El depósito de garantía (敷金, shikikin) y la restauración a su estado original (原状回復, genjō kaifuku) son dos instituciones del Derecho japonés que, tras la reforma del Código Civil (民法, Minpō) en vigor desde abril de 2020, quedaron ordenadas de forma explícita en el propio articulado. A diferencia de ordenamientos hispanohablantes —donde la fianza de arrendamiento y la conservación del inmueble suelen regularse en un único bloque, como el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) española—, Japón separa deliberadamente ambas figuras en dos artículos: el shikikin en el 622-2 y el genjō kaifuku en el 621. Para el propietario o inversor extranjero, el punto clave es que confundir ambas figuras hace que la liquidación al final del contrato pierda coherencia frente al inquilino. El shikikin es un depósito en garantía de las deudas del inquilino; el genjō kaifuku es la obligación de reparar los daños causados. Sus fundamentos legales y el orden de aplicación son distintos.
En la gestión de alquileres, un malentendido en la liquidación de salida erosiona la confianza del inquilino. Por eso no basta con conocer la reforma como un dato jurídico: hay que conectar en un solo flujo el contrato, las cláusulas especiales (特約, tokuyaku), la explicación en la entrada, el registro fotográfico y el detalle de liquidación. Este artículo ofrece una revisión práctica, desde la perspectiva del propietario, del marco legal del shikikin y del genjō kaifuku tras la reforma —pensada también para inversores internacionales que se acercan por primera vez a las particularidades del alquiler en Japón.
Puntos clave de este artículo
- La reforma incorporó al texto legal la definición del shikikin y los requisitos de su devolución (artículo 622-2), y el alcance de la obligación de genjō kaifuku (artículo 621).
- El shikikin y el genjō kaifuku son instituciones distintas: depósito en garantía uno, obligación de reparar daños el otro; confundirlos rompe la explicación de la liquidación.
- El desgaste normal (通常損耗, tsūjō songō) y el deterioro por el paso del tiempo (経年変化, keinen henka) no forman parte, en principio, de la obligación del inquilino.
- El propietario debe revisar como una sola lista el contrato, las cláusulas especiales, la explicación de entrada y el detalle de liquidación.
- La liquidación del shikikin no es solo «¿puedo cobrarlo?»: lo que se pone a prueba es la transparencia, la capacidad de explicar el fundamento de cada partida.
¿Qué cambió realmente la reforma del Código Civil para el shikikin y el genjō kaifuku? (en vigor desde abril de 2020)
La reforma no transformó toda la práctica del alquiler en Japón. El cambio principal es que los criterios sobre el shikikin y el genjō kaifuku —antes perfilados por la jurisprudencia y las directrices del Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT)— quedaron también fijados en el Código Civil. La reforma entró en vigor el 1 de abril de 2020: desde entonces el shikikin tiene fundamento expreso en el artículo 622-2, y el genjō kaifuku en el 621.
En la gestión inmobiliaria japonesa, ya antes de la reforma era habitual operar bajo el principio de que «el desgaste normal, en principio, no corre a cargo del inquilino» y que «el shikikin se devuelve tras descontar el alquiler impagado y los gastos de restauración». La reforma no creó reglas nuevas: hizo que lo que antes era ambiguo fuera más fácil de explicar jurídicamente.
Para el propietario, la implicación práctica es que ya no basta con decir «siempre lo hemos hecho así». Cuando el inquilino pide el fundamento, se pone a prueba si el propietario puede presentar el contrato, los documentos de la entrada, las fotos de la salida, los presupuestos y el detalle de liquidación. A diferencia de España, donde la fianza legal de la LAU se deposita ante un organismo público (por ejemplo el INCASOL en Cataluña) y su devolución sigue un trámite administrativo, en Japón el shikikin queda en manos del propietario o la gestora durante todo el contrato, lo que traslada más responsabilidad probatoria al propietario. Esta reforma beneficia sobre todo a quien ya gestiona con transparencia.
El primer error habitual es tratar el shikikin y el genjō kaifuku como un mismo asunto. A continuación los separamos a nivel de artículo legal.
