Kaution und Instandsetzung nach Japans Zivilrechtsreform – Art. 621 und 622-2 aus Vermietersicht

Kaution und Instandsetzung bei Auszug gehören in Japan zu den Themen, die durch die zum 1. April 2020 in Kraft getretene Reform des japanischen Zivilgesetzbuchs (Minpō, 民法, das japanische Bürgerliche Gesetzbuch) neu geordnet wurden: Konzepte, die zuvor nur über Rechtsprechung und Verwaltungspraxis geregelt waren, sind seither ausdrücklich als Gesetzestext verankert. Der wichtigste Punkt, den ein Vermieter verstehen muss, lautet: Die Kaution (shikikin, 敷金, geregelt in Art. 622-2 Minpō) und die Instandsetzungspflicht (genjō-kaifuku, 原状回復, geregelt in Art. 621 Minpō) sind zwei getrennte Rechtsinstitute – wer sie vermischt, dessen Erklärung der Abrechnung bei Auszug bricht in sich zusammen. Für Leser im deutschsprachigen Raum (DACH) ist die Struktur überraschend vertraut und zugleich anders: Auch das deutsche Recht trennt die Mietkaution (§ 551 BGB) von den Instandsetzungs- und Schönheitsreparaturpflichten – doch während in Deutschland die Kaution auf höchstens drei Kaltmieten begrenzt ist, kennt Japan traditionell zusätzlich das nicht rückzahlbare reikin (礼金, wörtlich „Dankgeld", eine Sonderzahlung an den Vermieter ohne westliche Entsprechung). Die Kaution ist ein Sicherungsdepot für Verbindlichkeiten des Mieters, die Instandsetzung eine Pflicht des Mieters zur Beseitigung von Schäden; die maßgeblichen Paragrafen und die Prüfreihenfolge unterscheiden sich.

Im Vermietungsgeschäft können kleine Missverständnisse bei der Abrechnung großes Vertrauen zerstören. Genau deshalb reicht es nicht, die Zivilrechtsreform nur als Wissen abzuspeichern; man muss Mietvertrag, Sondervereinbarungen, Einzugsaufklärung, Fotodokumentation und Abrechnungsdetails zu einem durchgängigen Betriebsablauf verbinden. Dieser Artikel ist der „zusammenfassende Leitfaden", der den rechtlichen Rahmen der Zivilrechtsreform rund um Kaution und Instandsetzung aus der Praxisperspektive des Vermieters systematisch ordnet – geschrieben für ein Publikum, das den japanischen Markt aus der Distanz betrachtet und die feinen Unterschiede zur DACH-Praxis verstehen möchte.

Die Kernpunkte dieses Artikels

• Durch die Zivilrechtsreform sind die Definition der Kaution und die Voraussetzungen ihrer Rückgabe (Art. 622-2) sowie der Umfang der Instandsetzungspflicht (Art. 621) jeweils ausdrücklich im Gesetzestext festgehalten.
• Kaution und Instandsetzung sind getrennte Rechtsinstitute. Die Kaution ist Sicherheit und Verwahrgeld, die Instandsetzung eine Pflicht zur Schadensbeseitigung; wer beides vermischt, bei dem bricht die Erklärung der Abrechnung zusammen.
• Normale Abnutzung (tsūjō-sonmō, 通常損耗) und altersbedingte Veränderung fallen grundsätzlich nicht unter die Instandsetzungspflicht des Mieters – ein Prinzip, das der deutsche Leser aus der BGH-Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen wiedererkennt.
• Der Vermieter muss Mietvertrag, Sondervereinbarungen, Einzugsaufklärung und Auszugs-Abrechnungsdetails mit einer durchgehenden Checkliste überprüfen.
• Bei der Kautionsabrechnung geht es nicht nur um die Frage „darf ich das verlangen?", sondern um die Transparenz, dem Mieter die Grundlage nachvollziehbar erklären zu können.

Was hat sich durch die Zivilrechtsreform bei Kaution und Instandsetzung geändert? (in Kraft seit April 2020)

Die Zivilrechtsreform hat nicht die gesamte Vermietungspraxis verändert. Die große Änderung ist, dass die zuvor über Rechtsprechung und die Richtlinien des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT) geordneten Konzepte zu Kaution und Instandsetzung nun auch klar im Zivilgesetzbuch verankert sind. Das reformierte Minpō trat am 1. April 2020 in Kraft; die Kaution erhielt in Art. 622-2, die Instandsetzung in Art. 621 ihre gesetzliche Grundlage.

