Im Hinblick auf die Kaution und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands von Immobilien wurden mit den im April 2020 in Kraft getretenen Novellen des Bürgerlichen Gesetzbuchs die bisher in Rechtsprechung und Praxis behandelten Begriffe klargestellt. Für den Vermieter kommt es nicht darauf an, ob er die Kaution zurückerhält oder nicht, sondern auf welcher Grundlage, in welchem Umfang und wie er die Abrechnung beim Auszug darlegt.
In der Mietverwaltung kann bereits ein kleiner Fehler bei der Abrechnung das Vertrauen erheblich schädigen. Deshalb ist es notwendig, die Neufassung des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht nur als juristisches Wissen einzuprägen, sondern sie auch im Zusammenhang mit Verträgen, Einzugserklärungen, Fotoaufzeichnungen und Zahlungsabrechnungen zu nutzen.
Wichtige Punkte dieses Artikels
- Das Bürgerliche Gesetzbuch wurde überarbeitet, um die Definition der Kaution, der Rückgabefrist und des Umfangs der Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie klarzustellen.
- Im Allgemeinen sind normale Abnutzung und Verschlechterung im Laufe der Zeit nicht in der Verpflichtung des Mieters enthalten, die Immobilie wieder in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen.
- Vermieter müssen die Art und Weise überprüfen, wie sie besondere Vereinbarungen treffen, beim Einzug Erklärungen abgeben und beim Auszug Beweise organisieren.
- Bei der Kautionsabrechnung ist es wichtig, nicht nur einen Anspruch geltend machen zu können, sondern auch transparent zu sein, um ihn dem Mieter erklären zu können.
- Durch die separate Verwaltung der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, der Sorgfaltspflicht eines guten Managers und der Rückerstattung der Kaution können Probleme leichter vermieden werden.
Was hat sich mit der Revision des Bürgerlichen Gesetzbuches hinsichtlich der Kaution und der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands geändert?
Mit der Revision des Bürgerlichen Gesetzbuches hat sich nicht alles an der Vermietungspraxis geändert. Die wichtigste Änderung besteht darin, dass die Konzepte der Kaution und Rückerstattung, die zuvor in der Rechtsprechung und in den Richtlinien des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus geregelt waren, klar in den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs verankert wurden.
Im Bereich der Immobilienverwaltung waren bereits vor der Novelle folgende Praktiken weit verbreitet: „Der Mieter haftet grundsätzlich nicht für die normale Abnutzung“ und „Die Kaution wird nach Abzug der unbezahlten Miete und der Sanierungskosten zurückgezahlt.“ Durch die Novelle des Bürgerlichen Gesetzbuches wurden keine neuen Regelungen geschaffen, die an der Praxis vorbeigingen, sondern es wurden vielmehr unklare Bereiche leichter rechtlich erklärbar gemacht.
Die praktische Bedeutung für Vermieter besteht darin, dass es mittlerweile schwierig ist, bei der Bezahlung eines Auszugs zu sagen: „Das haben wir schon immer gemacht.“ Wenn ein Mieter Sie nach Ihren Gründen fragt, werden Sie gefragt, ob Sie den Vertrag, Bestätigungsdokumente zum Zeitpunkt des Einzugs, Fotos zum Zeitpunkt des Auszugs, einen Kostenvoranschlag und Zahlungsdetails vorlegen können.
Mit anderen Worten handelt es sich bei der Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht um ein System, das die Belastung der Vermieter einseitig erhöht. Tatsächlich glaube ich, dass die Änderungen es Vermietern, die über ein transparenteres Management verfügen, leichter gemacht haben, ihre Probleme zu erläutern.
Was ist eine Kaution? Was wird in Artikel 622-2 des Bürgerlichen Gesetzbuches klargestellt?