Shikikin (artículo 622-2) y genjō kaifuku (artículo 621): dos instituciones que no deben confundirse
El shikikin y el genjō kaifuku son instituciones distintas en finalidad y base legal. El shikikin es un depósito para garantizar deudas del inquilino; el genjō kaifuku es la obligación de reparar los daños causados. En la liquidación, el orden correcto es: primero se determina el alcance del genjō kaifuku, después se descuenta del shikikin la deuda que lo incluye. Invertir este orden vuelve la explicación opaca de inmediato.
¿Qué es el shikikin? (artículo 622-2 del Código Civil)
El shikikin (敷金) —cualquiera sea su nombre en el contrato— es la suma que el inquilino entrega al propietario para garantizar el alquiler y otras deudas derivadas del arrendamiento. El artículo 622-2 fijó su naturaleza: es un depósito, no dinero de libre disposición para el propietario.
Los requisitos de devolución también quedaron ordenados: el propietario devuelve, al finalizar el arrendamiento y recibir el inmueble, el shikikin menos las deudas del inquilino. También se devuelve si el inquilino cede legalmente su derecho de arrendamiento. Si el inquilino incumple, el propietario puede aplicar el shikikin a esa deuda.
Lo importante es no tratar el shikikin como «dinero que no hay que devolver». Entre lo descontable están el alquiler y gastos comunes impagados y el genjō kaifuku a cargo del inquilino, siempre justificable con detalle. Incluso con el auge de los inmuebles «敷金ゼロ» (shikikin-zero, sin depósito inicial), perder este principio erosiona la confianza en la salida. Para un inversor acostumbrado a que la fianza se deposite ante un organismo público —como en España o buena parte de Latinoamérica—, resulta llamativo que en Japón el propietario retenga y gestione ese depósito directamente.
¿Qué es el genjō kaifuku? (artículo 621 del Código Civil)
El genjō kaifuku (原状回復) es devolver el inmueble, dentro de lo exigido por contrato y ley, a su estado original. El artículo 621 obliga al inquilino a reparar los daños posteriores a la entrega, pero excluye expresamente el desgaste por uso normal (通常損耗) y el deterioro por el paso del tiempo (経年変化). Si el daño no es imputable al inquilino, tampoco hay obligación de restaurar.
Es decir, no implica devolver el inmueble exactamente como en la entrada. La decoloración del papel pintado por el sol, una marca leve de un mueble o el desgaste natural de las instalaciones pueden ser desgaste normal. En cambio, manchas de nicotina, daños de mascotas, moho por falta de limpieza o agujeros por obras no autorizadas pueden imputarse al inquilino.
Este es el punto más malinterpretado en la liquidación: el genjō kaifuku es «reparar daños», no «devolver la vivienda como nueva». A diferencia de contratos hispanohablantes que a veces cargan de forma genérica al inquilino con «limpieza integral» o «pintura completa», el Derecho japonés traza esta línea en el propio Código Civil. Explicarla por primera vez en la inspección de salida rara vez convence.
Las dos instituciones en un solo cuadro
La diferencia entre el shikikin y el genjō kaifuku, resumida como argumento para el propietario, queda así.
| Eje de comparación | Shikikin | Genjō kaifuku |
|---|---|---|
| Artículo legal | Art. 622-2 del Código Civil | Art. 621 del Código Civil |
| Naturaleza de la institución | Depósito en garantía de las deudas del inquilino | Obligación de reparación de daños a cargo del inquilino |
| Significado para el propietario | Fondo que se devuelve si no hay deudas | Criterio para delimitar el alcance de la responsabilidad |
| Desgaste normal / deterioro por el tiempo | Se valora si existe una «deuda» que descontar | Excluido, en principio, del objeto de la obligación |
| Orden en la liquidación de salida | Se descuenta tras determinar deudas como el genjō kaifuku | Primero se determina el alcance de la responsabilidad |
El shikikin es «el recipiente que contiene el dinero», el genjō kaifuku es «el contenido de la obligación»: el importe a cargo del inquilino se descuenta de ese recipiente. Para quien desee aclarar términos japoneses similares —homófonos, pero con matices jurídicos distintos—, puede consultar La diferencia entre genjō-fukki, genjō-kaifuku y gen-jō-kaifuku: la guía práctica del personal de gestión para usar cada término con precisión. Este artículo se centra en el marco legal.
