In Immobilienanzeigen begegnet man häufig den Begriffen „bebaute Fläche“, „Gesamtgeschossfläche“ und „Gebäudefläche“.Diese Begriffe wirken ähnlich, bezeichnen jedoch unterschiedliche Konzepte, und ihr korrektes Verständnis ist der erste Schritt beim Hausbau.In diesem Artikel erklären wir die Bedeutung der einzelnen Begriffe und ihre Berechnung verständlich.
Was bedeuten die Flächenbegriffe in Immobilienanzeigen?
Bebaute Fläche
Das ist die Fläche, die sich aus dem äußeren Umfang des Gebäudes bei der Draufsicht ergibt (horizontale Projektion).In der Regel entspricht sie der Fläche des ersten Obergeschosses, ist das zweite Obergeschoss jedoch größer, gilt dessen Fläche als bebaute Fläche. Sie wird zur Berechnung der Bebauungsquote verwendet.
Gesamtgeschossfläche (Gebäudefläche)
Das ist die Summe der Bodenflächen aller Geschosse des Gebäudes.Bei Gebäuden mit zwei oder mehr Geschossen ist sie größer als die bebaute Fläche. „Gebäudefläche“ wird dabei im selben Sinn wie Gesamtgeschossfläche verwendet. Sie wird zur Berechnung der Geschossflächenzahl verwendet.
Grundstücksfläche (Site-Fläche)
Der Begriff ist gleichbedeutend mit Grundstücksfläche und bezeichnet die Fläche des Grundstücks in der Draufsicht.Bei Hanggrundstücken kann sie kleiner ausfallen als die tatsächliche Fläche.
Wie werden Bebauungsquote und Geschossflächenzahl berechnet?
| Posten | Berechnungsformel | Bedeutung |
|---|---|---|
| Bebauungsquote | Bebaute Fläche ÷ Grundstücksfläche | Das flächenbezogene Verhältnis des Gebäudes zum Grundstück |
| Geschossflächenzahl | Gesamtgeschossfläche ÷ Grundstücksfläche | Das räumliche Verhältnis des Gebäudes zum Grundstück |
Für beide geltenje nach Nutzungsgebiet festgelegte Obergrenzen; Gebäude, die diese überschreiten, dürfen nicht errichtet werden.
Warum unterscheidet sich die Gebäudefläche je nach Unterlage?
Weil sich die Berechnung je nach Verwendungszweck unterscheidet.
Gesetzliche Geschossfläche
Das ist die im japanischen Baugesetz definierte Fläche, die im Bauantrag verwendet wird.
Für die Geschossflächenzahl relevante Geschossfläche
Dabei handelt es sich um eine Fläche, bei der Gemeinschaftsflächen oder Untergeschosse unter bestimmten Bedingungen ausgenommen werden.
Im Register eingetragene Geschossfläche
Das ist die auf dem Immobilienregistrierungsgesetz basierende Fläche. Grundsätzlich entspricht sie der gesetzlichen Geschossfläche, es gelten jedoch auch eigene Bestimmungen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Worin besteht der Unterschied zwischen bebauter Fläche und Gesamtgeschossfläche?
Die bebaute Fläche ist die Fläche des Gebäudes in der Draufsicht, die Gesamtgeschossfläche ist die Summe der Bodenflächen aller Geschosse. Bei Gebäuden mit zwei oder mehr Geschossen ist die Gesamtgeschossfläche größer.
F. Gehört ein Balkon zur Gesamtgeschossfläche?
Grundsätzlich nicht. Beträgt die Tiefe jedoch 2 m oder mehr, wird der übersteigende Teil angerechnet.
F. Wo kann ich die Obergrenzen für Bebauungsquote und Geschossflächenzahl nachsehen?
Die Obergrenzen je Nutzungsgebiet können Sie bei der Stadtplanungsabteilung Ihrer Kommune oder auf deren Website prüfen.
