En cuanto a los depósitos de garantía y la restauración de la propiedad a su estado original, las revisiones del Código Civil que entraron en vigor en abril de 2020 han aclarado los conceptos que se han tratado en la jurisprudencia y la práctica hasta ahora. Lo importante para el propietario no es si debe devolver o no la fianza, sino sobre qué base, en qué medida y cómo explicar el acuerdo al mudarse.
En la gestión de alquileres, incluso un pequeño error en los pagos de liquidación puede dañar gravemente la confianza. Por eso es necesario no sólo memorizar la revisión del Código Civil como conocimiento jurídico, sino también utilizarlo en conjunto con contratos, explicaciones al momento de la mudanza, registros fotográficos y declaraciones de pago.
Puntos clave de este artículo
- Se revisó el Código Civil para aclarar la definición de depósito de garantía, el plazo de devolución y el alcance de la obligación de restaurar la propiedad a su estado original.
- Como norma general, el desgaste normal y el deterioro por el tiempo no están incluidos en la obligación del inquilino de restaurar el inmueble a su estado original.
- Los propietarios deben revisar la forma en que redactan los acuerdos especiales, dan explicaciones al mudarse y organizan las pruebas al mudarse.
- A la hora de liquidar la fianza, es importante no sólo poder reclamar, sino también ser transparente para poder explicárselo al inquilino.
- Gestionar la restauración al estado original, el deber de diligencia de un buen administrador y la devolución del depósito de seguridad por separado facilitará la prevención de problemas.
¿Qué ha cambiado con la revisión del Código Civil en cuanto a depósitos de seguridad y restauración a su estado original?
No todo ha cambiado en las prácticas de alquiler con la revisión del Código Civil. El principal cambio es que los conceptos de depósitos de garantía y restauración, que anteriormente se organizaban en la jurisprudencia y en las directrices del Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transportes y Turismo, se han incluido claramente en las disposiciones del Código Civil.
En el campo de la gestión de bienes raíces, incluso antes de la revisión, se practicaban ampliamente las siguientes prácticas: "Como regla general, los inquilinos no son responsables del desgaste normal" y "los depósitos de seguridad se devuelven después de deducir el alquiler no pagado y los costos de restauración". La revisión del Código Civil no creó nuevas reglas que ignoraran la práctica real, sino que hizo que las áreas ambiguas fueran más fáciles de explicar legalmente.
El significado práctico para los propietarios es que ahora es difícil decir "esto es lo que siempre hemos hecho" al pagar una mudanza. Cuando un inquilino le pregunte sus motivos, se le preguntará si puede proporcionar el contrato, los documentos de confirmación al momento de la mudanza, las fotografías al momento de la mudanza, el presupuesto y los detalles de pago.
En otras palabras, la modificación del Código Civil no es un sistema que aumente unilateralmente la carga para los propietarios. De hecho, creo que las enmiendas han facilitado que los propietarios que tienen una gestión más transparente expliquen sus problemas.
¿Qué es el depósito de seguridad? Lo que aclara el artículo 622-2 del Código Civil
Un depósito de seguridad es dinero que un inquilino deposita con el propietario para garantizar el alquiler impago, los costos de restauración y otras obligaciones financieras que surjan del contrato de alquiler. La revisión del Código Civil que entró en vigor en 2020 aclaró la naturaleza de este depósito de garantía y el concepto de devolución.
Una vez finalizado el contrato de arrendamiento y devuelta la propiedad, el arrendador devolverá el monto restante después de deducir las deudas del inquilino. Las deudas aquí incluyen el alquiler impago, las tarifas de servicios comunes impagas y los costos de restauración que se consideran a cargo del inquilino.
Lo importante es no pensar en el depósito de seguridad como dinero que no tienes que devolver. El depósito de seguridad es similar a un depósito y se devolverá si queda algún monto restante después de la liquidación. Incluso en una era en la que el número de propiedades con depósitos cero está aumentando, si ignora este principio básico, perderá credibilidad cuando se mude.
Por ejemplo, incluso si el costo de reemplazar la papel pintado se deduce del depósito de seguridad cuando se muda, no es suficiente solo porque esté sucia. Es importante determinar si la mancha está más allá del desgaste normal, si se debe a un comportamiento intencional o negligente por parte del inquilino y si se puede explicar comparándola con la condición cuando el inquilino se mudó.
¿Qué es la restauración a su estado original? Alcance por confirmar en virtud del artículo 621 del Código Civil
La restauración a su estado original significa devolver la propiedad alquilada por el inquilino a su estado original en la medida que lo exija el contrato o la ley. Sin embargo, esto no significa que el artículo se devolverá exactamente en las mismas condiciones en que se alquiló.