¿Cómo distinguir el desgaste normal y el deterioro por el paso del tiempo de la responsabilidad del inquilino?
La línea entre desgaste normal y responsabilidad del inquilino genera conflictos si se decide solo en la salida. Hay que revisar juntos el estado previo a la entrada, el contrato, el uso y la causa del daño. En la práctica, resulta más claro organizar la cuestión en cuatro categorías.
| Categoría | Ejemplo | Criterio general |
|---|---|---|
| Desgaste normal (通常損耗) | Ligera marca dejada por muebles, decoloración por la luz solar | Tiende a correr a cargo del propietario |
| Deterioro por el paso del tiempo (経年劣化) | Fin de la vida útil de instalaciones, decoloración natural | Tiende a correr a cargo del propietario |
| Dolo o negligencia | Agujero por golpe de un objeto, suciedad por falta de limpieza | Puede correr a cargo del inquilino |
| Incumplimiento del deber de diligencia (善管注意義務) | Fuga de agua desatendida, moho grave por falta de ventilación | Puede correr a cargo del inquilino |
Esta clasificación coincide con el criterio de las directrices del MLIT sobre conflictos de genjō kaifuku (国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」). No tienen fuerza legal vinculante, pero el principio de no cargar al inquilino con el desgaste normal coincide con la orientación del artículo 621. Por eso conviene transmitir el criterio en la firma del contrato, fotografiar en la entrada y ordenar la causa del daño en la salida. A diferencia de mercados sin una guía administrativa equivalente, donde la práctica queda librada a la costumbre de cada arrendador, este criterio oficial da a los propietarios japoneses un argumento más sólido.
El incumplimiento del deber de diligencia como buen gestor (善管注意義務, zenkan chūi gimu, «duty of care») está muy ligado al genjō kaifuku: dejar una fuga o el moho sin atender puede considerarse un daño que excede el uso normal e imputarse al inquilino. Este punto se profundiza en ¿Qué es el deber de diligencia del buen administrador del arrendatario? Explicación de los casos de infracción, su relación con la restitución al estado original y cómo debe actuar la empresa administradora. Reclamar el genjō kaifuku no es solo un presupuesto de obra: es también explicar el uso que hizo el inquilino del inmueble.
Lista de verificación del contrato que todo propietario debería revisar
Tras la reforma, el propietario no debería seguir usando la plantilla de siempre: hay que revisar cómo se redactan el shikikin, el genjō kaifuku y la liquidación. El contrato no solo protege al propietario tras un conflicto: es la herramienta para alinear expectativas con el inquilino desde la entrada.
Los puntos mínimos a comprobar en el contrato son los siguientes.
- La definición del shikikin, el momento de su devolución y los conceptos descontables (gastos de genjō kaifuku, impagos, etc.) están claramente indicados.
- El alcance del genjō kaifuku se distingue explícitamente del desgaste normal y del deterioro por el paso del tiempo.
- El shikikin (art. 622-2) y el genjō kaifuku (art. 621) aparecen como apartados separados.
- Se describe el método de liquidación de salida y el proceso para presentar el detalle.
- La lista de verificación de entrada y el registro fotográfico están vinculados con las cláusulas del contrato.
- En inmuebles sin shikikin (敷金ゼロ), se establece cómo se reclamará la parte a cargo del inquilino en la salida.
Cuanto más confiable es una gestión, con más cuidado explica desde el primer contacto. Priorice que las cláusulas sean comprensibles antes que añadir más cláusulas. Si está considerando revisar su gestora o su plantilla contractual, también puede recurrir a la consultoría de gestión de alquiler de INA.
