Nebenkosten in Japan: Kyōekihi ohne Jahresabrechnung 2026

Kyōekihi (共益費, gesprochen „kyō-eki-hi") ist in Japan der Betrag, den Mieterinnen und Mieter zusätzlich zur Miete jeden Monat für den Unterhalt der Gemeinschaftsflächen zahlen: Strom für Treppenhaus, Flur und Eingangsbereich, Wasser- und Abwassergebühren der Gemeinschaftsflächen, Reinigung und Ähnliches. Im Mustermietvertrag für Mietwohnungen (賃貸住宅標準契約書, Chintai Jūtaku Hyōjun Keiyakusho) des japanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (国土交通省, MLIT) ist dieser Posten in einem eigenen Artikel getrennt von der Miete geregelt, und in Vermietungsanzeigen muss der Monatsbetrag je Wohneinheit ausgewiesen werden.

Wer in Japan ein Exposé mit „Miete 65.000 ¥ (ca. 382 €) + Kyōekihi 5.000 ¥ (ca. 29 €)" vor sich hat, fragt sich unweigerlich: Wofür genau werden diese 5.000 ¥ verwendet, und fährt man mit einer Wohnung, bei der alles in der Miete enthalten ist, besser? Dieser Beitrag ordnet Lesung, Höhe, Zusammensetzung und buchhalterische Behandlung entlang der japanischen Gesetze, der staatlichen Musterverträge und der aktuellsten Regierungsstatistik ein – und macht dort, wo es für Leserinnen und Leser im deutschsprachigen Raum relevant ist, den Unterschied zu den vertrauten Betriebskosten sichtbar.

Das Wichtigste in Kürze

Kyōekihi wird „kyōekihi" gelesen. Eine unmittelbare gesetzliche Definition gibt es nicht, wohl aber zwei amtliche Definitionen: im MLIT-Mustermietvertrag und in den Wettbewerbsregeln für die Darstellung von Immobilien.
Im japanischen Mietwohnungsmarkt besteht zwischen Kyōekihi und Kanrihi (管理費, „Verwaltungsgebühr") praktisch kein Unterschied; auch die japanische Steuerbehörde behandelt beide „ungeachtet ihrer Bezeichnung" gleich.
Der Monatsdurchschnitt liegt bei 4.837 ¥ (ca. 28 €), die Durchschnittsmiete bei 83.381 ¥ (ca. 490 €) – ein Verhältnis von rund 5,8 % (MLIT, Erhebung zu Trends auf dem Wohnungsmarkt FY2025; erfasst sind nur die drei großen Ballungsräume).
„Kyōekihi inklusive" und „Kyōekihi separat" führen bei gleicher Monatsbelastung zu unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen für Maklerprovision, Kaution, Schlüsselgeld und Verlängerungsgebühr.
Für Kyōekihi besteht kein gesetzlicher Anspruch auf Anpassung wie bei der Miete. Art. 32 des Gesetzes über Grundstücks- und Gebäudemiete erfasst ausdrücklich nur den „Gebäudemietzins"; eine Änderung des Kyōekihi ist Verhandlungssache.

Was ist Kyōekihi? Lesung und die zwei amtlichen Definitionen

Kyōekihi wird „kyōekihi" gelesen. Eine Vorschrift, die den Begriff unmittelbar definiert, existiert im japanischen Recht nicht. Es gibt jedoch zwei Definitionen in staatlich veranlassten Dokumenten, und die Praxis richtet sich vollständig nach diesen beiden.

Für Leserinnen und Leser aus Deutschland, Österreich und der Schweiz lohnt eine Vorbemerkung, denn hier liegt der entscheidende Unterschied: Kyōekihi sieht auf den ersten Blick aus wie deutsche Nebenkosten beziehungsweise Betriebskosten. Tatsächlich funktioniert es anders. In Deutschland sind die umlagefähigen Positionen in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgezählt, es werden Vorauszahlungen geleistet, und nach § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung erstellen – mit Nachzahlung oder Guthaben. In Japan gibt es diese jährliche Spitzabrechnung als Institution schlicht nicht. Kyōekihi ist ein fester monatlicher Umlagebetrag, der den tatsächlichen Kosten der Gemeinschaftsflächen entsprechen soll, aber nicht nachträglich gegen den Ist-Verbrauch abgerechnet wird. Wer aus dem deutschen Mietrecht kommt, sollte Kyōekihi deshalb nicht als „Vorauszahlung" verstehen, sondern als pauschalierten, endgültigen Monatsbeitrag – ein Rückerstattungsanspruch am Jahresende besteht nicht.

