Para proprietários e responsáveis pela gestão locatícia, compreender corretamente a estrutura do aluguel, da taxa de administração e da taxa de áreas comuns é a base para definir valores adequados e atender os locatários com segurança. A seguir, explicamos a definição de cada item e os cuidados práticos na operação.
O que é o aluguel? Como ele é definido?
O aluguel é a contraprestação paga pelo locatário ao locador com base no contrato de locação. Ele é definido considerando, de forma abrangente, a estrutura do imóvel, a localização, os equipamentos, o valor do terreno e a demanda.
O aluguel é definido pelo proprietário. No entanto, o mercado é a referência
O proprietário pode definir livremente o valor do aluguel, mas, se ele for alto demais, a vacância tende a aumentar; se for baixo demais, a rentabilidade fica comprometida. Tomar como referência os valores da região, o porte do edifício e o padrão dos equipamentos é a base de uma gestão estável no longo prazo. O uso de dados por uma administradora especializada é eficaz.
É importante adotar uma resposta adequada à inadimplência do aluguel
Quando o aluguel fica em atraso por 2 a 3 meses, inicia-se o processo de cobrança. Antes que a inadimplência se prolongue, entrar em contato rapidamente e confirmar a intenção de pagamento é uma medida essencial para evitar problemas. O uso de empresa fiadora também é uma medida eficaz.
O que é a taxa de administração?
A taxa de administração corresponde aos custos necessários para a manutenção e a gestão do imóvel, incluindo despesas com a equipe de gestão, limpeza das áreas comuns e inspeção de equipamentos. Não há uma definição única, e, dependendo do imóvel, ela pode estar incluída no aluguel.
Quanto maior o padrão dos equipamentos, maior tende a ser a taxa de administração. Imóveis com elevador, fechadura automática, armário para encomendas e sistemas de segurança costumam ter taxas de administração mais elevadas, e, de modo geral, quanto maior a área da unidade, maior também será essa taxa.
O que é a taxa de áreas comuns?
A taxa de áreas comuns é o valor rateado entre todos os moradores para cobrir despesas como eletricidade, limpeza e reparos de áreas compartilhadas, como corredores, entrada e elevadores. Despesas com a equipe de limpeza e pintura da fachada também podem ser pagas com essa taxa. Em alguns imóveis, a taxa de administração e a taxa de áreas comuns são tratadas de forma unificada.
Por que o aluguel e a taxa de administração/taxa de áreas comuns são indicados separadamente?
Ao apresentar separadamente o aluguel e a taxa de administração/taxa de áreas comuns, o valor do aluguel pode parecer mais acessível e chamar mais facilmente a atenção do locatário. Além disso, como a comissão de intermediação das imobiliárias é calculada com base no aluguel, separar a taxa de administração e a taxa de áreas comuns também pode reduzir o custo de intermediação.
Pontos que o locatário deve verificar sobre a taxa de administração e a taxa de áreas comuns
Compare os imóveis pelo total: aluguel + taxa de administração/taxa de áreas comuns
É importante comparar os imóveis não apenas pelo aluguel, mas pelo valor total pago mensalmente. Entre imóveis com taxa de administração cobrada à parte e imóveis com taxa incluída no aluguel, também podem surgir diferenças no depósito de garantia, no valor de entrada e na taxa de renovação contratual. Por isso, avalie o custo total.
Confirme com antecedência o que está incluído na taxa de administração e na taxa de áreas comuns
O conteúdo incluído na taxa de administração varia de imóvel para imóvel. Como há imóveis em que a conta de água está incluída, confirme sempre a composição dos custos antes de assinar o contrato.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. É possível negociar o aluguel e a taxa de administração/taxa de áreas comuns?
A. Em alguns casos, há margem para negociar o aluguel, mas a taxa de administração e a taxa de áreas comuns estão diretamente ligadas ao custo de manutenção do imóvel, por isso a negociação costuma ser mais difícil.
Q. Qual é a diferença entre imóveis em que a taxa de administração está incluída no aluguel e imóveis em que ela não está?
A. Quando a taxa de administração está incluída, os custos iniciais, como depósito de garantia e valor de entrada, assim como a taxa de renovação, podem ser mais altos. O importante é comparar o valor total pago.
Q. O proprietário pode alterar a taxa de áreas comuns por decisão própria?
A. A alteração da taxa de áreas comuns exige procedimentos com base no contrato e na legislação aplicável à locação. Um aumento unilateral não é admitido, sendo necessário o acordo com os locatários.
Q. Um imóvel com taxa de administração alta necessariamente oferece mais valor?
A. Imóveis com taxa de administração alta costumam contar com segurança reforçada e melhores equipamentos, e tendem a refletir um padrão mais elevado do imóvel. Ainda assim, é importante calcular a rentabilidade para confirmar se o custo de gestão não está pressionando excessivamente a receita de aluguel.