Eine Kaution ist Geld, das ein Mieter bei einem Vermieter hinterlegt, um unbezahlte Miete, Sanierungskosten und andere finanzielle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag abzusichern. Die im Jahr 2020 in Kraft getretene Novelle des Bürgerlichen Gesetzbuches klärte die Art dieser Kaution und das Konzept der Rückgabe.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Immobilie zahlt der Vermieter den Restbetrag nach Abzug der Schulden des Mieters zurück. Zu den Schulden zählen hier unbezahlte Mieten, unbezahlte Nebenkosten und Sanierungskosten, die vom Mieter zu tragen sind.
Wichtig ist, dass Sie die Kaution nicht als Geld betrachten, das Sie nicht zurückzahlen müssen. Die Kaution ähnelt einer Kaution und wird zurückerstattet, wenn nach der Abrechnung noch ein Restbetrag übrig bleibt. Selbst in einer Zeit, in der die Zahl der Immobilien ohne Anzahlung zunimmt, verliert man bei einem Auszug an Glaubwürdigkeit, wenn man diesen Grundsatz außer Acht lässt.
Auch wenn zum Beispiel die Kosten für den Austausch des Tuches bei Auszug von der Kaution abgezogen werden sollen, reicht es nicht, nur weil es schmutzig ist. Es ist wichtig festzustellen, ob der Fleck über die normale Abnutzung hinausgeht, ob er auf vorsätzliches oder fahrlässiges Verhalten des Mieters zurückzuführen ist und ob er durch einen Vergleich mit dem Zustand beim Einzug des Mieters erklärt werden kann.
Was ist die Wiederherstellung des Originalzustands? Der Geltungsbereich muss gemäß Artikel 621 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestätigt werden
Unter Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands versteht man die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der vom Mieter gemieteten Immobilie im gesetzlich oder vertraglich vorgesehenen Umfang. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Artikel in genau dem Zustand zurückgegeben wird, in dem er gemietet wurde.
Gemäß Artikel 621 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist der Mieter zwar verpflichtet, die Immobilie bei Schäden, die nach der Übernahme der Immobilie entstanden sind, wieder in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen, diese Verpflichtung gilt jedoch grundsätzlich nicht für Abnutzung, die durch normale Nutzung oder Einkünfte verursacht wird, sowie für Verschlechterungen im Laufe der Zeit. Dies ist der am häufigsten missverstandene Teil des Bezahlvorgangs.
Sonnenbrand auf Tapeten, leichte Dellen im Boden durch das Aufstellen von Möbeln, natürliche Abnutzung der Ausstattung usw. können als normale Abnutzung oder Alterung im Laufe der Zeit behandelt werden. Andererseits kann der Mieter für durch Rauchen verursachte Flecken, durch Haustiere verursachte Kratzer, durch unterlassene Reinigung verursachte Schimmelpilze, durch unerlaubte Bauarbeiten verursachte Löcher usw. verantwortlich gemacht werden.
Weitere Einzelheiten zum Arbeitsumfang finden Sie unter [Was sind Restaurierungsarbeiten?] Organisiert von Inhalte, Kosten und Fehlerbehebung, die Vermieter kennen sollten. In diesem Artikel konzentrieren wir uns auf die Tätigkeit der Vermieter nach der Revision des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Wie sind normale Abnutzung und Mieterbelastung zu unterscheiden?
Die Grenze zwischen normaler Abnutzung und der Verantwortung des Mieters lässt sich leicht streiten, wenn sie erst zum Zeitpunkt des Auszugs beurteilt wird. Vor dem Einzug ist eine Bestätigung des Zustands, der Vertragsdetails, des Nutzungsstatus und der Schadensursache erforderlich.