Die erste amtliche Definition steht im Mustermietvertrag für Mietwohnungen des MLIT. Art. 5 Abs. 1 lautet: „Der Mieter zahlt an den Vermieter Kyōekihi zur Deckung der für den Unterhalt der Gemeinschaftsflächen wie Treppen und Flure erforderlichen Strom-, Wasser- und Abwassergebühren, Reinigungskosten und dergleichen (in diesem Artikel als ‚Unterhaltskosten' bezeichnet)." Der amtliche Erläuterungskommentar spricht ausdrücklich von „Kosten in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen". Konstruktiv ist Kyōekihi also kein Entgelt für eine Dienstleistung, sondern ein den realen Aufwendungen entsprechender Kostenbeitrag.

Die zweite Definition findet sich in der Durchführungsverordnung zu den Wettbewerbsregeln für die Darstellung von Immobilien (不動産の表示に関する公正競争規約, ein von der japanischen Branche unter kartellrechtlicher Aufsicht getragenes Selbstregulierungswerk). Anlage (42) definiert Kyōekihi als „Kosten für den Betrieb und Unterhalt der von den Mietern gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen oder Anlagen" und verlangt die Angabe des Monatsbetrags je Wohneinheit. Dass in japanischen Vermietungsanzeigen der Betrag ausnahmslos genannt wird, geht auf diese Regelung zurück – anders als in vielen europäischen Märkten, wo Inserate häufig nur eine Kaltmiete ohne bezifferte Nebenkosten zeigen.

Zu beachten ist: Der Mustermietvertrag ist eine Vorlage, seine Verwendung ist gesetzlich nicht verpflichtend. Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem konkreten eigenen Vertrag. Gibt es keine Gemeinschaftsflächen, entsteht auch kein Kyōekihi; derselbe Erläuterungskommentar hält fest, dass bei vermieteten Einfamilienhäusern üblicherweise keine Kyōekihi anfallen. Für ausländische Investoren heißt das konkret: Bei einem Portfolio aus vermieteten Einfamilienhäusern entfällt diese Erlösposition, die Kosten der Instandhaltung aber nicht – sie müssen dann in die Miete einkalkuliert werden.

Worin unterscheiden sich Kyōekihi und Kanrihi? Entscheidend ist der Vertrag, nicht die Bezeichnung

Bei Mietobjekten besteht zwischen Kyōekihi und Kanrihi (管理費, wörtlich „Verwaltungsgebühr") praktisch kaum ein Unterschied. Die japanische Steuerbehörde (国税庁, National Tax Agency) stellt in ihrer Sammlung von Auslegungsfragen zur Umsatzsteuer ausdrücklich klar, dass Beträge, die ihrem Wesen nach die Kosten der Gemeinschaftsflächen anteilig auf die Bewohner umlegen, „als Kyōekihi, Kanrihi oder unter welcher Bezeichnung auch immer steuerbefreit sind".

Sprachlich werden die Begriffe dennoch unterschieden. Die Durchführungsverordnung zu den Wettbewerbsregeln definiert unter (42) Kyōekihi als Betriebs- und Unterhaltskosten der gemeinschaftlichen Einrichtungen eines Mietobjekts. Unter (41) meint Kanrihi dagegen „die Kosten, die für die Erledigung der Verwaltungsangelegenheiten einer Eigentumswohnanlage sowie für den Unterhalt und die Verwaltung der Anlagen und sonstigen Gemeinschaftsflächen erforderlich sind" – gemeint ist also die Eigentümergemeinschaft einer Eigentumswohnanlage. Die Parallele zum deutschen Wohnungseigentumsrecht ist hier hilfreich: Kanrihi entspricht funktional dem Hausgeld, das der Eigentümer an die Gemeinschaft zahlt, Kyōekihi dagegen der Umlage, die der Mieter an den Vermieter zahlt.

Kriterium	Kyōekihi	Kanrihi (Eigentumswohnanlage)
Quelle der Definition	Durchführungsverordnung zu den Wettbewerbsregeln (42) / Mustermietvertrag Art. 5	Durchführungsverordnung zu den Wettbewerbsregeln (41)
Inhalt der Kosten	Tatsächliche Aufwendungen für Strom, Wasser und Abwasser, Reinigung usw. der Gemeinschaftsflächen	Unterhalts- und Verwaltungskosten der Gemeinschaftsflächen (einschließlich öffentlicher Abgaben, ohne Instandhaltungsrücklage)
Zahlungsempfänger	Vermieter (oder Hausverwaltung)	Eigentümergemeinschaft (gezahlt von den Sondereigentümern)
Im Vertrag zu prüfen	In welchem Artikel geregelt; ob die Anpassungsklausel von der Miete getrennt ist	Der Mieter trägt ausschließlich Kyōekihi; die Instandhaltungsrücklage trägt er nicht

Zu prüfen sind zwei Punkte: Stimmen die Bezeichnungen in Mietvertrag und Exposé überein, und werden nicht unter unterschiedlichen Namen dieselben Kosten doppelt berechnet?

