En Japón, el kyōekihi (共益費, literalmente «gasto de beneficio común») es el importe que el inquilino paga cada mes, aparte del alquiler, para sufragar el coste real de mantener las zonas comunes del edificio: electricidad de escaleras, pasillos y portal, agua y saneamiento, limpieza y conservación. El contrato tipo de arrendamiento de vivienda del 国土交通省 (Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo de Japón, MLIT) lo regula en un artículo distinto del que fija el alquiler, y la normativa publicitaria del sector obliga a mostrar su importe mensual por vivienda en todos los anuncios.
Cuando un anuncio japonés indica «alquiler 65.000 ¥ (unos 382 €) + gastos comunes 5.000 ¥ (unos 29 €)», la duda es siempre la misma: en qué se gasta exactamente ese suplemento y si sale perdiendo frente a un piso con todo incluido. Esta guía ordena la lectura del concepto, su definición oficial, los importes reales según la estadística pública más reciente, el desglose, el tratamiento contable y fiscal y el margen real de negociación, apoyándose en la legislación japonesa, en los modelos de contrato del Estado y en los datos oficiales publicados en 2026.
Claves de este artículo
- El kyōekihi se lee «kyō-e-ki-hi» y no tiene una definición directa en ninguna ley japonesa, pero sí dos definiciones públicas: la del contrato tipo del MLIT y la del reglamento de competencia leal sobre publicidad inmobiliaria.
- En el alquiler japonés, kyōekihi y kanrihi (管理費, «gastos de administración») son en la práctica lo mismo: la Agencia Tributaria japonesa los trata igual «con independencia de su denominación».
- La media mensual es de 4.837 ¥ (unos 28 €) frente a un alquiler medio de 83.381 ¥ (unos 490 €): una proporción del 5,8 % (国土交通省, encuesta de tendencias del mercado de la vivienda del ejercicio 2025; el dato cubre solo las tres grandes áreas metropolitanas).
- «Gastos comunes incluidos» y «gastos comunes aparte» pueden dar el mismo pago mensual, pero cambian la base de cálculo de la comisión de agencia, la fianza, el key money y la prima de renovación.
- El kyōekihi no lleva aparejado el derecho legal de revisión que sí tiene el alquiler: el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos de Terrenos y Edificios se refiere exclusivamente al «alquiler del edificio», por lo que su modificación es materia de acuerdo entre las partes.
¿Qué es el kyōekihi? Cómo se lee y las dos definiciones que reconoce el Estado
El kyōekihi (共益費) se lee «kyōekihi». Ninguna ley japonesa lo define de forma directa, pero existen dos definiciones en documentos de origen público, y la práctica del sector se mueve exactamente sobre esas dos.
La primera está en el contrato tipo de arrendamiento de vivienda (賃貸住宅標準契約書) del MLIT. Su artículo 5, apartado 1 establece que «el arrendatario abonará al arrendador el kyōekihi para sufragar los gastos de electricidad, agua y saneamiento, limpieza y similares necesarios para el mantenimiento de las zonas comunes, tales como escaleras y pasillos (en adelante, en este artículo, "gastos de mantenimiento")». El comentario oficial que acompaña al modelo lo describe como «un importe correspondiente al coste real». Es decir: no es la contraprestación de un servicio con margen comercial, sino la traslación de un gasto efectivo.
La segunda está en el reglamento de desarrollo del reglamento de competencia leal sobre la publicidad inmobiliaria (不動産の表示に関する公正競争規約). Su anexo, apartado (42), define el kyōekihi como «los gastos relativos a la explotación y el mantenimiento de las instalaciones o equipamientos que los arrendatarios usan o disfrutan en común» y exige indicar su importe mensual por vivienda. Si en Japón el importe aparece siempre en el anuncio, es por esta norma.
Conviene recordar que el contrato tipo es un modelo: su uso no es obligatorio por ley. Los derechos y obligaciones concretos los fija el clausulado del contrato firmado. Y si no hay zonas comunes, no hay kyōekihi: el propio comentario oficial señala que en las viviendas unifamiliares en alquiler normalmente no se genera.
