在不動產廣告中，經常會看到「建築面積」「總樓地板面積」「建物面積」這些詞。這些概念看似相近，實際上各有不同，正確認識它們，是建房前的第一步。本文將以清楚易懂的方式說明各術語的含義與計算方法。
不動產廣告中出現的面積術語是什麼意思？
建築面積
是指從正上方看建築物時，按其外圍輪廓計算出的面積（水平投影面積）。一般來說，對應的是一樓部分的面積，但若二樓較大，則二樓部分會成為建築面積。它用於計算建蔽率。
總樓地板面積（建物面積）
是將建築物所有樓層的地板面積加總後的總面積。在兩層以上的建築中，總樓地板面積會大於建築面積。另外，「建物面積」與總樓地板面積同義。它用於計算容積率。
土地面積（基地面積）
與基地面積同義，是指從正上方看到的土地面積。在坡地上，這個面積有時會小於實際面積。
建蔽率與容積率如何計算？
| 項目 | 計算式 | 意義 |
|---|---|---|
| 建蔽率 | 建築面積 ÷ 土地面積 | 建築物相對於土地的平面比例 |
| 容積率 | 總樓地板面積 ÷ 土地面積 | 建築物相對於土地的空間比例 |
兩者都依用途分區設有上限，超過上限的建築物無法興建。
建築面積與總樓地板面積怎麼計算？公式與範例
依《建築基準法》規定，建蔽率的上限見於第53條，容積率的上限則見於第52條，兩者都會依土地所在的用途分區而不同。只要知道基地面積與當地的建蔽率、容積率上限，就能反推出可興建的建築面積與總樓地板面積上限。
試算範例：基地面積100平方公尺，該用途分區的建蔽率上限為60%、容積率上限為240%
- 建築面積上限 = 100平方公尺 × 60% = 60平方公尺
- 總樓地板面積上限 = 100平方公尺 × 240% = 240平方公尺
也就是說，這塊地上的建築物，從正上方看的水平投影面積（即建築面積，又稱「投影面積」）最多不能超過60平方公尺；把每一樓層的地板面積加總後的總樓地板面積，最多不能超過240平方公尺。若每層樓的建築面積都維持在60平方公尺左右，理論上需要蓋4層樓（60平方公尺 × 4層 = 240平方公尺），才能用滿容積率上限。
要注意的是，容積率的上限並非只看都市計畫指定的數值。若基地面臨的道路寬度未滿12公尺，還必須將「前面道路寬度 × 用途分區係數」計算出的數值與都市計畫指定容積率相比較，取兩者中較小的一方作為實際上限（建築基準法第52條第2項）。因此，同一塊地的實際容積率上限，有可能低於用途分區公告的指定數值，實際興建前務必向地方政府都市計畫窗口確認。
為什麼不同資料中的建物面積會不一樣？
因為依用途不同，計算方法也會不同。
法定樓地板面積
這是《建築基準法》規定的面積，使用於建築確認申請書。
容積對象樓地板面積
是在一定條件下，可將共用空間與地下部分排除在外的面積。
登記樓地板面積
這是依據《不動產登記法》計算的面積，原則上與法定樓地板面積相同，但也有其獨自規定。
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如何確認自己名下建物的實際建築面積？
想知道一間房屋登記上實際的建築面積與總樓地板面積是多少，可以透過以下兩份官方文件確認：
- 建築確認済證・檢查済證：依《建築基準法》申請建築許可時核發的文件，記載的是「法定樓地板面積」，由地方政府的建築主事或民間指定確認檢查機構核發。
- 建物登記事項證明書（登記謄本）：依《不動產登記法》記載的「登記樓地板面積」，可向法務局申請核發，也可透過法務局的線上服務調閱。
這兩份文件記載的面積數字經常不一致，原因就是前面提到的計算規則不同。因此，日本的不動產仲介業者依《宅地建物取引業法》第35條規定製作的重要事項説明書中，會明確記載該筆面積是採「登記簿面積」還是「實測（現況）面積」，購屋前務必確認清楚是以哪一份數字為準，避免與登記簿或建築確認記載的面積產生誤解。
常見問題（FAQ）
Q. 建築面積和總樓地板面積有什麼不同？
建築面積是從正上方看到的建築物面積，總樓地板面積則是所有樓層地板面積的總和。在兩層以上的建築中，總樓地板面積會更大。
Q. 陽台會計入總樓地板面積嗎？
原則上不會。不過，若進深達2公尺以上，超出部分會被計入。
Q. 建蔽率和容積率的上限可以在哪裡查詢？
可以在各地方政府的都市計畫部門或其網站上確認各用途分區的上限。