In der Praxis der Immobilienverwaltung galt schon vor der Reform verbreitet: „Normale Abnutzung wird grundsätzlich nicht dem Mieter angelastet" und „die Kaution wird abzüglich ausstehender Miete oder Instandsetzungskosten zurückerstattet". Die Zivilrechtsreform hat diese Praxis nicht ignoriert und neue Regeln erfunden, sondern das zuvor Unklare auch rechtlich leichter erklärbar gemacht. Anders als in Deutschland, wo der Umgang mit Kaution und Schönheitsreparaturen über Jahrzehnte fast ausschließlich durch die BGH-Rechtsprechung geformt wurde, hat Japan diesen Weg gewählt, die Kernpunkte direkt ins kodifizierte Gesetz zu schreiben.

Die praktische Bedeutung für den Vermieter: Bei der Abrechnung nach Auszug lässt sich schwerer sagen „das machen wir schon immer so". Wenn der Mieter nach der Grundlage fragt, kommt es darauf an, ob man auf Basis welches Paragrafen, mit Mietvertrag, Einzugs-Prüfunterlagen, Auszugsfotos, Kostenvoranschlag und Abrechnungsdetails erklären kann. Ich bin sogar der Ansicht: Gerade Vermieter, die transparent verwalten, können durch diese Reform leichter erklären.

Der erste Stolperstein liegt darin, Kaution und Instandsetzung als eine einzige Sache zusammenzufassen. Im nächsten Kapitel trennen wir diese beiden auf Paragrafenebene und ordnen sie.

Kaution (Art. 622-2) und Instandsetzung (Art. 621) nicht verwechseln

Um es vorwegzunehmen: Kaution und Instandsetzung sind unterschiedliche Rechtsinstitute mit unterschiedlichem Zweck und unterschiedlichem Paragrafen. Die Kaution ist ein Mechanismus, Geld zur Sicherung der Verbindlichkeiten des Mieters zu verwahren; die Instandsetzung ist eine Pflicht des Mieters zur Beseitigung von Schäden. Bei der Abrechnung gilt die Reihenfolge: „Zuerst den Umfang der Instandsetzungspflicht feststellen und dann die Verbindlichkeit einschließlich dieses Betrags von der Kaution abziehen." Wer diese Reihenfolge vertauscht, dessen Erklärung wird schlagartig intransparent. Im deutschen Recht entspricht dies der Trennung zwischen dem Sicherungszweck der Kaution nach § 551 BGB und den materiellen Pflichten aus Schäden oder wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturen – auch dort darf der Vermieter die Kaution nicht willkürlich einbehalten, sondern nur zur Deckung berechtigter, belegbarer Forderungen verwenden.

Was ist die Kaution? (Art. 622-2 Minpō)

Die Kaution (shikikin) ist – ungeachtet der Bezeichnung – Geld, das der Mieter dem Vermieter zu dem Zweck übergibt, die aus dem Mietverhältnis entstehenden Geldschulden des Mieters, etwa die Mietschuld, zu sichern. Art. 622-2 hat diese Natur der Kaution ausdrücklich geregelt. Entscheidend ist: Die Kaution hat einen Charakter, der einem Verwahrgeld nahekommt, und ist kein Geld, über das der Vermieter frei verfügen darf. Das deckt sich mit dem deutschen Grundsatz, dass die Mietkaution treuhänderisch – nach § 551 Abs. 3 BGB sogar getrennt vom Vermögen des Vermieters und verzinslich anzulegen – gehalten werden muss; eine solche zwingende Trennungs- und Verzinsungspflicht kennt das japanische Recht in dieser Strenge allerdings nicht.

Auch die Voraussetzungen der Rückgabe wurden im Gesetzestext geordnet. Der Vermieter erstattet, wenn das Mietverhältnis endet und er die Rückgabe der Mietsache erhalten hat, den nach Abzug der Geldschulden des Mieters verbleibenden Restbetrag aus der erhaltenen Kaution zurück. Zudem ist auch der Fall geregelt, dass der Mieter das Mietrecht rechtmäßig überträgt. Ferner kann der Vermieter, wenn der Mieter seine Verbindlichkeiten nicht erfüllt, die Kaution zur Tilgung dieser Verbindlichkeiten verwenden.