Wer eine Eigentumswohnung mietet, sollte beides sauber trennen: Kanrihi und Instandhaltungsrücklage (修繕積立金, shūzen tsumitatekin) gehen an die Eigentümergemeinschaft, Kyōekihi an den Vermieter. Zusammen mit der Systematik von Verwaltungsgebühr und Instandhaltungsrücklage bei japanischen Eigentumswohnungen gelesen, wird die Grenze deutlich. Für ausländische Eigentümer ist das keine akademische Frage: Die Instandhaltungsrücklage bleibt Ihre Belastung als Eigentümer und darf nicht auf den Mieter umgelegt werden – anders als in Deutschland, wo Investoren die Trennung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Positionen der Hausgeldabrechnung aus derselben Logik kennen.

Ist Kyōekihi in der Miete enthalten? Was „inklusive" und „separat" bedeuten

Es gibt in Japan beide Varianten: Objekte, bei denen Kyōekihi in der Miete enthalten ist, und solche, bei denen es gesondert berechnet wird. Wird es gesondert ausgewiesen, verlangen die Wettbewerbsregeln die Angabe des Monatsbetrags je Wohneinheit, sodass die Summe zwingend im Inserat steht. Heißt es nur „Kyōekihi inklusive", ist die genannte Miete zugleich der monatliche Gesamtbetrag.

Auch bei identischer Monatsbelastung unterscheiden sich Einzugskosten und Verlängerungsgebühr. Die Obergrenze der Maklerprovision ist in einer auf Art. 46 des Immobilienmaklergesetzes (宅地建物取引業法, Takuchi Tatemono Torihikigyō Hō) gestützten Bekanntmachung an den „Mietzins" geknüpft, und auch Kaution (敷金, shikikin), Schlüsselgeld (礼金, reikin – eine nicht rückzahlbare Einmalzahlung an den Vermieter, für die es im deutschsprachigen Raum keine Entsprechung gibt) sowie die Verlängerungsgebühr (更新料, kōshinryō) werden üblicherweise auf Basis der Miete bemessen.

Position	A: Miete 70.000 ¥ (ca. 412 €), Kyōekihi inklusive	B: Miete 65.000 ¥ (ca. 382 €) + Kyōekihi 5.000 ¥ (ca. 29 €)
Monatliche Zahlung	70.000 ¥ (ca. 412 €)	70.000 ¥ (ca. 412 €)
Maklerprovision (1 Monatsmiete + Umsatzsteuer)	77.000 ¥ (ca. 453 €)	71.500 ¥ (ca. 421 €)
Kaution (1 Monatsmiete)	70.000 ¥ (ca. 412 €)	65.000 ¥ (ca. 382 €)
Schlüsselgeld (1 Monatsmiete)	70.000 ¥ (ca. 412 €)	65.000 ¥ (ca. 382 €)
Summe bei Vertragsschluss (obige 3 Positionen)	217.000 ¥ (ca. 1.276 €)	201.500 ¥ (ca. 1.185 €)
Verlängerungsgebühr (1 Monatsmiete)	70.000 ¥ (ca. 412 €)	65.000 ¥ (ca. 382 €)

Die monatliche Zahlung beträgt in beiden Fällen 70.000 ¥ (ca. 412 €), doch bei Vertragsschluss liegen 15.500 ¥ (ca. 91 €) dazwischen, und bei der Verlängerung sind es 5.000 ¥ (ca. 29 €). Es existieren allerdings auch Verträge, die Kaution und Verlängerungsgebühr aus „Miete + Kyōekihi" berechnen – klären Sie die Bemessungsgrundlage daher vor der Antragstellung.

Auch das Verfahren einer Anpassung unterscheidet sich. Ist Kyōekihi inklusive, wird jede Kostensteigerung der Gemeinschaftsflächen als Mietanpassung behandelt; ist es separat ausgewiesen, wird über die Kyōekihi-Klausel verhandelt. Für internationale Investoren ist die separate Ausweisung deshalb nicht nur eine Frage der Optik: Sie verschiebt die Ertragsbasis. Eine höhere Grundmiete bei „inklusive" erhöht Provision, Kaution und Verlängerungsgebühr – und macht das Objekt im Portal zugleich teurer als vergleichbare Angebote, weil japanische Mietinteressenten nach Miete filtern und Kyōekihi in vielen Suchmasken unberücksichtigt bleibt. Anders als in Deutschland, wo die Warmmiete der übliche Vergleichsmaßstab ist, dominiert in Japan die Kaltbetrachtung.

