Dans les annonces immobilières, on voit souvent les termes « surface bâtie », « surface de plancher totale » et « surface du bâtiment ».Ces notions se ressemblent, mais elles sont différentes, et bien les comprendre constitue la première étape d’un projet de construction.Dans cet article, nous expliquons clairement le sens et le mode de calcul de chaque terme.
Que signifient les termes de surface utilisés dans les annonces immobilières ?
Surface bâtie
Il s’agit de la surface calculée à partir du contour extérieur du bâtiment vu du dessus (surface de projection horizontale).En règle générale, elle correspond à la surface du rez-de-chaussée, mais si le deuxième étage est plus grand, c’est ce deuxième étage qui constitue la surface bâtie. Elle est utilisée pour calculer le coefficient d’occupation des sols.
Surface de plancher totale (surface du bâtiment)
Il s’agit du total des surfaces de plancher de tous les niveaux du bâtiment.Dans un bâtiment de deux étages ou plus, elle est plus grande que la surface bâtie. Par ailleurs, « surface du bâtiment » est utilisé comme synonyme de surface de plancher totale. Elle sert au calcul du coefficient d’occupation des planchers.
Surface du terrain (surface de la parcelle)
Ce terme est synonyme de surface de la parcelle et désigne la surface du terrain vue du dessus.Sur un terrain en pente, elle peut être inférieure à la surface réelle.
Comment calculer le coefficient d’occupation des sols et le coefficient d’occupation des planchers ?
| Élément | Formule | Signification |
|---|---|---|
| Coefficient d’occupation des sols | Surface bâtie ÷ Surface du terrain | Proportion plane du bâtiment par rapport au terrain |
| Coefficient d’occupation des planchers | Surface de plancher totale ÷ Surface du terrain | Proportion volumétrique du bâtiment par rapport au terrain |
Ces deux coefficients sont plafonnés selon la zone d’affectation, et il n’est pas possible de construire un bâtiment qui dépasse ces limites.
Pourquoi la surface du bâtiment diffère-t-elle selon les documents ?
Parce que le mode de calcul varie selon l’usage visé.
Surface de plancher légale
Il s’agit de la surface définie par la loi japonaise sur les normes de construction, utilisée dans la demande d’autorisation de construire.
Surface de plancher prise en compte pour le coefficient d’occupation des planchers
Il s’agit d’une surface dont les espaces communs et les parties en sous-sol peuvent être exclus sous certaines conditions.
Surface de plancher cadastrale
Il s’agit de la surface fondée sur la législation relative à l’enregistrement immobilier. En principe, elle correspond à la surface de plancher légale, tout en comportant certaines règles propres.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quelle est la différence entre la surface bâtie et la surface de plancher totale ?
La surface bâtie correspond à la surface du bâtiment vue du dessus, tandis que la surface de plancher totale est la somme des surfaces de plancher de tous les niveaux. Dans un bâtiment de deux étages ou plus, la surface de plancher totale est plus importante.
Q. Le balcon est-il inclus dans la surface de plancher totale ?
En principe, non. Toutefois, si sa profondeur est de 2 m ou plus, la partie excédentaire est incluse dans le calcul.
Q. Où peut-on vérifier les limites maximales du coefficient d’occupation des sols et du coefficient d’occupation des planchers ?
Vous pouvez les vérifier auprès du service d’urbanisme ou sur le site web de chaque collectivité locale, selon la zone d’affectation concernée.