In der Praxis ist wichtig, die Kaution nicht als „Geld, das man nicht zurückgeben muss" zu betrachten. Zu den abziehbaren Verbindlichkeiten zählen ausstehende Miete, ausstehende Nebenkosten und als Mieterlast anerkannte Instandsetzungskosten – doch stets unter der Voraussetzung, dass sich alles mit Grundlage und Detailaufstellung erklären lässt. Auch in einer Zeit, in der Objekte mit Null-Kaution (shikikin-zero, 敷金ゼロ, kautionsfreie Vermietung) zunehmen, verliert man ohne dieses Grundprinzip beim Auszug das Vertrauen.

Was ist die Instandsetzung? (Art. 621 Minpō)

Instandsetzung bedeutet, dass der Mieter das gemietete Objekt in dem vertraglich oder gesetzlich verlangten Umfang in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt. Art. 621 bestimmt einerseits, dass der Mieter für nach der Übernahme entstandene Schäden die Instandsetzungspflicht trägt, stellt andererseits jedoch ausdrücklich klar, dass durch normalen Gebrauch und Nutzung entstandene Abnutzung sowie altersbedingte Veränderung aus dem Umfang ausgenommen sind. Ist der Schaden zudem auf einen Umstand zurückzuführen, der dem Mieter nicht zuzurechnen ist, so trägt dieser keine Instandsetzungspflicht. Für den deutschen Leser ist das die vielleicht wichtigste Parallele: Der Bundesgerichtshof hat wiederholt entschieden, dass Klauseln, die dem Mieter starre Renovierungsfristen oder die Beseitigung normaler Abnutzung auferlegen, unwirksam sind – Japan hat dieses Ergebnis nun direkt im Gesetzestext festgeschrieben, statt es allein der Rechtsprechung zu überlassen.

Instandsetzung bedeutet also nicht, das Objekt in exakt denselben Zustand wie zum Einzugszeitpunkt zurückzuversetzen. Das Ausbleichen der Tapete durch Sonneneinstrahlung, leichte Bodeneindrücke durch aufgestellte Möbel, natürlicher Verschleiß der Ausstattung können als normale Abnutzung oder altersbedingte Veränderung behandelt werden. Dagegen können Nikotinverfärbungen durch Rauchen, Kratzer durch Haustiere, Schimmel durch vernachlässigte Reinigung oder Löcher durch unerlaubte Umbauten zulasten des Mieters gehen.

Hier liegt der bei der Abrechnung am häufigsten missverstandene Punkt. Instandsetzung ist eine „Pflicht zur Beseitigung von Schäden", keine „Pflicht, die Wohnung in Neuzustand zu versetzen". Erklärt man diese Grenzziehung erst im Moment der Auszugsbegehung, ist Verständnis schwer zu erreichen.

Beide Rechtsinstitute auf einer Seite geordnet

Fasst man den Unterschied zwischen Kaution und Instandsetzung in einer Form zusammen, die der Vermieter zur Erklärung nutzen kann, ergibt sich Folgendes. Macht man diese Tabelle zur gemeinsamen Sprache im Unternehmen, verläuft das Gespräch über die Abrechnung stabiler.

Vergleichsachse	Kaution	Instandsetzung
Rechtsgrundlage	Art. 622-2 Minpō	Art. 621 Minpō
Natur des Instituts	Verwahrgeld zur Sicherung der Mieterverbindlichkeiten	Pflicht des Mieters zur Schadensbeseitigung
Bedeutung für den Vermieter	Mittel, das ohne Verbindlichkeit zurückzugeben ist	Beurteilung, die den Lastumfang feststellt
Normale Abnutzung / altersbedingte Veränderung	Beurteilung danach, ob eine abziehbare „Verbindlichkeit" besteht	Grundsätzlich nicht Gegenstand der Pflicht
Reihenfolge bei der Abrechnung	Abzug nach Feststellung der Verbindlichkeiten wie Instandsetzung	Zuerst den Lastumfang feststellen

Denkt man die Kaution als „Gefäß für Geld" und die Instandsetzung als „Inhalt der Pflicht", lässt sich alles leichter ordnen. Den bei der Instandsetzung festgestellten Mieterlastbetrag zieht man vom Gefäß namens Kaution ab. Vertauscht man diese Beziehung nicht, ist die Erklärung der Abrechnung schlüssig. Wer bei der Unterscheidung ähnlicher Begriffe wie „Wiederherstellung", „Instandsetzung" und „Rückführung in den Ist-Zustand" unsicher ist, kann die Begriffsdefinitionen in Was ist der Unterschied zwischen genjō-kaifuku, Wiederherstellung und Rückführung? Praxiserläuterung für die korrekte Verwendung durch Verwaltungspersonal nachschlagen. Dieser Artikel konzentriert sich auf die Ordnung des rechtlichen Rahmens.