¿Hasta dónde son válidas las cláusulas especiales (tokuyaku)? Puntos prácticos para su revisión
Una cláusula especial (特約, tokuyaku) no es válida por el simple hecho de estar redactada. Según una sentencia del Tribunal Supremo de Japón (最高裁) del 16 de diciembre de 2005, uno de los requisitos de validez es que exista una razón objetiva y razonable para establecerla, sin resultar unilateralmente desfavorable para el inquilino. Si se exige una carga superior a la habitual, el contenido debe ser concreto y el inquilino debe comprenderlo y aceptarlo. Una redacción ambigua como «los gastos de limpieza corren íntegramente a cargo del inquilino» deja margen para disputas. Cuidado con las cláusulas demasiado amplias que trasladan al inquilino incluso el desgaste normal.
Conviene organizar la redacción así para facilitar su uso. Mostrar primero las condiciones y el fundamento de la carga cierra la liquidación más rápido que imponer una postura contundente. A diferencia de contratos hispanohablantes que a veces incluyen cláusulas genéricas de «limpieza a cargo del inquilino», la jurisprudencia japonesa exige que la cláusula especifique con precisión el alcance y el criterio de reparto.
| Expresión a evitar | Expresión recomendada |
|---|---|
| «Todos los gastos de salida corren a cargo del inquilino» | «Salvo el desgaste normal y el deterioro por el paso del tiempo, los daños por dolo o negligencia del inquilino pueden correr a su cargo» |
| «Se descuenta del shikikin el importe íntegro del genjō kaifuku» | «Se descuenta del shikikin tras presentar el detalle de partidas, reparto y fundamento» |
| «Los gastos de limpieza se cobran siempre» | «Se confirma el alcance acordado y el trabajo realizado, y se refleja en el detalle» |
| «Si hay mascota, se cobra el importe íntegro» | «Se ordena qué se reclama al confirmar olores o daños de mascotas que excedan el uso normal» |
Los puntos a revisar al examinar una cláusula especial son los siguientes.
- El objeto de la carga se distingue con claridad del desgaste normal y del deterioro por el paso del tiempo.
- El importe o el método de cálculo son concretos y previsibles para el inquilino con antelación.
- Se ha explicado verbalmente en el contrato y se confirma la comprensión y aceptación del inquilino.
- No se usan expresiones englobantes como «íntegro» o «siempre» sin mostrar el fundamento.
Un pequeño cambio de redacción transforma cómo lo recibe el inquilino. La cláusula especial es un escudo para el propietario, pero si es excesiva erosiona su propia credibilidad.
Lista de verificación para la explicación al inquilino en el momento de la entrada
La calidad de la liquidación de salida se decide, en gran parte, en la entrada. Lo que se explica y se registra entonces condiciona la capacidad de argumentar en la salida. Si se omite, por correcta que sea la reclamación posterior, el inquilino dirá «no me lo explicaron».
Los elementos que el propietario o la gestora deberían reunir en la entrada son los siguientes.
- Se fotografía el interior antes de la entrada y se registran los daños o manchas ya existentes.
- Se confirma el estado del inmueble junto con el inquilino mediante una lista de verificación de entrada.
- Se explica el criterio del genjō kaifuku (que el desgaste normal no corre a cargo del inquilino).
- Se explica la naturaleza del shikikin y qué conceptos se descontarán en la salida.
- Se muestra el contenido de las cláusulas especiales y sus condiciones en el apartado correspondiente del contrato.
- Se comunica el canal para notificar averías en las instalaciones y que su desatención puede constituir un incumplimiento del deber de diligencia.
En una gestión real, al no haberse fotografiado el interior en la entrada, no fue posible determinar si una mancha detectada en la salida ya existía antes, y hubo que renunciar a la reclamación. Una sola fotografía puede marcar la diferencia de varias decenas de miles de yenes en capacidad de argumentación —esto es, varios cientos de euros, tomando como referencia que 10.000 JPY equivalen a unos 59 € (a 170 JPY/EUR)—. El registro en la entrada es la medida preventiva con mejor relación entre coste y efecto.