Por qué esto no es «lo mismo que en España». A primera vista, el kyōekihi recuerda a los gastos de comunidad españoles, pero la diferencia es estructural y conviene fijarla antes de seguir. En España, los gastos de comunidad se deben a la comunidad de propietarios, un ente colectivo regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, y quien los paga es, por regla general, el propietario; el inquilino solo asume su repercusión si el contrato de arrendamiento lo pacta expresamente. En Japón, el kyōekihi no se paga a ninguna comunidad de propietarios: nace del contrato de arrendamiento y se paga al arrendador (o a la gestora que actúa por su cuenta), como una obligación del inquilino paralela a la del alquiler y presente por defecto en casi todos los edificios plurifamiliares. Para un inversor extranjero esto tiene una consecuencia práctica directa: en Japón, los gastos de zonas comunes de un edificio de alquiler los cobra el propietario a sus inquilinos con transparencia obligatoria en el anuncio, mientras que la figura española más cercana —una comunidad de propietarios que gira derramas y cuotas— solo aparece en Japón cuando el edificio es un condominio en régimen de propiedad horizontal, y ahí el interlocutor es otro, como se ve en el apartado siguiente.
Kyōekihi frente a kanrihi: la diferencia no está en el nombre, sino en el contrato
En el alquiler japonés, kyōekihi y kanrihi (管理費) no tienen prácticamente ninguna diferencia sustantiva. La 国税庁 (Agencia Nacional Tributaria de Japón, NTA) lo afirma sin rodeos en su casuística sobre el impuesto al consumo: cuando el concepto tiene por naturaleza repartir proporcionalmente entre los residentes el coste de las zonas comunes, queda exento «con independencia de su denominación, ya sea kyōekihi, kanrihi u otra».
Dicho esto, los términos sí se usan de forma distinta según el contexto. El reglamento de desarrollo de la normativa publicitaria define en (42) el kyōekihi como el gasto de explotación y mantenimiento de instalaciones comunes de una vivienda arrendada. En cambio, el kanrihi del apartado (41) son «los gastos necesarios para tramitar los asuntos del condominio y para mantener y administrar las instalaciones y demás elementos comunes», y su ámbito son los condominios en régimen de propiedad horizontal. Ese kanrihi es el equivalente funcional más próximo a la cuota de comunidad española, y lo paga el propietario de la unidad, no el inquilino.
| Concepto | Kyōekihi (gastos comunes del alquiler) | Kanrihi (cuota de condominio en propiedad horizontal) |
|---|---|---|
| Origen de la definición | Reglamento de desarrollo de competencia leal (42) / contrato tipo, art. 5 | Reglamento de desarrollo de competencia leal (41) |
| Qué cubre | Coste real de electricidad, agua y saneamiento, limpieza y similares de las zonas comunes | Mantenimiento y administración de los elementos comunes (incluye tributos; no incluye el fondo de reserva para obras) |
| A quién se paga | Al arrendador (o a su gestora) | A la junta de propietarios, y lo paga el propietario de la unidad |
| Qué comprobar en el contrato | En qué artículo aparece y si su cláusula de revisión está separada de la del alquiler | El inquilino solo soporta el kyōekihi; el fondo de reserva para obras nunca es suyo |
Con el contrato delante, basta comprobar dos cosas: que la denominación coincide entre el contrato y el anuncio del inmueble, y que no se está cobrando dos veces el mismo gasto bajo dos nombres distintos.
Si se alquila una vivienda dentro de un condominio, la cuota de comunidad y el fondo de reserva para obras que el propietario paga a la junta son cosa aparte del kyōekihi que el inquilino paga al arrendador. Leer en paralelo cómo funcionan la cuota de comunidad y el fondo de reserva en los condominios japoneses ayuda a fijar esa frontera, que es justo donde más se equivocan los compradores extranjeros al modelar sus gastos.
