在不動產租賃契約中，經常會出現「賃貸人」這個詞。準確理解其讀法與含義，無論對不動產管理實務還是客戶應對都不可或缺。賃貸人，係指在租賃契約中提供建物、房間等標的物的一方（即出租人、房東）。本文將系統性說明賃貸人的角色、三項義務、與賃借人的差異，以及開始租賃經營的方法。
賃貸人是做什麼的人？
賃貸人，是指在租賃契約中讓賃借人使用標的物（房間、建物、土地等），並以此收取租金、使用費的一方。一般也稱為「出租人」或「房東」。不僅是不動產，出租租賃用品等動產的情況，也屬於賃貸人。
賃貸人所負有的三項義務
賃貸人對賃借人依法負有三項義務。在不動產管理實務中，必須正確理解這些義務，才能妥善進行住戶應對與物件管理。
使其使用收益的義務
此為使賃借人得以生活或執行業務，而以適當狀態提供出租標的物的義務。不僅專有部分，連電梯、走廊、垃圾放置區等共用部分，也必須能供其使用。
修繕義務
當租賃物發生破損或老化時，賃貸人負有修繕義務，以確保一般使用不受影響。由於修繕義務伴隨修繕權，若損害係因外部因素所致，即使賃借人拒絕，賃貸人仍可進行修繕。在公寓大廈管理中，共用部分（如走廊、樓梯照明、信箱等）也屬於修繕義務的範圍。
費用償還義務
當賃借人為物件支出費用時，賃貸人即可能負有負擔該費用的義務。所謂「必要費」，是指窗戶破損修理等必要修繕費用；所謂「有益費」，則是指更換壁紙、安裝免治馬桶等可提升物件價值的費用。兩者在一定條件下，皆可能被認可向賃貸人請求償還。
賃貸人與賃借人的差異
| 項目 | 賃貸人（出租人） | 賃借人（承租人） |
|---|---|---|
| 立場 | 出租標的物的一方 | 承租標的物的一方 |
| 主要義務 | 使其使用收益、修繕、費用償還 | 支付租金、回復原狀 |
| 收益 | 取得租金收入 | 取得標的物的使用權 |
賃貸人有哪些類型
以本業方式投入的人（專職房東）
這類賃貸人會辭去上班族工作，將不動產投資作為本業。由於能投入時間進行細緻管理，因此更容易與住戶建立穩定關係，也更有利於實現長期入住。
以副業方式投入的人
這是指在持續本業的同時進行不動產投資的情況。將建物管理委託給管理公司，即可在不影響本業的前提下進行營運。若是面向單身人士的物件，即使不在現場，相關問題也能在下班後或休假日處理。
開始租賃經營的四個步驟
1. 取得物件
應依預算檢討是購買整棟公寓、整棟套房，還是單一戶室。真正重要的是，必須從住戶角度思考格局、朝向與地點是否便於居住。即使購買高價物件，若無人承租也沒有意義。
2. 選定仲介業者與管理公司
選擇具有實績且口碑良好的管理公司，有助於確保優質住戶並妥善管理物件。與擁有活用科技的管理體制的公司合作，對於長期穩定收益相當有效。
3. 自身也參與管理
除了委託管理公司之外，若是距離較近的物件，也建議親自參與除草、清掃、檢查等工作。作為房東與住戶建立良好關係，正是穩定租賃經營的基礎。
4. 辦理確定申告與決算作業
租金收入需要辦理確定申告。需製作不動產所得用的藍色申告決算書，以及收支明細書這兩類文件。源泉扣繳憑單向任職公司取得，租金入帳明細與禮金資金則向管理公司取得。
常見問題（FAQ）
Q. 賃貸人與家主有什麼差異？
基本上是相同的意思。「賃貸人」是法律用語，「家主」「房東」則是日常上的稱呼。
Q. 即使沒有住戶入住，賃貸人也需要管理嗎？
即使空置中，也仍需維護管理物件（如清掃、檢查與設備保全）。適當管理有助於維持物件價值。
Q. 賃貸人的修繕義務範圍到哪裡？
凡是影響一般使用的部分，原則上都屬於賃貸人的修繕義務範圍。不過，若損害係因承租人的故意或過失所致，則應由承租人負擔。
Q. 若以副業方式開始成為賃貸人，稅務上有哪些注意事項？
若年度不動產所得超過20萬日圓，就需要辦理確定申告。正確掌握可列支費用的項目（如管理費、修繕費、折舊費等），並活用藍色申告，有助於提升節稅效果。