Wie hoch ist Kyōekihi? Monatsdurchschnitt und Mietanteil nach amtlicher Statistik

Der Monatsdurchschnitt des Kyōekihi beträgt 4.837 ¥ (ca. 28 €). Der Wert stammt aus der Erhebung zu Trends auf dem Wohnungsmarkt FY2025 (令和7年度住宅市場動向調査) des MLIT, veröffentlicht am 17.07.2026; in derselben Erhebung liegt die durchschnittliche Monatsmiete bei 83.381 ¥ (ca. 490 €) und der Median bei 74.000 ¥ (ca. 435 €). Erfasst sind bei den privaten Mietwohnungen dieser Erhebung nur die drei großen Ballungsräume (Großraum Tokio, Chūkyō-Region um Nagoya, Kinki-Region um Osaka und Kyoto) – es handelt sich also nicht um einen landesweiten Durchschnitt.

Kategorie	Kyōekihi Monatsdurchschnitt	Monatsmiete Durchschnitt	Kyōekihi ÷ Miete
Drei große Ballungsräume gesamt	4.837 ¥ (ca. 28 €)	83.381 ¥ (ca. 490 €)	5,8 %
Großraum Tokio	4.764 ¥ (ca. 28 €)	94.068 ¥ (ca. 553 €)	5,1 %
Chūkyō-Region	4.457 ¥ (ca. 26 €)	63.447 ¥ (ca. 373 €)	7,0 %
Kinki-Region	5.285 ¥ (ca. 31 €)	71.965 ¥ (ca. 423 €)	7,3 %
Einfamilienhaus	3.400 ¥ (ca. 20 €)	89.617 ¥ (ca. 527 €)	3,8 %
Mehrfamilienhaus	4.860 ¥ (ca. 29 €)	82.810 ¥ (ca. 487 €)	5,9 %

Prüft man die verbreitete Faustregel „5 bis 10 % der Miete" an realen Zahlen, so liegt das Verhältnis in den drei großen Ballungsräumen mit 5,8 % nahe der Untergrenze. Im Großraum Tokio ist es mit 5,1 % niedrig, in der Kinki-Region mit 7,3 % hoch. Wer „ein Zehntel der Miete" als Richtwert nimmt, setzt für den Großraum Tokio zu hoch an. Dieses Verhältnis ist im Übrigen ein Quotient aus Durchschnittswerten und nicht der Durchschnitt der haushaltsindividuellen Verhältnisse. Dass Einfamilienhäuser mit 3.400 ¥ (ca. 20 €) niedrig liegen, erklärt sich aus dem geringen Umfang der Gemeinschaftsflächen.

Im Verlauf sank der Wert von 5.362 ¥ (ca. 32 €) in FY2021 über 4.836 ¥ (ca. 28 €) in FY2022, 4.614 ¥ (ca. 27 €) in FY2023 auf 4.441 ¥ (ca. 26 €) in FY2024 – drei Jahre in Folge – und stieg in FY2025 um rund 400 ¥ (ca. 2 €) auf 4.837 ¥ (ca. 28 €).

Für Investoren aus dem DACH-Raum ist die Größenordnung selbst die eigentliche Nachricht: Rund 28 € im Monat decken in Japan sämtliche umlagefähigen Gemeinschaftskosten einer typischen Mietwohnung ab. In Deutschland liegen die kalten Betriebskosten allein regelmäßig bei einem Vielfachen dieses Betrags pro Wohnung. Der Grund ist strukturell – japanische Mietwohnungen sind kleiner, Heizung und Warmwasser werden fast durchgängig dezentral je Wohnung abgerechnet und laufen daher gar nicht über die Umlage, und Grundsteuer sowie Gebäudeversicherung trägt in Japan der Eigentümer, ohne sie umlegen zu können. Genau hier liegt eine oft übersehene Kalkulationsfalle: Wer eine japanische Bruttorendite mit deutschen Umlage-Gewohnheiten rechnet, überschätzt den beim Eigentümer verbleibenden Ertrag.

Woraus setzt sich Kyōekihi zusammen? Wofür das Geld verwendet wird

Kyōekihi wird für die Unterhaltskosten der Gemeinschaftsflächen verwendet. Folgende Positionen fallen darunter.

