Pour les propriétaires et les responsables en charge de la gestion locative, bien comprendre le mécanisme du loyer, des frais de gestion et des charges communes constitue la base d’une fixation appropriée du loyer et d’une bonne relation avec les locataires. Nous expliquons ici la définition de chacun de ces éléments ainsi que les points d’attention en pratique.
Qu’est-ce que le loyer ? Comment est-il fixé ?
Le loyer est la contrepartie que le locataire verse au bailleur en vertu du contrat de bail. Il est déterminé en tenant compte de manière globale de la structure du bien, de son emplacement, de ses équipements, du prix du foncier et de la demande.
Le loyer est fixé par le propriétaire. Toutefois, le marché reste la référence
Le propriétaire peut fixer librement le loyer, mais s’il est trop élevé, les vacances locatives augmentent, et s’il est trop bas, la rentabilité diminue. S’appuyer sur les loyers du voisinage, la taille de l’immeuble et le niveau des équipements pour fixer un loyer approprié constitue la base d’une gestion stable sur le long terme. L’utilisation des données par une société de gestion spécialisée est efficace.
Une gestion appropriée des impayés de loyer est essentielle
Lorsque le loyer reste impayé pendant deux à trois mois, la procédure de relance commence. Avant qu’un impayé ne s’inscrive dans la durée, il est essentiel de prendre contact rapidement et de confirmer l’intention de paiement afin de prévenir les difficultés. Le recours à une société de garantie constitue également une mesure efficace.
Que sont les frais de gestion ?
Les frais de gestion correspondent aux dépenses nécessaires à l’entretien et à la gestion du bien, notamment la masse salariale du gardien, les frais de nettoyage des parties communes et les frais d’inspection des équipements. Il n’existe pas de définition uniforme et, selon le bien, ils peuvent parfois être inclus dans le loyer.
Plus le niveau d’équipement est élevé, plus les frais de gestion ont tendance à augmenter. Il est courant que les biens dotés d’équipements complets, tels qu’un ascenseur, un système d’autoverrouillage, des consignes à colis ou des dispositifs de sécurité, aient des frais de gestion plus élevés, et ces frais augmentent également lorsque la surface du logement est plus importante.
Que sont les charges communes ?
Les charges communes correspondent aux dépenses que l’ensemble des occupants supporte pour l’électricité, le nettoyage et les réparations des parties communes, telles que les couloirs, l’entrée ou l’ascenseur. Elles couvrent également, entre autres, la masse salariale du personnel de nettoyage et les frais de peinture extérieure. Selon le bien, les frais de gestion et les charges communes peuvent être regroupés.
Pourquoi indiquer séparément le loyer, les frais de gestion et les charges communes ?
Afficher séparément le loyer, les frais de gestion et les charges communes peut donner l’impression d’un loyer plus bas et attirer plus facilement l’attention des locataires potentiels. Par ailleurs, comme les honoraires d’intermédiation des agences immobilières sont calculés sur la base du loyer, dissocier les frais de gestion et les charges communes peut aussi permettre de réduire les coûts d’intermédiation.
Points de vérification des frais de gestion et des charges communes auxquels les locataires doivent prêter attention
Comparer les biens sur la base du total loyer + frais de gestion + charges communes
Il est important de comparer les biens non seulement à partir du loyer, mais aussi du montant total à payer chaque mois. Entre un bien avec frais de gestion distincts et un bien dont ces frais sont inclus dans le loyer, des différences peuvent également apparaître sur le dépôt de garantie, le pas-de-porte et les frais de renouvellement. Il convient donc de juger le coût global.
Vérifier à l’avance le contenu des frais de gestion et des charges communes
Le contenu inclus dans les frais de gestion varie selon le bien. Certains biens incluent également les frais d’eau ; il est donc indispensable d’en vérifier le détail avant la signature du contrat.
À lire également
- Qu’est-ce que la directive sur la réduction des loyers ? Explication de l’impact de la révision du Code civil de 2020 et des réponses à apporter par les propriétaires
- Qu’est-ce que l’« activité de leasing » qui détermine la réussite ou l’échec de la gestion locative ? Explication approfondie des stratégies de lutte contre la vacance et de maximisation des revenus
- Gestion immobilière sans aucune résiliation de mandat | Vue d’ensemble d’un dispositif d’exploitation rendu possible par la technologie et la structuration des processus
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Peut-on négocier le loyer, les frais de gestion et les charges communes ?
R. Le loyer peut parfois faire l’objet d’une négociation, mais les frais de gestion et les charges communes sont souvent plus difficiles à négocier, car ils sont directement liés aux coûts d’entretien du bien.
Q. Quelle est la différence entre un bien dont les frais de gestion sont inclus dans le loyer et un bien où ils ne le sont pas ?
R. Lorsque les frais de gestion sont inclus, les frais initiaux (dépôt de garantie et pas-de-porte) ainsi que les frais de renouvellement peuvent être plus élevés. Il est important de comparer le montant total à payer.
Q. Les charges communes peuvent-elles être modifiées à la discrétion du propriétaire ?
R. La modification des charges communes nécessite une procédure fondée sur le contenu du contrat ainsi que sur la législation applicable aux baux. Une augmentation unilatérale n’est pas admise et l’accord du locataire est nécessaire.
Q. Un bien avec des frais de gestion élevés a-t-il nécessairement une valeur plus importante ?
R. Les biens avec des frais de gestion élevés disposent souvent d’un niveau de sécurité et d’équipements plus complet, et ces frais ont donc tendance à être proportionnels à la qualité du bien. Il reste toutefois essentiel de vérifier, par un calcul de rentabilité, que les coûts de gestion ne pèsent pas excessivement sur les revenus locatifs.