Wie sollte man normale Abnutzung / altersbedingten Verschleiß von der Mieterlast trennen?

Die Grenzziehung zwischen normaler Abnutzung und Mieterlast führt leicht zu Streit, wenn man sie erst beim Auszug beurteilt. Nötig ist, Zustand vor Einzug, Vertragsinhalt, Nutzungssituation und Schadensursache als Paket zu prüfen. In der Verwaltungspraxis lässt sich mit folgender Vierteilung leichter ordnen. Der deutsche Leser kennt eine ähnliche Logik aus der Abgrenzung zwischen „vertragsgemäßem Gebrauch" (den der Mieter nicht zu vertreten hat) und schuldhaft verursachten Schäden nach § 538 BGB.

Kategorie	Beispiel	Grundsätzlicher Gedanke
Normale Abnutzung	Leichte Eindrücke durch Möbelaufstellung, Verfärbung durch Sonneneinstrahlung	Tendenziell Vermieterlast
Altersbedingter Verschleiß	Ablauf der Nutzungsdauer der Ausstattung, natürliches Verblassen	Tendenziell Vermieterlast
Vorsatz / Fahrlässigkeit	Loch durch angestoßenen Gegenstand, Verschmutzung durch mangelnde Reinigung	Kann Mieterlast sein
Verletzung der Sorgfaltspflicht	Vernachlässigter Wasserschaden, erheblicher Schimmel durch mangelnde Lüftung	Kann Mieterlast sein

Diese Einteilung deckt sich mit den Gedanken der Richtlinie „Streitigkeiten und Leitlinien rund um die Instandsetzung" des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT). Die Richtlinie selbst hat keine rechtliche Bindungswirkung, doch der Grundsatz, normale Abnutzung und altersbedingte Veränderung nicht dem Mieter aufzubürden, stimmt auch mit dem Wortlaut des Art. 621 in der Richtung überein. Genau deshalb wirkt die Vorbereitung: nicht erst bei der Auszugsbegehung erklären, sondern den Gedanken bei Vertragsschluss vermitteln, beim Einzug Fotos hinterlassen und beim Auszug die Ursache ordnen.

Die Verletzung der Sorgfaltspflicht (zenkan-chūi-gimu, 善管注意義務, die Pflicht des Mieters zur Obhut eines ordentlichen Verwalters) hängt eng mit der Beurteilung der Instandsetzung zusammen. Denn vernachlässigter Wasserschaden oder Schimmel kann als über den normalen Gebrauch hinausgehender Schaden zur Mieterlast werden. Dieser Aspekt wird in Was ist die Sorgfaltspflicht des Mieters? Erläuterung von Verstoßfällen, dem Zusammenhang mit der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und den Maßnahmen von Hausverwaltungen vertieft, wo die Sorgfaltspflicht selbst behandelt wird. Die Geltendmachung von Instandsetzungskosten ist nicht bloß ein Reparaturkostenvoranschlag, sondern auch die Frage, wie man die Nutzungssituation des Mieters erklärt.

Die Mietvertrags-Checkliste, die der Vermieter überarbeiten sollte

Nach der Zivilrechtsreform sollte der Vermieter die Mietvertragsvorlage nicht einfach unverändert weiterverwenden, sondern die Formulierungen zu Kaution, Instandsetzung und Abrechnung überprüfen. Der Mietvertrag ist nicht nur ein Schriftstück, das den Vermieter schützt, nachdem ein Konflikt entstanden ist. Er ist ein Werkzeug, um beim Einzug das Verständnis mit dem Mieter abzugleichen.

Die im Mietvertrag mindestens zu prüfenden Punkte sind folgende.