¿Están los gastos comunes incluidos en el alquiler? Qué significan «incluidos» y «aparte»
Existen ambas modalidades: inmuebles cuyo alquiler ya incorpora el kyōekihi e inmuebles que lo facturan por separado. Cuando va por separado, el reglamento de competencia leal obliga a indicar el importe mensual por vivienda, de modo que la cifra aparece siempre en el anuncio. Si el anuncio solo dice «gastos comunes incluidos», ese alquiler es directamente el desembolso mensual.
Aunque el total mensual sea idéntico, el coste de entrada y la renovación cambian. El límite de la comisión de agencia lo fija una orden ministerial dictada al amparo del artículo 46 de la Ley de Agencias Inmobiliarias (宅地建物取引業法, la ley japonesa que regula la intermediación inmobiliaria) tomando como base el «alquiler», y la fianza (敷金, shikikin), el key money (礼金, reikin, una cantidad no reembolsable que se entrega al arrendador y que no tiene equivalente en el mercado español) y la prima de renovación (更新料, kōshinryō) se calculan por costumbre también sobre el alquiler.
| Concepto | A: alquiler 70.000 ¥ (gastos comunes incluidos) | B: alquiler 65.000 ¥ + gastos comunes 5.000 ¥ |
|---|---|---|
| Pago mensual | 70.000 ¥ (unos 412 €) | 70.000 ¥ (unos 412 €) |
| Comisión de agencia (1 mensualidad de alquiler + impuesto al consumo) | 77.000 ¥ (unos 453 €) | 71.500 ¥ (unos 421 €) |
| Fianza (1 mensualidad de alquiler) | 70.000 ¥ (unos 412 €) | 65.000 ¥ (unos 382 €) |
| Key money (1 mensualidad de alquiler) | 70.000 ¥ (unos 412 €) | 65.000 ¥ (unos 382 €) |
| Total al firmar (los tres conceptos anteriores) | 217.000 ¥ (unos 1.276 €) | 201.500 ¥ (unos 1.185 €) |
| Prima de renovación (1 mensualidad de alquiler) | 70.000 ¥ (unos 412 €) | 65.000 ¥ (unos 382 €) |
El pago mensual es el mismo —70.000 ¥, unos 412 €—, pero el desembolso inicial difiere en 15.500 ¥ (unos 91 €) y la prima de renovación en 5.000 ¥ (unos 29 €). Ahora bien, existen contratos que calculan la fianza o la renovación sobre «alquiler + gastos comunes», así que conviene confirmar la base de cálculo antes de presentar la solicitud.
También cambia el procedimiento de revisión. Si el kyōekihi va incluido, cualquier aumento del coste de las zonas comunes se tramita como una revisión del alquiler; si va por separado, se negocia por la cláusula específica de gastos comunes. Para un inversor que compra un edificio de alquiler en Japón, esta elección no es cosmética: fijar el kyōekihi por separado protege la base de cálculo del alquiler frente a la inflación de los costes de explotación, mientras que incorporarlo al alquiler engorda las cifras de entrada del inquilino y puede penalizar la comercialización en un mercado donde el candidato compara importes de anuncio.
¿Cuánto se paga de gastos comunes en Japón? Media mensual y proporción sobre el alquiler
La media mensual del kyōekihi es de 4.837 ¥ (unos 28 €). El dato procede de la encuesta de tendencias del mercado de la vivienda del ejercicio 2025 del 国土交通省 (MLIT), publicada el 17/07/2026. En esa misma encuesta, el alquiler mensual medio fue de 83.381 ¥ (unos 490 €) y la mediana, de 74.000 ¥ (unos 435 €). Un matiz imprescindible: el apartado de vivienda de alquiler privado de esta encuesta cubre solo las tres grandes áreas metropolitanas (área de Tokio, área de Chūkyō —Nagoya— y área de Kinki —Osaka, Kioto y Kobe—); no es una media nacional.