Stromkosten der Gemeinschaftsflächen (Beleuchtung von Fluren, Treppen und Eingangsbereich, Automatiktüren, Antrieb des Aufzugs)
Wasserkosten der Gemeinschaftsflächen, Kosten und Personalaufwand der täglichen und der turnusmäßigen Reinigung, Bewirtschaftung des Müllplatzes
Prüfung und Wartung von Aufzügen, mechanischen Parkanlagen, Brandschutzeinrichtungen, Wasserspeichern und Ähnlichem
Kleinreparaturen an den Gemeinschaftsflächen (Austausch von Leuchten, Ausbesserung von Schlössern und Türelementen) sowie Pflege der Bepflanzung
Monatliche Kosten für kostenfreie Internetanschlüsse und für elektronische Bewachung

Die Höhe ergibt sich, indem die Kosten des gesamten Gebäudes durch die Zahl der Wohneinheiten geteilt werden. Betragen die Jahreskosten der Gemeinschaftsflächen 960.000 ¥ (ca. 5.647 €), so sind das bei 24 Einheiten 3.333 ¥ (ca. 20 €) je Einheit und Monat, bei 8 Einheiten dagegen 10.000 ¥ (ca. 59 €). Ein hoher Betrag bedeutet nicht zwingend eine luxuriöse Ausstattung – manchmal ist schlicht die Zahl der Einheiten gering und der Anteil je Wohnung entsprechend groß. Anders als bei der deutschen Betriebskostenabrechnung, wo der Verteilerschlüssel nachvollziehbar offengelegt werden muss, erfahren japanische Mieter diese Rechnung in der Regel nicht von selbst; man muss danach fragen.

Klären Sie vor Besichtigung oder Antragstellung mit der Hausverwaltung die folgenden fünf Punkte.

Ob die Wasserkosten des Sondereigentums, also der eigenen Wohnung, enthalten sind – und falls ja, ob als Pauschale oder mit Spitzabrechnung nach Verbrauch
Häufigkeit (x-mal pro Woche, x-mal pro Monat) und Umfang der Reinigung der Gemeinschaftsflächen
Ob die Wartungskosten für Aufzug und mechanische Parkanlage im Kyōekihi enthalten sind
Ob die Kosten des kostenfreien Internetanschlusses enthalten sind oder gesondert berechnet werden
Ob gesondert berechnete Posten existieren (Nachbarschaftsvereinsbeitrag, Müllentsorgungsgebühr, Kabelfernsehgebühr und Ähnliches)

Wie die Wasserkosten festgelegt werden, ist in der Frage, wie sich Wasserkosten im Kyōekihi kalkulieren und im Vertrag formulieren lassen, aufbereitet. Eine Hausverwaltung, die auf diese fünf Punkte keine unmittelbare Antwort geben kann, sollte man meiner Ansicht nach weniger nach der Angemessenheit des Betrags als nach der Qualität ihrer Organisation beurteilen. Für ausländische Eigentümer, die ihr Objekt nicht selbst begehen können, ist dies der praktikabelste Prüfstein bei der Auswahl eines Verwalters.

Wird Kyōekihi monatlich gezahlt? Anteilige Berechnung im Einzugs- und Auszugsmonat

Kyōekihi wird monatlich zum selben Termin wie die Miete gezahlt. In den allermeisten Verträgen wird der Betrag für den Folgemonat bis Ende des Vormonats im Voraus entrichtet. Ein Mechanismus, bei dem einmal jährlich nach tatsächlichen Kosten abgerechnet wird, existiert im japanischen Mietwohnungsmarkt üblicherweise nicht – das ist der bereits erwähnte Bruch mit der deutschen Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB, und er wirkt in beide Richtungen: Der Mieter erhält keine Nachforderung, der Eigentümer aber auch keine Möglichkeit, gestiegene Energiekosten nachträglich weiterzureichen.

Erklärungsbedürftig sind vor allem Einzugs- und Auszugsmonat. Art. 5 Abs. 3 des Mustermietvertrags für Mietwohnungen bestimmt: „Für Zeiträume von weniger als einem Monat wird das Kyōekihi anteilig auf Tagesbasis berechnet, wobei der Monat mit 30 Tagen angesetzt wird." Zieht man in ein Objekt mit 5.000 ¥ (ca. 29 €) monatlich am 20. Oktober ein, so entfallen auf den Oktober 12 Tage: 5.000 ¥ ÷ 30 Tage × 12 Tage = 2.000 ¥ (ca. 12 €).

Beim Auszugsmonat gehen die Verträge auseinander. Folgt man dem Mustermietvertrag, wird nach der tatsächlich genutzten Dauer anteilig abgerechnet; es existieren jedoch auch Verträge, die bestimmen, dass „im Kündigungsmonat der volle Monatsbetrag anfällt". Da sich der Betrag auch danach ändert, ob als Beginn die Schlüsselübergabe oder der Vertragsbeginn gilt, prüfen Sie die Klausel zusammen mit der Kündigungsfrist. Wer als internationaler Investor mit hoher Fluktuation kalkuliert – etwa bei möblierten Wohnungen in zentralen Lagen –, sollte wissen, dass eine „voller Monat"-Klausel im Kündigungsmonat den Ertrag messbar stabilisiert, in Deutschland bei Betriebskostenvorauszahlungen jedoch nicht in vergleichbarer Form durchsetzbar wäre.