In der Managementpraxis ist es einfacher zu organisieren, indem man es in die folgenden vier Kategorien unterteilt.
| Klassifizierung | Beispiele | Prinzipien |
|---|---|---|
| Verschleiß | Kleinere Dellen durch Möbeleinbau, Verfärbung durch Sonneneinstrahlung | Leicht vom Vermieter zu tragen |
| Verschlechterung im Laufe der Zeit | Natürliches Ausbleichen nach Ende der Gerätelebensdauer | Der Vermieter dürfte die Last tragen |
| Vorsätzlich/fahrlässig | Löcher durch auftreffende Gegenstände, Flecken durch mangelnde Reinigung | Der Mieter kann hierfür verantwortlich sein |
| Verletzung der Fürsorgepflicht einer guten Führungskraft | Erheblicher Schimmelbefall durch unbeaufsichtigten Wasseraustritt und mangelnde Belüftung | Kann vom Mieter getragen werden |
Selbst wenn Sie diese Einordnung im Rahmen der Auszugsbesprechung plötzlich erläutern, wird es für den Mieter schwierig sein, sie zu verstehen. Wir erklären Ihnen bei der Vertragsunterzeichnung das Konzept der Wiederherstellung des Originalzustandes, machen beim Einzug Innenaufnahmen und klären beim Auszug die Schadensursachen nach Ort. Es mag einfach erscheinen, aber dies ist die stärkste vorbeugende Maßnahme.
Der Zusammenhang mit der Sorgfaltspflicht eines umsichtigen Verwalters besteht in [Was ist die Sorgfaltspflicht eines umsichtigen Verwalters für Mietobjekte?] Er steht auch im Zusammenhang mit Verletzungsrisiken und praktische Maßnahmen von Verwaltungsfachleuten erläutert. Bei der Geltendmachung der Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie handelt es sich nicht nur um einen Kostenvoranschlag für die Reparatur, sondern auch darum, den Nutzungszustand des Mieters darzulegen.
Welche Beweise werden benötigt, um die Mieterbelastung zu erklären?
Um die Belastung des Mieters zu erklären, reicht es nicht aus, einfach zu sagen, dass ein Schaden vorliegt. Es ist notwendig, den Zustand vor dem Einzug, die Ursache des Ereignisses, den Zusammenhang mit Vernachlässigung und Nutzung sowie die Gültigkeit des geschätzten Preises zu ermitteln und darzustellen.
Im Folgenden sind die Mindestnachweise aufgeführt, über die eine Verwaltungsgesellschaft verfügen sollte:
| Beweise | Einsatzszenen | Risiken bei Engpässen |
|---|---|---|
| Foto beim Einzug | Vergleichen Sie mit Schäden beim Auszug | Es kann nicht festgestellt werden, ob der Schaden ursprünglich vorhanden war |
| Verträge/Sonderbestimmungen | Prüfen Sie den Umfang der Belastung des Mieters | Die Anspruchsgrundlage wird abstrakt |
| Kontakthistorie während des Mietverhältnisses | Auf Wasserlecks, Schimmel und Gerätedefekte prüfen | Schwer erklärbare Verstöße gegen die Fürsorgepflicht einer guten Führungskraft |
| Protokoll über den Auszug | Notieren Sie den Schaden und das Einverständnis des Mieters | Es ist leicht, zu einem späteren Zeitpunkt zu sagen, dass „keine Erklärung gegeben wurde“. |
| Schätzung | Gibt Arbeitselemente, Menge und Stückpreis an | Die Forderung nach „einem Satz“ erzeugt ein Gefühl des Misstrauens |
Dabei kommt es darauf an, die Beweise nicht nur für den Kampf gegen den Mieter zu nutzen. Beweise sind ein gemeinsames Dokument, das Vermietern und Mietern hilft, sich auf ein gemeinsames Verständnis zu einigen. Es werden nur begründbare Anfragen gestellt, nicht begründbare Anfragen werden vom Vermieter geklärt. Diese Einstellung wird dadurch die Probleme verringern.
Vertragspunkte und Sonderbestimmungen, die Vermieter prüfen sollten
Nach der Novellierung des Bürgerlichen Gesetzbuches müssen Vermieter den Wortlaut von Kautionen, Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und Sondervereinbarungen überprüfen und nicht weiterhin Musterverträge wie bisher verwenden. Besonderes Augenmerk sollte auf zu weit gefasste Sonderklauseln gelegt werden, wie etwa die Haftung des Mieters für normale Abnutzung.