| Segmento | Gastos comunes, media mensual | Alquiler mensual medio | Gastos comunes ÷ alquiler |
|---|---|---|---|
| Total tres grandes áreas metropolitanas | 4.837 ¥ (unos 28 €) | 83.381 ¥ (unos 490 €) | 5,8 % |
| Área de Tokio | 4.764 ¥ (unos 28 €) | 94.068 ¥ (unos 553 €) | 5,1 % |
| Área de Chūkyō (Nagoya) | 4.457 ¥ (unos 26 €) | 63.447 ¥ (unos 373 €) | 7,0 % |
| Área de Kinki (Osaka-Kioto-Kobe) | 5.285 ¥ (unos 31 €) | 71.965 ¥ (unos 423 €) | 7,3 % |
| Vivienda unifamiliar | 3.400 ¥ (unos 20 €) | 89.617 ¥ (unos 527 €) | 3,8 % |
| Vivienda colectiva | 4.860 ¥ (unos 29 €) | 82.810 ¥ (unos 487 €) | 5,9 % |
La creencia popular japonesa de que el kyōekihi ronda «entre el 5 % y el 10 % del alquiler» resiste mal el contraste con los números: en las tres grandes áreas metropolitanas la proporción es del 5,8 %, cerca del extremo inferior. El área de Tokio queda en un 5,1 %, baja, y el área de Kinki sube al 7,3 %. Quien use «un 10 % del alquiler» como regla de bolsillo sobrestimará el gasto en Tokio. Un matiz estadístico que conviene no perder de vista: la proporción es entre medias, es decir, se obtiene dividiendo la media de los gastos comunes entre la media del alquiler, y no promediando la proporción de cada hogar. Que la vivienda unifamiliar se quede en 3.400 ¥ (unos 20 €) se explica por lo evidente: apenas hay zonas comunes que mantener.
La evolución reciente muestra tres años seguidos de caída y un repunte: 5.362 ¥ (unos 32 €) en el ejercicio 2021, 4.836 ¥ (unos 28 €) en 2022, 4.614 ¥ (unos 27 €) en 2023 y 4.441 ¥ (unos 26 €) en 2024, para subir en el ejercicio 2025 hasta 4.837 ¥ (unos 28 €), es decir, unos 400 ¥ (unos 2,4 €) más. Para el inversor extranjero, la lectura interesante no es la magnitud absoluta —irrisoria frente a las cuotas de comunidad europeas— sino la dirección: tras años de compresión, el coste de explotación de las zonas comunes ha empezado a repuntar en Japón por electricidad y mano de obra, y quien no revise su estructura de gastos comunes verá cómo ese repunte se come el margen operativo.
¿Qué incluye el kyōekihi? Desglose real de en qué se gasta
El kyōekihi se destina al mantenimiento y la administración de las zonas comunes. Estas son las partidas que entran:
- Electricidad de las zonas comunes (iluminación de pasillos, escaleras y portal, puertas automáticas, fuerza motriz del ascensor).
- Agua de las zonas comunes, limpieza diaria y periódica —coste del servicio y personal— y gestión del cuarto de basuras.
- Inspección y mantenimiento de ascensores, aparcamientos mecánicos, instalaciones de protección contra incendios y depósitos de agua.
- Pequeñas reparaciones en zonas comunes (sustitución de luminarias, arreglo de cerraduras y carpintería) y mantenimiento de la jardinería.
- Cuota mensual de la instalación de internet «gratuito» para los inquilinos y de la vigilancia electrónica.
El importe sale de dividir el gasto total del edificio entre el número de viviendas. Si el coste anual de las zonas comunes es de 960.000 ¥ (unos 5.647 €), en un edificio de 24 viviendas corresponden 3.333 ¥ al mes por vivienda (unos 20 €); en uno de 8 viviendas, 10.000 ¥ (unos 59 €). Un kyōekihi alto no significa por fuerza que las instalaciones sean lujosas: a veces solo indica que hay pocas viviendas entre las que repartir. Es una aritmética que conviene tener presente al analizar edificios pequeños, muy habituales en el stock japonés y a menudo atractivos por precio para el comprador extranjero.