Lässt sich Kyōekihi senken? Der rechtliche Unterschied zur Miete

Für das Kyōekihi besteht kein gesetzlicher Anspruch auf Erhöhung oder Herabsetzung, wie ihn die Miete kennt. Der in Art. 32 des Gesetzes über Grundstücks- und Gebäudemiete (借地借家法, Shakuchi Shakka Hō) geregelte Anspruch auf Anpassung bezieht sich auf den „Gebäudemietzins"; das Kyōekihi ist davon nicht ohne Weiteres erfasst. Eine Änderung ist damit eine Angelegenheit, über die die Vertragsparteien nach Maßgabe der Vertragsklauseln verhandeln.

Dieser Unterschied zeigt sich auch im Mustermietvertrag. Die Anpassung der Miete ist in Art. 4 Abs. 3 geregelt und nennt drei Gründe: Veränderungen der Steuer- und Abgabenlast, Steigen oder Fallen der Grundstücks- und Gebäudepreise sowie sonstige Veränderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse, und den Vergleich mit den Mieten benachbarter gleichartiger Gebäude. Art. 5 Abs. 4 bestimmt dagegen: „Wird das Kyōekihi durch eine Erhöhung oder Verringerung der Unterhaltskosten unangemessen, kann es nach Verhandlung angepasst werden." Sowohl die Vorschrift als auch die Gründe sind also getrennt.

Verbreitet ist die Fehlvorstellung, „für eine Änderung des Kyōekihi sei ein Verfahren nach dem Gesetz über Grundstücks- und Gebäudemiete erforderlich". Das trifft nicht zu. Art. 32 ist eine Regelung über den Mietzins. Enthält der Vertrag eine Anpassungsklausel, gilt diese; enthält er keine, entscheidet die Einigung der Parteien. Für deutschsprachige Leser ist die Einordnung wichtig, weil das japanische Mietrecht sonst als besonders mieterfreundlich gilt: Beim Mietzins ist es das auch – ein Anpassungsverlangen kann letztlich nur über Schlichtung und Gericht durchgesetzt werden –, beim Kyōekihi jedoch gerade nicht.

Wer mietet, sollte realistisch davon ausgehen, dass es kein rechtliches Instrument gibt, allein das Kyōekihi zu senken. Wirksamer ist es, bei nicht gereinigten Gemeinschaftsflächen oder dauerhaft defekter Beleuchtung eine Aufschlüsselung der Kosten und die Behebung der Mängel zu verlangen.

Buchung und Umsatzsteuer beim Kyōekihi: Mieter- und Vermieterseite

Für die Kontierung des Kyōekihi gibt es keine gesetzliche Vorgabe; üblich ist die gemeinsame Erfassung mit der Miete auf dem Konto „Miet- und Pachtaufwand" (地代家賃, chidai yachin). Entscheidend ist, die umsatzsteuerliche Einordnung korrekt zu trennen.

Die Vermietung von Wohnraum ist in Japan ein umsatzsteuerfreier Umsatz. Die Auslegungssammlung der National Tax Agency hält fest, dass Beträge, die ihrem Wesen nach die Kosten der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Bereiche anteilig umlegen, „als Kyōekihi, Kanrihi oder unter welcher Bezeichnung auch immer steuerbefreit sind". Die Vermietung von Gewerbeimmobilien ist dagegen steuerpflichtig, und damit unterliegt auch das Kyōekihi der Umsatzsteuer. Diese Grundstruktur – Wohnraum steuerfrei, Gewerbe steuerpflichtig – kennen deutsche Investoren aus § 4 Nr. 12 UStG mit der Option nach § 9 UStG; in Japan gibt es allerdings keine vergleichbare Option zur Steuerpflicht bei Wohnraum.

Unterschiedlich behandelt werden gesondert berechnete Posten. Dieselbe Auslegungssammlung erklärt die gesondert in Rechnung gestellten Entgelte, soweit sie kein Kyōekihi darstellen, für steuerpflichtig. Gesondert berechnete Stellplatzgebühren sowie Strom-, Gas- und Wassergebühren des Sondereigentums sind auch bei Wohnraum steuerpflichtig, während Gebühren für einen in jede Wohnung verlegten Kabelfernsehanschluss sowie Verwaltungsentgelte für die Gemeinschaftsflächen als steuerfrei gelten. Da das Ergebnis je Position wechselt, erfassen Sie die Posten unter getrennten Bezeichnungen.

