Für Eigentümer und Verwaltungsverantwortliche, die Mietobjekte verwalten, ist es eine Grundlage für angemessene Mietpreisgestaltung und den Umgang mit Mietern, die Struktur von Miete, Verwaltungsgebühr und Gemeinschaftskosten richtig zu verstehen. Im Folgenden erläutern wir die jeweiligen Definitionen und die praktischen Hinweise.
Was ist die Miete? Wie wird sie festgelegt?
Die Miete ist das Entgelt, das der Mieter auf Grundlage des Mietvertrags an den Vermieter zahlt. Sie wird unter umfassender Berücksichtigung von Gebäudestruktur, Lage, Ausstattung, Bodenwert und Nachfrage festgelegt.
Die Miete wird vom Eigentümer festgelegt. Maßgeblich ist jedoch der Marktpreis
Der Vermieter kann die Miete grundsätzlich frei festlegen, doch ist sie zu hoch, steigen die Leerstände, und ist sie zu niedrig, bleibt die Rentabilität aus. Sich an den ortsüblichen Vergleichsmieten, der Gebäudegröße und dem Ausstattungsniveau zu orientieren und eine angemessene Miete festzulegen, ist die Grundlage für eine langfristig stabile Bewirtschaftung. Die Nutzung von Daten durch eine spezialisierte Verwaltungsgesellschaft ist dabei wirksam.
Ein angemessener Umgang mit Mietrückständen ist wichtig
Wenn die Miete 2 bis 3 Monate lang nicht gezahlt wird, beginnt in der Regel der Mahnprozess. Bevor sich Rückstände langfristig verfestigen, sind eine frühzeitige Kontaktaufnahme und die Bestätigung des Zahlungswillens eine Grundregel zur Vermeidung von Problemen. Auch der Einsatz einer Mietgarantiegesellschaft ist eine wirksame Maßnahme.
Was ist eine Verwaltungsgebühr?
Die Verwaltungsgebühr umfasst die Kosten, die für die Erhaltung und Verwaltung des Objekts erforderlich sind, darunter Personalkosten für Verwaltungspersonal, Reinigungskosten für Gemeinschaftsflächen und Kosten für die Wartung von Anlagen. Eine eindeutige gesetzliche Definition gibt es nicht; je nach Objekt kann sie auch in der Miete enthalten sein.
Je höher das Ausstattungsniveau, desto höher ist tendenziell auch die Verwaltungsgebühr. Bei Objekten mit umfangreicher Ausstattung wie Aufzug, automatischem Türschloss, Paketboxen und Sicherheitsanlagen ist eine höhere Verwaltungsgebühr üblich, und in der Regel steigt sie auch mit zunehmender Wohnfläche.
Was sind Gemeinschaftskosten?
Gemeinschaftskosten sind Kosten, die alle Bewohner gemeinsam tragen, etwa für Strom, Reinigung und Reparaturen in Gemeinschaftsbereichen wie Fluren, Eingangsbereichen und Aufzügen. Auch Personalkosten für Reinigungskräfte oder Kosten für die Außenwandbeschichtung werden aus den Gemeinschaftskosten gedeckt. Je nach Objekt können Verwaltungsgebühr und Gemeinschaftskosten auch zusammengefasst sein.
Warum werden Miete sowie Verwaltungsgebühr und Gemeinschaftskosten getrennt ausgewiesen?
Die getrennte Ausweisung von Miete sowie Verwaltungsgebühr und Gemeinschaftskosten kann bewirken, dass die Miete günstiger wirkt und eher die Aufmerksamkeit potenzieller Mieter auf sich zieht. Außerdem berechnet sich die Maklerprovision von Immobilienunternehmen auf Basis der Miete, sodass die Trennung von Verwaltungsgebühr und Gemeinschaftskosten auch den Vorteil haben kann, Vermittlungskosten zu senken.
Worauf Mieter bei Verwaltungsgebühr und Gemeinschaftskosten achten sollten
Objekte anhand der Summe aus Miete plus Verwaltungsgebühr und Gemeinschaftskosten vergleichen
Wichtig ist, Objekte nicht nur anhand der Miete, sondern anhand der gesamten monatlichen Zahlung zu vergleichen. Zwischen Objekten mit separater Verwaltungsgebühr und Objekten, bei denen diese in der Miete enthalten ist, können sich auch Unterschiede bei Kaution, Schlüsselgeld und Verlängerungsgebühr ergeben. Deshalb sollte die Entscheidung auf Basis der Gesamtkosten getroffen werden.
Den Inhalt von Verwaltungsgebühr und Gemeinschaftskosten vorab prüfen
Je nach Objekt unterscheiden sich die in der Verwaltungsgebühr enthaltenen Leistungen. Da es auch Objekte gibt, bei denen die Wasserkosten enthalten sind, sollten Sie die Aufschlüsselung vor Vertragsabschluss unbedingt prüfen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Können Miete sowie Verwaltungsgebühr und Gemeinschaftskosten verhandelt werden?
A. Bei der Miete besteht mitunter Verhandlungsspielraum, doch bei Verwaltungsgebühr und Gemeinschaftskosten ist eine Verhandlung oft schwierig, da sie unmittelbar mit den Kosten für die Erhaltung des Objekts verbunden sind.
Q. Worin liegt der Unterschied zwischen Objekten, bei denen die Verwaltungsgebühr in der Miete enthalten ist, und solchen, bei denen das nicht der Fall ist?
A. Wenn die Verwaltungsgebühr inbegriffen ist, können die Anfangskosten wie Kaution und Schlüsselgeld sowie die Verlängerungsgebühr höher ausfallen. Entscheidend ist der Vergleich der Gesamtzahlung.
Q. Können Gemeinschaftskosten nach Ermessen des Eigentümers geändert werden?
A. Für die Änderung der Gemeinschaftskosten sind Verfahren erforderlich, die sich nach dem Vertragsinhalt und dem Mietrecht richten. Eine einseitige Erhöhung ist nicht zulässig; erforderlich ist die Zustimmung der Mieter.
Q. Bedeutet eine hohe Verwaltungsgebühr, dass ein Objekt entsprechend hochwertig ist?
A. Objekte mit hoher Verwaltungsgebühr verfügen häufig über gute Sicherheitsausstattung und umfangreiche Einrichtungen, sodass tendenziell ein Zusammenhang mit der Objektqualität besteht. Dennoch ist es wichtig, eine Ertragsrechnung vorzunehmen und zu prüfen, ob die Verwaltungskosten die Mieteinnahmen nicht übermäßig belasten.
