير، وليس العواطف.
بمجرد تنفيذ هذه العملية، سيصبح النطاق الذي يمكن المطالبة به من المستأجر واضحًا. من ناحية أخرى، إذا لم تكن هناك صور أو تفسيرات أو مجرد مجموعة من التقديرات، فسيكون من الصعب إقناع المُقرض، حتى لو كان لديه وجهة نظر.
لتنظيم المصطلحات الخاصة بموظفي الإدارة، يرجى الرجوع إلى [ما الفرق بين الاستعادة إلى الحالة الأصلية، والاستعادة إلى الحالة الأصلية، والاستعادة إلى الوضع الراهن؟ إذا قمت بربطه مع شرح عملي لموظفي الإدارة لاستخدامه بشكل صحيح، فسيكون من السهل استخدامه للتدريب الداخلي.
سيكون من الأسهل شرح تفاصيل الدفع إذا قمت بإدراج ليس فقط "المبلغ" ولكن أيضًا "سبب العبء" كما هو موضح أدناه.
| العنصر | المبلغ | فئة العبء | شرح |
|---|---|---|---|
| إعادة تنجيد جزئي لقماش الغرفة على الطراز الغربي | 18000 ين | على نفقة المستأجر | تحقق من وجود بقع التدخين غير الموضحة في الصورة عند الانتقال للسكن |
| علامات أثاث بسيطة على الأرض | 0 ين | مسؤولية المؤجر | خدوش بسيطة بسبب الاستخدام العادي |
| التنظيف عند الخروج | 22000 ين | يدفعها المستأجر بناءً على عقد خاص | رسوم التنظيف الثابتة موضحة عند العقد |
| الأعطال الطبيعية للمعدات | 0 ين | عبء المؤجر | الاستبدال بسبب الشيخوخة |
وباستخدام هذا التنسيق، يستطيع المستأجر التحقق ليس فقط من "كم التكلفة"، بل وأيضاً من "لماذا يقع على عاتقه مسؤولية الدفع". ويستطيع المالكون أيضاً تحديد العناصر التي لن يتقاضوها، مما يجعل من الأسهل تجنب الانطباع بفرض رسوم زائدة.
تظل قواعد الاستعادة كما هي حتى بالنسبة للعقارات التي لا تحتوي على إيداعات
حتى مع عدم وجود إيداع للعقارات، فإن فكرة إعادة العقار إلى حالته الأصلية لا تختفي. والفرق هو أنه لا يوجد وديعة كمصدر للأموال يتم خصمها عند الخروج، لذلك تحتاج إلى المطالبة بحصة المستأجر بشكل منفصل.
يتمتع إيداع الضمان الصفري بميزة تقليل تكلفة الانتقال، وهو أمر مفيد عند التوظيف. ومع ذلك، تزداد مخاطر التحصيل وعبء التفسير حيث يتم دفع الفاتورة متأخرًا عند الخروج. في مقابل عدم الودائع، يحتاج الملاك إلى الاستعانة بشركة ضمان، وتقديم عقد خاص للتنظيف عند الخروج، وتقديم تفسيرات عند الانتقال، وتقديم سجلات فوتوغرافية أكثر تفصيلاً.
الشيء المهم هنا هو عدم الشك في المستأجر. من المهم مشاركة القواعد منذ البداية وتوضيح ما قد يكون المستأجر مسؤولاً عنه. الشفافية تحمي كلا من الملاك والمستأجرين.
في INA، نؤمن بأن إدارة الإيجارات ليست مجرد معالجة إدارية، ولكنها وظيفة تبني الثقة على المدى الطويل. قد تبدو تسوية الودائع وكأنها مسألة مبلغ، ولكنها في الواقع مشهد يوضح موقف شركة الإدارة والمالك.
قائمة المراجعة التي يرغب المالكون في التحقق منها الآن
يرجى التحقق مما يلي فيما يتعلق بالودائع الأمنية وتدابير الاستعادة بعد مراجعة القانون المدني.