• Definition der Kaution sowie Zeitpunkt der Rückgabe und Abzugsgegenstände (Instandsetzungskosten, ausstehende Beträge usw.) sind ausdrücklich benannt
• Der Umfang der Instandsetzung ist getrennt von normaler Abnutzung und altersbedingter Veränderung beschrieben
• Kaution (Art. 622-2) und Instandsetzung (Art. 621) sind als getrennte Punkte geordnet
• Die Abrechnungsmethode beim Auszug und der Ablauf zur Vorlage der Detailaufstellung sind niedergelegt
• Einzugs-Prüfblatt und Fotodokumentation sind mit den Klauseln verknüpft
• Bei Null-Kaution-Objekten ist festgelegt, wie der Mieterlastanteil beim Auszug geltend gemacht wird

Je vertrauenswürdiger die Vermietung, desto sorgfältiger die Erklärung am Eingang. Priorisieren Sie nicht das Vermehren von Klauseln, sondern ob die Formulierung so gestaltet ist, dass der Mieter sie lesen und verstehen kann. Wer die Überprüfung der Verwaltungsgesellschaft oder der Vertragsvorlage erwägt, kann auch die Mietverwaltungsberatung von INA nutzen.

Wie weit sind Sondervereinbarungen wirksam? Praxispunkte der Überarbeitung

Sondervereinbarungen (tokuyaku, 特約, individuelle Zusatzklauseln im Mietvertrag) werden nicht dadurch wirksam, dass man sie einfach hinschreibt. Nach dem Gedanken der Rechtsprechung (Urteil des Obersten Gerichtshofs Japans vom 16. Dezember 2005) gehört zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen unter anderem, dass ein Bedarf für die Sondervereinbarung besteht und ein objektiv-vernünftiger Grund vorliegt, der den Mieter nicht einseitig benachteiligt, etwa nicht wucherisch ist. Verlangt man vom Mieter eine über das Übliche hinausgehende Last, ist wichtig, dass der Inhalt konkret ist, der Mieter ihn versteht und ihm zugestimmt hat. Schreibt man mit vagem Wortlaut nur „Reinigungskosten beim Auszug pauschal zulasten des Mieters", bleibt Raum für späteren Streit. Besonders zu vorsichtig muss man bei zu weit gefassten Sondervereinbarungen sein, die auch normale Abnutzung pauschal dem Mieter auferlegen. Für den deutschen Leser klingt dies wie ein Echo der AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB: Auch dort werden überraschende oder unangemessen benachteiligende Formularklauseln – etwa starre Renovierungsquoten – für unwirksam erklärt.

Die Formulierung der Sondervereinbarung lässt sich, wie folgt aufgeteilt, in der Praxis leichter verwenden. Zeigt man die Bedingungen und die Grundlage der Last vorab, statt mit starkem Ton durchzudrücken, ist die Abrechnung im Ergebnis schneller abgeschlossen.

Zu vermeidende Formulierung	Wünschenswerte Formulierung
Alle Auszugskosten trägt der Mieter	Mit Ausnahme normaler Abnutzung und altersbedingten Verschleißes können durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters verursachte Schäden zulasten des Mieters gehen
Die Instandsetzungskosten werden pauschal von der Kaution abgezogen	Nach Darlegung von Arbeitsposten, Lastverteilung und Grundlage in einer Detailaufstellung erfolgt der Abzug von der Kaution
Reinigungskosten werden in jedem Fall verlangt	Der vertraglich vereinbarte Umfang und der durchgeführte Inhalt werden geprüft und in der Detailaufstellung ausgewiesen
Bei Haustierhaltung wird der volle Betrag verlangt	Bei Feststellung von über den normalen Gebrauch hinausgehenden Schäden wie Geruch oder Kratzern durch Haustiere wird der Gegenstand der Forderung geordnet

Die Prüfpunkte bei der Überarbeitung von Sondervereinbarungen sind folgende.

• Der Gegenstand der Last ist klar von normaler Abnutzung und altersbedingter Veränderung unterschieden
• Betrag oder Berechnungsmethode sind konkret, sodass der Mieter sie im Voraus abschätzen kann
• Bei Vertragsschluss wird auch mündlich erklärt und Verständnis sowie Zustimmung des Mieters bestätigt
• Es entsteht kein pauschaler Ausdruck ohne Grundlage wie „pauschal" oder „in jedem Fall"

Schon eine kleine Änderung der Formulierung verändert, wie der Mieter es aufnimmt. Vergessen Sie nicht: Die Sondervereinbarung ist ein Schild, das den Vermieter schützt, untergräbt aber bei unzumutbarem Inhalt umgekehrt die Glaubwürdigkeit des Vermieters.