Eine besondere Vereinbarung erlangt ihre Gültigkeit nicht allein durch ihre Niederschrift. Wenn vom Mieter eine höhere Belastung als üblich verlangt wird, ist es wichtig, dass der Inhalt konkret ist und der Mieter ihn versteht und damit einverstanden ist. Allein die mehrdeutige Formulierung, dass „der Mieter beim Auszug für alle Reinigungskosten aufkommt“, lässt Raum für spätere Streitigkeiten.
Zu den Punkten, die Vermieter überprüfen sollten, gehören:
- Ist die Definition von Kaution und Rückgabefrist klar?
- Unterscheidet sich der Umfang der Wiederherstellung des Originalzustands von normaler Abnutzung und Alterungsverschlechterung?
- Sind die Einzelheiten der Sondervereinbarung zu Lasten des Mieters konkret?
- Gibt es eine schriftliche Erklärung zur Begleichung der Rechnung und zur Vorlage der Einzelheiten beim Auszug?
- Ist es mit Scheckbelegen und Fotoaufzeichnungen beim Einzug verknüpft?
Ein Vertrag dient nicht nur dazu, den Vermieter nach Auftreten eines Problems zu schützen. Dabei handelt es sich um ein Tool, das Ihnen dabei hilft, beim Einzug mit dem Mieter auf Augenhöhe zu sein. Je mehr Vertrauen die Mietverwaltung hat, desto ausführlicher wird sie den Eingang erklären.
Wenn Sie eine Sondervereinbarung erläutern, können Sie sie in der Praxis leichter anwenden, wenn Sie die Ausdrücke wie folgt trennen.
| Zu vermeidende Ausdrücke | Wünschenswerte Ausdrücke |
|---|---|
| Sämtliche Auszugskosten gehen zu Lasten des Mieters | Mit Ausnahme normaler Abnutzung und Verschlechterung im Laufe der Zeit können Schäden, die durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit des Mieters verursacht wurden, in der Verantwortung des Mieters liegen. |
| Von der Kaution werden die Restaurierungskosten abgezogen. | Die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie werden nach Angabe der Arbeitsgegenstände, der Belastungsklassifizierung und der Grundlage von der Kaution abgezogen. |
| Wir berechnen immer die Reinigungsgebühr | Wir bestätigen den im Vertrag vereinbarten Umfang und die Ausführungsdetails und schreiben diese im Detail |
| Wenn Sie ein Haustier haben, wird Ihnen der volle Betrag berechnet | Wenn wir Schäden feststellen, die über den normalen Gebrauch hinausgehen, wie zum Beispiel Gerüche oder Kratzer, die Ihr Haustier verursacht hat, organisieren wir die Schadensersatzforderung. |
Schon eine geringfügige Änderung der Formulierung kann die Wahrnehmung Ihrer Mieter verändern. Anstatt die Angelegenheit mit Nachdruck voranzutreiben, ist es besser, zunächst die Voraussetzungen und Gründe für die Belastung aufzuzeigen. Dadurch wird die Einigung schneller geregelt.
Praktischer Ablauf, um Probleme bei der Bezahlung Ihrer Abreise zu vermeiden
Die Qualität der Auszugsabwicklung wird nicht nur durch den Auszugstermin bestimmt. Sie wird durch den Ablauf vor dem Einzug, zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung, während des Einzugs, der Auszugsmitteilung, der Zeugenaussage, des Kostenvoranschlags und der Zahlungsdetails bestimmt.
In der Praxis wird es stabil sein, wenn Sie es in der folgenden Reihenfolge anordnen.
- Machen Sie vor dem Einzug Fotos vom Innenraum und dokumentieren Sie eventuelle Kratzer oder Verschmutzungen.
- Erläutern Sie das Konzept der Wiederherstellung des Originalzustands und der Kautionszahlung zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung.
