En los anuncios inmobiliarios, es frecuente ver los términos «superficie construida», «superficie total de pisos» y «superficie del edificio».Aunque parecen similares, son conceptos distintos, y comprenderlos correctamente es el primer paso para construir una vivienda.En este artículo, explicamos de forma clara el significado y el método de cálculo de cada término.
¿Qué significan los términos de superficie que aparecen en los anuncios inmobiliarios?
Superficie construida
Es la superficie calculada por el perímetro exterior del edificio visto desde arriba (superficie de proyección horizontal).Por lo general corresponde a la superficie de la primera planta, pero si la segunda planta es más amplia, esa segunda planta pasa a ser la superficie construida. Se utiliza para calcular el índice de ocupación del suelo.
Superficie total de pisos (superficie del edificio)
Es la suma de la superficie de piso de todas las plantas del edificio.En edificios de dos o más plantas, es mayor que la superficie construida. Además, «superficie del edificio» se usa como sinónimo de superficie total de pisos. Se utiliza para calcular el coeficiente de edificabilidad.
Superficie del terreno (superficie de la parcela)
Es sinónimo de superficie de la parcela y se refiere a la superficie del terreno vista desde arriba.En terrenos en pendiente, puede resultar menor que la superficie real.
¿Cómo se calculan el índice de ocupación del suelo y el coeficiente de edificabilidad?
| Concepto | Fórmula | Significado |
|---|---|---|
| Índice de ocupación del suelo | Superficie construida ÷ Superficie del terreno | Proporción plana del edificio respecto al terreno |
| Coeficiente de edificabilidad | Superficie total de pisos ÷ Superficie del terreno | Proporción espacial del edificio respecto al terreno |
Ambos tienen límites máximos establecidos según la zona de uso, y no se puede construir un edificio que los supere.
¿Por qué la superficie del edificio varía según el documento?
Porque el método de cálculo varía según el uso.
Superficie legal de piso
Es la superficie establecida por la Ley de Normas de Edificación y se utiliza en la solicitud de confirmación de obra.
Superficie de piso computable para edificabilidad
Es la superficie en la que los espacios comunes y las zonas subterráneas pueden excluirse bajo determinadas condiciones.
Superficie registral de piso
Es la superficie basada en la Ley de Registro Inmobiliario y, en principio, coincide con la superficie legal de piso, aunque también existen normas propias.
Junto con ¿Qué es la estafa inmobiliaria de los jimenshi? Medidas de protección en transacciones inmobiliarias, conviene adquirir conocimientos básicos sobre las transacciones inmobiliarias.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿En qué se diferencian la superficie construida y la superficie total de pisos?
La superficie construida es la superficie del edificio vista desde arriba, mientras que la superficie total de pisos es la suma de la superficie de piso de todas las plantas. En edificios de dos o más plantas, la superficie total de pisos será mayor.
Q. ¿El balcón se incluye en la superficie total de pisos?
En principio no se incluye. Sin embargo, si la profundidad es de 2 m o más, la parte excedente se incorpora al cálculo.
Q. ¿Dónde se pueden consultar los límites máximos del índice de ocupación del suelo y del coeficiente de edificabilidad?
Puede confirmarlos en el departamento de planificación urbana o en el sitio web de cada municipio, según la zona de uso correspondiente.
