建築面積、延床面積、建物面積有何不同？術語完整解析

在不動產廣告中，經常會看到「建築面積」「總樓地板面積」「建物面積」這些詞。這些概念看似相近，實際上各有不同，正確認識它們，是建房前的第一步。本文將以清楚易懂的方式說明各術語的含義與計算方法。

不動產廣告中出現的面積術語是什麼意思？

是指從正上方看建築物時，按其外圍輪廓計算出的面積（水平投影面積）。一般來說，對應的是一樓部分的面積，但若二樓較大，則二樓部分會成為建築面積。它用於計算建蔽率。

是將建築物所有樓層的地板面積加總後的總面積。在兩層以上的建築中，總樓地板面積會大於建築面積。另外，「建物面積」與總樓地板面積同義。它用於計算容積率。

與基地面積同義，是指從正上方看到的土地面積。在坡地上，這個面積有時會小於實際面積。

項目	計算式	意義
建蔽率	建築面積 ÷ 土地面積	建築物相對於土地的平面比例
容積率	總樓地板面積 ÷ 土地面積	建築物相對於土地的空間比例

兩者都依用途分區設有上限，超過上限的建築物無法興建。

因為依用途不同，計算方法也會不同。

這是《建築基準法》規定的面積，使用於建築確認申請書。

是在一定條件下，可將共用空間與地下部分排除在外的面積。

這是依據《不動產登記法》計算的面積，原則上與法定樓地板面積相同，但也有其獨自規定。

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建築面積是從正上方看到的建築物面積，總樓地板面積則是所有樓層地板面積的總和。在兩層以上的建築中，總樓地板面積會更大。

原則上不會。不過，若進深達2公尺以上，超出部分會被計入。

可以在各地方政府的都市計畫部門或其網站上確認各用途分區的上限。