- Führen Sie während Ihres Aufenthalts Aufzeichnungen über Geräteprobleme und die Kontakthistorie.
- Überprüfen Sie die beschädigten Bereiche anhand von Fotos und Notizen, während Sie dem Auszug beiwohnen.
- Trennen Sie Arbeitselemente, Menge, Stückpreis und Aufwandsklassifizierung im Kostenvoranschlag.
- Geben Sie in der Abrechnung deutlich die Kaution, den unbezahlten Betrag, den vom Mieter zu tragenden Betrag und den zurückerstatteten Betrag an.
- Wenn ein Mieter eine Frage stellt, erklären Sie diese anhand von Aufzeichnungen und Standards, nicht anhand von Emotionen.
Sobald dieser Prozess abgeschlossen ist, wird klar, welcher Umfang gegenüber dem Mieter geltend gemacht werden kann. Wenn andererseits keine Fotos, keine Erklärung oder nur Schätzungen vorliegen, wird es schwierig sein, den Vermieter zu überzeugen, selbst wenn er recht hat.
Um die Terminologie für Führungskräfte zu organisieren, lesen Sie bitte [Was ist der Unterschied zwischen der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und der Wiederherstellung des Status quo?“ Wenn Sie es mit Praktische Erklärung für Führungskräfte zur richtigen Anwendung verknüpfen, ist es für die interne Schulung einfach zu verwenden.
Die Zahlungsdetails lassen sich leichter erläutern, wenn Sie nicht nur den „Betrag“, sondern auch den „Belastungsgrund“ angeben, wie unten dargestellt.
| Artikel | Betrag | Belastungskategorie | Erklärung |
|---|---|---|---|
| Teilweise Neupolsterung von Zimmerstoffen im westlichen Stil | 18.000 Yen | Auf Kosten des Mieters | Überprüfen Sie beim Einzug, ob Rauchflecken vorhanden sind, die nicht auf dem Foto zu sehen sind |
| Kleinere Möbelspuren auf dem Boden | 0 Yen | Haftung des Vermieters | Kleinere Dellen aufgrund normaler Nutzung |
| Reinigung bei Auszug | 22.000 Yen | Zahlbar vom Mieter aufgrund eines Sondervertrags | Feste Reinigungsgebühr zum Zeitpunkt des Vertrags erklärt |
| Natürlicher Geräteausfall | 0 Yen | Belastung des Vermieters | Austausch wegen Alterung |
Durch die Verwendung dieses Formats kann der Mieter nicht nur überprüfen, „wie viel es gekostet hat“, sondern auch, „warum es in seiner Verantwortung liegt, zu zahlen“. Vermieter können auch Posten angeben, die sie nicht in Rechnung stellen, wodurch der Eindruck einer Überladung vermieden werden kann.
Die Sanierungsregeln bleiben auch für Immobilien ohne Kaution gleich
Selbst bei Immobilien ohne Kaution verschwindet der Gedanke, die Immobilie wieder in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen, nicht. Der Unterschied besteht darin, dass beim Auszug keine Kaution als Finanzierungsquelle anfällt, Sie müssen also den Mieteranteil gesondert geltend machen.
Eine Nullkaution hat den Vorteil, dass die Einzugskosten gesenkt werden, was bei der Personalbeschaffung von Vorteil ist. Allerdings steigen das Inkassorisiko und der Erklärungsaufwand, da die Rechnung beim Auszug nachträglich beglichen wird. Als Gegenleistung für die Kaution ohne Kaution müssen Vermieter eine Bürgschaftsgesellschaft beauftragen, einen speziellen Vertrag für die Reinigung beim Auszug abschließen, beim Einzug Erklärungen abgeben und detailliertere Fotoaufnahmen vorlegen.
Dabei kommt es darauf an, nicht am Mieter zu zweifeln. Es ist wichtig, die Regeln von Anfang an mitzuteilen und zu klären, wofür der Mieter möglicherweise verantwortlich ist. Transparenz schützt sowohl Vermieter als auch Mieter.