Cómo elaborar el detalle de la liquidación de salida y reunir las pruebas necesarias
En la liquidación de salida, un detalle que solo enumera importes genera desconfianza. El inquilino no solo quiere saber «cuánto costó», sino «por qué me corresponde a mí». El detalle debe mostrar juntos el importe, el reparto de responsabilidad y su motivo.
| Partida | Importe | Reparto de responsabilidad | Explicación |
|---|---|---|---|
| Sustitución parcial de papel pintado (habitación de estilo occidental) | 18.000 ¥ (aprox. 106 €, a 170 JPY/EUR) | A cargo del inquilino | Se confirmó una mancha de tabaco no presente en las fotografías de entrada |
| Ligera marca de mueble en el suelo | 0 ¥ (0 €) | A cargo del propietario | Marca leve por uso normal |
| Limpieza en la salida | 22.000 ¥ (aprox. 129 €, a 170 JPY/EUR) | A cargo del inquilino, según cláusula especial | Se explicó en el contrato el importe fijo de limpieza |
| Avería natural de una instalación | 0 ¥ (0 €) | A cargo del propietario | Sustitución por deterioro debido al paso del tiempo |
Con este formato el inquilino verifica el motivo de cada cargo, y el propietario señala qué partidas no reclama, evitando la impresión de cobro excesivo. Los puntos a comprobar al elaborar el detalle son los siguientes.
- Se puede ver de un vistazo el importe del shikikin, los impagos, el importe a cargo del inquilino y el importe a devolver.
- Cada partida incluye el reparto de responsabilidad (propietario / inquilino) y su motivo.
- Las partidas de obra, las cantidades y los precios unitarios están desglosados, sin recurrir a una expresión global tipo «íntegro».
- Las partidas se corresponden con las fotografías de entrada y el registro de la inspección de salida.
Lo que sostiene este detalle son las pruebas que justifican la responsabilidad del inquilino. No basta con que exista un daño: hay que conectar el estado previo, la causa, la relación con el uso o la desatención, y la razonabilidad del importe. Las pruebas mínimas que la gestora debería reunir son las siguientes.
| Prueba | Momento de uso | Riesgo si falta |
|---|---|---|
| Fotografías de entrada | Comparar con los daños en la salida | No se puede determinar si el daño ya existía antes |
| Contrato y cláusulas especiales | Confirmar el alcance de la responsabilidad del inquilino | El fundamento de la reclamación se vuelve abstracto |
| Historial de comunicaciones durante el arrendamiento | Confirmar si se desatendieron fugas, moho o averías | Resulta difícil explicar el incumplimiento del deber de diligencia |
| Registro de la inspección de salida | Dejar constancia de los daños y de lo que reconoció el inquilino | Es fácil que después se diga «no me lo explicaron» |
| Presupuesto de obra | Mostrar partidas, cantidades y precios unitarios | La reclamación se percibe como un cobro «íntegro» y genera desconfianza |
Las pruebas no son solo para litigar: son un documento común para alinear la percepción del propietario y del inquilino. Reclamar solo lo explicable, y dejar en manos del propietario lo que no lo es: esta actitud reduce los conflictos. Para profundizar en el contenido real de las obras, el precio de mercado y el criterio de clasificación de cada partida, véase ¿Qué es una obra de genjō kaifuku? Contenido, coste y medidas frente a conflictos que todo propietario en alquiler debería conocer. Este artículo se limita al marco legal y al criterio de liquidación.
En los inmuebles sin shikikin (敷金ゼロ), el criterio del genjō kaifuku no cambia
Incluso sin shikikin, el criterio del genjō kaifuku no desaparece. Cambia que, al no existir un fondo del que descontar, hay que reclamar por separado la parte del inquilino. Aquí importa de nuevo que el shikikin (art. 622-2) y el genjō kaifuku (art. 621) sean instituciones distintas: sin shikikin, la obligación de genjō kaifuku permanece igual.
El shikikin-cero reduce los gastos iniciales del inquilino, lo que facilita la captación, pero al cobrarse a posteriori aumentan el riesgo de impago y la carga de justificación. El propietario debe compensar la ausencia de shikikin con compañías de garantía (保証会社, hoshō-gaisha), cláusulas de limpieza, explicación en la entrada y fotografías. Este modelo —depósito cero con cobro posterior vía garante— tiene menos equivalentes en mercados hispanohablantes, donde suele exigirse la fianza legal por adelantado precisamente para evitar ese riesgo.