Antes de la visita o de presentar la solicitud, conviene preguntar a la gestora estas cinco cosas:
- Si incluye el agua de la vivienda privativa y, en tal caso, si es una cuota fija o una liquidación por consumo real.
- La frecuencia de la limpieza de zonas comunes (tantas veces por semana o por mes) y su alcance.
- Si el mantenimiento del ascensor y del aparcamiento mecánico está incluido en el kyōekihi.
- Si el coste de la instalación de internet está incluido o se factura aparte.
- Qué conceptos se cobran por separado (cuota de la asociación vecinal, tasa de residuos, cuota de televisión por cable, etc.).
El criterio para repercutir el agua está desarrollado en cómo fijar el importe y redactar el contrato cuando el agua se incluye en los gastos comunes. Y una observación personal: si una gestora no sabe responder de inmediato a estos cinco puntos, antes que discutir si la cifra es razonable yo miraría cómo está gestionado el edificio. En Japón, donde el inquilino rara vez tiene acceso a las cuentas de las zonas comunes —a diferencia del comunero español, que puede pedir el acta y el presupuesto de la comunidad—, la capacidad de la gestora para explicar el desglose es prácticamente la única auditoría disponible.
¿El kyōekihi se paga cada mes? Prorrateo del mes de entrada y del mes de salida
El kyōekihi se paga todos los meses, el mismo día que el alquiler. Lo normal es que el contrato exija pagar por anticipado, antes de que acabe el mes anterior, la mensualidad siguiente. La fórmula de liquidar una vez al año por gasto real —familiar para quien conoce las derramas y liquidaciones anuales de una comunidad de propietarios española— no existe habitualmente en el alquiler residencial japonés.
Lo que más dudas genera son el mes de entrada y el de salida. El artículo 5, apartado 3 del contrato tipo de arrendamiento de vivienda dispone que «el kyōekihi correspondiente a un periodo inferior a un mes se calculará a prorrata considerando el mes de 30 días». Con unos gastos comunes de 5.000 ¥ mensuales (unos 29 €) y una entrada el 20 de octubre, octubre computa 12 días: 5.000 ¥ ÷ 30 días × 12 días = 2.000 ¥ (unos 12 €).
El mes de salida depende del contrato. Siguiendo el modelo del MLIT se prorratea por los días de uso efectivo, pero existen contratos que estipulan «el mes de resolución se paga completo». Además, el importe cambia según se compute desde la entrega de llaves o desde la fecha de inicio del contrato, así que conviene revisar esa cláusula junto con el plazo de preaviso de resolución, que en Japón suele ser de un mes y se cuenta desde la notificación, no desde la salida.
¿Se puede negociar una rebaja del kyōekihi? La diferencia jurídica con el alquiler
El kyōekihi no lleva aparejado el derecho legal de solicitar su aumento o reducción que sí ampara al alquiler. El artículo 32 de la Ley de Arrendamientos de Terrenos y Edificios (借地借家法, la norma que protege al arrendatario en Japón) reconoce ese derecho respecto del «alquiler del edificio», y el kyōekihi no queda comprendido de forma automática. Su modificación es, por tanto, una cuestión de acuerdo entre las partes conforme a lo que diga el clausulado del contrato.
Esa separación se refleja en el propio contrato tipo. La revisión del alquiler está en el artículo 4, apartado 3, que enumera tres causas: la variación de la carga tributaria y similares, la subida o bajada del precio del suelo y de la edificación u otras alteraciones de las circunstancias económicas, y la comparación con el alquiler de edificios similares del entorno. El artículo 5, apartado 4, en cambio, dispone que «cuando, por el aumento o la disminución de los gastos de mantenimiento, el kyōekihi resulte inadecuado, podrá revisarse previa negociación entre las partes». Artículos distintos y causas distintas.