Según el artículo 621 del Código Civil, si bien el arrendatario está obligado a restaurar el inmueble a su estado original por los daños que se produzcan después de recibirlo, por regla general, la obligación no se aplica al desgaste causado por el uso o ganancia normal, y al deterioro por el tiempo. Esta es la parte del proceso de pago que más comúnmente se malinterpreta.
Las quemaduras solares en el papel tapiz, las abolladuras leves en el piso por la colocación de muebles, el deterioro natural del equipo, etc. pueden tratarse como desgaste normal o deterioro con el tiempo. Por otro lado, el inquilino puede ser responsable de manchas producidas por fumar, rayones causados por mascotas, moho causado por negligencia en la limpieza, agujeros causados por construcciones no autorizadas, etc.
Para obtener más detalles sobre el alcance del trabajo, consulte [¿Qué es el trabajo de restauración?] Organizado por Contenidos, costos y solución de problemas que los propietarios de alquileres deben conocer. En este artículo nos centraremos en el funcionamiento de los propietarios tras la revisión del Código Civil.
¿Cómo se debe distinguir el desgaste normal y la carga para el inquilino?
La línea entre el desgaste normal y la responsabilidad del inquilino puede disputarse fácilmente si se juzga sólo en el momento de mudarse. Es necesario confirmar el estado, los detalles del contrato, el estado de uso y la causa del daño antes de mudarse.
En la práctica de la gestión, es más fácil organizarla dividiéndola en las siguientes cuatro categorías.
| Clasificación | Ejemplos | Principios |
|---|---|---|
| Desgastes normales de uso | Abolladuras menores debido a la instalación de muebles, decoloración debido a la luz solar | Fácilmente soportado por el propietario |
| Deterioro en el tiempo | Decoloración natural al finalizar la vida útil del equipo | Es probable que el arrendador soporte la carga |
| Intencional/negligente | Agujeros por golpes de objetos, manchas por falta de limpieza | El inquilino puede ser responsable de esto |
| Violación del deber de diligencia de un buen directivo | Moho significativo debido a fugas de agua desatendidas y falta de ventilación | Puede correr a cargo del inquilino |
Incluso si de repente explica esta clasificación durante la reunión de mudanza, al inquilino le resultará difícil entenderla. Le explicaremos el concepto de restaurar la propiedad a su condición original al firmar el contrato, tomaremos fotografías del interior cuando se mude y clasificaremos las causas de los daños por ubicación cuando se mude. Puede parecer sencillo, pero esta es la medida preventiva más potente.
La relación con el deber de diligencia de un administrador prudente es [¿Cuál es el deber de diligencia de un administrador prudente para propiedades en alquiler?] También está relacionado con Riesgos de infracción y medidas prácticas explicadas por profesionales de la gestión. Reclamar el costo de restaurar la propiedad a su condición original no es solo una estimación de reparación, sino también una cuestión de cómo explicar el estado de uso del inquilino.
¿Qué evidencia se necesita para explicar la carga del inquilino?
Para explicar la carga del inquilino no basta con decir simplemente que hay daños. Es necesario conectar y mostrar el estado antes de mudarse, la causa del suceso, la relación con el abandono y uso, y la validez del precio estimado.
La siguiente es la evidencia mínima que debe tener una sociedad gestora:
| Evidencia | Escenas de uso | Riesgos en caso de escasez |
|---|---|---|
| Foto al mudarse | Comparar con daños al mudarse | No se puede determinar si el daño estuvo originalmente allí |
| Contratos/Disposiciones Especiales | Consulta el alcance de la carga del inquilino | El fundamento de las reclamaciones se vuelve abstracto |
| Historial de contactos durante el arrendamiento | Compruebe si hay fugas de agua, moho y defectos en el equipo | Difícil explicar las violaciones del deber de diligencia de un buen directivo |
| Registro de presenciar la mudanza | Registrar los daños y la comprensión del inquilino | Es fácil que luego te digan que "no se dio ninguna explicación" |
| Estimación | Indica elementos de trabajo, cantidad y precio unitario | La petición de "un juego" genera desconfianza |
Lo importante aquí es no utilizar las pruebas sólo para luchar contra el inquilino. La evidencia es un documento común que ayuda a los propietarios e inquilinos a llegar a un acuerdo. Solo se realizarán las solicitudes que puedan explicarse y el propietario resolverá aquellas que no se puedan explicar. Como resultado, esta actitud reducirá los problemas.
Puntos de los contratos y disposiciones especiales que los propietarios deben revisar
Después de la revisión del Código Civil, los propietarios deberán verificar la redacción de los depósitos de seguridad, la restauración a la condición original y los acuerdos especiales, en lugar de seguir utilizando contratos modelo tal como están. Se debe prestar especial atención a las cláusulas especiales que sean demasiado amplias, como por ejemplo responsabilizar al inquilino del desgaste normal.
