Para los propietarios y responsables que gestionan inmuebles en alquiler, comprender correctamente el funcionamiento de la renta, los gastos de gestión y los gastos comunes es la base para fijar rentas adecuadas y atender correctamente a los inquilinos. A continuación, explicamos la definición de cada concepto y los puntos de atención en la práctica.
¿Qué es la renta? ¿Cómo se determina?
La renta es la contraprestación que el arrendatario paga al arrendador en virtud del contrato de arrendamiento. Se determina considerando de forma integral la estructura del inmueble, la ubicación, los equipamientos, el valor del suelo y la demanda.
La renta la fija el propietario. Sin embargo, el mercado es la referencia
El propietario puede fijar libremente la renta, pero si es demasiado alta aumentarán las vacantes y si es demasiado baja no se obtendrá rentabilidad. Tomar como referencia los precios de la zona, la escala del edificio y el nivel de los equipamientos para fijar una renta adecuada es la base de una gestión estable a largo plazo. El uso de datos por parte de una empresa gestora especializada resulta eficaz.
Es importante actuar adecuadamente ante los impagos de renta
Cuando la renta acumula entre 2 y 3 meses de impago, se inicia el proceso de reclamación. Antes de que el impago se prolongue, la regla esencial para prevenir problemas es contactar cuanto antes y confirmar la voluntad de pago. El uso de una empresa de garantía también es una medida eficaz.
¿Qué son los gastos de gestión?
Los gastos de gestión son los costes necesarios para el mantenimiento y la administración del inmueble, e incluyen, entre otros, los costes de personal del administrador, la limpieza de las zonas comunes y las inspecciones de los equipos. No existe una definición estricta y, según el inmueble, pueden estar incluidos en la renta.
Cuanto mayor es el nivel de los equipamientos, mayor tiende a ser el gasto de gestión. En general, los inmuebles con equipamientos completos, como ascensor, cerradura automática, taquillas de paquetería y sistemas de seguridad, tienden a tener gastos de gestión más altos, y cuanto mayor es la superficie de la vivienda, más aumentan también estos gastos.
¿Qué son los gastos comunes?
Los gastos comunes son los costes que todos los inquilinos comparten para cubrir la electricidad, la limpieza y las reparaciones de las zonas comunes, como pasillos, entrada y ascensor. También se cubren con estos gastos los costes de personal de limpieza y la pintura de la fachada. Según el inmueble, los gastos de gestión y los gastos comunes pueden integrarse en un solo concepto.
¿Por qué se indican por separado la renta y los gastos de gestión o comunes?
Mostrar por separado la renta y los gastos de gestión o comunes tiene el efecto de hacer que la renta parezca más baja y capte con mayor facilidad la atención de los inquilinos. Además, como la comisión de intermediación de la inmobiliaria se calcula sobre la base de la renta, separar los gastos de gestión y los gastos comunes también puede reducir el coste de intermediación.
Puntos que los inquilinos deben revisar sobre los gastos de gestión y los gastos comunes
Comparar los inmuebles por el total de renta + gastos de gestión o comunes
Es importante comparar los inmuebles no solo por la renta, sino por el importe total mensual a pagar. Entre los inmuebles con gastos de gestión aparte y los inmuebles con esos gastos incluidos en la renta, también pueden surgir diferencias en depósito, dinero de llave y comisión de renovación, por lo que conviene decidir en función del coste total.
Confirmar de antemano el contenido de los gastos de gestión y los gastos comunes
El contenido incluido en los gastos de gestión varía según el inmueble. Como hay inmuebles en los que está incluido el coste del agua, conviene confirmar siempre el desglose antes de firmar el contrato.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Se pueden negociar la renta y los gastos de gestión o comunes?
A. La renta puede admitir cierto margen de negociación, pero en muchos casos los gastos de gestión y los gastos comunes son difíciles de negociar porque están directamente vinculados a los costes de mantenimiento del inmueble.
Q. ¿Cuál es la diferencia entre un inmueble con gastos de gestión incluidos en la renta y otro que no los incluye?
A. Cuando los gastos de gestión están incluidos, existe la posibilidad de que los costes iniciales (depósito y dinero de llave) o la comisión de renovación sean más altos. Lo importante es comparar el importe total a pagar.
Q. ¿Puede modificarse el gasto común a discreción del propietario?
A. La modificación de los gastos comunes requiere procedimientos basados en el contenido del contrato y en la legislación aplicable a arrendamientos de suelo y vivienda. No se permite un aumento unilateral y es necesario el acuerdo con los inquilinos.
Q. ¿Un inmueble con gastos de gestión altos tiene necesariamente más valor?
A. Los inmuebles con gastos de gestión altos suelen contar con mejor seguridad y equipamientos más completos, por lo que tienden a guardar proporción con la calidad del inmueble. No obstante, también es importante calcular la rentabilidad para confirmar que los costes de gestión no estén presionando en exceso los ingresos por renta.