Die Checkliste, die der Vermieter bei der Einzugsaufklärung prüfen sollte

Die Qualität der Auszugsabrechnung entscheidet sich tatsächlich fast schon beim Einzug. Denn was man beim Einzug erklärt und welche Aufzeichnungen man hinterlassen hat, bestimmt die Erklärungskraft beim Auszug. Lässt man dies aus, heißt es später leicht „das habe ich nicht gehört", egal wie korrekt man danach die Forderung stellt.

Die Punkte, die Vermieter und Verwaltungsgesellschaft beim Einzug bereitstellen sollten, sind folgende.

• Vor dem Einzug Innenraumfotos aufnehmen und vorhandene Kratzer oder Verschmutzungen dokumentieren
• Mit dem Einzugs-Prüfblatt den Ist-Zustand gemeinsam mit dem Mieter abgleichen
• Den Gedanken der Instandsetzung erklären (dass normale Abnutzung nicht dem Mieter angelastet wird)
• Die Natur der Kaution und die beim Auszug abzuziehenden Gegenstände erklären
• Inhalt und Lastbedingungen der Sondervereinbarung an der betreffenden Stelle des Mietvertrags aufzeigen
• Die Anlaufstelle zur Meldung von Ausstattungsmängeln nennen und darauf hinweisen, dass Vernachlässigung eine Verletzung der Sorgfaltspflicht sein kann

An einem Verwaltungsstandort gab es einen Fall, in dem mangels Innenraumfotos beim Einzug nicht beurteilt werden konnte, ob eine Tapetenverschmutzung beim Auszug schon vor dem Einzug bestand, sodass auf die Forderung verzichtet werden musste. Das Vorhandensein eines einzigen Fotos entscheidet über die Erklärungskraft für mehrere Zehntausend Yen (ca. 120–300 €, bei 170 JPY/EUR). Unscheinbar, aber die Einzugsdokumentation ist die Präventionsmaßnahme mit dem höchsten Kosten-Nutzen-Verhältnis.

Wie man die Auszugs-Abrechnungsdetails erstellt und Beweise zusammenstellt

Bei der Auszugsabrechnung erzeugt eine Detailaufstellung, die nur Beträge aneinanderreiht, Misstrauen. Denn was der Mieter wissen will, ist nicht nur „was hat wie viel gekostet", sondern „warum ist das meine Last". Grundlage der Abrechnungsdetails ist, Betrag, Lastverteilung und Lastgrund als Paket aufzuzeigen.

Posten	Betrag	Lastverteilung	Erläuterung
Teilerneuerung der Tapete im Wohnraum	18.000 JPY (ca. 106 €)	Mieterlast	Auf Einzugsfotos nicht vorhandene Rauchverschmutzung festgestellt
Leichte Möbelspuren am Boden	0 JPY (0 €)	Vermieterlast	Leichte Eindrücke durch normalen Gebrauch
Reinigung beim Auszug	22.000 JPY (ca. 129 €)	Mieterlast auf Basis der Vertrags-Sondervereinbarung	Pauschale Reinigungskosten bei Vertragsschluss erklärt
Natürlicher Defekt der Ausstattung	0 JPY (0 €)	Vermieterlast	Austausch wegen altersbedingten Verschleißes

Mit diesem Format kann der Mieter den Lastgrund prüfen, und der Vermieter kann auch die nicht geforderten Posten ausdrücklich machen, sodass sich der Eindruck einer Überforderung leichter vermeiden lässt. Die Prüfpunkte beim Erstellen der Abrechnungsdetails sind folgende.

• Kautionsbetrag, ausstehende Beträge, Mieterlastbetrag und Rückgabebetrag sind auf einen Blick erkennbar
• Jeder Posten ist mit Lastverteilung (Vermieterlast / Mieterlast) und Grund versehen
• Arbeitsposten, Menge und Einzelpreis sind getrennt und nicht mit der Angabe „pauschal" abgetan
• Einzugsfotos und Auszugsbegehungsprotokoll entsprechen den Posten

Was diese Abrechnungsdetails trägt, sind die Beweise zur Erklärung der Mieterlast. Die bloße Tatsache, dass ein Schaden besteht, genügt nicht; man muss Zustand vor Einzug, Entstehungsursache, Zusammenhang mit Vernachlässigung oder Nutzungsweise und die Angemessenheit des Kostenvoranschlags verbunden aufzeigen. Die Beweise, die eine Verwaltungsgesellschaft mindestens bereitstellen sollte, sind folgende.