- ينص العقد بوضوح على متى سيتم إرجاع مبلغ التأمين وما سيتم خصمه.
- الشرط الخاص باستعادة الحالة الأصلية محدد ويمكن تمييزه عن التآكل العادي.
- حفظ أوراق الشيكات والصور الداخلية عند الانتقال
- يتم توحيد عناصر التأكيد عند مشاهدة المغادرة.
- يتم فصل أعباء المالك والمستأجر في تفاصيل التقدير والتسوية.
- لدى شركة الإدارة كلمات تشرحها للمستأجرين
- لقد قررنا تدفق الاسترداد لترحيل تكاليف العقارات التي لا يوجد بها وديعة ضمان.
كل عنصر هو عنصر بسيط. ومع ذلك، في إدارة الإيجارات، يمكن لهذا الإعداد البسيط أن يمنع حدوث مشكلات عند الخروج، والمراجعات السيئة، وفترات الشغور الطويلة.
على المدى القصير، قد تبدو السجلات والتفسيرات التفصيلية بمثابة مشكلة. ولهذا السبب من المهم أن يكون هناك نظام قائم. يؤدي إنشاء عملية لا تعتمد على الأشخاص إلى حماية أصول المالك وراحة البال للمستأجرين في نفس الوقت.
الأسئلة المتداولة (الأسئلة الشائعة)
س1. هل يجب علي إعادة مبلغ التأمين بالكامل بسبب مراجعة القانون المدني؟
ج: لا يمكن ضمان استرداد مبلغ التأمين بالكامل. وسيتم إرجاع المبلغ المتبقي بعد خصم الإيجار غير المدفوع وتكاليف الترميم التي يتحملها المستأجر. ومع ذلك، فمن الضروري أن تكون قادرا على شرح الخصم بالتفصيل والأسباب.
س2. هل يمكن للمستأجر المطالبة بالتآكل الطبيعي والتدهور بمرور الوقت؟
ج: من حيث المبدأ، لا يتم تضمين البلى والتلف الطبيعي والتدهور بمرور الوقت في التزام المستأجر بإعادة العقار إلى حالته الأصلية. حتى في الحالة التي يُطلب فيها من المستأجر دفع العبء بموجب اتفاقية خاصة، فمن المهم أن يكون المحتوى محددًا وأن يفهمه المستأجر ويوافق عليه.
س3. هل يمكنني المطالبة بتكاليف الترميم للعقارات التي لا يوجد بها مبلغ تأمين؟
ج: حتى لو كان مبلغ التأمين صفراً، يمكنك المطالبة بتكلفة إعادة العقار إلى حالته الأصلية، والتي يتحملها المستأجر. ومع ذلك، نظرًا لأنه لا يمكن خصمه من مبلغ التأمين، فسوف تحتاج إلى أن تكون أكثر دقة في توضيحاتك وتفاصيلك وتدفق التحصيل عند الخروج.
س4. أليس على المالك أي شيء إذا تركت الأمر لشركة الإدارة؟
ج: حتى لو عهدت بالعقار إلى شركة إدارة، فيجب عليك التحقق من العقد والشروط الخاصة وسياسة التسوية باعتبارك المالك. ترتبط جودة توضيحات شركة الإدارة ارتباطًا مباشرًا بثقة المالكين. كلما زاد عدد التفويضات، زادت أهمية مشاركة المعايير.
أريد أيضًا أن أقرأ
- ما هو عمل الترميم؟ المحتويات والتكاليف واستكشاف الأخطاء وإصلاحها التي يجب أن يعرفها أصحاب الإيجار
- ما هو واجب رعاية المدير الجيد لتأجير العقارات؟ مخاطر الانتهاك والتدابير المضادة العملية التي يشرحها متخصصو الإدارة
الاستشهادات/المراجع