Wir bei INA glauben, dass Mietverwaltung nicht nur eine administrative Angelegenheit ist, sondern eine Aufgabe, die langfristiges Vertrauen aufbaut. Die Einlagenabrechnung mag wie eine Frage der Höhe erscheinen, tatsächlich handelt es sich jedoch um eine Szene, die die Haltung der Verwaltungsgesellschaft und des Eigentümers zeigt.
Checkliste, die Vermieter jetzt überprüfen möchten
Bitte prüfen Sie Folgendes bezüglich der Kaution und Sanierungsmaßnahmen nach der Revision des Bürgerlichen Gesetzbuches.
- Im Vertrag ist klar festgelegt, wann die Kaution zurückerstattet wird und was davon abgezogen wird.
- Die Sonderklausel zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands ist spezifisch und unterscheidet sich vom normalen Verschleiß.
- Scheckbelege und Innenfotos beim Einzug aufbewahren
- Die Bestätigungspunkte bei der Zeugung der Abreise sind standardisiert.
- Die Belastungen für Vermieter und Mieter werden in den Kostenvoranschlags- und Abrechnungsdetails getrennt.
- Die Verwaltungsgesellschaft hat den Mietern Worte zu erklären
- Wir haben uns für die Rückerstattung der Auszugskosten für Immobilien ohne Kaution entschieden.
Jeder Artikel ist ein einfacher Artikel. Im Mietmanagement kann diese einfache Vorbereitung jedoch Auszugsprobleme, schlechte Bewertungen und längere Leerstände verhindern.
Kurzfristig können detaillierte Aufzeichnungen und Erklärungen mühsam erscheinen. Deshalb ist es wichtig, ein System zu haben. Die Schaffung eines Betriebs, der nicht auf Menschen angewiesen ist, schützt gleichzeitig das Vermögen des Eigentümers und die Sicherheit der Mieter.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Muss ich aufgrund der Neufassung des Bürgerlichen Gesetzbuches die Kaution vollständig zurückerstatten?
A. Es kann nicht garantiert werden, dass die Kaution vollständig zurückerstattet wird. Der Restbetrag wird nach Abzug der unbezahlten Miete und der vom Mieter zu tragenden Sanierungskosten zurückerstattet. Es ist jedoch erforderlich, den Abzug im Einzelnen und begründen zu können.
Q2. Kann der Mieter eine normale Abnutzung und Verschlechterung im Laufe der Zeit geltend machen?
A. Normale Abnutzung und Verschlechterung im Laufe der Zeit fallen grundsätzlich nicht unter die Verpflichtung des Mieters, die Immobilie wieder in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen. Auch wenn der Mieter aufgrund einer Sondervereinbarung zur Zahlung der Nebenkosten verpflichtet ist, ist es wichtig, dass der Inhalt konkret ist und der Mieter ihn versteht und damit einverstanden ist.
Q3. Kann ich Sanierungskosten für Immobilien ohne Kaution geltend machen?
A. Auch wenn die Kaution Null beträgt, können Sie die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Immobilie geltend machen, die vom Mieter zu tragen sind. Da dieser Betrag jedoch nicht von der Kaution abgezogen werden kann, müssen Sie bei Ihrem Auszug ausführlichere Erklärungen, Angaben und den Inkassoablauf vornehmen.
Q4. Muss der Vermieter nichts unternehmen, wenn ich es der Verwaltungsgesellschaft überlasse?
A. Auch wenn Sie die Immobilie einer Verwaltungsgesellschaft anvertrauen, sollten Sie als Vermieter den Vertrag, die Sonderbedingungen und die Abrechnungspolitik prüfen. Die Qualität der Erläuterungen der Verwaltungsgesellschaft hängt direkt vom Vertrauen der Eigentümer ab. Je mehr Sie delegieren, desto wichtiger ist es, Standards zu teilen.
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Zitate/Referenzen