Beweis	Einsatzszenario	Risiko bei Fehlen
Einzugsfotos	Vergleich mit den Schäden beim Auszug	Nicht beurteilbar, ob der Kratzer ursprünglich vorhanden war
Mietvertrag / Sondervereinbarung	Prüfung des Umfangs der Mieterlast	Die Forderungsgrundlage wird abstrakt
Kontakthistorie während der Mietzeit	Prüfung vernachlässigter Wasserschäden, Schimmel, Ausstattungsmängel	Verletzung der Sorgfaltspflicht schwer erklärbar
Auszugsbegehungsprotokoll	Festhalten von Schadensstellen und Mieterwahrnehmung	Später wird leicht behauptet, „mir wurde nichts erklärt"
Kostenvoranschlag	Darlegung von Arbeitsposten, Menge und Einzelpreis	Es wird eine „Pauschal"-Forderung und Misstrauen entsteht

Beweise sind nicht nur dazu da, mit dem Mieter zu streiten. Sie sind gemeinsame Unterlagen, um die Wahrnehmung von Vermieter und Mieter abzugleichen. Nur fordern, was man erklären kann, und was man nicht erklären kann, auf Vermieterseite ordnen. Diese Haltung reduziert im Ergebnis Konflikte. Zu tatsächlichem Arbeitsinhalt, Kostenniveau und der Beurteilung von Arbeitskategorien behandelt Was sind Instandsetzungsarbeiten? Inhalt, Kosten und Konfliktvorsorge, die Vermieter kennen sollten Arbeiten und Kosten im Detail. Dieser Artikel beschränkt sich auf den rechtlichen Rahmen und den Gedanken der Abrechnung.

Auch bei Null-Kaution-Objekten ändern sich die Instandsetzungsregeln nicht

Auch bei Null-Kaution-Objekten verschwindet der Gedanke der Instandsetzung nicht. Anders ist nur, dass es beim Auszug kein Mittel namens Kaution zum Abziehen gibt, sodass der Mieterlastanteil gesondert geltend gemacht werden muss. Auch hier wirkt, dass Kaution (Art. 622-2) und Instandsetzung (Art. 621) getrennte Institute sind. Denn auch ohne Kaution bleibt die Instandsetzungspflicht selbst bestehen. Aus DACH-Sicht ist das bemerkenswert: In Deutschland ist eine kautionsfreie Vermietung möglich, aber unüblich, weil die Kaution der zentrale Sicherungsmechanismus ist – in Japan verlagert das Null-Kaution-Modell das Risiko bewusst auf eine nachgelagerte Forderung und auf Mietbürgschaftsgesellschaften (hoshō-gaisha, 保証会社).

Null-Kaution hat einen Vermarktungsvorteil, weil sich die Einzugskosten senken lassen. Doch da die Forderung beim Auszug zur nachträglichen Zahlung wird, steigen Einzugsrisiko und Erklärungslast entsprechend. Der Vermieter muss anstelle der Null-Kaution die Nutzung einer Bürgschaftsgesellschaft, eine Auszugs-Reinigungs-Sondervereinbarung, die Einzugsaufklärung und die Fotodokumentation umso sorgfältiger vorbereiten.

Wichtig ist nicht, den Mieter zu verdächtigen. Wichtig ist, von Anfang an die Regeln zu teilen und klarzumachen, was zur Mieterlast werden kann. Transparenz schützt beide Seiten – Vermieter und Mieter. Bei INA betrachten wir die Mietverwaltung nicht als bloße Verwaltungsabwicklung, sondern als Arbeit, die langfristiges Vertrauen aufbaut. Die Kautionsabrechnung sieht nach einer Frage von Beträgen aus, ist aber tatsächlich ein Moment, in dem die Haltung von Verwaltungsgesellschaft und Eigentümer zum Ausdruck kommt.

Gesamtinspektion des Betriebs, den der Vermieter nach der Zivilrechtsreform bereitstellt

Wir fassen den bisherigen Inhalt in einer umfassenden Checkliste zusammen, die der Vermieter sofort prüfen kann. Die einzelnen Punkte sind unscheinbar, doch diese Vorbereitung verhindert Auszugskonflikte, sinkende Bewertungen und lange Leerstandszeiten.