Circula una explicación errónea muy repetida según la cual «modificar el kyōekihi exige seguir el procedimiento de la Ley de Arrendamientos de Terrenos y Edificios». No es exacto: el artículo 32 regula el alquiler. Si el contrato tiene cláusula de revisión de los gastos comunes, se aplica esa cláusula; si no la tiene, hará falta el acuerdo de las partes.
Para el inquilino, lo realista es asumir que no dispone de una vía legal para forzar la bajada del kyōekihi por sí solo. Aquí la comparación con España es útil y algo incómoda: el comunero español puede impugnar acuerdos de la junta y examinar las cuentas de la comunidad, pero el inquilino japonés no es parte de ninguna junta, sino de un contrato bilateral. Lo que sí funciona es lo concreto: si no se limpia, si los puntos de luz comunes llevan semanas fundidos o si el ascensor acumula avisos sin resolver, hay base sólida para exigir el desglose del gasto y la corrección de la situación, que es donde el arrendador tiene un incentivo real para responder.
Contabilidad, asiento e impuesto al consumo del kyōekihi: lado del inquilino y lado del arrendador
No hay ninguna norma que imponga una cuenta contable concreta para el kyōekihi; lo habitual es registrarlo junto con el alquiler en la cuenta 地代家賃 («arrendamientos de terrenos y edificios», el equivalente japonés de una cuenta de arrendamientos y cánones). Lo importante es clasificar bien la sujeción al impuesto al consumo (消費税, el IVA japonés).
El arrendamiento de vivienda es una operación exenta. La casuística oficial de la 国税庁 (NTA) señala que, cuando el concepto tiene por naturaleza repartir proporcionalmente entre los residentes el coste de las partes de uso común, queda exento «con independencia de su denominación, ya sea kyōekihi, kanrihi u otra». El arrendamiento de inmuebles de uso empresarial, por el contrario, está sujeto, y su kyōekihi también.
Donde el tratamiento se bifurca es en los conceptos que se facturan aparte. La misma casuística considera sujetos aquellos importes girados por separado que no encajan en el kyōekihi. La cuota de aparcamiento facturada aparte y el consumo de electricidad, gas y agua de la parte privativa están sujetos incluso en vivienda, mientras que la cuota de televisión por cable ya cableada en cada unidad y la retribución de la administración de zonas comunes se consideran exentas. Como la conclusión cambia partida por partida, conviene registrar cada concepto con su denominación separada.
| Concepto | Vivienda (propia o de empresa) | Uso empresarial (oficina, local) |
|---|---|---|
| Cuenta contable del inquilino | Arrendamientos (地代家賃); en la vivienda cedida por la empresa se usa a veces la cuenta de beneficios sociales | Arrendamientos (地代家賃) |
| Impuesto al consumo, lado del inquilino | Compra exenta | Compra sujeta |
| Reconocimiento del ingreso por el arrendador | Se integra en los ingresos brutos del rendimiento inmobiliario | Se integra en los ingresos brutos del rendimiento inmobiliario |
| Impuesto al consumo, lado del arrendador | Venta exenta | Venta sujeta |
| Conceptos facturados aparte | La cuota de aparcamiento y similares están sujetas; la cuota de televisión por cable y similares, exentas | Sujetos |
Por el lado del arrendador, el kyōekihi se integra en los ingresos brutos del rendimiento inmobiliario. La respuesta oficial No. 1370 de la NTA lo dice expresamente al incluir «los importes de electricidad, agua o limpieza percibidos bajo la denominación de kyōekihi y similares»: no es un depósito en nombre de terceros. Es un punto que sorprende a más de un inversor extranjero, acostumbrado a ver los gastos de comunidad como un flujo ajeno que simplemente atraviesa la cuenta del propietario. En Japón, el kyōekihi entra en el ingreso tributable y el gasto correspondiente se deduce por separado.
La calificación de operaciones sujetas y exentas y el funcionamiento del régimen de facturas está desarrollado en nociones básicas de sujeción, exención y facturación en los ingresos inmobiliarios. Como el resultado concreto depende del contenido del contrato y del uso del inmueble, conviene contrastar cada caso con un asesor fiscal japonés (税理士).
