Comment gérer les impayés de loyer ? Cas de figure, procédures et erreurs à éviter

L'impayé de loyer est un incident à forte probabilité d'occurrence dans la gestion locative. Si l'on ne prend pas les mesures adaptées en cas d'impayé, le problème risque de s'éterniser.
Cet article explique en détail les configurations dans lesquelles surviennent les impayés, le déroulé de la réponse et les comportements interdits du propriétaire. Servez-vous-en pour la gestion des risques de votre location.

Pourquoi les impayés de loyer surviennent-ils ? 4 configurations

Les causes d'impayé peuvent être classées principalement en 4 schémas. Comme la réponse diffère selon la cause, il est essentiel d'abord d'identifier précisément la situation.

Oubli involontaire de la date d'échéance

Oubli de virement ou solde insuffisant sur le compte. L'instauration du prélèvement automatique ou du débit automatique sur carte de crédit permet d'éviter ces situations. Le propriétaire doit vérifier l'encaissement à l'échéance et réagir rapidement en l'absence de confirmation. Laisser traîner peut induire un relâchement moral du locataire.

Incapacité à payer en raison d'un imprévu

Maladie ou blessure entraînant un retard imprévu. Il est important de recueillir, à la signature du bail, des contacts d'urgence comme les parents ou la famille. Avec un prélèvement automatique, l'impayé peut être évité même en cas d'hospitalisation.

Incapacité à payer par manque d'argent

Perte d'emploi ou baisse de revenus après l'emménagement réduisent la capacité de paiement. Comme la situation risque de s'inscrire dans la durée, des mesures précoces sont nécessaires, comme inciter à un déménagement vers un logement moins cher. Selon le cas, l'orientation vers des dispositifs publics (RSA, aide sociale) doit aussi être envisagée.

Volonté délibérée de ne pas payer

C'est la configuration la plus difficile à traiter et la perspective d'amélioration est extrêmement faible. Il est recommandé de passer le plus rapidement possible aux démarches juridiques. Laisser traîner peut nuire aux autres locataires et prolonger l'impayé.

Comment ajuster la réponse aux impayeurs ?

Il est crucial d'adapter la réponse selon qu'existe ou non l'intention de payer.

Réponse à ceux qui veulent payer

Contactez rapidement, demandez le paiement et négociez la date d'échéance. Si le locataire n'a pas d'argent en main, il est efficace d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (naiyō shōmei) pour faire promettre une date de paiement.

Réponse à ceux qui ne veulent pas payer

Comme la résolution par discussion ou négociation est peu probable, envisagez les moyens juridiques tels qu'injonction de payer, action de petite valeur ou action en expulsion. Pour ne pas gaspiller temps et énergie, il est important de passer rapidement à une procédure impliquant un tiers.

Comment prévenir les impayés ?

Mesures lors de la sélection des locataires

• Sélection rigoureuse : ce n'est pas le niveau de revenu, mais la capacité de paiement durable qu'il faut évaluer. Demander des justificatifs de revenus et confirmer l'emploi
• Choix d'une société de gestion dotée d'un système de sélection structuré : il est préférable de retenir une société qui réalise les sélections en personne ou par visioconférence
• Désignation d'une caution solidaire : depuis la réforme légale de 2020, la fixation d'un plafond (kyokudo-gaku) est obligatoire. À défaut, la caution est nulle, attention
• Recours à une société de garantie locative : adapté aussi aux locataires sans caution solidaire, c'est un facteur de sécurité pour le propriétaire en cas de problème

Mesures à la signature du contrat

• Mention des intérêts moratoires : sur la base de l'article 419, alinéa 1 du Code civil, intégrer une clause d'intérêts moratoires au contrat de bail
• Bail à durée déterminée : permet de demander le départ à l'expiration et empêche un impayé prolongé
• Négociation d'un logement de fonction (shataku) : l'employeur prend en charge le paiement, ce qui exclut le risque d'impayé individuel

Mesures après l'emménagement

• Maintien de la communication : détecter rapidement les changements de vie du locataire et orienter, si besoin, vers des services d'aide
• Prélèvement automatique / paiement par carte : empêche les oublis et permet aussi de mesurer la solvabilité par la capacité à obtenir une carte
• Encaissement en main propre : crée des points de contact et donne l'occasion de percevoir les changements

Quand intervenir en cas d'impayé ? Comment juger du moment

Prescription des loyers impayés

La prescription des loyers est fixée à 5 ans. Elle court individuellement et est décomptée à partir de chaque échéance mensuelle. L'injonction de payer ou le procès permet de la réinitialiser. De plus, un paiement partiel d'un arriéré est considéré comme reconnaissance de la dette et la prescription est renouvelée.

Importance d'apprécier la situation du locataire

Décidez du moment d'intervention en tenant compte de la relation avec le locataire et de l'historique d'impayés. Une personne qui accumule des impayés à répétition n'a pas la même priorité qu'un primo-impayeur. Il est indispensable d'appréhender la situation économique du locataire pour discerner la meilleure mesure.