Un acuerdo especial no adquiere validez simplemente por escribirlo. Al solicitar al inquilino una carga más pesada de lo habitual, es importante que el contenido sea específico y que el inquilino lo comprenda y esté de acuerdo. Simplemente escribir en un lenguaje ambiguo que "el inquilino será responsable de todos los costos de limpieza cuando se mude" deja lugar a disputas posteriores.
Los elementos que los propietarios deben revisar incluyen:
- ¿Está clara la definición de depósito de seguridad y plazo de devolución?
- ¿Se diferencia el alcance de la restauración al estado original del desgaste normal y el deterioro por envejecimiento?
- ¿Son específicos los detalles del acuerdo especial a cargo del inquilino?
- ¿Existe una explicación por escrito de cómo liquidar la factura y cómo presentar los detalles al momento de mudarse?
- ¿Está vinculado a hojas de cheques y registros fotográficos al momento de la mudanza?
Un contrato no sirve sólo para proteger al propietario después de que surge un problema. Esta es una herramienta que le ayudará a estar en sintonía con el inquilino cuando se mude. Cuanto más confiable sea la administración del alquiler, más detallada será la explicación de la entrada.
Al explicar un acuerdo especial, será más fácil utilizarlo en la práctica si separa las expresiones de la siguiente manera.
| Expresiones a evitar | Expresiones deseables |
|---|---|
| Todos los gastos de mudanza son responsabilidad del inquilino | Excepto el desgaste normal y el deterioro con el tiempo, los daños causados por intención o negligencia del inquilino pueden ser responsabilidad del inquilino. |
| Se deducirá del depósito de garantía un conjunto de costes de restauración. | El costo de restaurar la propiedad a su estado original se deducirá del depósito de seguridad después de que se muestren los detalles de los elementos de trabajo, la clasificación de la carga y la base. |
| Siempre cobraremos la tarifa de limpieza | Confirmaremos el alcance y los detalles de implementación acordados en el contrato y los escribiremos en los detalles |
| Si tienes mascota, se te cobrará el importe íntegro | Si encontramos daños más allá del uso normal, como olores o rasguños causados por su mascota, organizaremos los cargos. |
Incluso un ligero cambio en la redacción puede cambiar la forma en que lo perciben los inquilinos. En lugar de forzar la cuestión, es mejor mostrar primero las condiciones y la base de la carga, como resultado, el acuerdo se resolverá más rápidamente.
Flujo práctico para evitar problemas a la hora de pagar tu salida
La calidad del acuerdo de mudanza no está determinada únicamente por la fecha de mudanza. Está determinado por el flujo antes de la entrada, en el momento de la firma del contrato, durante la entrada, la notificación de la salida, la presencia, el presupuesto y los detalles de pago.
En la práctica, será estable si lo organizas en el siguiente orden.
- Antes de mudarse, tome fotografías del interior y registre cualquier rasguño o suciedad.
- Explicar el concepto de restauración a su estado original y liquidación del depósito de seguridad al momento de la firma del contrato.
- Mantenga un registro de los problemas del equipo y el historial de contactos durante su estadía.
- Verifique las áreas dañadas con fotografías y notas mientras presencia la mudanza.
- Separar elementos de trabajo, cantidad, precio unitario y clasificación de carga en el presupuesto.
- En la declaración de liquidación, indicar claramente el depósito de garantía, el importe impago, el importe a cargo del inquilino y el importe reembolsado.
- Si un inquilino hace una pregunta, explíquela utilizando registros y estándares, no emociones.
Una vez implementado este proceso, quedará claro el alcance que se puede reclamar al inquilino. Por otro lado, si no hay fotografías, explicaciones o sólo un conjunto de estimaciones, será difícil convencer al propietario, incluso si tiene razón.
Para organizar la terminología para el personal administrativo, consulte [¿Cuál es la diferencia entre restauración a la condición original, restauración a la condición original y restauración al status quo? Si lo vinculas con Explicación práctica para que el personal directivo lo utilice correctamente, será fácil de utilizar para la formación interna.
