La palabra "arrendador" aparece con frecuencia en los contratos de arrendamiento inmobiliario. Comprender con precisión su lectura y significado es indispensable tanto en la práctica de la gestión inmobiliaria como en la atención al cliente. El arrendador (ちんたいにん) es la parte que proporciona el bien objeto del contrato, como un edificio o una vivienda (propietario o casero), dentro de un contrato de arrendamiento. En este artículo explicamos de forma sistemática el papel del arrendador, sus tres obligaciones, la diferencia con el arrendatario y cómo iniciar la gestión de alquileres.
¿Qué hace un arrendador?
El arrendador es la parte que, en un contrato de arrendamiento, permite al arrendatario usar el bien objeto del contrato (habitación, edificio, terreno, etc.) y recibe a cambio la renta o tarifa de uso. En general, se le denomina "propietario" o "casero". No solo se aplica a inmuebles; también se considera arrendador a quien alquila bienes muebles, como artículos de alquiler.
Las 3 obligaciones que surgen para el arrendador
El arrendador asume frente al arrendatario tres obligaciones conforme al Código Civil. En la práctica de la gestión inmobiliaria, se requiere comprenderlas con precisión para atender a los inquilinos y administrar adecuadamente los inmuebles.
Obligación de permitir el uso y disfrute
Es la obligación de proporcionar el bien arrendado en condiciones adecuadas para que el arrendatario pueda vivir o desarrollar su actividad. No solo deben poder usarse las áreas privativas, sino también las zonas comunes, como ascensores, pasillos y áreas de basura.
Obligación de reparación
Si el bien arrendado se daña o se deteriora, el arrendador tiene la obligación de repararlo para que no interfiera con el uso ordinario. Como la obligación de reparación conlleva el derecho a reparar, en caso de daños por factores externos el arrendador puede realizar la reparación aunque el arrendatario se oponga. En la gestión de condominios, las áreas comunes (como la iluminación de pasillos y escaleras, y los buzones) también están sujetas a esta obligación.
Obligación de reembolso de gastos
Si el arrendatario incurre en gastos relacionados con el inmueble, surge para el arrendador la obligación de asumirlos. Los "gastos necesarios" son los costes imprescindibles de reparación, como arreglar una ventana rota, mientras que los "gastos útiles" son aquellos que incrementan el valor del inmueble, como cambiar el papel pintado o instalar un inodoro con bidé. En ambos casos, bajo determinadas condiciones, se reconoce el derecho a reclamarlos al arrendador.
Diferencia entre arrendador y arrendatario
| Concepto | Arrendador (propietario) | Arrendatario (inquilino) |
|---|---|---|
| Posición | Parte que alquila el bien objeto | Parte que toma en alquiler el bien objeto |
| Obligaciones principales | Uso y disfrute, reparación, reembolso de gastos | Pago de la renta, restitución al estado original |
| Beneficio | Obtiene ingresos por renta | Obtiene el derecho de uso del bien objeto |
Qué tipos de personas pueden ser arrendadores
Quienes se dedican a ello como actividad principal (propietarios a tiempo completo)
Son arrendadores que dejan su empleo asalariado y convierten la inversión inmobiliaria en su actividad principal. Como pueden dedicar tiempo a una gestión cuidadosa, la relación con los inquilinos tiende a ser más estable y favorece estancias de largo plazo.
Quienes lo hacen como actividad secundaria
Es el caso de quienes realizan inversión inmobiliaria mientras mantienen su trabajo principal. Al delegar la gestión del edificio en una empresa administradora, pueden operar sin afectar su ocupación principal. Si se trata de inmuebles para personas solteras, los problemas durante las ausencias también pueden atenderse después del trabajo o en días festivos.
4 pasos para iniciar la gestión de alquileres
1. Adquisición del inmueble
En función del presupuesto, se estudia si conviene adquirir un edificio completo de apartamentos o una sola unidad. Lo importante es valorar desde la perspectiva del inquilino si la distribución, la orientación y la ubicación facilitan la vida diaria. No tiene sentido comprar una propiedad costosa si luego no logra atraer arrendatarios.
2. Selección de la agencia intermediaria y de la empresa administradora
Elegir una empresa administradora con trayectoria y buena reputación ayuda a atraer buenos inquilinos y a gestionar el inmueble de manera adecuada. Colaborar con una empresa que cuente con un sistema de gestión que aprovecha la tecnología resulta eficaz para estabilizar los ingresos a largo plazo.
3. Participar personalmente en la gestión
No basta con delegar en la empresa administradora; en inmuebles cercanos también se recomienda implicarse personalmente en tareas como deshierbe, limpieza e inspecciones. Construir una buena relación con los inquilinos como propietario constituye la base de una gestión de alquileres estable.
4. Declaración fiscal y cierre contable
Los ingresos por rentas requieren declaración fiscal. Se preparan dos documentos: la cuenta de resultados para la declaración azul de rentas inmobiliarias y el estado de ingresos y gastos. El certificado de retención se obtiene del empleador, y los comprobantes de ingreso de rentas y de dinero llave, de la empresa administradora.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuál es la diferencia entre arrendador y propietario?
En esencia, significan lo mismo. "Arrendador" es un término jurídico, mientras que "propietario" o "casero" son denominaciones de uso cotidiano.
Q. ¿El arrendador debe seguir gestionando el inmueble incluso cuando no hay inquilinos?
Incluso durante los periodos vacíos, es necesario mantener y gestionar el inmueble (limpieza, inspecciones y conservación de instalaciones). Una gestión adecuada contribuye a preservar el valor de la propiedad.
Q. ¿Hasta dónde alcanza la obligación de reparación del arrendador?
En principio, los elementos cuyo uso ordinario se vea afectado están sujetos a la obligación de reparación del arrendador. No obstante, los daños causados por dolo o negligencia del inquilino corren por cuenta de este.
Q. Si se empieza como arrendador en paralelo a otra actividad, ¿qué precauciones fiscales hay que tener?
Si los ingresos inmobiliarios anuales superan los 200.000 yenes, es necesario presentar la declaración fiscal. Identificar con precisión los conceptos deducibles (gastos de gestión, gastos de reparación, depreciación, etc.) y aprovechar la declaración azul permite mejorar la eficiencia fiscal.