Seuil pour résilier le contrat

Pour 2 à 3 mois d'impayé, la résiliation est rarement reconnue ; au-delà de 3 mois sans motif légitime, le risque que la rupture du lien de confiance soit retenue augmente fortement. Avec un impayé de 3 mois à 6 mois, il faut envisager une demande de restitution via le tribunal.

Quel est le déroulé de la réponse à un impayé ?

1. Relance par la société de gestion : notifier l'impayé par téléphone, lettre de relance ou visite. À effectuer entre 1 semaine et 1 mois après la survenance
2. Contact de la caution solidaire / société de garantie : en cas de non-réponse de l'emprunteur, la caution solidaire est tenue de payer ; en cas d'adhésion à une garantie, demander le paiement subrogé
3. Lettre de relance avec preuve de remise / lettre recommandée avec accusé de réception : empêche l'argument du « pas reçu ». L'envoi au nom d'un avocat est plus efficace
4. Demande amiable de restitution : demander le départ avec dispense d'arriérés, etc., afin d'éviter les frais de justice
5. Mesures juridiques : injonction de payer (la plus simple), action de petite valeur (≤ 600 000 yens, en principe une seule audience), action en expulsion (ordre de départ, 6 mois à 1 an)
6. Exécution forcée : ultime moyen si le locataire refuse de partir malgré la victoire au procès. Titre exécutoire, formule exécutoire et certificat de signification sont nécessaires

Quels comportements le propriétaire doit-il éviter une fois l'impayé constaté ?

Une réponse inadaptée du propriétaire peut être considérée comme illégale. Évitez absolument les comportements suivants.

• Relances aux heures matinales ou nocturnes : les relances entre 20h et 7h le lendemain sont interdites par la loi sur le prêt d'argent (Chingingyōhō). Des jurisprudences ont reconnu des dommages et intérêts
• Multiples appels ou visites par jour : des sollicitations excessives peuvent être perçues comme du harcèlement
• Affichage de notes : illégal car portant atteinte à la tranquillité de la vie privée
• Relances à des personnes autres que la caution solidaire : le créancier ne peut adresser sa demande qu'au locataire lui-même, à la caution solidaire ou à la société de garantie
• Renseignements pris auprès de l'école ou de l'employeur : la divulgation des faits à des tiers est illégale
• Entrée non autorisée : peut constituer une violation de domicile. Tant qu'on n'a pas obtenu gain de cause, on n'a pas le droit d'entrer
• Retrait d'objets dans les locaux : viole le principe d'interdiction de l'autodéfense. Sont possibles dommages et intérêts ou poursuites pour vol
• Changement de serrure non autorisé : viole le principe d'interdiction de l'autodéfense. Même une clause spéciale risque d'être nulle
• Négociation directe sans passer par la société de gestion : ce n'est pas illégal en soi, mais cela dégénère facilement en conflit

Quels sont les avantages de consulter un avocat ?

Pour résoudre rapidement un problème d'impayé, consulter un avocat est un moyen efficace. Les principaux avantages sont :

• Augmentation de la probabilité de paiement : une lettre de relance au nom d'un avocat exerce une pression psychologique
• Allègement des démarches : confier la rédaction des relances et la représentation en justice à un avocat réduit fortement la charge du propriétaire
• Proposition de la meilleure méthode de recouvrement : l'avocat propose, sur la base de son expertise, les méthodes de négociation et de recouvrement adaptées à la situation
• Maximisation du montant recouvré : face au refus de paiement ou au silence, des moyens juridiques appropriés sont mis en œuvre pour viser un recouvrement intégral

Foire aux questions (FAQ)

De combien d'années est la prescription des impayés ?

La prescription des loyers est de 5 ans. Elle court individuellement, à partir de chaque échéance mensuelle. L'injonction de payer ou le procès permet de la réinitialiser.

Au bout de combien de mois d'impayé peut-on résilier le contrat ?

Il n'y a pas de critère légal clair, mais en règle générale, au-delà de 3 mois d'impayé sans motif légitime, le risque que la confiance soit considérée comme rompue est très élevé.

Peut-on faire expulser de force un locataire en impayé ?

Oui, après une procédure judiciaire. Si l'on obtient gain de cause dans une action en expulsion et que le locataire ne part pas, on peut demander une exécution forcée. Mais le propriétaire ne peut pas l'expulser de sa propre initiative.

Peut-on récupérer la totalité des loyers impayés ?

En faisant appel à un avocat, la probabilité d'un recouvrement intégral augmente. On peut recourir à des moyens juridiques contre le refus de paiement ou le silence ; à défaut d'accord, on passe au procès pour viser le recouvrement.

Si l'on utilise une société de garantie, le risque d'impayé disparaît-il ?

Avec l'adhésion à une société de garantie, celle-ci avance les loyers impayés, ce qui réduit fortement le risque financier du propriétaire. Les relances ultérieures sont assurées par la société de garantie.