• Kaution (Art. 622-2) und Instandsetzung (Art. 621) sind im Mietvertrag als getrennte Punkte geordnet
• Rückgabezeitpunkt und Abzugsgegenstände der Kaution sind im Mietvertrag ausdrücklich benannt
• Die Instandsetzungs-Sondervereinbarung ist konkret und von normaler Abnutzung sowie altersbedingter Veränderung unterschieden
• Einzugs-Prüfblatt und Innenraumfotos sind gespeichert
• Beim Einzug wird dem Mieter der Gedanke von Instandsetzung und Kaution erklärt
• Die Prüfpunkte bei der Auszugsbegehung sind standardisiert
• In Kostenvoranschlag und Abrechnungsdetails sind Vermieterlast / Mieterlast und Lastgrund getrennt
• Der Ablauf zur Einziehung der Auszugskosten bei Null-Kaution-Objekten ist festgelegt
• Die Verwaltungsgesellschaft verfügt über Worte, um dem Mieter die Grundlage erklären zu können

Kurzfristig mögen feine Aufzeichnungen und Erklärungen nach Aufwand aussehen. Genau deshalb ist es wichtig, sie zum System zu machen. Einen personenunabhängigen Betrieb zu schaffen, schützt Vermögen des Eigentümers und Sicherheit des Mieters zugleich. Der Umgang mit Kaution und Instandsetzung nach der Zivilrechtsreform ist für den Vermieter meiner Ansicht nach keine Last, sondern eine Gelegenheit, Vertrauen aufzubauen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F1. Was ist der Unterschied zwischen Kaution und Instandsetzung?

A. Kaution und Instandsetzung sind unterschiedliche Rechtsinstitute. Die Kaution (Art. 622-2 Minpō) ist ein Verwahrgeld zur Sicherung der Verbindlichkeiten des Mieters, die Instandsetzung (Art. 621 Minpō) eine Pflicht des Mieters zur Schadensbeseitigung. Bei der Auszugsabrechnung gilt die Reihenfolge, zuerst den Lastumfang der Instandsetzung festzustellen und dann die Verbindlichkeit einschließlich dieses Betrags von der Kaution abzuziehen.

F2. Muss die Kaution durch die Zivilrechtsreform zwingend in voller Höhe zurückgegeben werden?

A. Die Kaution ist nicht zwingend in voller Höhe zurückzugeben. Zurückgegeben wird der Restbetrag nach Abzug von ausstehender Miete oder als Mieterlast anerkannten Instandsetzungskosten. Allerdings muss sich der abgezogene Inhalt mit Grundlage und Detailaufstellung erklären lassen, und das Ende des Mietverhältnisses sowie der Erhalt der Rückgabe des Objekts sind Voraussetzung der Rückgabe.

F3. Können normale Abnutzung und altersbedingter Verschleiß dem Mieter in Rechnung gestellt werden?

A. Normale Abnutzung und altersbedingter Verschleiß fallen grundsätzlich nicht unter die Instandsetzungspflicht des Mieters. Auch nach Art. 621 sind durch normalen Gebrauch entstandene Abnutzung und altersbedingte Veränderung aus dem Gegenstand der Instandsetzung ausgenommen. Selbst wenn man sie per Sondervereinbarung zur Mieterlast macht, ist wichtig, dass der Inhalt konkret ist und der Mieter ihn versteht und ihm zugestimmt hat.

F4. Können bei Null-Kaution-Objekten keine Instandsetzungskosten verlangt werden?

A. Auch bei Null-Kaution können als Mieterlast anerkannte Instandsetzungskosten verlangt werden. Denn die Instandsetzungspflicht bleibt unabhängig vom Vorhandensein der Kaution bestehen. Da sie jedoch nicht von der Kaution abgezogen werden kann, müssen Erklärung, Detailaufstellung und Einziehungsablauf beim Auszug umso sorgfältiger gestaltet werden.

Zitate / Quellen

• e-Gov Gesetzessuche „Minpō (Japanisches Zivilgesetzbuch)" (Art. 621 / Art. 622-2)
• Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT) „Streitigkeiten und Leitlinien rund um die Instandsetzung"
• Justizministerium Japans „Überarbeitung der Regeln zum Mietvertrag (Instandsetzung / Kaution)"