Kategorie	Wohnraum (Eigenheim, Werkswohnung)	Gewerbe (Büro, Ladenlokal)
Konto beim Mieter	Miet- und Pachtaufwand (bei Werkswohnungen teils als Sozialaufwand gebucht)	Miet- und Pachtaufwand
Umsatzsteuerliche Einordnung beim Mieter	Steuerfreier Eingangsumsatz	Steuerpflichtiger Eingangsumsatz
Ertragserfassung beim Vermieter	Einbeziehung in die Bruttoeinnahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung	Einbeziehung in die Bruttoeinnahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Umsatzsteuerliche Einordnung beim Vermieter	Steuerfreier Ausgangsumsatz	Steuerpflichtiger Ausgangsumsatz
Gesondert berechnete Posten	Stellplatzgebühren usw. steuerpflichtig, Kabelfernsehgebühren usw. steuerfrei	Steuerpflichtig

Auf Vermieterseite fließt das Kyōekihi in die Bruttoeinnahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ein. Der Tax-Answer-Hinweis Nr. 1370 der National Tax Agency stellt ausdrücklich klar, dass „unter Bezeichnungen wie Kyōekihi vereinnahmte Strom-, Wasser- und Reinigungskosten" einzubeziehen sind – es handelt sich also nicht um durchlaufende Posten. Wer als ausländischer Eigentümer in Japan Mieteinkünfte erzielt und beschränkt steuerpflichtig ist, muss das Kyōekihi somit vollständig als Einnahme deklarieren und die tatsächlichen Kosten der Gemeinschaftsflächen separat als Werbungskosten geltend machen.

Die Abgrenzung von steuerpflichtig und steuerfrei sowie die Behandlung im japanischen Rechnungssystem (インボイス制度, Invoice-System) sind in den Grundlagen zu steuerpflichtigen und steuerfreien Immobilieneinkünften und zum Invoice-System aufbereitet. Da das Ergebnis im Einzelfall vom Vertragsinhalt und der Nutzungsart abhängt, stimmen Sie die konkrete Behandlung mit Ihrem Steuerberater ab.

Kyōekihi bei Büro und Ladenlokal: Tsubo-Preis und drei Unterschiede zum Wohnraum

Bei gewerblichen Objekten unterscheidet sich das Kyōekihi in drei Punkten vom Wohnraum. Der erste ist die Umsatzsteuer. Da die Vermietung von Büros und Ladenlokalen ein steuerpflichtiger Umsatz ist, fällt auch auf das Kyōekihi Steuer an. Weil es sich zum Wohnraum genau umgekehrt verhält, entsteht eine spürbare Differenz, wenn man das bei der Budgetplanung übersieht.

Der zweite ist die Bezugsgröße der Angabe. Bei Bürogebäuden werden Miete wie Kyōekihi je Tsubo (坪, eine traditionelle japanische Flächeneinheit von etwa 3,3 m²) angegeben und üblicherweise getrennt ausgewiesen – anders als in Europa, wo mit Quadratmetern gerechnet wird. Bei einer Miete von 18.000 ¥ (ca. 106 €) je Tsubo und einem Kyōekihi von 3.000 ¥ (ca. 18 €) je Tsubo beträgt der effektive Tsubo-Preis 21.000 ¥ (ca. 124 €), bei 50 Tsubo (etwa 165 m²) also 1.050.000 ¥ (ca. 6.176 €) monatlich beziehungsweise 1.155.000 ¥ (ca. 6.794 €) brutto.

Der dritte ist, dass die Definition von „Miete" nicht einheitlich ist. In Vermietungskonditionen und Marktdaten wird teils der Gesamtbetrag einschließlich Kyōekihi, teils nur die reine Miete angegeben. Prüfen Sie drei Punkte: ob im genannten Mietbetrag das Kyōekihi enthalten ist, welchen Umfang die enthaltenen Leistungen haben (Reinigung, Bewachung, Klimatisierung) und ob Positionen gesondert nach tatsächlichem Aufwand berechnet werden, etwa Klimatisierung außerhalb der regulären Betriebszeiten. Gerade dieser letzte Punkt überrascht ausländische Mieter regelmäßig: Japanische Bürogebäude fahren die Klimatisierung außerhalb der Gebäudebetriebszeiten herunter, und wer abends oder am Wochenende arbeitet, zahlt stundenweise nach.

Praxis für Eigentümer und Hausverwaltungen: Kyōekihi festlegen und anpassen

Das Kyōekihi wird nicht vom Marktniveau her, sondern rückwärts aus den tatsächlichen Jahreskosten der Gemeinschaftsflächen bestimmt. Das Marktniveau ist der Maßstab, an dem man den ermittelten Betrag überprüft, nicht der Ausgangspunkt. Ein von den realen Kosten losgelöster Betrag lässt sich nicht erklären, wenn nach der Zusammensetzung gefragt wird.

