No contrato de locação de imóveis, a palavra “locador” aparece com frequência. Compreender corretamente sua leitura e seu significado é indispensável tanto na prática da gestão imobiliária quanto no atendimento aos clientes. Locador (chintainin) é a parte que, no contrato de locação, fornece o bem objeto do contrato, como edifício ou unidade, ou seja, o proprietário ou senhorio.Neste artigo, explicamos de forma sistemática as funções do locador, suas três obrigações, a diferença em relação ao locatário e como iniciar a gestão de locação.
O que faz um locador?
Locador é a parte que, no contrato de locação, permite ao locatário usar o bem objeto do contrato (quarto, edifício, terreno etc.) e, em contrapartida, recebe o aluguel ou a taxa de uso.Em geral, é chamado de “proprietário” ou “senhorio”. Além de imóveis, também se enquadra como locador quem aluga bens móveis, como itens para locação.
As 3 obrigações do locador
O locador assume, perante o locatário, três obrigações previstas no Código Civil. Na prática da gestão imobiliária, é essencial compreendê-las com precisão para conduzir adequadamente o atendimento aos moradores e a administração do imóvel.
Obrigação de garantir o uso e a fruição
Trata-se da obrigação de disponibilizar o bem alugado em condições adequadas para que o locatário possa viver ou exercer suas atividades. Não se limita à área privativa; também é necessário permitir o uso das áreas comuns, como elevador, corredor e espaço de descarte de lixo.
Obrigação de reparo
Quando o bem locado sofre dano ou deterioração, o locador tem a obrigação de repará-lo para que não haja prejuízo ao uso normal. Como a obrigação de reparo vem acompanhada do direito de reparar, em caso de danos causados por fatores externos, o locador pode executar o reparo mesmo que o locatário se oponha.Na gestão de condomínios, as áreas comuns, como corredores, iluminação das escadas e caixas de correio, também estão sujeitas à obrigação de reparo.
Obrigação de reembolso de despesas
Quando o locatário realiza despesas relacionadas ao imóvel, surge para o locador a obrigação de arcar com esses custos. “Despesas necessárias” são, por exemplo, os custos indispensáveis para reparar uma janela quebrada, enquanto “despesas úteis” são gastos que aumentam o valor do imóvel, como troca de papel de parede ou instalação de assento sanitário com bidê.Ambas podem ser cobradas do locador, desde que observadas determinadas condições.
Diferença entre locador e locatário
| Item | Locador (proprietário) | Locatário (inquilino) |
|---|---|---|
| Posição | Parte que aluga o bem objeto do contrato | Parte que toma o bem objeto do contrato em locação |
| Principais obrigações | Garantir uso e fruição, reparar e reembolsar despesas | Pagar o aluguel e restaurar o imóvel ao estado original |
| Retorno | Obtém receita de aluguel | Obtém o direito de usar o bem objeto do contrato |
Que tipos de pessoas podem ser locadores
Pessoas que atuam nisso como atividade principal
São locadores que deixam o emprego assalariado e passam a ter o investimento imobiliário como atividade principal. Como podem dedicar tempo a uma gestão cuidadosa, a relação com os moradores tende a ser mais estável, favorecendo contratos de locação de longo prazo.
Pessoas que atuam nisso como atividade paralela
É o caso de quem mantém sua atividade principal e, ao mesmo tempo, investe em imóveis. Ao confiar a gestão do edifício a uma administradora, é possível operar sem comprometer a atividade principal.Se o imóvel for voltado a pessoas solteiras, problemas ocorridos na ausência do proprietário também podem ser tratados após o expediente ou nos dias de folga.
4 etapas para iniciar a gestão de locação
1. Aquisição do imóvel
De acordo com o orçamento, avalia-se se será adquirido um edifício inteiro ou apenas uma unidade de condomínio ou apartamento. O mais importante é pensar a partir da perspectiva do morador se a planta, a orientação solar e a localização são adequadas para viver bem.Não faz sentido comprar um imóvel de alto valor se ele não atrair locatários.
2. Seleção da imobiliária intermediadora e da administradora
Ao escolher uma administradora com resultados comprovados e boa reputação, aumenta-se a chance de atrair bons moradores e de manter o imóvel adequadamente administrado. Trabalhar em conjunto com uma empresa que possua um sistema de gestão apoiado em tecnologia é eficaz para a estabilidade de receitas no longo prazo.
3. Participar pessoalmente da gestão
Além de delegar à administradora, recomenda-se que, no caso de imóveis próximos, o próprio locador também participe de atividades como capina, limpeza e inspeções. Construir uma boa relação com os moradores, na condição de proprietário, é a base para uma gestão de locação estável.
4. Declaração de imposto e fechamento contábil
A receita de aluguel exige declaração fiscal. São elaborados dois documentos: o demonstrativo de resultado para declaração azul referente à renda imobiliária e o demonstrativo detalhado de receitas e despesas.O comprovante de retenção na fonte é obtido junto ao empregador, e o detalhamento dos depósitos de aluguel e dos valores de luvas é obtido junto à administradora.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual é a diferença entre locador e proprietário do imóvel?
Em essência, o significado é o mesmo. “Locador” é um termo jurídico, enquanto “proprietário” e “senhorio” são denominações de uso cotidiano.
Q. O locador precisa administrar o imóvel mesmo quando não há moradores?
Mesmo durante a vacância, é necessário manter a conservação do imóvel, incluindo limpeza, inspeções e preservação dos equipamentos. Uma gestão adequada contribui para manter o valor do imóvel.
Q. Até onde vai a obrigação de reparo do locador?
Em princípio, pontos que prejudiquem o uso normal estão sujeitos à obrigação de reparo do locador. No entanto, danos causados por dolo ou culpa do locatário ficam a cargo do próprio locatário.
Q. Quais cuidados fiscais devem ser observados ao iniciar como locador em uma atividade paralela?
Se a renda imobiliária anual exceder 200 mil ienes, é necessário apresentar a declaração fiscal. Ao compreender com precisão os itens que podem ser lançados como despesas, como taxa de administração, custos de reparo e depreciação, e ao utilizar a declaração azul, o efeito de economia tributária tende a aumentar.