En oficinas y locales, el kyōekihi va aparte y por tsubo: tres diferencias con la vivienda
El kyōekihi de uso empresarial difiere del residencial en tres puntos. El primero es el impuesto al consumo: el arrendamiento de oficinas y locales es una operación sujeta, de modo que el kyōekihi también soporta impuesto. Es justo lo contrario que en vivienda, y pasarlo por alto descuadra un presupuesto.
El segundo es la unidad de medida. En los edificios de oficinas japoneses, tanto el alquiler como el kyōekihi se expresan por tsubo (坪, la unidad tradicional japonesa de superficie, equivalente a unos 3,3 m²) y se presentan por separado. Con un alquiler de 18.000 ¥ por tsubo (unos 106 €) y un kyōekihi de 3.000 ¥ por tsubo (unos 18 €), el coste efectivo es de 21.000 ¥ por tsubo (unos 124 €): en una superficie de 50 tsubo (unos 165 m²), 1.050.000 ¥ al mes (unos 6.176 €), o 1.155.000 ¥ con impuestos (unos 6.794 €). Quien esté acostumbrado a razonar en euros por metro cuadrado debe hacer esta doble conversión —de tsubo a metro cuadrado y de yenes a euros— antes de comparar con un mercado europeo, porque la cifra por tsubo parece engañosamente baja.
El tercero es que la definición de «alquiler» no es uniforme. En las condiciones de comercialización y en los datos de mercado, unas veces se muestra el importe total con el kyōekihi incluido y otras solo el alquiler. Hay que confirmar tres cosas: si el alquiler ofertado incluye el kyōekihi, qué servicios cubre (limpieza, vigilancia, climatización) y qué partidas se facturan aparte por coste real, como la climatización fuera del horario del edificio. Esta última es una particularidad japonesa muy costosa de ignorar: muchos edificios apagan la climatización central en horario nocturno y festivo y la reactivan facturándola por hora.
Cómo fija y revisa el kyōekihi un propietario o una gestora en Japón
El kyōekihi se determina partiendo del coste real anual de las zonas comunes, no del importe de mercado. La referencia de mercado es la vara con la que se verifica la cifra ya calculada, no el punto de partida. Un importe desvinculado del coste real es un importe que no se puede explicar cuando alguien pide el desglose.
- Sumar el coste anual de las zonas comunes por partidas (electricidad y agua, limpieza, inspección y mantenimiento, pequeñas reparaciones, seguros).
- Dividir el total anual entre el número de viviendas y después entre doce para obtener el importe mensual por vivienda.
- Contrastarlo con la media del ejercicio 2025 —4.837 ¥ (unos 28 €)— y con el nivel del área metropolitana correspondiente, y comprobar que cualquier desviación se puede justificar en una sola frase.
- Indicar el importe mensual por vivienda en el plano de comercialización y en la publicidad (lo exige el reglamento de competencia leal sobre la publicidad inmobiliaria).
- Al revisarlo, acreditar con cifras la causa —el aumento o la disminución de los gastos de mantenimiento— y dejar constancia por escrito de la negociación y de la notificación.
El reparto admite tres métodos: por superficie, por número de viviendas o importe único. En el alquiler residencial japonés predominan el reparto por número de viviendas y el importe único, de modo que una vivienda más grande no paga necesariamente más. Esto sorprende a quien viene de España, donde la cuota de comunidad se calcula sobre el coeficiente de participación de cada finca y la proporcionalidad a la superficie es la norma. Si se opta por el reparto por superficie, debe constar expresamente en el contrato.
Nosotros no tratamos el kyōekihi como una fuente de beneficio. A largo plazo, mantener el nivel de conservación de las zonas comunes y acortar los periodos de desocupación rinde más que subir la cuota para inflar el ingreso. Conservar las instalaciones y responder de las cuentas ante el inquilino es trabajo de las personas que están sobre el terreno, y en INA&Associates consideramos que ese capital humano —lo que llamamos 人財, «las personas como activo»— es exactamente donde se decide el resultado de una explotación inmobiliaria a diez años vista.