Será más fácil explicar los detalles del pago si enumera no sólo el "monto" sino también el "motivo de la carga", como se muestra a continuación.
| Artículo | Cantidad | Categoría de carga | Explicación |
|---|---|---|---|
| Retapizado parcial de papel pintados de estilo occidental | 18.000 yenes | Por cuenta del inquilino | Verifique si hay manchas de humo que no se muestran en la foto al mudarse |
| Pequeñas marcas de muebles en el suelo | 0 yenes | Responsabilidad del arrendador | Abolladuras menores debido al uso normal |
| Limpieza al mudarse | 22.000 yenes | A pagar por el inquilino en base a contrato especial | Tarifa fija de limpieza explicada en el momento del contrato |
| Fallo natural de los equipos | 0 yenes | Carga del arrendador | Reemplazo por envejecimiento |
Al utilizar este formato, el inquilino puede comprobar no sólo "cuánto costó", sino también "por qué es su responsabilidad pagar". Los propietarios también pueden especificar artículos que no cobrarán, lo que facilita evitar la impresión de cobrar de más.
Las reglas de restauración siguen siendo las mismas incluso para propiedades sin depósito
Incluso en el caso de propiedades con depósito cero, la idea de restaurar la propiedad a su estado original no desaparece. La diferencia es que no hay ningún depósito como fuente de fondos que deducirse al mudarse, por lo que debe reclamar por separado la parte del inquilino.
El depósito de seguridad cero tiene la ventaja de reducir el coste de mudanza, lo que resulta ventajoso a la hora de contratar. Sin embargo, el riesgo de cobro y la carga de explicación aumentan a medida que la factura se paga atrasada cuando se muda. A cambio de cero depósitos, los propietarios deben utilizar una empresa de garantía, proporcionar un contrato especial de limpieza al mudarse, dar explicaciones al mudarse y proporcionar registros fotográficos más detallados.
Lo importante aquí es no dudar del inquilino. Es importante compartir las reglas desde el principio y aclarar de qué puede ser responsable el inquilino. La transparencia protege tanto a los propietarios como a los inquilinos.
En INA creemos que la gestión de alquileres no es solo un trámite administrativo, sino un trabajo que genera confianza a largo plazo. La liquidación de depósitos puede parecer una cuestión de importe, pero en realidad es una escena que muestra la actitud de la sociedad gestora y del propietario.
Lista de verificación que los propietarios quieren verificar ahora mismo
Por favor verifique lo siguiente sobre depósitos de seguridad y medidas de restauración después de la revisión del Código Civil.
- El contrato establece claramente cuándo se devolverá el depósito de seguridad y qué se descontará.
- La cláusula especial de restauración al estado original es específica y distinguible del desgaste normal.
- Guarde hojas de control y fotografías del interior cuando se mude.
- Se estandarizan los elementos de confirmación al presenciar la salida.
- Las cargas del propietario y del inquilino están separadas en los detalles del presupuesto y la liquidación.
- La sociedad gestora tiene palabras para explicar a los inquilinos.
- Hemos decidido el flujo de recuperación de los costos de mudanza para propiedades con depósito de garantía cero.
Cada artículo es un artículo simple. Sin embargo, en la gestión de alquileres, esta sencilla preparación puede evitar problemas de mudanza, malas críticas y períodos prolongados de desocupación.
A corto plazo, los registros y explicaciones detalladas pueden parecer una molestia. Por eso es importante contar con un sistema. Crear una operación que no dependa de personas protege simultáneamente los activos del propietario y la tranquilidad de los inquilinos.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Tengo que devolver la fianza íntegramente debido a la revisión del Código Civil?
R. No se garantiza que el depósito de seguridad se reembolse en su totalidad. El importe restante se devolverá una vez deducidos los alquileres impagados y los gastos de restauración que se considerarán a cargo del inquilino. Sin embargo, es necesario poder explicar la deducción detalladamente y sus fundamentos.
Q2. ¿Puede el inquilino reclamar el desgaste normal y el deterioro con el paso del tiempo?
R. En principio, el desgaste normal y el deterioro por el tiempo no están incluidos en la obligación del inquilino de restaurar el inmueble a su estado original. Incluso en el caso de que el inquilino deba pagar la carga en virtud de un acuerdo especial, es importante que el contenido sea específico y que el inquilino lo comprenda y esté de acuerdo.
Q3. ¿Puedo reclamar costos de restauración para propiedades sin depósito de seguridad?
R. Incluso si el depósito de garantía es cero, usted puede reclamar el costo de restaurar la propiedad a su estado original, que se considera a cargo del inquilino. Sin embargo, dado que no se puede deducir del depósito de seguridad, deberá ser más minucioso en sus explicaciones, detalles y flujo de cobro cuando se mude.
Q4. ¿El arrendador no tiene que hacer nada si se lo dejo a la sociedad gestora?
R. Incluso si confía la propiedad a una empresa administradora, debe consultar el contrato, las condiciones especiales y la política de liquidación como propietario. La calidad de las explicaciones de la sociedad gestora está directamente relacionada con la confianza de los propietarios. Cuanto más delegues, más importante será compartir estándares.
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Citas/Referencias