Lo importante no es desconfiar del inquilino, sino compartir las reglas desde el principio. La transparencia protege a ambas partes. En INA entendemos la gestión de alquiler no como un trámite, sino como un trabajo que construye confianza a largo plazo: la liquidación del shikikin refleja la actitud de la gestora y del propietario.
Revisión integral que todo propietario debería completar tras la reforma del Código Civil
Reunimos aquí, en una lista integral que el propietario puede comprobar de inmediato, todo lo visto. Cada punto por separado parece un detalle menor, pero esta preparación evita conflictos, malas reseñas y vacancia prolongada.
- El shikikin (art. 622-2) y el genjō kaifuku (art. 621) están ordenados como apartados separados en el contrato.
- El contrato indica claramente el momento de devolución del shikikin y los conceptos que pueden descontarse.
- La cláusula especial sobre genjō kaifuku es concreta y distingue el desgaste normal y el deterioro por el paso del tiempo.
- Se conservan la lista de verificación de entrada y las fotografías del interior.
- En el momento de la entrada se explica al inquilino el criterio del genjō kaifuku y del shikikin.
- Los puntos de verificación en la inspección de salida están estandarizados.
- El presupuesto y el detalle de liquidación distinguen la responsabilidad del propietario y del inquilino, con su motivo.
- Está definido el flujo de cobro de los gastos de salida en inmuebles sin shikikin.
- La gestora dispone de un lenguaje capaz de explicar al inquilino el fundamento de cada reclamación.
A corto plazo, llevar registros y dar explicaciones parece un esfuerzo adicional. Por eso conviene convertirlo en un sistema: una gestión que no depende de las personas protege el patrimonio del propietario y la tranquilidad del inquilino. Tras la reforma, la gestión del shikikin y del genjō kaifuku no es una carga para el propietario, sino una oportunidad para acumular confianza.
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Cuál es la diferencia entre el shikikin y el genjō kaifuku?
R. El shikikin y el genjō kaifuku son instituciones distintas. El shikikin (art. 622-2 del Código Civil) es un depósito en garantía de las deudas del inquilino, y el genjō kaifuku (art. 621) es la obligación de reparación de daños que recae sobre el inquilino. En la liquidación de salida, primero se determina el alcance de la responsabilidad del genjō kaifuku, y después se descuenta del shikikin la deuda que incluye ese importe.
P2. ¿La reforma del Código Civil obliga a devolver siempre el shikikin en su totalidad?
R. El shikikin no se devuelve necesariamente en su totalidad. Se devuelve el importe restante tras descontar el alquiler impagado y los gastos de genjō kaifuku reconocidos como responsabilidad del inquilino. Sin embargo, lo que se descuenta debe poder justificarse con fundamento y detalle, y la devolución exige que el arrendamiento haya finalizado y que el inmueble haya sido entregado de vuelta.
P3. ¿Se puede reclamar al inquilino el desgaste normal y el deterioro por el paso del tiempo?
R. El desgaste normal y el deterioro por el paso del tiempo no forman parte, en principio, de la obligación de genjō kaifuku del inquilino. El propio artículo 621 excluye del objeto de la restauración el desgaste producido por el uso normal y el deterioro por el paso del tiempo. Incluso si una cláusula especial traslada esa carga al inquilino, es fundamental que el contenido sea concreto y que el inquilino lo comprenda y lo acepte.
P4. En un inmueble sin shikikin, ¿no se pueden reclamar los gastos de genjō kaifuku?
R. Incluso sin shikikin, pueden reclamarse los gastos de genjō kaifuku reconocidos como responsabilidad del inquilino, porque esa obligación existe con independencia de que haya o no depósito. Sin embargo, al no poder descontarse del shikikin, es necesario cuidar aún más la explicación en la salida, el detalle y el proceso de cobro.
Citas y fuentes de referencia
- e-Gov, buscador de legislación japonesa (e-Gov 法令検索): «Código Civil» (民法, Minpō), artículos 621 y 622-2
- Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo de Japón (国土交通省, MLIT): «Conflictos y directrices en torno al genjō kaifuku»
- Ministerio de Justicia de Japón (法務省, Ministry of Justice): «Revisión de las normas relativas al contrato de arrendamiento (genjō kaifuku y shikikin)»