La forma de comprobar si el importe fijado es razonable y cómo abordar su revisión está desarrollada en el procedimiento para que un propietario fije y revise correctamente los gastos de administración. Si aún no se tiene identificado el coste de las zonas comunes, en la consulta gratuita de INA&Associates Co., Ltd. empezamos precisamente por el inventario de partidas.
Preguntas frecuentes
P. ¿Qué tiene de distinto un inmueble sin kyōekihi?
R. Que apenas tiene zonas comunes o que su coste ya está incorporado al alquiler. El comentario oficial del contrato tipo señala que en las viviendas unifamiliares en alquiler normalmente no se genera kyōekihi. Que sea de 0 ¥ no significa que el gasto haya desaparecido, así que la comparación debe hacerse sobre el desembolso mensual total.
P. ¿Qué ocurre si dejo de pagar solo el kyōekihi?
R. El kyōekihi es también una obligación contractual, de modo que es objeto de reclamación igual que el alquiler. En la práctica japonesa el aviso llega inmediatamente después del primer impago, no tras dos o tres meses de espera, algo que suele desconcertar a quien está acostumbrado a plazos más laxos. Si hay una dificultad para pagar, lo eficaz es avisar antes a la gestora.
P. ¿Puede subirse el kyōekihi?
R. Sí. El contrato tipo de arrendamiento de vivienda prevé que, cuando el aumento o la disminución de los gastos de mantenimiento hace que el kyōekihi resulte inadecuado, puede revisarse previa negociación. No queda fijado por una notificación unilateral, así que conviene pedir la explicación de qué gastos han aumentado y en cuánto.
P. ¿El kyōekihi entra en el cálculo de la fianza, el key money y la prima de renovación?
R. Por regla general, no. La fianza, el key money y la prima de renovación se fijan en «tantas mensualidades de alquiler». Ahora bien, la base de cálculo depende del contrato, así que hay que comprobar en la cláusula correspondiente si dice «una mensualidad de alquiler» o «una mensualidad de alquiler más gastos comunes».
Fuentes y bibliografía
- 国土交通省 (Ministerio de Tierras, Infraestructuras, Transporte y Turismo, MLIT), nota de prensa «Encuesta de tendencias del mercado de la vivienda, ejercicio 2025» (17/07/2026) (en japonés)
- 国土交通省 (MLIT), «Encuesta de tendencias del mercado de la vivienda, ejercicio 2025 — Informe» (PDF) (en japonés)
- 国土交通省 (MLIT), «賃貸住宅標準契約書» (contrato tipo de arrendamiento de vivienda) (en japonés)
- 国土交通省 (MLIT), «賃貸住宅標準契約書 解説コメント» (comentario oficial al contrato tipo de arrendamiento de vivienda) (PDF) (en japonés)
- 不動産公正取引協議会連合会 (Federación de Consejos de Competencia Leal Inmobiliaria), «不動産の表示に関する公正競争規約» (reglamento de competencia leal sobre la publicidad inmobiliaria) (en japonés)
- Reglamento de desarrollo del reglamento de competencia leal sobre la publicidad inmobiliaria (不動産の表示に関する公正競争規約施行規則) (PDF) (en japonés)
- 国税庁 (Agencia Nacional Tributaria, NTA), casuística «Calificación como sujeta o exenta del alquiler, el kyōekihi y la retribución de administración en la vivienda colectiva» (en japonés)
- 国税庁 (NTA), respuesta oficial No. 1370 «Cuando se perciben ingresos inmobiliarios (rendimiento inmobiliario)» (en japonés)
- 国税庁 (NTA), respuesta oficial No. 6226 «Arrendamiento de vivienda» (en japonés)
- e-Gov, buscador de legislación japonesa: 借地借家法 (Ley de Arrendamientos de Terrenos y Edificios) (en japonés)