Die Jahreskosten der Gemeinschaftsflächen nach Positionen aufaddieren (Strom und Wasser, Reinigung, Prüfung und Wartung, Kleinreparaturen, Versicherung)
Die Jahressumme durch die Zahl der Einheiten und anschließend durch 12 teilen, um den Monatsbetrag je Einheit zu erhalten
Mit dem Durchschnitt von 4.837 ¥ (ca. 28 €) aus FY2025 und den regionalen Niveaus abgleichen und bei Abweichungen prüfen, ob sich der Grund in einem Satz erklären lässt
Den Monatsbetrag je Wohneinheit in Exposé und Anzeige ausweisen (nach den Wettbewerbsregeln für die Darstellung von Immobilien erforderlich)
Bei einer Anpassung den Grund – die Erhöhung oder Verringerung der Unterhaltskosten – mit Zahlen belegen und den Verhandlungsverlauf sowie die Mitteilung schriftlich dokumentieren

Für die Verteilung gibt es drei Verfahren: nach Fläche, nach Einheiten und als einheitlicher Betrag. Im Mietwohnungsbereich sind die Verteilung nach Einheiten oder ein einheitlicher Betrag üblich, größere Wohnungen zahlen also nicht zwangsläufig mehr. Bei der Verteilung nach Fläche ist eine ausdrückliche Regelung im Mietvertrag erforderlich. Anders als in Deutschland, wo § 556a BGB die Wohnfläche als gesetzlichen Auffangschlüssel vorgibt, existiert in Japan kein solcher Vorrang – die Wahl liegt beim Eigentümer und muss vertraglich abgesichert sein.

Wir behandeln das Kyōekihi nicht als Gewinnquelle. Statt Erträge über Erhöhungen zu erzeugen, ist es für die langfristige Rechnung günstiger, das Instandhaltungsniveau der Gemeinschaftsflächen zu halten und dadurch die Leerstandszeiten zu verkürzen. Die Anlagen zu schützen und Rechenschaft abzulegen ist die Arbeit der Menschen vor Ort – bei uns bewusst als „jinzai" (人財) geschrieben, mit dem Schriftzeichen für Vermögenswert statt für Material, weil Menschen für uns kein Ressourcenposten sind.

Wie sich die Angemessenheit des festgelegten Betrags beurteilen und eine Überprüfung strukturieren lässt, ist in dem Vorgehen, mit dem Vermieter die Umlage angemessen ansetzen und überprüfen, aufbereitet. Wenn Sie die Kosten Ihrer Gemeinschaftsflächen bislang nicht im Griff haben, beginnen wir in der kostenlosen Erstberatung der INA&Associates K.K. mit einer Bestandsaufnahme der einzelnen Kostenpositionen.

Häufige Fragen (FAQ)

F. Was ist bei Objekten ohne Kyōekihi anders?

A. Es handelt sich um Objekte, die kaum Gemeinschaftsflächen haben, oder um solche, bei denen deren Kosten in der Miete enthalten sind. Auch der Erläuterungskommentar zum Mustermietvertrag hält fest, dass bei vermieteten Einfamilienhäusern üblicherweise kein Kyōekihi anfällt. Auch bei 0 ¥ verschwinden die Kosten nicht – vergleichen Sie deshalb die monatliche Gesamtbelastung.

F. Was passiert, wenn ich nur das Kyōekihi nicht zahle?

A. Auch das Kyōekihi ist eine vertragliche Verbindlichkeit und wird ebenso wie die Miete angemahnt. In der Praxis erfolgt die Kontaktaufnahme unmittelbar nach dem ersten Zahlungsausfall; man wartet nicht zwei oder drei Monate ab. Wenn Sie aus einem bestimmten Grund nicht zahlen können, wenden Sie sich vorab an die Hausverwaltung.

F. Kann das Kyōekihi erhöht werden?

A. Ja. Der Mustermietvertrag für Mietwohnungen bestimmt, dass das Kyōekihi nach Verhandlung angepasst werden kann, wenn es durch eine Erhöhung oder Verringerung der Unterhaltskosten unangemessen wird. Da es nicht durch einseitige Mitteilung feststeht, verlangen Sie eine Erklärung dazu, welche Kosten in welcher Höhe gestiegen sind.

F. Fließt das Kyōekihi in die Berechnung von Kaution, Schlüsselgeld und Verlängerungsgebühr ein?

A. In der Regel nicht. Kaution, Schlüsselgeld und Verlängerungsgebühr werden üblicherweise als „x Monatsmieten" festgelegt. Da die Bemessungsgrundlage jedoch vom Vertrag abhängt, prüfen Sie in der einschlägigen Klausel, ob „eine Monatsmiete" oder „ein Monatsbetrag aus Miete + Kyōekihi" gemeint ist.

Quellen und weiterführende Materialien

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